N. R.G. 468/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 06 novembre 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 468/2024, avente ad oggetto “cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso” (codice n.° 144002), pendente tra
(c.f. ), in persona Parte_1 P.IVA_1
del proprio legale rappresentante pro tempore, come rappresentata e difesa dagli Avv.ti
AL CO e AN NC, del Foro di Alessandria
RICORRENTE
CONTRO
(c.f. e p. IVA , in persona del proprio legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, come rappresentata e difesa dall'Avv.to Patrizia Petrelli, del Foro di Genova
RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente, come da ricorso introduttivo a verbale d'udienza 06 novembre
2025 richiamato a formarne parte integrante:
<Voglia il Giudice adito, disattesa ogni contraria eccezione, deduzione e prova respinta:
a) accertare, con riferimento al contratto di locazione sottoscritto tra le parti e definitivamente cessato il 31.7.2023, la sussistenza del diritto della ricorrente alla
pagina 1 di 7 corresponsione da parte di [C.F. , in persona del Controparte_1 P.IVA_2 legale rappresentante pro tempore, dell'indennità prevista dall'art. 34 co. I e II L. 392/1978;
b) accertare, con riferimento al contratto di locazione sottoscritto tra le parti e definitivamente cessato il 31.7.20223, la violazione da parte di [C.F. Controparte_1
], in persona del legale rappresentante pro tempore, del diritto di prelazione P.IVA_2 previsto dall'art. 40 L. 392/1978 in capo alla ricorrente.
Con la vittoria delle spese per la difesa nel giudizio, maggiorati del rimborso forfettario delle spese generali, di CPA e IVA come per legge>>.
Per parte resistente opposta, come da memoria difensiva depositata in data 10 giugno
2025 o, in subordine, come da memoria difensiva (di costituzione in giudizio) depositata in data 23 settembre 2024 ed a verbale d'udienza 06 novembre 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<Chiede che l'Ecc.mo Tribunale voglia dichiarare l'inammissibilità delle domande, con ogni conseguente statuizione, anche in punto di spese.
In subordine, rigettare le domande proposte in quanto infondate in fatto e diritto, nonché pretestuose, in quanto nella specie, per tutti i motivi indicati, non sussiste il diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento prevista dall'art. 34 co. I e II L. 392/1978 né al risarcimento del danno per violazione del diritto di prelazione previsto dall'art. 40 L.
392/1978. Con vittoria di spese e compensi come prescritti dalla legge. Sentenza esecutiva ai sensi di legge>>.
RITENUTO IN FATTO
Con ricorso depositato in data 21 febbraio 2024, Parte_1
era ad esporre che:
[...]
1) con contratto di locazione commerciale registrato in data 17 agosto 2011,
[...]
” aveva ad essa odierna ricorrente concesso in locazione l'immobile urbano, Controparte_1
ad uso commerciale, sito in Alessandria (AL), Piazza Garibaldi, civico numero 45, con decorrenza dal 01 agosto 2011 al 31 luglio 2017;
2) nell'ambito di tale accordo contrattuale, oltre il resto, era espressamente previsto che:
a) art. 3) “Durata”; <la durata della locazione è convenuta ed accettata in anni sei e più precisamente dal 01/08/2011 al 31/07/2017>>; <qualora 12 mesi prima della scadenza del presente contratto non verrà data da una delle parti disdetta mediante raccomandata A/R, esso s'intende rinnovato per la stessa durata ed alle stesse condizioni, fermo restando quanto previsto dall'art. 29 della Legge 392/1978>>; <il conduttore ha
pagina 2 di 7 facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, settimo comma della Legge
392/1978>>;
b) art. 4), “Corrispettivo”; <il canone annuo della locazione è convenuto ed accettato in Euro 30.000,00 (trentamila), da pagarsi in 12 rate mensili anticipare di E
2.500,00 (duemilacinquecento)=, con bonifico bancario>>;
c) art 5), “Aggiornamento del canone”; <ai sensi dell'art. 32 della legge 392/1978 le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, dietro richiesta scritta del locatore, nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati>>;
d) art. 6) “Destinazione dei locali e subaffitto”; <i locali si concedono in locazione per il solo uso di produzione artigianale di generi alimentari e esercizio di bar, birreria, pasticceria, cioccolateria, catering, ristorazione in genere con divieto assoluto di sublocazione o cessione, anche se parziale, ed a qualunque titolo, anche se gratuito o per breve tempo, a persone diverse da quella del conduttore>>; <è fatto divieto assoluto di mutamento di destinazione d'uso>>; <ai fini di quanto previsto dagli artt. 34, 35 e 37 e seguenti della legge 392/1978, il conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti con il pubblico>>;
3) il contratto di locazione si rinnovava automaticamente alla prima scadenza per ulteriori sei anni e, pertanto, sino alla data del 31 luglio 2023;
4) in vista della nuova e ulteriore scadenza, ” aveva inviato ad Controparte_1
essa odierna ricorrente medesima, in data 22 febbraio 2022, comunicazione a mezzo posta elettronica certificata del seguente tenore letterale: “Oggetto: Fabbricato Alessandria Piazza
Garibaldi 45 (contratto di locazione)”; <in data 16/08/2011 codesta Spettabile Società stipulava con la scrivente proprietaria del fabbricato in oggetto, il Controparte_1
contratto di locazione commerciale (6+6), registrato il 17/08/2011 Agenzia delle Entrate di
Alessandria al n. 4314 – serie 3 – decorrenza 01/08/2011, per le seguenti unità immobiliari:
Interno 2 - F. 268 - mapp. 5403 - sub.

