REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
3857/2019 R.G.A.C.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, dott. OR ZI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 3857/2019 R.G.A.C., ritenuta in decisione ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. all'udienza del 4.11.2025, vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, via S.S. 18 n. 181 – loc. Catona, presso lo studio dell'avv. Giuseppe A. Morabito, che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore;

-attore e convenuto in riconvenzionale;

E
(C.F. , in proprio e Controparte_1 C.F._2 nella qualità di erede di (C.F. Persona_1
), convenuto deceduto nelle more del giudizio, e C.F._3
, elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, via Controparte_2
Mazzini n. 6, presso lo studio dell'avv. Rocco Caminiti, dal quale è rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente all'avv. Mario Claudio Morabito, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-convenuto e attore in riconvenzionale;

Oggetto: validità contratto – accertamento trasferimento diritti reali
Conclusioni: come da conclusioni scritte ex art. 127ter c.p.c.
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 22.11.2019, Parte_1 conveniva in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale,
[...]
, in proprio e nella loro qualità di eredi della sig.ra Controparte_3
, al fine di sentire accertata la nullità della scrittura Controparte_2 privata con gli stessi sottoscritta il 5.12.2009, ovvero, in subordine, l'annullamento delle pattuizioni di cui ai numeri 4), 5) e 6).
A sostegno della propria domanda, rappresentava che con scrittura privata del 5.12.2009 aveva convenuto con i signori di porre CP_1 fine al giudizio instaurato da e nei Parte_2 Controparte_2 confronti di , e Controparte_4 Controparte_5 Parte_1
, iscritto al n. 523/04 RG presso il Tribunale Civile di Reggio
[...]
Calabria, nonché a quello allo stesso connesso, recante n. 1044/05 RG, da lui proposto contro e , Parte_2 Controparte_2 rinunciando altresì all'azione di entrambi i giudizi e alla rifusione delle spese processuali.
Le parti avevano inoltre pattuito che l'odierno attore avrebbe venduto ai convenuti, al prezzo simbolico di € 1,00, alcuni terreni di sua proprietà, identificati al Catasto Terreni di Campo Calabro alle particelle n. 727,882, 883, 884, 886 e 887 del foglio 8 di mappa, riconoscendo loro la possibilità di mantenere il diritto di servitù di veduta gravante sul proprio fondo e contestualmente costituire una servitù di passaggio pedonale e carraio per poter accedere al loro fondo. Si erano altresì obbligate alla realizzazione, a spese comuni ed entro un anno dalla stipula dell'atto pubblico, di un muro in calcestruzzo armato dell'altezza non inferiore a 2,50 metri, costeggiante la linea di confine tra i suoli oggetto di vendita e quello di proprietà del venditore di cui alla particella 881.
Veniva inoltre stabilito che la rinuncia all'azione e agli atti del giudizio dovesse essere sottoscritta per accettazione da parte di Parte_2
, ma non necessariamente anche da parte di .
[...] Controparte_2
In punto di diritto, deduceva l'inefficacia della scrittura privata in esame, non risultando in atti alcuna sottoscrizione né da parte della
, né da parte degli eredi di . Peraltro, da Parte_2 Controparte_2 tale omissione era conseguita la mancanza di un provvedimento formale di estinzione dei giudizi, con il risultato di rendere nuovamente possibile la proposizione della medesima azione giudiziale.
Rilevava, altresì, come il prezzo convenuto, simbolicamente stabilito in
€ 1,00, sottintendeva chiaramente una donazione, al pari delle ulteriori concessioni disposte dall'attore nei confronti delle altre parti. Ciò si
2 ricavava, in particolare, dalle previsioni di cui ai numeri 2) e 3) della scrittura privata che prevedevano, oltre al prezzo simbolico, la volontà di costituire delle servitù di veduta e di passaggio che limitavano fortemente il diritto dell'attore, causandogli un danno economico. Tali pattuizioni erano quindi da intendersi nulle, poiché contrarie alle norme di legge in tema di donazione, in quanto non soltanto non trovavano fondamento in una motivazione economicamente sostenibile, ma erano anche prive della forma prescritta a pena di nullità dall'art. 782 c.c.
2. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 13.3.2020, si costituivano in giudizio e , in Persona_1 Controparte_1 proprio e nella cui qualità di eredi di . Controparte_2
Preliminarmente, rappresentavano in fatto che la propria dante causa aveva instaurato giudizio nei confronti di per Controparte_6 ottenere l'acquisto ad usucapionem di alcuni immobili siti nel comune di Campo Calabro, nel corso del quale si era costituito anche l'odierno attore. Successivamente, aveva incardinato un Parte_1 nuovo giudizio nei confronti delle e CP_2 CP_2 Parte_2
, madre di quest'ultima, chiedendo l'eliminazione della servitù di
[...] veduta e di affaccio. I due giudizi venivano riuniti, ma in seguito alla mancata comparizione delle parti, ne veniva disposta la cancellazione e l'estinzione.
Tale esito era la conseguenza di quanto concordato dalle stesse parti con l'accordo transattivo cristallizzato nella scrittura privata del 5.12.2009.
Ciò posto in fatto, contestava la domanda attorea, in quanto la scrittura privata de qua, che costituiva accordo transattivo finalizzato ad una compravendita, era stata già riconosciuta come perfettamente valida ed efficace dalle stesse parti, le quali avevano dato esecuzione a quanto ivi convenuto, abbandonando i giudizi riuniti. La domanda avanzata in questa sede, quindi, si poneva in contrasto con il comportamento concretamente adottato dall'attore che, da un lato, riconosceva la validità della scrittura portandola ad esecuzione e, dall'altro, ne lamentava l'invalidità.
Peraltro, tale condotta determinava anche una violazione dell'art. 44 del codice deontologico forense, che vieta ai procuratori delle parti di impugnare la transazione raggiunta con il collega, salvo che ricorrano fatti sopravvenuti o dei quali il difensore dimostra di non avere avuto conoscenza;
circostanze, queste, che non ricorrevano nel caso di specie.
3 Precisava, in ogni caso, che la scrittura era stata validamente sottoscritta dalle parti, le cui firme risultavano autenticate come vere dai rispettivi procuratori, sicché alcuna contestazione sul punto poteva essere mossa.
A sostegno delle proprie argomentazioni, richiamava l'orientamento giurisprudenziale secondo cui l'annullamento della transazione è ammissibile soltanto quando essa verta su lite temeraria o titolo nullo, diversamente non essendo contestabile dalle parti transigenti.
Rilevava, inoltre, che al punto 7) della scrittura si era precisato che la stessa veniva sottoscritta da ved. Idotta anche ai fini Parte_2 dell'accettazione della rinuncia all'azione, mentre a inizio di pagina 2 della stessa veniva formalizzata la reciproca rinuncia alle rispettive azioni ed atti del giudizio da parte dei e di Non CP_1 Parte_1 erano, quindi, ravvisabili firme mancanti, in quanto tutti i soggetti interessati avevano partecipato e sottoscritto l'atto.
In ogni caso, aveva sottoscritto il documento sia Persona_1 in proprio che nella qualità di procuratore del figlio, , Controparte_1
e che essi erano gli unici eredi di . Controparte_2
Precisava, ancora, che, come concordato dalle parti, la cancellazione e l'estinzione delle cause era avvenuta non ai sensi dell'art. 306 c.p.c., bensì ex art. 309 c.p.c., in quanto conseguenza della mancata comparizione delle parti, sicché le doglianze di controparte in ordine all'asserita mancata accettazione della parte erano destituite di fondamento.
Contestava le asserzioni attoree secondo cui la scrittura privata oggetto di causa celerebbe un patto simulatorio, in quanto scopo ultimo delle parti era quello di porre fine alle controversie giudiziarie che li vedevano coinvolti, tanto che il presupposto per l'esecuzione delle ulteriori clausole era la rinuncia all'azione e agli atti dei giudizi pendenti. Per le stesse ragioni, non era prospettabile neppure una donazione, atteso che il prezzo pattuito, che ricomprendeva anche le spese processuali, era frutto della scelta delle parti di compensare le reciproche debenze.
