N. 2505/2024 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
CONVALIDE DI SFRATTO CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2505/2024 tra
Parte_1
PARTE ATTRICE
e
CP_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 4 novembre 2025 alle ore 9,25 innanzi al dott. Carmine Di Fulvio,
Con
la cui l.r. è presente personalmente, compare l'avv. Riccardo Di Parte_1 Controparte_3
IR, anche in sostituzione dell'avv. Vincenzo Di IR, il quale si riporta ai precedenti scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni formulate nella memoria depositata in data
15.10.2025 ed il rigetto delle avverse deduzioni e conclusioni.
Rappresenta che nel provvedimento del 28.8.2024 il Giudice, pur non emettendo ordinanza di rilascio, aveva statuito che “la valutazione della gravità dell'inadempimento andrà più compiutamente effettuata nella fase di merito, anche alla luce della condotta che la terrà nelle more”, in ragione CP_1 dell'impegno in quest'ultima di veicolare in un libretto dedicato i canoni di locazione. Allo stato non vi pagina 1 di 9 è prova che tali versamenti siano avvenuti, essendo stato documentato dalla conduttrice il versamento solo fino al mese di marzo 2025.
Rappresenta, da ultimo, che da una verifica effettuata nella giornata di ieri da parte di il Parte_1 contratto di locazione fra quest'ultima e risulta ancora registrato presso l'Agenzia delle CP_1
Entrate, senza che sia intervenuto il subentro da parte di VI spa. Ciò conferma l'interesse e legittimazione di Parte_1 per la parte convenuta, presente personalmente l'amministratore , sono Controparte_4 comparsi gli avv.ti Nocelli e Di Blasio i quali si riportano ai propri scritti difensivi e in particolare alle note conclusive, evidenziando nuovamente l'opportunità di attendere l'esito del ricorso per Cassazione proposto da nei confronti di VI s.p.a.. Parte_1
L'avv. Di IR si oppone alla richiesta di differimento. il Giudice fa presente che si ritirerà in camera di consiglio per la decisione all'esito della trattazione delle ulteriori cause dell'odierna udienza e autorizza i predetti difensori ad allontanarsi, evidenziando che sarà data lettura della sentenza anche in loro assenza;
tornato in udienza all'esito della camera di consiglio il Giudice dott. Carmine Di Fulvio pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2505/2024 r.g., vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
CE DI OL e dell'avv. RICCARDO DI OL
PARTE ATTRICE
E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASSIMO NOCELLI e dell'avv. CP_1 P.IVA_2
GIANLUCA DI BLASIO
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Come in atti.
pagina 2 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La ha intimato alla sfratto per morosità per il mancato pagamento della somma Parte_1 CP_1 di € 15.888,00, dovuta a titolo di canoni di locazione da dicembre 2023 in virtù di due contratti di locazione stipulati rispettivamente in data 1.3.2025 e 20.2.2016, citandola innanzi a questo tribunale per la convalida.
La si è costituita in giudizio opponendosi alla convalida. CP_1
La ha, quindi, chiesto emettersi ordinanza ex art.665 c.p.c. e questo giudice in data Parte_1
29.8.2024 ha pronunciato la seguente ordinanza:
“ rilevato che l'intimata si è costituita in giudizio ed ha sollevato opposizione alla convalida, sicché lo sfratto non può essere convalidato;

