N. 6904/2022 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- DODICESIMA SEZIONE CIVILE -
in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Alessia Notaro pronunzia la seguente
SENTENZA
all'udienza del 27.01.2025 nella controversia civile iscritta al n. 6904 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
con sede in Napoli, Corso IV Novembre, 45/E, (C.F., P. IVA e Parte_1 numero di iscrizione nel Registro delle Imprese , REA n. 621075), in persona P.IVA_1 dell'amministratore unico, sig.ra , rappresentata e difesa, giusta procura allegata all'atto di Parte_2 citazione, dall'avv. Guido Bevilacqua (C.F. ) e con lui elettivamente C.F._1 domiciliata in Napoli, Centro Direzionale, Isola E1 (c/o lo studio dell'avv. prof. Francesco Fimmanò)
ATTRICE
E
(P. IVA ) in persona degli amministratori ed Controparte_1 P.IVA_2 CP_2
corrente in Napoli alla via Toledo n. 12, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Controparte_3
Brunelli (C.F. ), ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in C.F._2
Napoli, alla via G. Jannelli n. 220, giusta mandato in calce all'atto di costituzione.
CONVENUTA
pagina 1 di 7 Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: Con scritti conclusionali parte attrice, reiterate argomentazioni e richieste, concludeva per l'accertamento del contenuto e della consistenza del contratto preliminare del 27.12.2019 nonché dell'inadempimento di controparte;
conseguentemente chiedeva accogliersi la mutata domanda di risoluzione del contratto e risarcimento del danno quantificato in €2.000.000,00 (oltre interessi e rivalutazione monetaria) o nella somma diversamente stabilita o calcolata in via equitativa ex 1226 c.c.; infine chiedeva di dichiarare che l'importo di €420.000,00 versato dalla convenuta a titolo di acconto venisse trattenuto a titolo di compensazione parziale del maggior credito derivante dal risarcimento del danno;
il tutto con rigetto delle avverse istanze e vittoria di spese di lite con attribuzione.
Con scritti conclusionali parte convenuta, ricostruito l'iter argomentativo e reiterate le proprie difese, concludeva per il rigetto della mutata domanda proposta e, in via riconvenzionale, per la declaratoria di nullità del contratto preliminare ex art.1472 co.2 c.c. con restituzione dell'anticipo di €420.000,00 oltre interessi e risarcimento del danno;
in subordine chiedeva accertarsi i presupposti di cui all'art. 1467 c.c. e pronunciare la risoluzione del contratto con restituzione dell'acconto oltre interessi;
ancora in subordine chiedeva accertarsi la risoluzione per mancato avveramento della clausola sub. Art.9 del contratto con restituzione dell'acconto oltre interessi, eventualmente reso mediante datio in solutum;
in via ancora più gradata chiedeva accertarsi la risoluzione del contratto per violazione degli obblighi di buonafede e correttezza con restituzione dell'acconto e risarcimento del danno;
il tutto con vittoria di spese di lite.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 21.03.2022 la conveniva la Parte_1 CP_1 innanzi all'intestato Tribunale di Napoli per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di
[...] contrarre in virtù del contratto preliminare sottoscritto in data 27.12.2019. Esposti i reciproci obblighi scaturenti dal preliminare allegato, l'istante evidenziava che in data 14.10.2021 il Dirigente del
Servizio di Sportello Unico del settore Edilizia invitava la ad effettuare il Parte_1 pagamento dell'importo di € 278.279,42 per costi di costruzione ed € 1.560.292, 74 a titolo di controvalore monetario per opere di urbanizzazione;
tali somme, necessarie al fine di ottenere il permesso a costruire, a sua volta necessario ai fini della realizzazione della clausola sospensiva dedotta in contratto preliminare, erano state poste nel contratto a carico della L'attrice Controparte_1 rappresentava che controparte si era rifiutata di corrispondere i suddetti oneri deducendo uno squilibrio sopravvenuto tra le prestazioni;
la deduceva l'inesistenza del dedotto Parte_1 squilibrio perché i margini di scostamento tra “progetto di massima” e “progetto esecutivo” dovevano considerarsi fisiologici e comunque già preventivati nella conclusione dell'affare. Pertanto, evidenziava che il mancato pagamento degli oneri necessari al rilascio del permesso a costruire rilevava a norma del
1359 c.c., realizzando la fictio di avveramento della condizione sub art.9 del preliminare. In caso di rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. l'istante, per ricondurre ad equità il contratto, si offriva di ridurre dal 25% al 23%, o secondo quanto ritenuto più opportuno dal giudice, il rapporto di permuta contemplato dall'art. 3 del contratto preliminare. pagina 2 di 7 Si costituiva rappresentando che nel progetto di massima redatto dall' Arch. su Controparte_1 Per_1 incarico dell'attrice, gli oneri relativi al controvalore monetario per le opere di urbanizzazione, erano stati quantificati in € 890.295,35 e, sulla base anche di tale previsione, erano state determinate le reciproche obbligazioni. La convenuta lamentava non solo l'enorme differenza di costo dei suddetti oneri, ma anche la violazione del principio di buona fede dell'attrice che non le avrebbe comunicato tempestivamente le informazioni relative alla pratica edilizia. Inoltre, il progetto edilizio approvato dal
Comune di Napoli risultava difforme da quello concordato, prevedendo la realizzabilità di sole 42 unità abitative in luogo delle 50 unità pattuite. In conseguenza la a più riprese, aveva chiesto Controparte_1 una rinegoziazione delle condizioni contrattuali al fine di ridurre gli squilibri verificatisi.
