TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, all'udienza del 21 novembre 2024, tenuta a trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11745/2018 R.G., avente ad oggetto ”Azione a difesa della proprietà” e vertente tra e rappresentati e difesi dall'Avv. Parte_1 Parte_2
Francesco Zacà,
- Attori - contro e rappresentati e difesi CP_1 CP_2 CP_3
dall'Avv. Fabrizio Ferilli,
- Convenuti – nonché
rappresentato e difeso dall'Avv. Marco Luceri, Controparte_4
- Terzo chiamato in causa -
Fatto e Diritto
Con atto di citazione del 8.10.2018, ritualmente notificato, Parte_1
e evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Lecce, Parte_2 [...]
e , per ivi sentir accogliere le seguenti CP_1 CP_2 CP_5
conclusioni: “a) accertare e dichiarare che i coniugi e Parte_1
sono comproprietari, assieme ai convenuti, del portone comune Parte_2
con accesso da via Coppola n.10 in Gallipoli, per tutti i motivi dedotti;
b)accertare e dichiarare che i coniugi e sono titolari Parte_1 Parte_2
1 del diritto di servitù di sciorinamento panni sulle terrazze terminali di proprietà dei convenuti, con accesso dal civico 10 di via Coppola in Gallipoli, per tutti i motivi dedotti;
c)per l'effetto condannare i convenuti a consegnare ai coniugi e le chiavi del portone comune di via Parte_1 Parte_2
Coppola 10 nonché a consentire agli stessi lo sciorinamento dei panni sulle terrazze terminali del medesimo immobile di via Coppola 10; d) in subordine, accertare e dichiarare l'acquisto a titolo originario, per usucapione, in favore degli attori sia del diritto di proprietà comune del portone di ingresso sia del diritto di servitù di sciorinamento panni sulle medesime terrazze terminali di proprietà dei convenuti con accesso dal civico 10 di via Coppola in Gallipoli, nel
NCEU al fg.46, p.lla 809, sub 4, con ogni conseguenza di legge anche relativamente all'ordine al Conservatore di trascrivere la emananda sentenza con esenzione di responsabilità del medesimo e, per l'effetto, condannare i convenuti a consentire agli attori lo sciorinamento dei panni sulle terrazze terminali del medesimo immobile di via Coppola 10; e) condannare, comunque, i convenuti al risarcimento del danno in favore degli attori, per il mancato godimento del diritto di comproprietà del portone comune e del diritto di servitù di sciorinamento dei panni, quantificabile, allo stato in € 5.000,00 salva la diversa somma maggiore o minore, meglio vista in corso di causa, anche rimessa al prudente apprezzamento dell'Ecc.mo Tribunale adito;
f) con vittoria di spese e competenze di lite.”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 5.02.2019, si costituivano e al fine di impugnare CP_2 CP_5 CP_1
e contestare integralmente l'atto introduttivo del giudizio e chiedere l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “In via principale e nel merito: a)- rigettare le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa. In via riconvenzionale: b)- accertare e dichiarare l'illegittimità dei comportamenti su riferiti degli odierni attori che hanno utilizzato senza titolo l'atrio del portone di via Coppola n. 10, ovvero ne hanno alterato lo stato dei luoghi;
c)- condannare per l'effetto essi attori al risarcimento del danno in favore dei convenuti, per le molestie nel loro pacifico godimento del diritto di proprietà, danni quantificabili prudenzialmente in € 4.000,00 ovvero in quella somma maggiore e/o minore che risulterà di giustizia;
d)- per l'effetto,
2 condannare gli odierni attori al risarcimento del danno ex art. 96, comma 1° cpc;

e)- il tutto con vittoria di spese e compensi professionali di lite.”.
