R.G. n. 5570/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 5570/2022 promossa da
(c.f./p. i.v.a. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
BONDIONI MASSIMO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, ricorrente contro
(c.f./p. i.v.a. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI CP_1 P.IVA_2
ANDREA, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, resistente Conclusioni Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza di discussione in trattazione scritta del 17.09.2025.

MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO


1.Svolgimento del processo.
Con ricorso ex art. 447 bis cpc in data 13.05.2022, ha evocato in Parte_1 giudizio premettendo che: CP_1 con contratto di locazione stipulato il 21.12.2017 e registrato in data 10.01.2018, ha concesso in locazione ad uso commerciale (attività di ristorazione) alla società
AN srl, le unità immobiliari di sua proprietà situate in Brescia, via Flero n. 36,
Torre Centro del Centro Direzionale “Tre Torri”, identificate al NCT, al foglio 201,
1 subalterno 1304, particella numeratore 455, categoria A/10, foglio 201, subalterno
1307, particella numeratore 455, categoria A/10, foglio 201, subalterno 1308, particella numeratore 455, categoria A/10; per effetto del contratto di affitto di azienda del 28.11.2019 n. 9982 rep e n. 7247 racc., registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Brescia il 29.11.2019 al n. 26680, serie 1T (doc. 2), e della scrittura privata di transazione del 28.11.2018 (doc. 3),
è subentrata come parte conduttrice nel contratto di locazione stesso;
CP_1 nel corso del rapporto di locazione, quest'ultima si è resa ripetutamente inadempiente a numerose obbligazioni essenziali di cui al contratto di locazione, rendendo intollerabile per la prosecuzione nel rapporto de quo;
Parte_1 le violazioni perpetrate dalla conduttrice delle clausole contrattuali previste ai nn.
6 e 7 del medesimo, hanno carattere essenziale e hanno determinato per patto espresso la risoluzione di diritto del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456
c.c.; il 5.11.2021 ha comunicato via Pec alla di volersi Parte_1 CP_1 avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15, ritenendo il contratto di locazione risolto di diritto e contestualmente ha richiesto la riconsegna degli immobili locati (doc. 13); in data 11.11.2021 ha contestato la risoluzione del contratto non CP_1 provvedendo alla riconsegna degli immobili, continuando nel perpetrare la violazione delle obbligazioni contrattuali e di legge.
Tanto premesso, la ricorrente ha chiesto:
-in via principale e nel merito: che sia accertata e dichiarata la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione stipulato in data 21.12.2017, per violazione da parte della della clausola risolutiva espressa di cui all'art. CP_1
15 del contratto;

- in via subordinata nel merito, che sia accertata e dichiarata la risoluzione giudiziale del contratto di locazione per inadempimento della in CP_1 entrambi con condanna della conduttrice alla restituzione degli immobili indicati in
2 contratto liberi da persone e/o cose, nonché al risarcimento dei danni nella misura che risulterà in corso di causa o da determinarsi in via equitativa dal Giudice.
Con comparsa del 16.09.2022 si è costituita contestando tutte le CP_1 allegazioni di parte ricorrente e chiedendo il rigetto della domanda di risoluzione contrattuale.
La causa è stata istruita a mezzo di prova orale.
Sulle conclusioni rassegnate dalle parti per l'udienza di discussione del 18.09.2025, fissata in trattazione scritta, la scrivente Giudice, intanto subentrata al precedente magistrato assegnatario del procedimento, ha deciso come da sentenza che segue con contestuale motivazione.


2. La risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 c.c. per violazione, da parte della conduttrice, della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto di locazione.