La convenuta, quindi, concludeva per il rigetto della domanda perché inammissibile e, in via riconvenzionale, chiedeva dichiararsi: la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto; la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta;
la risoluzione per mancato avveramento della condizione sospensiva, nonché per inadempimento dell'obbligo di buonafede.
All'udienza del 24.10.22 il Giudice, dato atto del deposito di note di trattazione scritta, concedeva i termini ex art. 183 c.p.c. e rinviava al 16.11.2023.
Con memorie ex art.183 I, II e III termine c.p.c. l'attrice contestava l'eccepita inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. nonché tutte le richieste articolate in via riconvenzionale e si opponeva alla prova testimoniale come articolata da controparte, chiedendo, in subordine, di essere ammessa a prova contraria in caso di accoglimento delle istanze istruttorie.
Con memorie ex art.183 I, II e III termine c.p.c. la convenuta reiterava le proprie conclusioni e articolava capitoli di prova testimoniale;
inoltre rappresentava di aver ricevuto comunicazione circa il pignoramento da parte di terzi degli immobili di proprietà della oggetto del Parte_1 contratto.
Pertanto, la agiva con un sub-procedimento cautelare in corso di causa per il sequestro Controparte_1 conservativo dei beni immobili, dei beni mobili e dei crediti di proprietà e/o nella titolarità della
[...]
fino alla concorrenza della somma di €. 420.000,00, oltre interessi, spese e Parte_1 competenze legali. Tale procedimento si concludeva, all'esito del reclamo proposto dalla ricorrente avverso l'ordinanza di rigetto della misura cautelare, con una pronuncia di rigetto da parte del collegio con rinvio alla sentenza definitiva per la regolazione delle spese.
All'udienza del 16.11.2023 il Giudice, rigettate le richieste istruttorie, rinviava al 27.01.2025 per la precisazione delle conclusioni.
Con note di trattazione scritta l'attrice, dato atto del persistente inadempimento da parte della società resistente, esercitava la facoltà di mutare la domanda ex art 1453 cod. civ. chiedendo, in luogo dell'adempimento, la risoluzione del contratto sottoscritto dalle parti e il risarcimento dei danni derivanti dalla cessazione degli effetti del regolamento negoziale quantificato in € 2.000.000 ovvero nella diversa somma che determinata in corso di causa ovvero ancora da determinarsi in via equitativa a norma dell'art. 1226 cod. civ. nell'ipotesi in cui dovesse ritenersi impossibile o eccessivamente difficile la precisa quantificazione dei danni stessi. pagina 3 di 7 All'udienza del 27.01.2025 il Giudice rimetteva la causa in decisione con i termini di cui all'art.190
c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO
In premessa si dà atto del mutamento della domanda attorea avvenuto all'udienza di conclusioni nelle note di trattazione scritta redatte per l'udienza del 27.01.2025.
La domanda così proposta risulta ammissibile per espresso orientamento delle Suprema Corte che, in tema di inadempimento contrattuale, ha chiarito “La disposizione dell'art. 1453 cod. civ., secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive la risoluzione può essere domandata anche quando inizialmente sia stato chiesto l'adempimento, fissa un principio di contenuto processuale in virtù del quale la parte che ha invocato la condanna dell'altra ad adempiere può sostituire a tale pretesa quella di risoluzione non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma anche nel giudizio di appello, in deroga agli artt. 183, 184, 345 cod. proc. civ., sempre che non alleghi distinti fatti costitutivi e, quindi, degli inadempimenti diversi da quelli posti a base della pretesa originaria (Cass. 4/10/2004 n. 19826; Cass.