In via riconvenzionale, proponeva domanda di accertamento della validità ed efficacia della scrittura privata in esame e, in via subordinata, di usucapione dei beni immobili oggetto della stessa.
In particolare, ribadiva la sussistenza, in seno all'atto, di tutti i requisiti necessari per la produzione degli effetti giuridici dallo stesso promananti, richiedendosi la redazione dell'atto pubblico soltanto ai fini della sua trascrizione e della conseguente opponibilità ai terzi. Peraltro, parte attrice non ha mai contestato la veridicità o l'autenticità della
4 scrittura, la quale doveva quindi intendersi pienamente riconosciuta e produttiva di effetti ex art. 2702 c.c.
In forza di ciò e atteso che la controparte non aveva provveduto ad effettuare l'atto pubblico per formalizzare quanto convenuto nella scrittura privata de qua, chiedeva al Tribunale pronuncia ex art. 2932 c.c. in ordine alla validità e al trasferimento della proprietà dei beni indicati, nonché al riconoscimento degli altri diritti pattuiti. In alternativa, chiedeva ordinarsi all'attore di provvedere alla stipula dell'atto pubblico della scrittura privata in esame, ovvero dichiararsi l'autenticità e/o la verificazione delle firme apposte dai contraenti alla stessa, al fine di ordinarne la trascrizione.
In via subordinata, condizionata all'accoglimento della domanda attorea di annullamento della scrittura del 5.12.2009, chiedeva dichiararsi l'avvenuto acquisto per usucapione del diritto di proprietà degli immobili di cui al Catasto Terreni del Comune di Campo Calabro, individuati alle particelle 727, 882, 883, 884 886 e 887 del foglio di mappa 8, avendoli posseduti pacificamente e ininterrottamente per oltre venti anni, in quanto oggetto di possesso anche della loro dante causa, la quale vi aveva costruito un fabbricato a più elevazioni, con il consenso di . Controparte_4
3. A seguito del decesso di il giudizio veniva Persona_1 interrotto e successivamente riassunto da parte attrice nei confronti degli eredi del de cuius . Venivano, quindi, espletate le CP_1 procedure di mediazione in relazione alle rispettive domande, che davano esito negativo.
Con ordinanza del 19.11.2022, resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 5.10.2022, il Giudice rigettava le richieste istruttorie avanzate dalle parti e, ritenendo la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni.
Dopo alcuni rinvii dettati da esigenze organizzative dell'ufficio, all'udienza del 4.11.2025, celebratasi con le forme di cui all'art. 127ter c.p.c., le parti, quindi, precisavano le conclusioni e il Giudice tratteneva la causa in decisione.
4. L'odierno giudizio ha ad oggetto, in via principale, l'accertamento dell'invalidità ed inefficacia della scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 5.12.2009, mentre, in via riconvenzionale, l'accertamento del diritto di proprietà, nonché di quello di servitù in capo al CP_1 così come disciplinato dal medesimo atto dispositivo.
5 Ai fini di una migliore esposizione delle ragioni di diritto sottese alla decisione, si reputa opportuno prendere le mosse dalla disamina della questione promossa dall'attore in via principale, in quanto logicamente antecedente a quella avanzata in via riconvenzionale.
4.1 La domanda attorea non può essere accolta per i motivi che seguono.
Invero, l'avv. ha dedotto la nullità o l'annullamento della Parte_1 scrittura de qua sulla base, da un lato, della mancata sottoscrizione da parte di tutti i soggetti che si erano costituiti nel giudizio che si intendeva abbandonare e, dall'altro, della pattuizione di una vendita nummo uno, che celerebbe una donazione priva del requisito della forma.
In primo luogo, è opportuno qualificare correttamente il negozio giuridico in esame, al fine di individuarne la disciplina applicabile. Sul punto, va rammentato che è compito del giudice di merito procedere all'esame del regolamento negoziale, al fine di ricostruire la comune volontà delle parti e individuare così la disciplina in concreto applicabile. Tale operazione deve essere condotta secondo i canoni ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c., valorizzando quindi le espressioni utilizzate e tenendo conto anche del comportamento adottato anche in seguito alla stipula dell'accordo.