Con provvedimento reso all'udienza del 28.02.2019, si autorizzava parte attrice alla chiamata in causa di , il quale si costituiva con Controparte_4
comparsa depositata in data 2.07.2019, contestando integralmente l'atto introduttivo del giudizio e rassegnando le seguenti conclusioni: “a) accertare e dichiarare che i coniugi e sono Parte_1 Parte_2
comproprietari, insieme ai convenuti, del portone comune con accesso da Via
Coppola, 10, per quanto dedotto in narrativa;
b) accertare e dichiarare che i coniugi e sono titolari del diritto di servitù Parte_1 Parte_2
di sciorinamento dei panni sulle terrazze terminali di proprietà dei convenuti, per quanto dedotto in narrativa;
c) per l'effetto, condannare i convenuti a consegnare agli attori le chiavi del portone comune e consentire agli stessi lo sciorinamento dei panni sulle predette terrazze terminali;
d) in subordine, accertare e dichiarare l'acquisto a titolo originario, per usucapione, in favore degli attori, del diritto di servitù di sciorinamento dei panni sulle medesime terrazze terminali di proprietà dei convenuti, con ogni conseguenza di legge anche relativamente all'ordine al
Conservatore di trascrivere la emananda sentenza e, per l'effetto, condannare i convenuti a consentire agli attori il relativo sciorinamento dei panni sulle terrazze terminali del medesimo immobile;
e) condannare, comunque, i convenuti al risarcimento del danno, in favore degli attori, per il mancato godimento dei diritti di comproprietà del portone comune e del diritto di servitù di sciorinamento dei panni che quantificavano in € 5.000,00, salva diversa somma determinata dal
Giudice adito;
f) Rigettare, di conseguenza, tutte le richieste dei convenuti CP_2
e perché infondate in fatto e in diritto, ad
[...] CP_5 CP_1
eccezion fatta di quanto richiesto con domanda riconvenzionale, nei confronti degli attori, nel caso in cui dovessero riuscire a provare l'illegittimità dei comportamenti degli attori descritti in narrativa e la consequenziale violazione dei diritti di proprietà, in merito al portone comune;
g) per l'effetto, g.1) rigettare le richieste attoree, in merito al diritto di essere garantiti dal loro venditore per l'evizione parziale consistente nella mancata proprietà comune del portone d'ingresso; g.2) Rigettare le richieste attoree, in merito all'inadempimento
3 contrattuale di ex art. 1489 c.c. per la mancanza di qualità Controparte_4
consistente nel mancato diritto di servitù di sciorinamento panni sulle terrazze terminali del medesimo immobile;
per l'effetto: - Rigettare la richiesta di riconoscimento del diritto degli attori ad una riduzione di prezzo di € 25.000,00, rispetto al prezzo totale di € 125.000,00 pagato, nonché rigettare la richiesta di riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni derivanti dall'evizione parziale e dall'inadempimento contrattuale ex art. 1489 c.c., pari ad ulteriori €
25.000,00; - conseguentemente, rigettare la richiesta di condanna di
[...]
al pagamento delle somme richieste;
- Rigettare la richiesta CP_4 dell'obbligo di di tenere, comunque, indenni e manlevare gli Controparte_4
attori, in ordine ad ogni responsabilità economica e/o patrimoniale, nei confronti dei convenuti , e h) In subordine, CP_2 CP_5 CP_1
nell'ipotesi in cui dovesse essere accertata una responsabilità di Controparte_4
per evizione parziale e una responsabilità dello stesso ex art. 1489 c.c.: h.1-
Accertare e dichiarare la riduzione di prezzo, in favore degli attori, nei confronti di , nella misura massima di € 5.000,00 o in quella misura che il Controparte_4
Giudice adito dovesse ritenere di giustizia, essendo limitati i diritti che verrebbero persi con tale riduzione della proprietà paventata dai convenuti (la perdita della comproprietà del portone comune e il diritto di sciorinamento dei panni sulle terrazze terminali); h.

2- Accertare e dichiarare il risarcimento dei danni, in favore degli attori, nei confronti di , nella misura massima di € 5.000,00 Controparte_4
o in quella misura che il Giudice adito dovesse ritenere di giustizia, essendo limitati i danni subiti, in correlazione alla riduzione della loro proprietà. i)
Condannare, in ogni caso, gli attori e i convenuti , e CP_2 CP_5
solidalmente tra loro, al pagamento delle spese e competenze CP_1
tutte del presente procedimento, in favore del Sig. , e con Controparte_4
distrazione in favore dell'Avv. Marco Luceri anticipatario.”.
Con comparsa di costituzione depositata in data 31.01.2023 si costituiva
, in qualità di erede di deceduto in data 14.11.2021, CP_3 CP_1
riportandosi a tutti gli atti e scritti difensivi proposti nell'interesse del de cuius
CP_1
4 La causa veniva istruita mediante la produzione documentale,
l'interrogatorio formale, la prova testimoniale e la consulenza tecnica d'ufficio; quindi, all'odierna udienza, previa precisazione delle conclusioni, si perveniva alla definizione del giudizio ex art. 281 sexies c.p.c.
§§§§§§§§§§§
La domanda attorea può essere accolta nei seguenti termini.
Appare opportuno, in primis, ripercorrere brevemente l'iter fattuale da cui ha tratto origine il presente giudizio.
