Proc. n. 1380/2023 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVEZZANO
Sezione Specializzata Agraria
Il Tribunale Ordinario di Avezzano – Sezione Specializzata Agraria, così composto:
Dott. Leopoldo SCIARRILLO Presidente
Dott. Paolo LEPIDI Giudice estensore
Dott.ssa Martina DI FONZO Giudice
Per. Agr. Ernesto DEL VECCHIO Esperto
Dott. David TERSIGNI Esperto all'esito dell'udienza di discussione del 22.10.2025, a definizione della causa civile di primo grado, iscritta al n. 1380 del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, promossa da
, C.F. , elettivamente domiciliato in Avezzano (AQ) alla Parte_1 C.F._1
Via M.A. Colonna n. 41, presso lo studio dell'Avv. Gianfranco Salutari, che lo rappresenta e difende
RICORRENTE
CONTRO
in persona del Controparte_1 suo legale rapp.te e amm.re sig. , con sede a Luco dei Marsi, Viale Regina Elena CP_1
97;
, C.F. residente in [...] C.F._2 settembre
C.F. , residente in [...] C.F._3
, C.F. , residente in [...] C.F._4
2
, C.F. residente in [...] tutti CP_5 C.F._5 elettivamente domiciliati in Avezzano (AQ), alla Via Emilia n.14, presso lo studio dell'Avv. Stefano
Ciccarelli, dal quale sono rappresentati e difesi
RESISTENTI
1 ha pronunciato il seguente dispositivo di
SENTENZA


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Avezzano – Sezione Specializzata Agraria, definitivamente pronunciando:
- RIGETTA le domande proposte dal ricorrente;

- SPESE di lite integralmente compensate tra le parti.
INDICA termine di 30 giorni per il deposito della sentenza.
***
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A. Con ricorso depositato in data 29.12.2023 ha allegato, in sostanza: Parte_1
- di avere stipulato, nella qualità di affittuario un contratto di affitto di fondo rustico con i concedenti , , E Controparte_6 Controparte_2 Controparte_3 Parte_2 avente ad oggetto il terreno sito in località Fucino strada 38, censito al NCT del CP_7
Comune di Trasacco al Fol. 1 Part. 85;
- di avere acquistato, per atto pubblico del 20.1.2021 a rogito del Notario , da Persona_1
, , e i diritti pari a Persona_2 Controparte_8 Controparte_9 Controparte_10
187/720 sui terreni censiti al NCT del Comune di Trasacco al Fol. 1 Partt. 5 e 85;
- di avere iniziato a coltivare il terreno Fol. 1 Part. 5 con il consenso degli altri comproprietari manifestando pure interesse a coltivare la Part. 85, posto che il precedente rapporto era cessato, notiziando dell'acquisto con missiva del giorno 8.2.2021; Controparte_2
- di avere pure acquistato per donazione del 3.2.2022 la proprietà pro quota di ulteriori beni immobili;

- come gli altri comproprietari, odierni convenuti, abbiano proceduto ad affittare, in data
1.5.2021, il terreno Part. 5 alla Controparte_1
per la durata di due anni a condizioni peraltro peggiori di quelle da egli
[...] offerte (canone di € 3.920,00 annui in luogo di € 4.200,00);
- come nonostante la reiterata opposizione del ricorrente, gli altri comproprietari, il 31.12.2022 concedevano nuovamente in affitto tale terreno alla medesima società, allo stesso canone e con durata di 15 anni;