Ciò posto in termini generali, dalla disamina dell'accordo sottoscritto il 5.12.2009, nonché da quanto sostenuto da entrambe le parti nei rispettivi scritti difensivi, non è dubbia la sua natura di transazione, con conseguente applicazione della disciplina di cui agli artt. 1965 e ss. c.c. Infatti, è pacifico che l'intenzione comune delle parti fosse quella di porre fine ai due procedimenti pendenti dinanzi al Tribunale civile di Reggio Calabria, come attesta la clausola di cui al punto 4) della convenzione, che testualmente recita “I comparenti, in ragione della transazione come sopra convenuta, dichiarano, reciprocamente, di rinunziare ed accettare, così come in effetti rinunciano ed accettano, alle azioni per così come formulate nei rispettivi atti introduttivi e comparse conclusionali, nonché agli atti dei giudizi da essi instauranti ed in premessa indicati”; in quest'ultima, vengono espressamente menzionati entrambi i giudizi, con indicazione dei rispettivi numeri di ruolo.
A conferma di tale intenzione rileva il comportamento successivo tenuto dalle parti: esse, infatti, hanno abbandonato gli atti dei predetti giudizi, che infatti sono stati cancellati e dichiarati estinti ai sensi dell'art. 309 c.p.c., così di fatto dando esecuzione a quanto convenuto nell'accordo del dicembre 2009. 6 4.2 Tanto premesso, appare utile rammentare le coordinate ermeneutiche in tema di transazione.
Tale figura negoziale si traduce in un accordo mediante il quale le parti, per effetto di reciproche concessioni, intendono comporre ovvero prevenire l'insorgenza di una lite. Affinché una transazione sia validamente conclusa, è necessario, da un lato, che essa abbia ad oggetto una "res dubia", e, cioè, che cada su un rapporto giuridico avente, almeno nell'opinione delle parti, carattere di incertezza, e, dall'altro, che, nell'intento di far cessare la situazione di dubbio, venutasi a creare tra loro, i contraenti si facciano delle concessioni reciproche (cfr. Cass. civ., n. 7999/2010), queste ultime da valutarsi anche in relazione ad eventuali future liti che tra le stesse parti possano sorgere. Ciò in quanto la transazione, quale strumento di prevenzione di una lite, è destinata, per sua natura, a coprire il dedotto ed il deducibile (cfr. Cass. civ., n. 690/2005).
Nell'ambito delle reciproche concessioni, le parti possono convenire il trasferimento di un diritto che, tuttavia, non può essere quello dedotto in lite: infatti, “La transazione può avere funzione traslativa soltanto con riguardo a rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti, essendo inconcepibile il trasferimento (tra le parti in lite), mediante transazione, di un diritto la cui appartenenza sia incerta perché oggetto di contestazione;
a tale incertezza, peraltro, può porsi fine non solo mediante negozio transattivo, caratterizzato dalla presenza di reciproche concessioni tra le parti, ma anche mediante mero negozio di accertamento” (Cass. civ., n. 14432/2016, n. 18737/2004).
Quanto ai motivi di impugnazione, la disciplina codicistica prevede delle ipotesi specifiche di nullità, da ricondursi essenzialmente ai casi di illiceità della causa o del motivo comune ad entrambe le parti e non anche a quelli di nullità del titolo per mancanza di uno dei requisiti previsti dall'art. 1325 c.c. o per altre ragioni (cfr. Cass. civ., n. 2413/2016).
Analogamente, il legislatore circoscrive i casi di annullamento dell'accordo transattivo alle ipotesi di falsità dei documenti, temerarietà della pretesa, sopravvenienza di fatti nuovi.
In nessun caso la transazione può essere impugnata per lesione, così come stabilito dall'art. 1970 c.c. Trattasi di un divieto fondato su ragioni di carattere ontologico: le reciproche concessioni, infatti, consistono in un quid medium tra le rispettive pretese dei contraenti, da valutarsi con riferimento non a valori oggettivi, bensì soggettivi, in
7 quanto la considerazione dei reciproci sacrifici e vantaggi derivanti dal contratto è rimessa all'autonomia negoziale delle parti.