2. a) Violazione al divieto di modifiche, innovazioni e trasformazioni di cui all'art. 7 del contratto di locazione.
La domanda avanzata in principalità dalla ricorrente va accolta nei limiti e per i motivi di seguito illustrati.
Con contratto in data 21.12.2017, concedeva in locazione a AN Parte_1 srl gli immobili sopra elencati (doc. 1 della produzione di parte ricorrente), affinchè in essi fosse esercitata “ristorazione e attività accessorie” (art. 1), convenendo il divieto per la conduttrice di “mutamento d'uso e di sublocazione” (art.6), nonché “di apportare modifiche, innovazioni, trasformazioni senza il consenso scritto della locatrice, ad eccezione di lavori e opere funzionali alla nuova destinazione d'uso dell'immobile di cui al lay-out (art. 7)”.
Le parti pattuivano, altresì, la natura essenziale delle clausole di cui agli artt. 6 e 7
e contemplavano che la violazione anche soltanto di una di esse, avrebbe comportato la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. senza necessità di messa in mora (art. 15).
3 Così delineati i profili contrattuali di rilievo ai fini che ci occupano, la scrivente ritiene che le risultanze dell'istruttoria orale, senz'altro abbiano fornito la prova della violazione perpetrata dalla conduttrice degli obblighi contrattuali in spregio agli impegni assunti ai sensi dell' art.7 sopra citato.
Nello specifico, è provata una delle principali violazioni fondanti la domanda di risoluzione del contratto di locazione per violazione della clausola risolutiva espressa e cioè l'installazione sulla terrazza dell'immobile locato, in assenza di autorizzazione della proprietaria, di una struttura metallica intelaiata a supporto di tendaggi avvolgibili (“gazebo”) e di una struttura chiusa adibita a pertinenza del bar (“cambusa”), entrambe visibili nelle fotografie da n. 1 a n. 5 allegate alla
“Relazione descrittiva Piano 14” a firma del consulente della Parte_1 Per_1
(doc. 4 della produzione di parte ricorrente).
[...]
La resistente non ha contestato l'esecuzione di dette opere, tuttavia fornendone una descrizione in termini di addizioni e non modifiche strutturali, come tali non necessitanti di autorizzazione della locatrice.
Ebbene, a parere di scrive, le installazioni in questione hanno apportato delle modifiche strutturali alla terrazza.
Tanto si ricava dal portato della prova testimoniale, nel dettaglio dalle dichiarazioni del tecnico che, escusso in qualità di testimone, ha riferito di aver Persona_1 visto nel corso del sopralluogo del 26 ottobre 2021, la struttura metallica riconosciuta nelle foto nn. 1, 2 e 3 alle pagine 20-21 del doc. 4 di parte ricorrente ed ha specificato che la stessa era “fissata a terra”.
L'altro consulente della ha descritto le modalità di Parte_1 Testimone_1 aggancio della struttura metallica (“Gazebo”) al parapetto in vetro della terrazza e ha confermato che la struttura mobile adibita a cambusa è stata fatta dalla CP_1 nello specifico riferendo: “Prima della sulla terrazza c'erano degli
[...] CP_1 ombrelloni di forma tonda;
la Cinque, invece, ha posizionato ombrelloni a forma rettangolare, che sono agganciati con dei cavetti di acciaio alle putrelle in acciaio che sostengono il parapetto in vetro. …non si tratta di ombrelloni da spiaggia, ma di una specie di gazebo”.
4 Infine, il testimone , manutentore, ha riconosciuto la struttura Testimone_2 raffigurata nelle foto allegate al doc. 4 in relazione alle quali ha riferito di aver visto sulla terrazza “ombrelloni rettangolari e una struttura mobile adibita a cambusa”, non fornendo, tuttavia, una descrizione certa delle modalità di fissaggio al suolo della stessa ma genericamente dichiarando “mi sembra che la struttura fosse fissata
a terra”.
Le superiori risultanze, quindi, danno conto dell'installazione ad opera di CP_1 di un “gazebo” e di una struttura adibita a “cambusa” dalle caratteristiche
[...]
(dimensioni, funzione e materiali) tali da essere connotate di stabilità e di saldo ancoraggio alle strutture portanti e ciò evidentemente al fine di da garantirne la sicurezza, tenuto conto dell'inevitabile esposizione della terrazza al vento e agli agenti atmosferici (nelle fotografie peraltro sono visibili le basi dei pilastri fissati sul pavimento).
Lo stesso testimone ha specificato che le strutture sono “fissate a terra con Per_1 qualche vite…” e, con riferimento al “gazebo”, il testimone ha rappresentato Tes_1 come lo stesso sia agganciato alle putrelle in acciaio che sostengono il parapetto in vetro: “la invece, ha posizionato ombrelloni a forma rettangolare, che sono CP_1 agganciati con dei cavetti di acciaio alle putrelle in acciaio che sostengono il parapetto in vetro”.
Di fronte a siffatte evidenze vano si è rivelato il tentativo di difesa della resistente fondato sull'assunto secondo cui si sarebbe trattato della mera sostituzione di ombrelloni tondi presenti al momento del suo subentro nell'attività commerciale con ombrelloni rettangolari “peraltro debitamente ancorati …..Ergo trattasi di arredi mobili non fissati. Dunque semplici addizioni e non di modiche o trasformazioni”.
Trattasi, invero, non di mere addizioni ma di opere integrate nell'immobile, che hanno apportato una trasformazione all'originaria conformazione e fruibilità della terrazza, anche con la creazione di un ambiente chiuso sui lati oltre che sul tetto
(“cambusa”), non rimovibili senza che sia arrecato danno alle strutture portanti cui si appoggiano.
5 L'istallazione di strutture di tale tipologia era condizionata all'assenso della locatrice, di fatto mancante come per pacifica ammissione della conduttrice.
La condotta accertata, dunque, integra gli estremi della violazione all'art. 7 del contratto di locazione e del regolamento condominiale contrattuale (doc. 5 cit. prod. art. 3 lett. h;
art. 5 lett. b, k, p e w) e, di per sé, legittima la dichiarazione di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per violazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto di locazione nel quale è subentrata la società resistente, a seguito del verificarsi di un fatto obiettivo previsto dalle parti come determinante lo scioglimento del rapporto (Cass. n. 36918/2021).