osservato che:
A) l'opposizione appare fondata su prova scritta, costituita dai documenti prodotti dalla convenuta sub
5/12, dai quali emerge che: 1) è stata pronunciata sentenza di primo grado, confermata in secondo grado, con cui è stata dichiarata la risoluzione con effetto dal 2013 dei contratti di locazione finanziaria stipulati dalla con VI s.p.a., aventi ad oggetto le unità immobiliari Parte_1 concesse in locazione da a con contratti del 2015 e 2016; 2) con missiva del Parte_1 CP_1
11.12.2023 VI s.p.a., a mezzo del proprio legale, dopo aver riferito di essere proprietaria dei locali in discussione e che il citato contratto di leasing era stato dichiarato risolto, ha intimato alla il rilascio dei medesimi locali entro il 29/02/2024, nonché il pagamento delle correlative CP_1 indennità di occupazione senza titolo;
3) a seguito di detta comunicazione la odierna intimata ha chiesto chiarimenti alla che si è limitata a trasmetterle il provvedimento ex art. 20 c. 7 L. Parte_1
44/1999 con cui il PM presso la Procura della Repubblica di Pescara sospendeva le procedure esecutive attivate dalla VI nei confronti della stessa ed aventi ad oggetto l'esecuzione Pt_1 dell'obbligo di rilascio degli immobili di cui sull'anzidetta sentenza;
4) solo dal dicembre 2023 la ha sospeso il pagamento dei canoni di locazione dei contratti stipulati nel 2015 e nel 2016, CP_1 successivamente versando le relative somme di danaro in un libretto postale;

B) seppure pende ricorso per Cassazione avverso la sentenza di secondo grado e, quindi, la pronuncia dichiarativa di risoluzione del contratto non è ancora passata in giudicato ….., vi è il concreto rischio, in caso di rigetto o dichiarazione di inammissibilità del citato ricorso per Cassazione, che la CP_1 pagina 3 di 9 s.r.l. sia tenuta a pagare, dopo i canoni di locazione di cui trattasi, un'indennità di occupazione in favore della VI s.p.a. quantomeno per il periodo successivo al novembre 2023 - come preteso da detta s.p.a. nella missiva del 11.12.2023 -, attesa l'efficacia della pronuncia risolutiva del contratto di leasing anche nei confronti della ai sensi dell'art.1595 comma 3 c.c. (norma che appare, CP_1 secondo la valutazione sommaria da compiere nella presente fase, applicabile al caso in esame) e considerata anche la mancata autorizzazione di VI s.p.a. alla stipula dei contratti di locazione oggetto del presente giudizio, menzionata nella citata missiva e che appare pacifica;

C) in tale situazione è dubbio, secondo la valutazione sommaria da compiere nella presente fase, che la sospensione da parte della del pagamento dei canoni di locazione a partire dal dicembre CP_1
2023 (dopo diversi anni di regolare versamento dei canoni), con accantonamento delle relative somme su un libretto postale, in attesa della definizione del giudizio di legittimità sopraindicato, possa essere ritenuta un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto;
la valutazione della gravità dell'inadempimento andrà più compiutamente effettuata nella fase di merito, anche alla luce della condotta che la terrà nelle more;
CP_1
D) non può, quindi, essere concessa l'ordinanza di rilascio;

considerato che

, ai sensi dell'art. 667
c.p.c., il presente giudizio deve proseguire, previa trasformazione del rito ex art. 426 c.p.c, nelle forme del rito speciale ex art. 447 bis c.p.c., e che il medesimo è soggetto alla mediazione obbligatoria ai sensi dell'art.5 D.lgs. 28/2010 a pena di improcedibilità delle domande;

P.Q.M.