In altri termini, è precluso al giudice il vaglio sulla congruità e sull'equilibrio delle reciproche concessioni, atteso che un'operazione del genere finirebbe per frustrare e vanificare l'utilità dell'istituto, che consiste, per l'appunto, nel chiudere una situazione litigiosa, secondo la valutazione operata delle parti nell'esercizio della loro autodeterminazione (cfr. ex multis, Cass. civ., n. 3984/1999).
Orbene, nel caso di specie non ricorre alcuna delle ipotesi di nullità o di annullamento previste dal legislatore, essendo le doglianze attoree limitate, per un verso, ad un vizio di forma non costituente causa di invalidità del negozio e, per altro verso, all'asserita lesione dei propri interessi.
Con riferimento al primo aspetto, deve rilevarsene l'infondatezza, atteso che le parti espressamente convenivano al punto 6) l'abbandono delle cause ai sensi dell'art. 309 c.p.c. e non anche con le forme di cui all'art. 306 c.p.c.. Ed infatti, dando esecuzione a quanto pattuito, le stesse non si presentavano all'udienza del 27.5.2010, tanto che il Giudice rinviava al 22.7.2010, data in cui veniva disposta la cancellazione e l'estinzione del procedimento.
Deve in ogni caso evidenziarsi che le reciproche rinunce e accettazioni siano state debitamente sottoscritte da tutte le parti in causa. Invero, non deve dimenticarsi che il procedimento n. 1044/2005 RG era stato riunito a quello più risalente, recante n. 563/2004 RG, che dunque lo incorporava. Parti del giudizio erano pertanto: Parte_1
in proprio e n.q. di procuratore del figlio, Persona_1
, questi ultimi quali unici eredi di Controparte_1 Controparte_2
(originaria parte attrice e convenuta nei procedimenti in questione),
ved. Idotta. Parte_2
Ora, sebbene la scrittura privata sia intercorsa tra i soli e Parte_1
, in proprio e n.q., tuttavia al punto 7) Persona_1 espressamente si statuisce l'accettazione della rinuncia, da parte di ved. Idotta, all'azione e agli atti del giudizio Parte_2 promosso nei suoi confronti da con annessa sottoscrizione Parte_1 del documento in calce e in tutte le sue pagine. Ciò fa sì che possa ritenersi valida tanto la rinuncia quanto la sua accettazione, in quanto entrambe rispettose del dettato normativo evocato.
Parimenti non ricorre alcuna ipotesi di nullità neppure in relazione al contenuto dispositivo dell'accordo, che a dire dell'attore integrerebbe gli estremi di una vendita nummo uno e, quindi, di una donazione nulla per vizio di forma. Invero, richiamando i principi di diritto enunciati in precedenza e, in particolare, il precetto di cui all'art. 1970 c.c., non è 8 demandabile al giudice il compito di valutare l'equilibrio contrattuale definito dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale. Non può costituire, quindi, causa di nullità il risultato economico concretamente derivante dall'esecuzione dell'accordo transattivo, in quanto esso altro non è che espressione di una libera scelta compiuta dai contraenti, i quali, al fine di addivenire ad una bonaria composizione della lite, hanno deciso di rinunciare reciprocamente ad un proprio diritto.
Nella fattispecie, la volontà dell'attore di trasferire il proprio diritto di proprietà in favore del convenuto e di costituire un diritto di servitù sul proprio fondo non integra gli estremi della donazione, ancorché il compenso pattuito sia simbolicamente individuato in € 1,00. Infatti, tale scelta negoziale, inserendosi in una più ampia programmazione transattiva volta a definire le liti pendenti con i , si pone CP_1 quale contropartita per la rinuncia, da parte di questi ultimi, all'azione e agli atti del giudizio incardinato e, quindi, a fortiori, del loro potere di agire per la tutela giurisdizionale dei loro diritti. In altri termini, essa non è un mero atto di liberalità – tant'è che non è possibile ravvisare alcun animus donandi in capo al -, ma è una pura Parte_1 concessione finalizzata a conseguire il risultato voluto dalle parti, ossia la cessazione di tutte le controversie tra loro esistenti.