Gli odierni attori esponevano di essere proprietari dell'immobile sito in
Gallipoli alla via Coppola 12, censito in catasto edilizio al foglio 46, p.lla 809, subalterno 6, giusta atto di compravendita per notar stipulato in data Per_1
19.09.2016; assumevano che, sulla base del titolo di proprietà, erano comproprietari del portone sito in Gallipoli alla via Coppola n.10, in comune con e , nonché titolari del diritto di accedere alle CP_1 CP_2 CP_5
terrazze terminali di proprietà dei medesimi per lo sciorinamento dei panni. CP_1
Instauravano il presente giudizio a seguito del rifiuto opposto dagli odierni convenuti sia di consegnare loro copia delle chiavi di accesso al predetto portone ritenuto comune, sia di consentirgli l'accesso alle terrazze per lo sciorinamento dei panni.
e costituitisi nel presente giudizio, CP_2 CP_5 CP_1
richiamando tanto l'atto di provenienza della proprietà dei coniugi – Parte_1
, quanto quello di provenienza della proprietà degli stessi convenuti, in Pt_2
riconvenzionale, contestavano e disconoscevano sia la comproprietà del portone di via Coppola n. 10, sia il diritto di sciorinamento dei panni sui lastrici solari di loro proprietà; al contempo, negavano che giammai gli attori, ovvero i loro danti causa, avessero usucapito alcuna proprietà e/o servitù relativa al portone di via
Coppola n. 10, ovvero ai lastrici solari.
, terzo chiamato in causa, quale venditore dell'immobile ai Controparte_4
coniugi , deduceva che lui, unitamente a chi aveva abitato la casa Controparte_6
di sua proprietà, successivamente alla donazione del 24.05.2011 da parte del padre
(e sino al 2016), aveva continuato a disporre della stessa con tutti Persona_2
i diritti spettanti (comproprietà del portone comune e diritto di sciorinare i panni
5 sulle terrazze terminali).
concludeva la sua ricostruzione dei fatti deducendo che con Controparte_4
atto di compravendita del 19.09.2016, davanti al Notaio Dr. Persona_3
aveva ceduto l'immobile, donatogli dal padre, ai coniugi e Parte_1
nella sua intera consistenza, con ogni annesso e connesso, Parte_2
adiacenze e pertinenze, usi, diritti, servitù attive e passive (incluso il portone comune indicato nella planimetria allegata e il diritto di sciorinare i panni sulle terrazze terminali).
Passando ad esaminare il merito del giudizio, appare opportuno compendiare le risultanze delle prove orali in atti.
, in sede di interpello, ha dichiarato che, in sede di stipula, Parte_1
gli aveva consegnato un mazzo di chiavi, tra cui quella del Controparte_4
portone per cui è causa;
sennonchè, a distanza di uno-due giorni, il Parte_1
recatosi presso l'immobile oggetto di compravendita, appurava che la chiave del portone corrispondente al civico 10 non apriva. Quindi, chiedeva spiegazioni di ciò al venditore, il quale, il giorno successivo gli comunicava di aver saputo che,
a cura degli odierni convenuti, era stata cambiata la serratura e che gli stessi si erano impegnati a dargli la nuova chiave. Il ha aggiunto che detta chiave Parte_1
non gli era mai stata consegnata e, per di più, i convenuti avevano provveduto a cambiare anche la chiave della porta di alluminio attraverso cui si accedeva ai lastrici solari (cfr. dich. , verb. ud. 16.09.2021). Parte_1
I convenuti e hanno sostanzialmente confermato CP_2 CP_5
la versione di fatti per come già esposta nell'atto di costituzione in giudizio;
in particolare, ha dichiarato che i proprietari dell'immobile oggetto di CP_2
causa, attraverso una porta, potevano accedere nell'atrio di proprietà dei convenuti, solo per ricoverare l'automobile ed utilizzare il pozzo e la “pila” ivi ubicati.
Quindi, ha aggiunto, che i danti causa dei coniugi – , possedevano Parte_1 Pt_2
le chiavi del portone solo a titolo di cortesia.
Parimenti, ha escluso che e famiglia CP_2 Controparte_4
utilizzassero abitualmente le terrazze per lo sciorinamento dei panni, precisando che, talvolta, sua zia, a titolo di cortesia, consentiva a CP_7 [...]