visto l'art. 665 c.p.c.
RIGETTA
La richiesta di emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni dell'intimata Visti gli artt. 667, 426, 447 bis e 420 c.p.c.
Dispone il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art.447 bis c.p.c. e FISSA per la discussione della causa ex art.420 c.p.c. l'udienza del 28.1.2025, ore 10,00, concedendo all'intimante termine fino a venti giorni e all'intimata termine fino a dieci giorni prima di detta udienza per provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in
Cancelleria.
pagina 4 di 9 SS, inoltre, a parte attrice intimante il termine di 15 giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione “.
A seguito dell'esito negativo del procedimento di mediazione obbligatoria le parti hanno depositato memorie integrative nelle quali:
- La parte attrice ha così concluso: “ - in via preliminare: prendere atto dell'avveramento della condizione di procedibilità, essendo stata esperita, senza esito positivo, la mediazione obbligatoria;
- nel merito: in via principale, dichiarare risolti i contratti di locazione commerciale stipulati in data 1.3.2015 ed in data 20.2.2016 tra e in Parte_1 CP_1 ragione del grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, ordinare l'immediato rilascio dell'immobile; - in ogni caso, dichiarare risolti i contratti di locazione commerciale stipulati in data 1.3.2015 ed in data 20.2.2016 tra e in ragione dell'avveramento Parte_1 CP_1 della clausola risolutiva espressa;
- in subordine, nel caso di accoglimento della tesi dell'intimata per cui i richiamati contratti di locazione commerciale sarebbero risolti ex art. 1595, co. 3, c.c., ordinare comunque l'immediato rilascio dell'immobile, essendo l'occupazione di oramai sine titulo;
- in ogni caso, con vittoria di spese e competenze. “ CP_1
- La parte convenuta ha così concluso: In via preliminare: a) in virtù dell'evidente comunanza di causa disporre preliminarmente l'integrazione del contraddittorio ai sensi degli artt. 106 e 269
c.p.c., mediante vocatio in ius del terzo proprietario dei locali in relazione ai quali è stato intimato lo sfratto per morosità, ovvero della VIVIBANCA S.p.A. (c.f. – PEC: P.IVA_3
, in persona del legale rappresentante pro tempore, corrente in Torino (TO), Email_1 alla Via Giolitti n. 15; b) ad ogni modo disporre la sospensione del presente giudizio di merito, in attesa della pronuncia della Cassazione all'esito del procedimento iscritto al n.
9691/2023R.G. afferente alla risoluzione dei contratti di locazione finanziaria 4/05/2001 e
31/05/2001, stipulati tra VI S.p.A. e cui è legata l'efficacia dei contratti Parte_1 derivati di sublocazione per cui è causa;
Nel merito: c) in via principale, rigettare l'avversa domanda di risoluzione del contratto in quanto a fronte della risoluzione giudiziale dei contratti di leasing finanziario 4/05/2001 e 31/05/2001, stipulati tra VI S.p.A. e Pt_1
la mancata corresponsione dei canoni di sublocazione in favore di quest'ultima da parte
[...] della secondo una valutazione da operarsi ai sensi dell'art. 1455 c.c. non reca i CP_1 requisiti di inadempimento di gravità tale comportare lo scioglimento dei rapporti di pagina 5 di 9 sublocazione, anche in dipendenza del pregiudizio sopportato dalla convenuta per l'affidamento nella stabilità del sinallagma negoziale, e la prestazione di cauzione idonea a garantire il soddisfacimento del soggetto che sia identificato come creditore all'esito del giudizio;
d) altresì previo rigetto dell'avversa intimazione di sfratto per morosità, accertare e dichiarare se le somme de quibus vadano corrisposte alla sublocatrice a titolo di Parte_1 canoni di locazione, siccome previsto nei correlativi contratti 01/03/2015 e 20/02/2016; ovvero in via alternativa, accertata l'avvenuta risoluzione dei medesimi, quali contratti derivati dal rapporto di locazione finanziaria intercorso tra la e la VI S.p.A., oggetto CP_5 della menzionata sentenza 532/2020 del Tribunale di Teramo, nonché a conferma della n.
277/2023 della C.d'A. di L'Aquila e dell'emananda Ordinanza da parte del Supremo Collegio in esito al procedimento n. 9691/2023, accertare e dichiarare il diritto della stessa VI
S.p.A. alla percezione dei canoni di locazione originariamente dovuti alla sublocatrice, a titolo di indennità di occupazione;
e) in ogni caso vittoria di spese e competenze di entrambe le fasi del giudizio. “.
All'esito dell'istruttoria, solo documentale, le parti nelle rispettive note conclusive hanno, poi, così concluso:
parte attrice: “ - in via preliminare: prendere atto dell'avveramento della condizione di procedibilità, essendo stata esperita, senza esito positivo, la mediazione obbligatoria;
- nel merito: in via principale, dichiarare risolti i contratti di locazione commerciale stipulati in data 1.3.2015 ed in data 20.2.2016 tra e in ragione del grave inadempimento del conduttore;
- in ogni caso, Parte_1 CP_1 dichiarare risolti i contratti di locazione commerciale stipulati in data 1.3.2015 ed in data 20.2.2016 tra e in ragione dell'avveramento della clausola risolutiva espressa;
- in Parte_1 CP_1 subordine, nel caso di accoglimento della tesi dell'intimata per cui i richiamati contratti di locazione commerciale sarebbero risolti ex art. 1595, co. 3, c.c., dichiararne la risoluzione dei contratti, essendo l'occupazione di oramai sine titulo;