- come tale atto risulterebbe stipulato in violazione del disposto dell'art. 1108 c.c. essendo, invece, necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, con pregiudizio di esso ricorrente.
2 ha, quindi, chiesto dichiararsi la nullità del contratto agrario in questione, con Parte_1 condanna della società affittuaria al rilascio, con vittoria delle spese di lite.
B. I convenuti si sono costituiti in giudizio eccependo e deducendo, nella sostanza e per quanto qui di interesse come il contratto sia stato stipulato con il consenso di tutti i comproprietari posto che tale qualità non sarebbe ravvisabile in capo al ricorrente in quanto soggetto acquirente di quota su parte dei beni in comunione (c.d. “quotina”) per mezzo di atto privo di effetti reali immediati come pure risultante dall'atto di acquisto e già eccepito in giudizio di divisione (proc. 1071/2021 di questo Tribunale).
Hanno, dunque, concluso in conformità.
1. Deve, in primo luogo, rilevarsi come il terreno censito al NCT del Comune di Trasacco Fol. 1 Part. 5 sia stato interessato da vicende successorie mortis causa, dipanatesi dal 3.9.2004, data della aperta successione di . Persona_3
Dall'esame della dichiarazione di successione risulta come il patrimonio immobiliare relitto fosse costituito da fabbricati censiti al Fol. 1 Part. 1004 Sub 2 e 3 nonché al Fol. 1 Part. 629 e i terreni di cui al Fol. 1 Partt. 5 e 85. CP_ 2. Con atto pubblico di compravendita del 20.1.2021 (erede di CP_8 Persona_3
), e (eredi di
[...] Controparte_11 Controparte_10 Persona_4
) alienavano in favore di diritti pari a complessivi 182/720 sui soli terreni
[...] Parte_1
Fol. 1 Part. 5 e 85.
3. Con successivo atto di donazione del 3.2.2022 , Controparte_8 Controparte_11 CP_10
trasferivano a diritti pari a complessivi 90/360 sui fabbricati censiti
[...] Parte_1 al Fol 1 Part. 1004 Sub 2 e 3.
4. In diritto si evidenzia come la vendita di quota su singolo bene appartenente a più ampia comunione (c.d. “quotina”) non produca effetti reali ma solamente obbligatori essendo la sua efficacia reale subordinata alla effettiva assegnazione degli stessi in sede di divisione (Cass.
SS.UU. 5086/2016; Cass. Sez. 6, 23.2.2018, n. 4428).
Nel caso di specie deve osservarsi come nonostante la donazione di cui al punto 3, conclusa in epoca anteriore alla stipula del contratto di affitto oggetto di causa, la complessiva considerazione dell'oggetto della compravendita e della donazione non induce a ritenere che si siano prodotti effetti traslativi attuali in favore di posto che, nella unicità del titolo della Parte_1 comunione, che pur riguarda il relitto patrimonio di , non risultano Persona_3
1 Part. 629, così non esaurendo i distinti atti di disposizione tale Parte_3 patrimonio.
3 Consegue, dunque, come al tempo della stipula del contratto di affitto di fondo rustico in questione il ricorrente non avesse la qualità di comproprietario, del che l'atto venne deliberato e concluso da tutti i titolari del diritto di proprietà.
5. Ad ogni modo occorre rilevare come, per consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la locazione (e l'affitto) stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene concesso in godimento (Cass.
Sez. 3, 1.12.1994, n. 10270) salvo che tale disponibilità sia stata conseguita con violazione di norme di ordine pubblico (Cass. Sez. 3, 11.10.2016, n. 20387).
L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto (Cass. 19.11.2013, n. 25911) la quale opera, peraltro, soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l'attuazione del rapporto obbligatorio (Cass. Sez. 2-3,
5.6.2019, n. 15292).
Così, nel caso di specie, non avendo la parte concedente conseguito la disponibilità materiale del bene con violazione di norme di ordine pubblico, risulta infondata la domanda di accertamento della nullità proposta dal ricorrente.
6. Deve, infine, verificarsi se alla violazione del disposto dell'art. 1108 c.c. nei rapporti interni ai comproprietari, da escludersi per quanto al punto 4, possa residuare una tutela del comproprietario contro l'affittuario.
Di certo la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni, seppure prescritta dalla L. n. 203 /1982, deve essere assunta all'unanimità, ex art. 1108, co. 3
c.c. (Cass. Sez. 2, 17.10.2017, Ord. 24489).
Valgono, però, certamente i principi enunciati da Cass. SS.UU. 4.7.2012, n. 11135.
In particolare, a locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari (o più comproprietari) rientra nell'ambito della gestione di affari altrui ed è soggetta alle regole di tale istituto, non potendo neppure escludersi da perimetro applicativo dell'istituto gli atti di amministrazione straordinaria quale sarebbe la locazione ultranovennale.
Certamente il compimento dell'atto risultava, nel caso di specie, utile poiché finalizzato a ricavare frutti civili dal godimento del bene, tanto che lo stesso ricorrente riteneva necessario concederlo in affitto, sebbene a se stesso e a condizioni economiche leggermente più vantaggiose. Tale ultima circostanza incide, però, non già sul difetto di utilitas ma, piuttosto, solamente in punto di responsabilità del gestore utile in conformità dei principi in tema di mandato.
4 Deve, poi, osservarsi come la condotta di sebbene in ipotesi qualificabile in Parte_1 termini di opposizione (prohibitio domini), anche tacita, fosse rivolta sempre ed esclusivamente nei riguardi di e non già degli altri convenuti, che pure risultano essere utili Controparte_2 gestori e nei cui confronti tale opposizione, per spiegare effetti impeditivi, avrebbe dovuto indirizzarsi trattandosi di atto recettizio rispetto al quale devono essere considerati destinatari tutti i gestori.
Per le superiori ragioni, quindi, il ricorrente sarebbe comunque tenuto al rispetto delle obbligazioni assunte dagli utili gestori il forza di gestione non rappresentativa e, perciò, non potrebbe agire con domanda di rilascio - autonoma rispetto a quella di nullità perché reale - contro la società affittuaria.
7. Le domande del ricorrente devono essere, conclusivamente, rigettate.
8. In considerazione delle indubbie peculiarità del caso di specie, peraltro non vagliate funditus dagli stessi resistenti né affrontate da consolidata giurisprudenza, si ritiene sussistano ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
Così deciso in data 22.10.2025.
Il Giudice estensore Il Presidente
Dott. Paolo LEPIDI Dott. Leopoldo SCIARRILLO
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