e sua moglie (genitori di ), di salire sulle terrazze per Per_2 Controparte_4
6 sciorinare i panni (cfr. dich. verb. ud. 26.10.2021). CP_2
La teste , indifferente, premesso di abitare di fronte al Testimone_1
portone per cui è causa, ha riferito di aver visto la madre di e Controparte_4
“che stendeva i panni sulla terrazza posta di fronte alla mia Parte_3 abitazione … preciso che il mio terrazzo è proprio di fronte al terrazzo degli immobili per cui è causa … ricordo che vedevo la sig.ra madre di CP_1 CP_4
e dagli anni 80/90 che stendeva i panni sulla predetta terrazza e questo Pt_3 fino a quando era in vita e poteva sciorinare i panni … quando eravamo ragazzini sul terrazzo vedevo giocare anche e . In riferimento al CP_4 Parte_3
portone di via Coppola 10 posso dire che vedevo il ricoverare la Parte_3
sua autovettura in detto portone …. Ciò avveniva dal 1990 e fino al 2005 se mal non ricordo. Ricordo, altresì, che ogni tanto la madre dei sig.ri Controparte_4
e ed anche loro, entravano dal portone di via Coppola 10 per accedere Pt_3
alla loro abitazione. …” (cfr. dich. teste , verb. ud. 3.02.2022). Tes_1
Il teste , indifferente, ha reso le seguenti dichiarazioni: “… Testimone_2
Ricordo bene che metteva e toglieva la sua macchina dal portone Parte_3
di via Coppola 10. So tale circostanza perché io facevo lezioni di chitarra a Pt_3
oltre ad essere amici e vicini di casa. Preciso che vent'anni fa, una
[...]
persona parente di e che abitava in quel portone su via Coppola 10, al Pt_3
primo piano, entrava questa autovettura, ricoverandola nel portone di via
Coppola 10. Quando questa persona è morta, circa vent'anni fa, l'autovettura è stata utilizzata da . Non ricordo se ha entrato la Parte_3 Persona_2
sua macchina. Dopo questa autovettura, ricordo che aveva un'altra Parte_3
auto che utilizzava per lavoro, ma non l'ho mai vista parcheggiata nel portone.
Non ricordo di averlo visto aprire il portone di via Coppola 10, ma sicuramente se entrava la macchina doveva avere le chiavi. …” (cfr. dich. teste verb. Tes_2
ud. 3.02.2022).
Il teste , cugino di premesso di aver redatto Testimone_3 Parte_2
una perizia su incarico degli odierni convenuti, ha riferito che, a seguito della documentazione esaminata in quell'occasione, aveva appurato che CP_2
e erano gli unici proprietari del portone di accesso ubicato su CP_5 CP_1
via Coppola 10. Quindi, ha aggiunto: “…. All'inizio, ossia nel 2011 o 2012, ho
7 visto il sig. portare su qualche indumento da stendere sul lastrico CP_1
solare. Ultimamente, da quando sono peggiorate le sue condizioni di salute, non saliva né lui né nessun altro. …. Non ho mai visto nessuno, diverso da , CP_2
e sciorinare i panni. Dal 2011 posso dire che il portone era CP_5 CP_1 libero, non erano ricoverate autovetture di chicchessia. …” (cfr. dich. teste Tes_3
verb. ud. 3.02.2022).
Il teste , indifferente, premesso di essere amico, dall'età di dieci Tes_4
anni, di e (“andavo a trovarli e giocavamo assieme Controparte_4 Parte_3
nel portone e sulle terrazze dove la loro madre stendeva i panni"). Il ha Tes_4
confermato che (fratello del ed abitante con lui Parte_3 Persona_2
nell'immobile in via Coppola), utilizzava il portone per ricoverare le proprie auto e che tutta la famiglia di entrava anche dal portone di via Coppola Controparte_4
10. Quindi, ha aggiunto: “Preciso che anche io entravo da quel portone quasi sempre aperto quando andavo a trovare i miei amici e . Preciso CP_4 Pt_3
ancora, all'interno di quel portone, c'era una porta da cui entravo direttamente nella camera da letto dei miei amici. Tale porta è a fianco alla scala che porta al primo piano. …. Confermo che , e sua moglie Controparte_4 Parte_3
hanno continuato a sciorinare i panni sulle terrazze terminali al primo piano fino a quando l'abitazione non è stata venduta. …” (cfr. dich. teste verb. ud. Tes_4
21.04.2022).
Il teste , figlio di una cugina del , ha reso le seguenti Tes_5 Parte_1
dichiarazioni: “Posso dire di aver visto i genitori del che Controparte_4
aprivano il portone di via Coppola 10 con le chiavi, sia per entrare nella loro abitazione, sia per sedersi all'interno soprattutto d'estate. …. Negli anni dal 2000 al 2006, se mal non ricordo, e anche dopo, vedevo che posteggiava Parte_3
la sua macchina all'interno del portone. …” (cfr. dich. teste , verb. ud. Tes_5
21.04.2022).