- in ogni caso, con vittoria di spese e competenze “; CP_1
parte convenuta: “ in via preliminare e assorbente: a) dichiarare la sopravvenuta difetti di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. di per essere venuta meno in corso di causa l'attualità e la Parte_1 concretezza dell'interesse sostanziale alla pronuncia richiesta, a seguito del rilascio forzoso degli immobili siti in Montesilvano (PE), alla Via Aldo Moro nn. 35-37, eseguito in data 26 settembre 2025 dall'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Teramo in favore di VI S.p.A. (già CP_6 pagina 6 di 9 S.p.A.), in esecuzione della sentenza n. 532/2020 del Tribunale di Teramo, confermata dalla Corte
d'Appello di L'Aquila con sentenza n. 277/2023, b) e per l'effetto rigettare l'avversa domanda di Pt_1 per sopravvenuta carenza di una condizione dell'azione; nel merito: c) in via principale, rigettare
[...]
l'avversa domanda di risoluzione del contratto in quanto a fronte della risoluzione giudiziale dei contratti di leasing finanziario 4/05/2001 e 31/05/2001, stipulati tra VI S.p.A. e la Parte_1 mancata corresponsione dei canoni di sublocazione in favore di quest'ultima da parte della CP_1 secondo una valutazione da operarsi ai sensi dell'art. 1455 c.c. non reca i requisiti di inadempimento di gravità tale comportare lo scioglimento dei rapporti di sublocazione, anche in dipendenza del pregiudizio sopportato dalla convenuta per l'affidamento nella stabilità del sinallagma negoziale, e la prestazione di cauzione idonea a garantire il soddisfacimento del soggetto che sia identificato come creditore all'esito del giudizio;
d) in ogni caso vittoria di spese e competenze di entrambe le fasi del giudizio.”.
………
Va anzitutto esaminata l'eccezione di sopravvenuto difetto di interesse ad agire della Parte_1 sollevata dalla convenuta “ per essere venuta meno in corso di causa l'attualità e la concretezza dell'interesse sostanziale alla pronuncia richiesta, a seguito del rilascio forzoso degli immobili siti in
Montesilvano (PE), alla Via Aldo Moro nn. 35-37, eseguito in data 26 settembre 2025 dall'Ufficiale
Giudiziario del Tribunale di Teramo in favore di VI S.p.A. (già , in Controparte_7 esecuzione della sentenza n. 532/2020 del Tribunale di Teramo, confermata dalla Corte d'Appello di
L'Aquila con sentenza n. 277/2023 “.
L'eccezione deve ritenersi infondata in quanto, come sostenuto dall'attrice, il suo interesse alla valutazione della domanda di risoluzione del contratto di locazione ex art.1453 c.c. o ex art. 1456 c.c. permane perché:
1) il trasferimento del possesso dei beni immobili sublocati, a seguito del predetto intervento dell'ufficiale giudiziario, non ha comportato la risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria tra VI s.p.a. e dato anche che la sentenza di Parte_1 risoluzione di detto contratto (avente natura dichiarativa) non è ancora passata in giudicato e dunque non è ancora applicabile l'art.1595 comma 3 c.c., né conseguentemente la risoluzione dei contratti di sublocazione oggetto del presente giudizio stipulati da Parte_1
pagina 7 di 9 (sublocatrice) con (subconduttrice); CP_1
2) il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto (tra le altre Cass. 12332/2019, 19240/2016).
Passando dunque ad esaminare le domande attoree, come appena sottolineato, la sentenza dichiarativa della risoluzione dei contratti di leasing ex art.1456 c.c. non ha effetti immediati sui contratti di sub- locazione in esame ai sensi dell'art. 1595, co. 3, c.c., avendo appunto natura di sentenza di accertamento e non di condanna e non essendo ancora passata in giudicato.
Come già evidenziato nell'ordinanza emessa in data 29.8.2024, la condotta della può, per le CP_1 ragioni indicate nella stessa ordinanza, essere qualificata quale inadempimento contrattuale non grave.
Tuttavia nella presente fase, successiva a quella di convalida dello sfratto, la ha proposto Parte_1 anche una domanda di risoluzione dei contratti di locazione commerciale stipulati in data 1.3.2015 ed in data 20.2.2016 ex art.1456 c.c. in ragione dell'avveramento della clausola risolutiva espressa di cui all'art.22 dei due contratti, da valutare unitamente all'art.7 dei medesimi contratti, che prevede il divieto per il conduttore di sospendere o ritardare i pagamenti dei canoni di locazione anche in presenza di “ pretese, eccezioni o inadempienze contestate dal conduttore “, clausola risolutiva espressa di cui la stessa parte attrice ha dichiarato nella memoria integrativa, depositata in data 23.12.2024, di volersi avvalere.
Poiché è pacifico che la convenuta dal dicembre 2023 ha sospeso il pagamento dei canoni di locazione dei contratti stipulati nel 2015 e nel 2016, successivamente versando le relative somme di danaro in un libretto postale, seppure per il timore di dover pagare a VI s.p.a. un'indennità di occupazione per il periodo successivo al novembre 2023 - come preteso da detta s.p.a. nella missiva del 11.12.2023
– la domanda di risoluzione ex art.1456 c.c. va accolta, atteso che:
1) detta sospensione è contraria a quanto pattuito dalle parti nel citato art.7 dei contratti di sublocazione in discussione;