1 - Cat. C/1 - cl. 9 – mq 75 - r.c. € 2.107,14 Interno 3 -
F. 268 - mapp. 5403 - sub.

3 - Cat. C/1 - cl.

9 - mq43 - r.c. € 1.208,10 Box contrassegnato con lettera “C” - F. 268 mapp. 5403 - sub. 30 cat. C/6 - cl. 8 – mq 18 - r.c. € 97,75>>; <alla data del 31/07/2017 il contratto, ut sopra [così nel testo: ndr], veniva rinnovato per ulteriori 6 anni con scadenza 31/07/2023>>; <i contraenti pertanto potranno definire entro tale data le eventuali nuove condizioni per il prosieguo della locazione, diversamente il contratto dovrà ritenersi risolto ipso iure. Tanto dovuto (artt 3 – 10 – 11 - contratto di locazione commerciale)>>;
pagina 3 di 7 5) in risposta a tale missiva, essa aveva quindi inviato alla locatrice, in data 12 aprile
2022, comunicazione a mezzo posta elettronica certificata del seguente tenore letterale:
<riscontriamo la Vostra comunicazione del 22/02/2022, inviata erroneamente per conoscenza anche a per evidenziare che il contratto di locazione in essere Controparte_2
intercorre con la nostra società (unica legittimata, pertanto, a condurre le trattative per
l'eventuale rinnovo)>>; <tra la nostra società e la ditta individuale LL OL, infatti, sussiste unicamente un contratto di affitto di ramo di azienda avente scadenza ben antecedente rispetto al contratto di locazione>>; <ciò doverosamente premesso, Vi comunichiamo formalmente la nostra disponibilità, alla data di cessazione del contratto da
Voi richiamata, alla stipula di nuovo contratto di locazione alle condizioni da concordarsi>>;
<Vi invitiamo, pertanto, a prendere diretto contatto con la nostra società al fine di condurre le trattative del caso e Vi ricordiamo fin d'ora che, fatte salve le altre garanzie di legge, nel caso non dovesse essere raggiunto un accordo per il rinnovo del contratto di locazione dovrà essere versata l'indennità di cui all'art. 34 L. 392/1978>>;
6) tuttavia, senza preventivo svolgimento di contrattazione per concordare eventuale nuovo canone di locazione, ” aveva inviato, sempre ad essa odierna Controparte_1
ricorrente, in data 28 aprile 2023, comunicazione a mezzo posta elettronica certificata del seguente tenore letterale: <con riferimento alla pregressa corrispondenza riferita all'oggetto, la scrivente informa di quanto deliberato nell'assemblea ordinaria e straordinaria dei soci, tenutasi il 21.04.2023 presso la sede sociale di Piazza Garibaldi 45
AL>>; <il punto 2) dell'o.d.g., di Vs. interesse, viene di seguito indicato: scelta del nuovo locatario con contratto di locazione commerciale (6+6) a decorrere dal 01.08.2023 per le seguenti unità immobiliari Interno 2 - F. 268 - mapp. 5403 - sub.