Il teste , indifferente, premesso di abitare nei pressi dei Testimone_6
luoghi per cui è causa, ha dichiarato che l'abitazione, attualmente di proprietà del
, “aveva, già sessant'anni fa, due accessi nel portone di via Coppola 10, Parte_1
di cui uno entrando nel portone subito a sinistra e l'altro difronte, dove attualmente c'è la camera da letto del ”. Il ha aggiunto: “tanto Parte_1 Tes_6
8 posso dire perché frequento quell'abitazione da quando era occupata dalla famiglia negli anni 60 del secolo scorso. Preciso che la sig.ra Persona_4
, già all'epoca, accedeva al terrazzo sovrastante per lo sciorinamento Persona_4
dei panni. …. Spesso vedevo la sig.ra (mamma di ), salire Pt_4 Controparte_4 il terrazzo e stendere i panni. Ricordo anche che la famiglia – CP_1 Pt_4
utilizzava il portone del civico 10 di via Coppola, sia dall'esterno, accedendovi con le chiavi, sia dall'interno della loro abitazione. Utilizzavano l'atrio del portone anche per lo sciorinamento dei panni quando pioveva e non potevano utilizzare il terrazzo e quando la signora , per motivi di salute, non riusciva a Pt_4
salire in terrazza. …. Dopo la morte della sig.ra , anche i figli e Pt_4 CP_4
hanno continuato a sciorinare i panni sul terrazzo, fino a quando non Pt_3
hanno venduto al . ….. anche e avevano le Parte_1 Controparte_4 Pt_3
chiavi del portone di accesso al civico 10 e lo hanno utilizzato fino a quando non hanno venduto al . ….” (cfr. dich. teste , verb. ud. 5.07.2022). Parte_1 Tes_6
Il teste fratello di , ha confermato che la Parte_3 Controparte_4
famiglia ha sempre parcheggiato le proprie autovetture nel Persona_2
portone del civico 10 e che tutta la famiglia ha sempre avuto ed utilizzato le chiavi di accesso al portone del civico 10 fino a quando l'immobile è stato venduto. Ha, altresì, dichiarato che sua madre aveva sciorinato i panni sul terrazzo sino a quando non era stata bene e, successivamente, tale attività era stata svolta da lui, da sua moglie e da suo fratello. Quindi, ha confermato le posizioni sub 6) e 7) della memoria istruttoria del chiamato in causa , ossia: “6) Anche Controparte_4 [...]
, unitamente a chi vi abitava la casa, successivamente alla donazione CP_4 dell'immobile oggetto di causa, continuava a disporre dello stesso con tutti i diritti spettanti: comproprietà del portone comune e diritto di sciorinare i panni sulle terrazze terminali” e che : “7) il sig. , con atto di compravendita Controparte_4
del 19/09/2016, vendeva l'immobile donatogli dal padre ai coniugi Parte_1
e , nella sua intera consistenza, con ogni annesso e
[...] Parte_2
connesso, adiacenze e pertinenze, usi, diritti, servitù attive e passive, incluso il portone comune indicato nella planimetria allegata ed il diritto di sciorinare i panni sulle terrazze terminali”. Inoltre, ha confermato che “dalla porta della nostra camera da letto aggettante sul portone del civico 10, si accedeva sempre
9 regolarmente nel portone comune. Preciso ancora che accedevamo regolarmente nella nostra camera anche aprendo il portone del civico 10.” (cfr. dich. teste Pt_3
verb. ud. 17.11.2022).
[...]
La teste cognata di , premesso di conoscere Testimone_7 Controparte_4
i fatti in quanto fidanzata con (figlio di dal 2005, Parte_3 Persona_2
ha riferito quanto segue: “Posso dire che mia suocera stendeva i panni sul terrazzo terminale che tutta la famiglia barba aveva accesso al portone del civico 10.
Quando mia suocera non è più stata bene, intorno al 2010, sono andata a convivere in quella casa e provvedevo io a fare tutte le cose di casa, ivi incluso stendere i panni sul terrazzo. Ricordo che parcheggiava la sua Parte_3
macchina nel portone, capitava anche di entrare nel portone al civico 10, in quanto avevamo le chiavi di quel portone. Ciò è avvenuto, per quanto mi riguarda, fino al 2016, quando poi mi sono sposata con e siamo andati a Parte_3
vivere a Taviano. Preciso però che tali attività sono state proseguite da mio cognato fino alla vendita della casa. In merito allo Controparte_4
sciorinamento dei panni, non ho mai chiesto il permesso a nessuno dei proprietari dell'immobile al primo piano, perché per noi era una cosa naturale, né tantomeno nessuno dei proprietari del piano di sopra ci ha mai impedito di farlo o si è lamentato per questo. Tanto posso dire anche per l'accesso e l'utilizzo del civico
10.” (cfr. dich. teste verb. ud. 17.11.2022). Tes_7
Il teste indifferente, premesso di aver abitato a fianco Testimone_8 all'immobile per cui è causa dalla nascita sino al 2011/2012 (per oltre trent'anni), ha riferito quanto segue: “ … spesso vedevo la sig.ra , mamma di Pt_4 CP_4
, che stendeva i panni sul terrazzo al civico 10 di via Coppola …. Ricordo
[...]