2) nell'art.22 di tali contratti anche la clausola di cui all'art.7 è riconosciuta dalle parti come essenziale e per la sua violazione è stato attribuito il diritto del locatore di chiedere l'immediata pagina 8 di 9 risoluzione del contratto ai sensi dell'art.1456 c.c.;
3) in presenza di detta clausola risolutiva espressa questo giudice non può valutare la gravità dell'inadempimento (Cass. 29301/2019, 3102/2000, 10815/1995).
Le spese di lite vanno tuttavia dichiarate compensate tra le parti, in considerazione della peculiarità della fattispecie esaminata, caratterizzata da una condotta non conforme a buona fede della sublocatrice che, mentre accumulava un debito nei confronti di VI s.p.a. di centinaia di migliaia di euro per omesso pagamento dei canoni di locazione finanziaria (come emerge dalle citate sentenze del Tribunale di Teramo e della Corte di Appello di L'Aquila), ha continuato a percepire dalla subconduttrice i canoni di locazione relativo al godimento dei medesimi beni oggetto dei contratti di leasing, peraltro senza avvisarla del contenzioso in corso con VI s.p.a..

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara i contratti di sublocazione oggetto di causa risolti ai sensi dell'art.1456 c.c. alla data del
23.12.2024;
2) dichiara compensate tra le parti le spese del presente giudizio.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza.
Pescara, 4 novembre 2025
Il Giudice dott. Carmine Di Fulvio
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