1 - Cat. C/1 - cl. 9 – mq 75 -
r.c. € 2.107,14 Interno 3 -F. 268 - mapp. 5403 - sub.

3 - Cat. C/1 - cl. 9 – mq 43 - r.c. €
1.208,10 Box contrassegnato con lettera “C” - F. 268 mapp. 5403 - sub. 30 cat. C/6 - cl. 8 – mq 18 - r.c. € 97,75>>; <i soci, dopo attenta valutazione su quanto esposto dai propri consulenti sia in fatto che in diritto, hanno deciso all'unanimità, di dare in locazione commerciale (6 + 6) con decorrenza dal 01.08.2023 le U.I. ut sopra [così nel testo: ndr], alla ditta ; <con unanime approvazione, è stato quindi Controparte_2 Controparte_3
conferito apposito mandato alla rappresentante lega della tuttora in Controparte_1
carica e munita dei necessari poteri per il perfezionamento delle rituali formalità>>;
7) il contratto di locazione si concludeva pertanto definitivamente in data 31 luglio
2023;
pagina 4 di 7 8) integralmente definite tra le parti alcune ulteriori e diverse reciproche pendenze debitorio/creditorie, in essere, ancorché relative alla locazione per cui è causa, tramite messaggio di posta elettronica certificata inviato dai professionisti all'uopo incaricati, essa ricorrente ribadiva quindi alla propria controparte:
a) di aver diritto alla corresponsione dell'importo di € 101.408,04 (pari a n.° 36 mensilità dell'ultimo canone locatizio versato), ai sensi dell'art. 34, commi 1 e 2, L. n.°
392/1978, a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento, dato che, a far data dal 01 agosto 2023, l'immobile già oggetto della locazione tra loro conclusa era stato concesso in locazione ad altro soggetto, che lo aveva adibito all'esercizio della stessa attività in precedenza colà esercitata o ad attività, comunque, inclusa nella medesima tabella merceologica;