che la famiglia di utilizzava anche il portone del civico 10 per Persona_2
accedere alla propria abitazione e questo nel periodo temporale in cui io ho abitato in via Coppola. Ricordo che metteva l'auto in tale portone Parte_3
… per accedere al portone del civico 10 la famiglia usava le chiavi.” (cfr, CP_1
dich, teste verb. ud. 17.11.2022). Tes_8
Così compendiate le risultanze delle prove orali, si riporta, di seguito, l'esito della consulenza tecnica d'ufficio, a firma dell'Ing. il cui Persona_5
operato è integralmente condiviso dalla scrivente, in quanto frutto di un
10 accertamento perfettamente idoneo allo scopo per cui era stata disposta l'indagine.
In risposta al primo quesito postogli (“Ricostruisca il CTU le vicende dominicali del portone per cui è causa relativa alla proprietà comune dello stesso ovvero la sussistenza di altro diritto reale”), l'Ing. analizzata la Per_5
documentazione acquisita ed effettuati i dovuti sopralluoghi, ha concluso affermando che “Gli attori hanno acquistato l'immobile in via Coppola n. 12 unitamente al diritto di passaggio dal ”.
In primis, il CTU ha proceduto alla descrizione dello stato dei luoghi nei seguenti termini: “L'immobile di proprietà degli attori, i coniugi Parte_1
e identificato nel N.C.E.U. al foglio 46 particella 809
[...] Parte_2
sub 6, sito in Gallipoli alla via Coppola n. 12 piano terra è costituito da ingresso,
n. 2 camere da letto, cucina, n. 2 wc e un ortale.
La proprietà confina a nord-est con via Coppola, a sud-est con la particella 812,
a sud-ovest con altre proprietà della stessa particella ed a nord-ovest con portone da cui ha accesso diretto dalla camera da letto.
Si precisa che con il termine “portone” si identifica la corte esterna oggetto di contenzioso accessibile esternamente, tramite porta carrabile, dalla via Coppola n.
10.
All'interno del “portone” si trova la scala di accesso alla proprietà dei convenuti
, e , identificata nel N.C.E.U. al foglio CP_5 CP_2 CP_3
46 particella 809 sub 4 piano primo via Coppola 10.
Da detta scala si accede, inoltre, al lastricato solare di proprietà dei convenuti, il cui accesso è regolamentato da porta posizionata all'inizio della rampa che collega il piano primo con il lastricato, che risulta chiusa.”.
Quindi, al fine di rispondere compiutamente al primo quesito, l'Ing. Per_5
ha analizzato i seguenti atti:

1. Perizia stragiudiziale geom. del Persona_6
01/06/1956 allegata all'atto n. 6707 di repertorio del 15/07/1956 Notaio Per_7
;

2. atto n. 6707 di repertorio del 15/07/1956 Notaio;

3. atto n.
[...] Persona_7
7865 di repertorio del 25/11/1956 Notaio;

4. atto registro generale Persona_7
40218 registro particolare 37756 del 03/10/1959; 5. atto n. 45354 di repertorio del
13/02/1967 Notaio;

6. atto registro generale 57483 registro Persona_7
particolare 50380 del 10/11/1969; 7. atto n. 69785 di repertorio del 17/06/2003
11 Notaio;

8. atto n. 88485 di repertorio del 24/05/2011 Notaio Persona_8
;

9. atto n. 29121 di repertorio del 19/09/2016 Notaio Persona_8 Per_3
cfr. docc. in atti).
[...]
All'esito dell'esame della predetta documentazione, il CTU ha concluso nei seguenti termini: “Gli attori non risultano aver acquisito a titolo derivativo alcun diritto di proprietà o comproprietà sul “portone”; invero, con atto n.
6707 di repertorio generale del 15/07/1956 Notaio il portone per cui Persona_7
è causa è rimasto nella titolarità dell'allora parte venditrice e dagli atti esaminati emerge che non è mai stato acquisito alcun diritto di proprietà, neppure pro quota, dai danti causa degli odierni attori né, tantomeno, da questi ultimi.
Nell'art. 1 dell'atto di compravendita del 19.09.2016 per Notaio così Per_1
si dispone: , come rappresentato, con ogni garanzia di legge in Controparte_4
fatto ed in diritto,vende e trasferisce ai coniugi e Parte_1 [...]