2. b) Violazione dell'art. 7 del contratto di locazione laddove prevede il divieto di posare moquettes o altre pavimentazioni a colla sopra i pavimenti esistenti.
La ricorrente ha chiesto accertarsi anche la violazione da parte della resistente dell' art. 7 del contratto di locazione laddove prevede l'obbligo per il conduttore di “non posare moquettes o altre pavimentazioni a colla sopra i pavimenti esistenti”.
Secondo le allegazioni attoree, sarebbe venuta meno alle sue CP_1 obbligazioni, avendo provveduto alla posatura di pavimentazione in aggiunta a quella già esistente sotto la tettoia della terrazza del 14° piano.
Tale pavimentazione non renderebbe ispezionabili gli scarichi sottostanti e ne impedirebbe la manutenzione, che di fatto sarebbe stata omessa, dell'impianto di filtraggio dei fan coil, riducendolo in pessimo stato, come raffigurato nella documentazione fotografica prodotta (doc.4 e 10).
Ebbene, l'istruttoria orale è approdata alla dimostrazione dell'infondatezza delle superiori censure.
Come allegato dalla resistente, il pavimento raffigurato nelle fotografie allegate alla perizia sopra citata (doc 4 di parte ricorrente) non è stato incollato bensì appoggiato alla preesistente pavimentazione come sul punto concordemente riferito da tutti i testimoni escussi.
Ciò ha reso possibile l'ispezione dei pozzetti e la manutenzione di Parte_2
6 Di rilievo in merito le dichiarazioni del testimone titolare della ditta Testimone_3
Cont
incaricata dal Condominio della manutenzione, laddove ha affermato che “i fan coil funzionano 365 giorni l'anno e che la manutenzione è prevista due volte l'anno svolta e spetta al manutentore decidere quando svolgerla”.
In assenza di ulteriori elementi di prova a sostegno delle allegazioni attoree, è dunque verosimile l'osservazione della resistente secondo cui al 26/10/2021, data alla quale risale la fotografia prodotta dalla ricorrente raffigurante i filtri del fan coil sporchi, non fosse stata ancora eseguita la manutenzione periodica semestrale.
Consegue il rigetto della domanda.