Ciò, del resto, si evince anche dal complessivo tenore del regolamento negoziale, come attesta l'espressa indicazione, sia in premessa che al punto 4) della convenzione, dei procedimenti pendenti.
Peraltro, non può tacersi che, in fase di trattative, nulla ha impedito al di proporre alla controparte un diverso compenso;
né egli, Parte_1 nei propri scritti difensivi, ha rappresentato motivazioni ostative ad una diversa determinazione contrattuale.
Quel che si ricava, quindi, è che l'odierno attore abbia volutamente acconsentito al trasferimento del diritto di proprietà sui beni individuati alle particelle 727, 882, 883, 884, 886 e 887 del foglio di mappa 8 del Catasto Terreni del Comune di Campo Calabro, oltre ad aver costituito il diritto di servitù sul proprio fondo in favore del convenuto e mantenuto quello già esistente;
il tutto pur di comporre bonariamente le liti pendenti.
Alla luce di tali argomentazioni, la domanda attorea deve essere quindi integralmente rigettata.
5. Quanto alla domanda riconvenzionale, valgono le osservazioni che seguono.
9 Il convenuto ha richiesto, in via principale, accertarsi e dichiararsi l'avvenuto trasferimento del diritto e/o il riconoscimento del diritto di proprietà e delle altre disposizioni reali convenute nella scrittura privata del 5.12.2009; in via subordinata, ha chiesto pronuncia ex art. 2932 c.c.; in via ulteriormente subordinata e comunque condizionata alla declaratoria di annullamento della scrittura, dichiararsi l'acquisto ad usucapionem del diritto di proprietà sui fondi interessati.
Va innanzitutto qualificata la pattuizione in esame, al fine di stabilire se, per effetto dell'accordo transattivo, l'attore in riconvenzionale fosse già divenuto titolare dei diritti reali ivi menzionati ovvero tale risultato fosse rimesso ad un successivo e definitivo atto di trasferimento, di cui peraltro è stata richiesta in via alternativa l'esecuzione coattiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Occorre rammentare la distinzione che intercorre tra una pattuizione a carattere preliminare e quella definitiva: la prima è diretta ad impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, laddove la seconda, invece, consente di attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere ad un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà (cfr. Cass. civ., n. 21650/2019).
La giurisprudenza di legittimità ha più volte precisato che è compito del giudice di merito vagliare la volontà delle parti, così per come estrinsecata nell'atto, considerato che non costituisce ostacolo alla configurabilità di un definitivo contratto di compravendita immobiliare la circostanza che le parti abbiano pattuito la successiva stipula di un atto pubblico, “atteso che questo può assolvere una funzione soltanto riproduttiva e ricognitiva di un trasferimento già perfetto, anche in relazione all'esigenza della trascrizione” (Cass. civ., n. 3105/1975; in termini analoghi, più recentemente, Cass. civ., n. 26136/2022, secondo cui “Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni”).
Ancora, “Nella compravendita immobiliare stipulata con scrittura privata non autenticata, l'acquirente, qualora per qualsiasi causa sia mancata la stipulazione in forma pubblica può tutelare il suo interesse
o realizzare la forma pubblica di tale contratto anche ai fini della trascrizione, mediante azione di mero accertamento dell'avvenuto 10 trasferimento della proprietà, anche senza bisogno di chiedere la previa verificazione giudiziale delle sottoscrizioni” (Cass. civ., n. 1351/1996).
Orbene, nel caso di specie, dal tenore letterale dell'atto di transazione si evince in maniera chiara ed inequivoca la volontà del di Parte_1 trasferire immediatamente alla controparte i diritti reali ivi enucleati, su tutti la proprietà dei terreni su cui insiste l'unità immobiliare di e le relative pertinenze. Infatti, al punto 2) dell'accordo in CP_1 parola si afferma espressamente che l'attore “vende”, “consente agli stessi di mantenere la servitù”, “costituisce la servitù”; analogamente, al punto 3) ripetuto si fa riferimenti ai “suoli oggi venduti”. È indubbio, quindi, che la sua reale volontà negoziale fosse proprio quella di cedere i predetti diritti contestualmente alla sottoscrizione dell'accordo, senza attendere la successiva stipula dell'atto pubblico di trasferimento. Questo, infatti, nella dinamica contrattuale assolve, da un lato, alla funzione di mero atto ricognitivo della volontà negoziale stabilita nell'accordo transattivo, dall'altro, a strumento utile ai fini dell'opponibilità nei confronti dei terzi, come attesta la previsione di cui al punto 3) dell'accordo, che subordina la stipula dell'atto notarile alla cancellazione delle ipoteche iscritte a favore del venditore sui cespiti oggetto della scrittura.