, che, in regime di comunione legale dei beni, accettano ed acquistano, Pt_2
la piena ed esclusiva proprietà della seguente unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Gallipoli tra via Giovanni Andrea Coppola e via San Luigi e precisamente: - civile abitazione posta al piano terra, avente accesso autonomo da detta via Giovanni Andrea Coppola civico n. 12 (dodici) e da contiguo portone comune anch'esso prospiciente a detta via;
essa risulta composta da ingresso, cucina, due camere da letto, due bagni e piccolo scoperto retrostante, priva di lastricati solari. A confine con detta via Coppola, con il citato portone comune e con la particella 812 (ottocentododici) e 808 (ottocentootto) del medesimo foglio, salvo altri o diversi>.
Nel predetto atto pubblico del 2016 si parla di “portone comune” solo con riferimento al secondo punto di accesso all'abitazione, ma l'immobile compravenduto, si ribadisce, risulta così descritto: civile abitazione posta al piano terra, avente accesso autonomo da via Coppola n. 12 e da contiguo portone comune anch'esso prospiciente detta via;
essa risulta composta da ingresso, cucina, due camere da letto, due bagni e piccolo scoperto retrostante, priva di lastricati solari.>.
Pertanto, gli odierni attori risultano, invece, essere titolari del solo diritto di passaggio dal “portone”, come risulta anche dal suddetto atto di
12 compravendita del 2016”.
In risposta al secondo quesito (Accerti il CTU la sussistenza o meno di servitù di sciorinamento dei panni in favore della parte attrice), il CTU ha osservato quanto segue: “Con atto di donazione n. 88485 di repertorio generale del
24/05/2011 notaio ha donato al proprio Persona_9
figlio abitazione sita in Gallipoli alla via Coppola n. 12 piano Controparte_4
terra, posta al piano terra composta da due vani ed accessori, priva delle corrispondenti aree solari, in quanto sottoposta ad altra proprietà, ma con il diritto di sciorinare i panni sulle terrazze terminali>. Successivamente nell'atto di compravendita n. 29121 di repertorio generale del 19/09/2016 Notaio Per_3
all'art. 5, tra i titoli di provenienza, è richiamato espressamente l' “atto di
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donazione a rogito del Notaio ...del 24/05/2011 repertorio Persona_8
88485…trascritto a Lecce il 15/06/2011 al n. 15039 particolare, con il quale
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ha donato al proprio figlio la piena proprietà Per_2 Controparte_4 dell'abitazione in oggetto;
in tale atto è specificato che detta abitazione è priva delle corrispondenti aree solari, in quanto sottoposte ad altra proprietà, ma con il diritto di sciorinare i panni sulle terrazze terminali> (cfr. docc. in atti).
In ragione di quanto sopra gli attori nel 2016 hanno acquisito l'immobile a titolo derivativo unitamente alla servitù di sciorinamento panni gravante sull'immobile di proprietà dei convenuti, sito in via Coppola n. 10, primo piano.”.
Il CTU ha anche osservato che il diritto di sciorinare i panni è stato ceduto per la prima volta con l'atto di donazione n. 88485 di repertorio generale del
24/05/2011, per notar , con cui donava al Persona_8 Persona_9
proprio figlio l'abitazione sita in Gallipoli alla via Coppola n. 12 Controparte_4
piano terra, evidenziando, al contempo, che negli atti di provenienza precedenti non è mai stata indicata l'esistenza di detta servitù.
Orbene, valutate le risultanze sia delle prove orali che della consulenza tecnica d'ufficio, a parere della scrivente, può, senza dubbio alcuno, ritenersi accertato, in capo agli odierni attori, il diritto di passaggio dal “portone” ubicato al civico 10 di via Coppola in Gallipoli, non essendo stata in alcun modo provata la comproprietà dello stesso;
invero, come si evince dallo stesso atto pubblico di
13 compravendita stipulato in data 19.09.2016 per Notar l'immobile Per_1
acquistato dai coniugi , risulta così descritto: civile abitazione Controparte_6
posta al piano terra, avente accesso autonomo da via Coppola n. 12 e da contiguo portone comune anch'esso prospiciente detta via;
essa risulta composta da ingresso, cucina, due camere da letto, due bagni e piccolo scoperto retrostante, priva di lastricati solari.” (cfr. doc. in atti).
Per quanto, invece, attiene alla servitù di sciorinamento dei panni, il CTU ha evidenziato che la stessa risulta inserita, per la prima volta, nell'atto pubblico del
24/05/2011, per notaio con cui donava Persona_9 Persona_9
al proprio figlio abitazione sita in Gallipoli alla via Coppola n. Controparte_4
12 piano terra, posta al piano terra composta da due vani ed accessori, priva delle corrispondenti aree solari, in quanto sottoposta ad altra proprietà, ma con il diritto di sciorinare i panni sulle terrazze terminali>; successivamente, nell'atto di compravendita del 19/09/2016, viene espressamente richiamato il suddetto atto di donazione.