2. c) Violazione al divieto di mutamento d'uso di cui all'art. 6 del contratto di locazione.
Secondo le allegazioni attoree, inoltre, avrebbe violato l'art. 6 del CP_1 contratto di locazione, in forza del quale, senza autorizzazione scritta della parte locatrice, è fatto divieto alla parte conduttrice di modificare, anche temporaneamente, la destinazione d'uso dell'immobile, pena la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c. e il risarcimento del danno.
In particolare, ha assunto che, in violazione dell'art.1 del contratto che prevede la destinazione dell'immobile locato all'esercizio di attività di ristorazione, CP_1 avrebbe di fatto esercitato, senza alcuna autorizzazione da parte di la Parte_1 differente attività di discoteca/locale con prevalente attività di intrattenimento serale e notturno. ha contestato le superiori allegazioni sul presupposto che l'immobile, sin CP_1 dalla data della locazione alla prima conduttrice, oltre che a ristorante, fosse a locale di intrattenimento notturno come attività accessoria rispetto alla ristorazione sull'esempio dei locali stile “New York”.
Ha quindi rappresentato come la proprietaria fosse consapevole che l'immobile sarebbe stato utilizzato anche per finalità ulteriori e accessorie rispetto alla ristorazione quale l'intrattenimento musicale e come fosse a conoscenza dell'effettiva destinazione, peraltro, resa di pubblico dominio dai mass media.
7 A fronte delle contrastanti allegazioni delle parti sopra in sintesi enucleate, preme anzitutto osservare come gli immobili d'interesse fossero stati locati alla società
AN srl per l'esercizio di attività di “ristorazione e accessoria”, giusta disposizione dell'art. 1 del contratto di locazione.
Nel lay-out, allegato B del contratto di locazione, venivano inseriti: due pianoforti, palchi per intrattenimento, il posizionamento delle casse acustiche e segnalato anche l'angolo d.j. set! (doc.3 della produzione di parte resistente)
Al punto 5 del contratto veniva fatto espresso riferimento ai lavori e alle opere di adattamento funzionali alla nuova destinazione d'uso al “lay-out” di massima di cui allegato sub B e al punto 7 del contratto di locazione, la autorizzava Parte_1 espressamente la conduttrice a svolgere i lavori e le opere funzionali alla nuova destinazione d'uso dell'immobile di cui al layout, in deroga al divieto di modifiche, innovazioni e trasformazioni.
AN Srl, peraltro, provvedeva ad inoltrare richiesta agli Uffici Competenti
(Comune di ), dell'autorizzazione per svolgere attività di Controparte_3 ristorante con intrattenimento non prevalente.
Per ottenere inoltre questa licenza per lo spettacolo (attività non prevalente) in via definitiva i locali subivano trasformazioni strutturali/agibilità, che garantissero la tettoia, un soppalco le necessarie e le indispensabili aperture per far transitare le persone in tutti i settori del locale e lo studio dell'impatto acustico (doc.4 cit. prod.)
dunque, subentrava nella locazione dell'immobile oggetto di causa e CP_1 nelle licenze amministrative, tra quella di ristorante con attività di intrattenimento non prevalente da cui la licenza per pubblico spettacolo (doc.11 cit. prod.).
La licenza per spettacolo ed intrattenimento, attività non prevalente, non veniva revocata e l'attività commerciale (ristorante+ intrattenimento), proseguiva così come concepita sin dall'inizio (doc.5 cit. prod.).
Alla stregua della superiore ricostruzione in fatto è evidente come sin dall'inizio della locazione l'immobile fosse destinato anche all'intrattenimento musicale e come la locatrice ne fosse appieno consapevole.
8 La diffusione mediatica di notizie relative all'inaugurazione del locale (ancora condotto da AN srl) e alle serate danzanti che di volta in volta in esso venivano organizzate, peraltro, rendevano di pubblico dominio l'attività ivi effettivamente esercitata dalla conduttrice, tanto da ritenersi inverosimile l'assunto attoreo secondo cui ne sarebbe venuta a conoscenza solo a distanza di anni.
Nè la conformazione, l'arredo e gli spazi interni dei locali, in atti documentati, sono in linea con un uso esclusivo per finalità di ballo (discoteca).
Non va sottaciuta, peraltro, l'assenza di contestazioni, da parte della locatrice, in merito alla conduzione della gestione del locale in epoca antecedente all'invio delle diffide che hanno preceduto il presente giudizio.
Come evidenziato dalla resistente, in particolare, al momento della transazione del
28/11/2019, in forza della quale sanava l'esposizione debitoria della CP_1
AN e consegnava una fideiussione a garanzia delle obbligazioni assunte con il contratto di locazione a cui sarebbe subentrata con il contratto d'affitto di azienda
(doc.3 parte ricorrente – doc.48 parte convenuta), non risulta che la locatrice avesse sollevato contestazione circa l'attività della precedente conduttrice (se non in termini meramente economici) pur a fronte di un inadempimento quale appunto il cambio di destinazione dai connotati di gravità tale da legittimare già all'epoca una richiesta di risoluzione contrattuale.
Trattasi evidentemente di contegno difficilmente conciliabile con la tesi fondanti la domanda di risoluzione oggi al vaglio di questo Tribunale.
Per i motivi sopra esposti, va rigettata la domanda in esame con conseguente assorbimento delle censure relative alle conseguenze dannose del mutamento d'uso
(in tesi actoris) conseguenze gravemente negative nella sfera giuridica della locatrice
(atti vandalici commessi dai clienti del locale notturno, pregiudizi all'immagine e al decoro dell'intero Centro Direzionale).