24/5/2005 n. 10927; Cass. 10/1/2008 n. 1003; Cass. 6/4/2009 n. 8234; Cass. 20/6/2014 n. 14088)”
(Cass.civ. sent. n. 11037/2015).
Tanto premesso, risulta pacifica la sottoscrizione del contratto preliminare del 27.12.2019 nonché incontestato il suo contenuto. L'art. 9 del suddetto contratto prevede una condizione sospensiva che subordina gli effetti da esso previsti al rilascio del permesso a costruire da parte del Comune di Napoli entro 24 mesi dalla stipula;
in assenza di detto permesso il contratto s'intende risolto e privo di efficacia. Inoltre, l'art.3 prevede che ogni spesa ed onere di qualsivoglia natura necessari al rilascio del suddetto permesso da parte del Comune siano a carico del promissario acquirente Controparte_1
A fronte di tale onere di pagamento, necessario ai fini dell'efficacia del contratto preliminare, l'odierna convenuta lamentava sia in via stragiudiziale che giudiziale, l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione dovuta.
Nello specifico lamenta che, a fronte dell'originaria prospettazione degli oneri di Controparte_1 urbanizzazione fatta dall' Arch. nel progetto di massima stimati in €. 890.295,35 per la Per_1 costruzione di 50 unità immobiliari, veniva richiesto dal responsabile dello Sportello Unico Edilizia, ai fini del rilascio del permesso a costruire, il pagamento dell'importo di € 278.279,42 per costi di costruzione ed € 1.560.292,74 a titolo di controvalore monetario per opere di urbanizzazione;
inoltre, il permesso avrebbe consentito la costruzione di 42 unità abitative in luogo di 50. Alla luce di tale mutata prospettazione la convenuta chiedeva dapprima, a mezzo corrispondenza, una rinegoziazione dei termini contrattuali alla in giudizio proponeva domanda riconvenzionale per Parte_1 veder risolto il contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione.
Va precisato che il progetto redatto dall'architetto (allegato agli atti) è un progetto di massima, Per_1 così qualificato anche all'interno del contratto preliminare sottoscritto, e, in quanto tale, reca una stima della consistenza delle opere da realizzare e dei relativi costi, non una quantificazione certa e definitiva;
pertanto, è insito nell'alea stessa della procedura di richiesta di rilascio del permesso a costruire che quest'ultimo possa riportare delle variazioni rispetto al progetto originario, con autorizzazione alla pagina 4 di 7 costruzione di un numero di unità immobiliari differente, nonché la previsione di oneri di urbanizzazione diversamente quantificati.
Considerato che la Corte di Cassazione sul punto ha chiarito che: "L'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell'art. 1467 c.c., la risoluzione del contratto richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, dall'altro, la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale. Il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza. L'accertamento del giudice di merito circa la sussistenza dei caratteri evidenziati è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata ed immune da vizi" (Cass civ. n.22396/2006).
Non sussiste, nel caso di specie, alcun evento straordinario e imprevedibile che, incidendo sul sinallagma contrattuale squilibrandolo, giustifichi la risoluzione ex art.1467 c.c.; le variazioni al progetto di massima sono connaturate all'iter edificatorio, pertanto, le difformità del permesso a costruire rispetto al progetto non possono ritenersi del tutto anomale e inattese ed, anzi, un operatore di media diligenza avrebbe dovuto e deve prevedere il possibile aumento degli oneri di urbanizzazione.
Pertanto, considerata l'insussistenza dei presupposti che avrebbero giustificato la pretesa di rinegoziazione delle condizioni contrattuali o la facoltà di chiedere la risoluzione contrattuale, l'odierna convenuta risulta essere inadempiente. Controparte_1
Tale inadempimento consiste nell'omesso pagamento degli oneri richiesti ai fini del perfezionamento dell'iter necessario per il rilascio del permesso a costruire;
in conseguenza, essendo il rilascio di quest'ultimo, condizione sospensiva di efficacia del contratto, la condotta stessa della convenuta ha reso impossibile l'oggetto della prestazione, impedendo la venuta ad esistenza della cosa futura. Ciò non solo destituisce di fondamento la prima delle domande riconvenzionali proposte dalla CP_1
ma consentirebbe anche la valutazione circa l'operatività della fictio prevista dall' art. 1359 c.c.,
[...] poiché l'avveramento della condizione sospensiva potestativa dipendeva dal pagamento effettuato ad opera della promissaria acquirente. Tuttavia, considerata la mutata domanda di parte attrice volta alla risoluzione del contratto per inadempimento, non ci si sofferma su tale valutazione, poiché non risulta dirimente ai fini della definizione della controversia.