Orbene, essendo tali le vicende relative alla servitù in questione, non v'è dubbio che, in questa sede, parte attrice non ha fornito la prova di una valida costituzione della stessa.
Invero, la costituzione della servitù può avvenire: a) in attuazione di un obbligo di legge (c.d. servitù coattiva); b) per volontà dell'uomo (contratto, testamento), c.d. servitù volontaria (art. 1058 c.c.); c) per usucapione (art. 1061
c.c.); d) per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.).
In particolare, a parere di questo giudice, in questa sede, non può trovare accoglimento la domanda di acquisto a titolo originario per usucapione della servitù in questione, avanzata sia dagli attori che dal terzo chiamato, atteso che non sussistono i requisiti di legge per potersi ritenere perfezionato tale istituto giuridico.
Invero, ai sensi dell'art. 1061 c.c. “Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”.
In particolare, la Cassazione, nella sentenza n. 14292/2017, ha affermato
14 che “L'apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro”.
Ancora, secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, “Il requisito dell'apparenza della servitù discontinua, richiesto al fine della sua costituzione per usucapione, si configura quale presenza di segni visibili di opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio tali da rivelare in maniera non equivoca l'esistenza del peso gravante sul fondo servente per l'utilità del fondo dominante, dovendo dette opere, naturali o artificiali che siano, rendere manifesto trattarsi non di un'attività posta in essere in via precaria,
o per tolleranza del proprietario del fondo servente, comunque senza animus utendi iure servitutis, bensì di un onere preciso, a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù che, peraltro, non implica necessariamente un'utilizzazione continuativa delle opere stesse, la cui apparenza e destinazione all'esercizio della servitù permangono, a comprova della possibilità di tale esercizio e, pertanto, della permanenza del relativo possesso, anche in caso di utilizzazione saltuaria.” (Cassazione civile sez. II, 12/02/2014,
n.3218).
Pertanto, nel caso di specie, questo giudice ritiene che gli attori non hanno provato l'esistenza di opere poste in essere al preciso fine di consentire lo sciorinamento dei panni ai proprietari dell'appartamento ubicato al piano terra, e, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù (cfr. Cassazione civile sez. II, 31/05/2010, n.13238), lasciando presumere, quindi, che nel corso degli anni lo sciorinamento sia avvenuto per
“mera tolleranza” dei proprietari dell'appartamento ubicato al primo piano.
In conclusione, accertato il diritto attoreo di solo passaggio dal “portone” ubicato al civico 10 di via Coppola in Gallipoli, la scrivente ritiene di dover accogliere la domanda attorea di condanna dei convenuti alla consegna delle chiavi del portone in questione.
Inoltre, esclusa la sussistenza di qualsiasi servitù di sciorinamento dei panni a
15 carico dell'immobile di proprietà dei convenuti, accoglie la domanda attorea di riduzione del prezzo di vendita spiegata nei confronti del venditore, limitatamente al corrispettivo della servitù di sciorinamento dei panni, con conseguente condanna di al pagamento in favore dei coniugi – della Controparte_4 Parte_1 Pt_2 complessiva somma di € 1.532,54, giusta quantificazione effettuata dal CTU, oltre interessi legali dal dovuto all'effettivo soddisfo.
Non può trovare accoglimento la domanda attorea di risarcimento del danno, in assenza di idonei riscontri probatori in tal senso.
In ragione di tutto quanto innanzi, vengono rigettate le ulteriori domande formulate dalle parti costituite.
Stante la peculiarità delle questioni trattate, si ritiene opportuno compensare integralmente le spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone:

1. Accoglie in parte la domanda attorea;

2. Dichiara accertato il diritto attoreo di solo passaggio dal “portone” ubicato al civico 10 di via Coppola in Gallipoli e, per l'effetto, condanna i convenuti all'immediata consegna, in favore degli odierni attori, delle chiavi del predetto portone;

3. Condanna al pagamento in favore dei coniugi – Controparte_4 Parte_1
della complessiva somma di € 1.532,54, giusta quantificazione del Pt_2
costo della servitù di sciorinamento dei panni effettuata dal CTU, oltre interessi legali dal dovuto all'effettivo soddisfo, a titolo di riduzione del prezzo di vendita;

4. Compensa le spese di lite tra le parti;

5. dichiara la presente sentenza esecutiva ex lege.
Lecce, 21 novembre 2024
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Elena Di Noi
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