In definitiva, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione richiesta dalla ricorrente in via principale esclusivamente sotto il profilo della violazione dell'art. 7
(divieto di apportare modifiche all'immobile).
9 Ne discende l'ordine alla conduttrice di rilascio dell'immobile libero da persone e/o cose entro 30 giorni dalla presente sentenza.
Non si procederà ad esaminare le ulteriori censure fondanti l'ulteriore richiesta di risoluzione da inadempimento della conduttrice ex art.1453 c.c., in quanto avanzata in via subordinata.



3. La domanda risarcitoria.
Va rigettata la domanda altresì avanzata dalla ricorrente di risarcimento dei danni asseritamente cagionati dalla inadempienza contrattuale accertata al punto 2.a), in assenza di prova, ma ancor prima, di allegazioni utili a sostenere tale richiesta.



4. Le spese di lite.
Le spese di lite, tenuto conto della parziale soccombenza di si pongono CP_1
a carico di quest'ultima, in favore della ricorrente, nella misura di due terzi, pari a euro 10.860,00 calcolata applicando i parametri vigenti attestati sui valori massini relativi dello scaglione di riferimento (causa di valore indeterminabile complessità bassa per la mancanza di questioni di particolare rilievo) in euro 3.191,00 per fase studio, euro 2.124,00 per fase introduttiva, euro 5.607,00 per fase di trattazione, euro 5.369,00 per fase decisionale, così complessivamente in euro 16.291,00, ridotta di un terzo come sopra, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Si compensano per la restante quota.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza e eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accoglie il ricorso e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra e AN srl in data 21.12.2017, registrato in data 10.01.2018, Parte_1 per violazione, da parte di della clausola risolutiva espressa di cui all'art. CP_1
15 del contratto stesso;

10 ordina all'attuale conduttrice il rilascio dell'immobile locato, libero da CP_1 persone e cose, in favore di entro 30 giorni dalla comunicazione della Parte_1 presente sentenza;
rigetta le ulteriori domande avanzate dalla ricorrente;
compensa in parte le spese di lite e pone a carico della resistente, in favore della ricorrente, l'importo di euro 10.860,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con compensazione della restante quota.
Motivazione contestuale.
Brescia, lì 18 settembre 2025
Il Giudice
Giovanna Faraone

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