b) di avere diritto, in ogni caso, al risarcimento del danno per violazione del diritto di prelazione previsto dall'art. 40, L. n.° 392/1978;
9) atteso come per il tramite di professionista sua volta Controparte_1 all'uopo incaricato, avesse respinto tali richieste, era stata quindi attivata preventiva procedura di mediazione obbligatoria, tuttavia conclusasi con esito negativo.
Risultando che, nei locali prima già ad essa concessi in locazione, attualmente, fosse (e sia) operativa l'impresa individuale “ ”, ivi esercente Controparte_4
l'attività di somministrazione di bevande e alimenti con apertura al pubblico, a
[...]
è quindi ora a chiedere: Parte_1
- accertamento, con riferimento al contratto di locazione sottoscritto tra le parti e definitivamente cessato in data 31 luglio 2023, della sussistenza del proprio diritto a vedersi corrispondere, da ”, l'indennità prevista dall'art. 34, commi 1 e 2, L. Controparte_1
n.° 392/1978;
- accertamento, parimenti con riferimento al contratto di locazione sottoscritto tra le parti e definitivamente cessato in data 31 luglio 2023, della violazione, da parte di
[...]
”, del diritto di prelazione previsto dall'art. 40, L. n.° 392/1978. Controparte_1
Si è costituita in giudizio, seppur tardivamente, ” eccependo, Controparte_1 da un lato, l'alternatività della “tutela risarcitoria” di cui all'art. 34, l. n.° 392/1978, rispetto quella di cui all'art. 40, medesimo testo normativo (per cui sarebbe precluso, al conduttore che ottiene il versamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, domandare al tempo stesso il ripristino della locazione oppure il risarcimento dei danni conseguenti tale mancato ripristino) e, dall'altro, l'insussistenza di qualsivoglia diritto di
[...]
a tali indennità o indennizzi, atteso come Parte_1
pagina 5 di 7 la stessa non sia, e mai lo sia stata, nell'effettivo godimento del bene oggetto del presente giudizio, avendo viceversa essa stessa concesso in affitto il ramo d'azienda, comprensivo dell'immobile per cui è causa, all'impresa individuale ”, Controparte_4
con cui ora è in essere il nuovo contratto di locazione intervenuto direttamente con la proprietà.
Costituto tra le parti (per quanto di occorrenza) contraddittorio in ordine alla sussistenza di interesse ad agire e convenire, in capo alle parti, in ordine alle domande di mero accertamento svolte dalla ricorrente, il giudizio perviene pertanto ora in decisione sulle conclusioni come in epigrafe dalle parti stesse rispettivamente rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
Le domande da in questa sede Parte_1
svolte sono inammissibili per carenza della parte stessa di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c.
Come visto, parte ricorrente è difatti in questa sede a chiedere:
- accertamento (mero), del proprio diritto a vedersi corrispondere da Controparte_1
l'indennità prevista dall'art. 34, commi 1 e 2, L. n.° 392/1978;
[...]
- accertamento (mero), della violazione, da parte di , del Controparte_1 diritto di prelazione previsto dall'art. 40, L. n.° 392/1978.
Poiché la tutela giurisdizionale, tuttavia, è tutela di diritti, il processo, salvo casi eccezionali predeterminati per legge, può essere utilizzato solo come fondamento del diritto fatto valere in giudizio e non di per sé, per gli effetti possibili e futuri.
Pertanto, non sono proponibili azioni autonome di mero accertamento di fatti giuridicamente rilevanti ma che costituiscano elementi frazionistici della fattispecie costitutiva di un diritto, la quale può costituire oggetto di accertamento giudiziario solo nella funzione genetica del diritto azionato e quindi nella sua interezza (in termini, Cass. civ., Sez.
Un., n.° 27187/2006).
Interezza e funzione genetica che, nella fattispecie, all'evidenza difettano, non chiedendo parte ricorrente la condanna (alternativa o cumulativa) di parte resistente al versamento degli importi derivanti dall'accertamento dei rispettivi eventuali propri allegati diritti, bensì la mera declaratoria della astratta sussistenza di siffatti diritti, tuttavia necessariamente prodromici a quella condanna, ed in quella stessa risolventisi, che non è quivi stata viceversa domandata.
Con frazionamento, pertanto, della medesima di essi fattispecie costitutiva.
pagina 6 di 7 Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che interamente dichiarare inammissibile il ricorso in questa sede proposto da Parte_1
.
[...]
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (negli importi, ridotti in ragione del 50%, prossimi alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00, per le fasi di giudizio effettivamente occorse di studio della controversia, introduttiva e decisionale, seguono la soccombenza.

P.Q.M.


Visti gli artt. 429, 447 bis c.p.c.; definitivamente pronunciando;
ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta;

- dichiara inammissibili le domande in questa sede svolte da
[...]
; Parte_1
- condanna al pagamento Parte_1 delle spese di lite nel presente giudizio ” affrontate che, in favore Controparte_1 della stessa, si liquidano in complessivi € 4.250,00 (quattromiladuecentocinquanta/00) oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge.
Così deciso in Alessandria, all'udienza di discussione del 06 novembre 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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