L'effetto traslativo è comunque subordinato alla condizione della validità ed efficacia della scrittura privata tra le odierne parti del giudizio. Sul punto, pur contestando alcuni vizi formali e Parte_1 sostanziali della scrittura, non l'ha formalmente disconosciuta, sicché la stessa ha valore di piena prova in ordine al suo contenuto.
Pertanto, tenuto conto che per effetto del principio consensualistico di cui all'art. 1376 c.c. il diritto di proprietà, nonché tutti gli altri diritti reali si trasferiscono e si acquistano in forza del solo consenso liberamente espresso dalle parti e che, dalla disamina dell'accordo, è pacifica la legittimità dell'accordo, quest'ultimo deve ritenersi giudizialmente accertato con conseguente riconoscimento della titolarità, in capo al , dei diritti ivi sanciti. CP_1
Occorre, tuttavia, precisare che la sentenza che accerta l'avvenuto trasferimento del diritto reale per effetto della scrittura privata non autenticata, non è trascrivibile, in quanto non rientrante tra le ipotesi di cui all'art. 2643 c.c. e ciò priva l'interessato della possibilità di beneficiare degli effetti anticipatori della trascrizione, né è soggetta a trascrizione la relativa sentenza (cfr. Cass. civ., n. 10434/1993; n. 174/1986; n. 5802/1982; n. 4482/1976).
Si ritiene, in ogni caso, che la sentenza che accerti l'avvenuto trasferimento presuppone logicamente l'accertamento dell'autenticità della scrittura, il che ne consente di conseguenza la trascrizione. Si
11 rammenta, in proposito, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “La sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, dell'autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 c.c., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 c.c.” (Cass. civ., n. 13695/2011).
Alla luce delle superiori argomentazioni, quindi, deve dichiararsi l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà sui beni oggetto della scrittura sottoscritta il 5.12.2009, nonché la costituzione e il mantenimento delle servitù ivi precisate e, per effetto dei principi suesposti, disporsi la trascrizione della stessa.
Per effetto dell'accoglimento della domanda principale spiegata in via riconvenzionale, restano assorbite tutte le ulteriori richieste.
6. Quanto alle spese di lite, queste seguono la soccombenza e, pertanto, in ragione del rigetto della domanda attorea e dell'accoglimento di quella in via riconvenzionale, devono porsi a carico dell'attore. Questi deve quindi rifondere al convenuto la somma di € 3.809,00, calcolati avuto riguardo ai parametri minimi e tenuto conto del valore indeterminabile della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione Civile in composizione monocratica, in persona del Giudice unico, dott. OR ZI, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così Parte_1 provvede:

1. rigetta tutte le domande attoree;

2. accoglie la domanda proposta in via riconvenzionale dal convenuto e, per l'effetto, dichiara valida ed efficacia la scrittura privata sottoscritta in data 5.12.2009;

3. dichiara pertanto l'accertamento:
- dell'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, in favore di
, dei terreni di cui al Catasto Terreni del Comune di Controparte_1
Campo Calabro (RC), part. 727, 882, 883, 884, 886 e 887 foglio di mappa 8;
12 - della titolarità del diritto di servitù di veduta dal suo fabbricato, già esistente all'atto di sottoscrizione della scrittura privata;

- della costituzione di una servitù di passaggio pedonale e carraio in suo favore, secondo quanto stabilito nella scrittura privata del 5.12.2009;

4. condanna parte attrice a rifondere in favore del convenuto le spese di lite, che si liquidano in € 3.809,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e cpa come per legge.
Così deciso in Reggio Calabria il 01/12/2025
Il Giudice
OR ZI
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