Ad abundantiam ci si sofferma brevemente anche sulla più gradata delle domande riconvenzionali elaborate da parte convenuta e relativa all'onere di buonafede insistente sul promittente venditore asseritamente rimasto inadempiuto. La domanda non risulta sufficientemente circostanziata né sorretta da adeguati elementi probatori perché possa valutarsi un qualsivoglia inadempimento di parte attrice che abbia il requisito della gravità.
pagina 5 di 7 Dunque, accertato l'inadempimento della e valutatane la gravità in quanto tale da Controparte_1 impedire la realizzazione del programma contrattuale e da paralizzare totalmente l'affare; la domanda di parte attrice volta alla risoluzione del contratto preliminare per inadempimento ex art. 1453 c.c. merita accoglimento.
Tuttavia, la contestuale domanda di risarcimento del danno non risulta ugualmente accoglibile.
In primo luogo, la quantificazione del danno svolta dalla di €2.000.000 non Parte_1 rinviene alcun fondamento giustificativo poiché non risulta in alcun modo provato né il danno emergente né il lucro cessante;
l'attrice non ha addotto elementi probatori che consentano di valutare quale altro concreto affare avrebbe potuto concludere se non fosse stata coinvolta nell'infruttuoso iter contrattuale oggetto dell'odierno giudizio, né quali e quante spese abbia dovuto, nelle more, sostenere. Inoltre, la attrice non fornisce neanche i parametri necessari affinché sia il Giudice a valutare l'entità del risarcimento dovuto.
In punto di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale la Suprema Corte ha statuito “In tema di responsabilità contrattuale, il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo - che viene fatto coincidere con la proposizione della domanda di risoluzione o con altro momento anteriore, ove accertato in concreto - ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio” (ex multis Cass.
17/11/2020, n. 26042; Cass. 28/11/2017, n. 28375; Cass. 30/08/2012, n. 14714; Cass. 28/07/2010, n.
17688).
Orbene il medesimo principio può essere applicato a parti inverse, quando sia il promittente venditore a richiedere il risarcimento del danno per inadempimento attribuibile al promissario acquirente. In virtù di tale principio scolpito dalla Corte di Cassazione, l'odierna attrice avrebbe dovuto quantificare il danno secondo le modalità così indicate o quantomeno fornire gli elementi perché tale valutazione potesse essere svolta dal Giudicante, il quale, in assenza di elementi sufficienti, considerato che la domanda è stata così formulata a seguito della mutatio libelli avvenuta in ultima udienza, non ha la possibilità di risalire ai valori necessari per svolgere detta quantificazione.
Né può venire in soccorso dell'attrice la richiesta di liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c. poiché il criterio equitativo è residuale e suppletivo, potendo farvi ricorso soltanto il Giudice che non abbia alcun altro parametro per poter stimare il danno da risarcire;
dunque, alla luce di quanto esposto, non risulta applicabile al caso di specie.
All'esito dell'iter argomentativo come svolto va accolta la domanda di risoluzione per inadempimento proposta da e, in conseguenza, restituito l'acconto di €420.000,00 già Parte_1 pacificamente pagato da Controparte_1
Le spese di lite del presente giudizio e del sub-procedimento cautelare in corso di causa seguono la soccombenza e si liquidano ex D.M. 55/2014 tenendo conto del valore della controversia e dell'effettiva attività processuale espletata. pagina 6 di 7

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, in composizione monocratica definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di citazione notificato in data 21.03.2022 Parte_1 alla così provvede: Controparte_1
1) Accoglie la domanda proposta dalla e dichiara la risoluzione del contratto Parte_1 preliminare in data 27 dicembre 2019 per notar , per inadempimento della Persona_2 CP_1
per l'effetto, dispone che l'attrice restituisca l'acconto di € 420.000,00 alla
[...] Controparte_1
2) Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice per le ragioni di cui in motivazione;

3)Rigetta le domande riconvenzionali proposte da per le ragioni di cui in motivazione;
Controparte_1
4) Condanna la convenuta alla rifusione delle spese di lite che liquida in € 27,00 per Controparte_1 spese (non risultando corrisposto il contributo unificato) ed € 14.598 per compenso, oltre spese generali al 15%, iva e cpa, con attribuzione al procuratore antistatario;
nonché € 2.608 oltre spese generali IVA e
CPA per il procedimento cautelare.
Napoli, 16.05.2025
Il giudice
Dott.ssa Alessia Notaro
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