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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora
Febbraro, nell'udienza del 10/11/2025, tenuta con trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 41792 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025 tra
Dott.ssa , nata a [...] il [...], cod. fisc. Parte_1
residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. C.F._1
Andrea Petrucci, cod. fisc. , giusta procura rilasciata C.F._2 in calce all'atto introduttivo e che dichiara di voler ricevere le comunicazioni e le notificazioni al proprio all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_1 attore
e
, nata a [...] il [...], cod. fisc. Controparte_1
residente in [...]
Anghelone n. 37, lettera A convenuta
OGGETTO: Azione di risoluzione del contratto ed altro. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
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- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato ex art. 143 c.p.c. in data 26.06.2025, la dott.ssa , proprietaria dell'immobile sito Roma, Via Parte_1
Alberico Gentili n. 15/C, distinta al N.C.E.U. di Roma al foglio 414, Particella 3702, sub. 17, Cat. A/2, ha convenuto in giudizio la sig.ra
, conduttrice della predetta unità immobiliare, locata a Controparte_1 uso abitativo con contratto del12.01.2025, al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità. Il Giudice non ha convalidato lo sfratto e ha disposto il mutamento di rito ex art. 426 c.p.c..
Con memoria del 1/10/202 ha integrato le proprie difese, Parte_1 nei termini che seguono:
<<…1. – La sig.ra si è resa gravemente inadempiente alle CP_1 obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione descritto in premessa.
La controparte infatti, dopo aver pagato la prima mensilità (gennaio 2025) contestualmente alla stipula del contratto di locazione avvenuta in data 12 gennaio 2025, non ha mai pagato alcunché in favore della locatrice venendo completamente meno all'obbligo di pagamento del canone, degli oneri accessori e delle utenze, intestate alla proprietaria che, ai sensi dell'art. 14 del citato contratto, dovevano essere pagate pro quota dalla conduttrice e al versamento del deposito cauzionale.
Ad oggi, quindi, il credito complessivo della dott.ssa e nei Pt_1 confronti della conduttrice ammonta a complessivi € 11.524,13 siccome al seguente conteggio:
- canoni di locazione (febbraio 2025 – ottobre 2025) € 9.000,00
- oneri condominiali (gestione ordinaria) € 644,67
- rimborso TARI € 121,00
- utenze (luce, gas, internet) € 1.758,46
TOTALE € 11.524,13
Risulta evidente, quindi, come il contratto debba venir dichiarato risolto per grave inadempimento della controparte, con ogni conseguenza di legge in ordine alla riconsegna dell'immobile e al pagamento di tutto quanto (ancora) dovuto dalla conduttrice.
La conduttrice, peraltro, come già significato nell'imitazione di sfratto, ha omesso il versamento della somma di € 1.000,00 dovuta quale
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deposito cauzionale, rendendosi inadempiente anche rispetto a tale obbligazione.
2. – Piace aggiungere che nelle more del presente procedimento il contratto ha raggiunto la sua naturale scadenza del 30.09.2025.
Anche per tale ragione, quindi, oltre che per il grave – e probabilmente doloso –inadempimento, la sig.ra risulta obbligata alla CP_1 riconsegna dell'immobile in favore dell'intimante…>>.
Tutto ciò premesso, la dott.ssa ha rassegnato le seguenti Parte_1 conclusioni:
<<…Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così giudicare:
a) dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes e, per l'effetto, condannare la conduttrice , nata a [...]_1
Calabria il 05.08.1997, cod. fisc. al rilascio C.F._3 immediato dell'immobile sito in sito tili n. 15/C, distinta al N.C.E.U. di Roma al foglio 414, Particella 3702, sub. 17, Cat. A/2;
b) in subordine e in ogni caso accertare e dichiarare la finita locazione e, per l'effetto condannare la conduttrice , nata a [...]_1
Calabria il 05.08.1997, cod. fisc. al rilascio C.F._3 immediato dell'immobile sito in sito tili n. 15/C, distinta al N.C.E.U. di Roma al foglio 414, Particella 3702, sub. 17, Cat. A/, ;
c) condannare l'intimata al pagamento in favore Controparte_1 della dott.ssa dei canoni scaduti, ad oggi ammontanti a € Parte_1
9.000,00, e a rilascio dell'immobile e degli oneri accessori e delle spese ai sensi dell'art. 14 del contratto che oggi ammontano a
€2.524,13, ovvero alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;

d) con vittoria di onorari e spese di lite…>> Alla prima udienza nessuno è comparso per il convenuto e stante l'incompatibilità del procedimento di convalida con i meccanismi di cui agli artt. 143 ss. c.p.c., lo sfratto non è stato convalidato ed il processo è stato rinviato per discussione all'udienza del 10.11.2025, previo mutamento del rito. Indi sulle precisate conclusioni la causa è stata riservata a sentenza all'udienza con trattazione scritta e decisa ex art. 127 ter c.p.c. e 429 c.p.c..
III. In via preliminare va dichiarata la contumacia della parte convenuta alla quale sebbene sia stata regolarmente notificato ex art. 143 c.p.c. l'atto di citazione e l'ordinanza di mutamento del rito, non ha inteso costituirsi in entrambe le fasi del giudizio. IV. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore è meritevole di accoglimento.
In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per
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l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
Ciò posto, nella specie, risulta, senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice in quanto dal contratto di locazione prodotto in giudizio la dott.ssa figura quale locatrice Parte_1 dell'immobile descritto nell'atto introduttivo, sito in Roma alla Via Alberico Gentili n. 15/C, distinta al N.C.E.U. di Roma al foglio 414, Particella 3702, sub. 17, Cat. A/2, concesso in locazione per uso abitativo alla parte convenuta, . Controparte_1
In secondo luogo, la documentazione allegata all'atto introduttivo comprova l'esistenza di un contratto di locazione ad uso abitazione stipulato in forma scritta, nella data (non contestata) del 12.1.2025 e registrato il 6 febbraio 2025.
Ritenuta, dunque, l'ammissibilità dell'intimazione di sfratto per morosità va osservato che essa rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
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Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (fermo restando – come subito si dirà - ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore). Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto. Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile alla parte debitrice, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione de quo. A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, per la data che, ex art 56 della legge n. 392/78, viene fissato immediatamente, essendo trascorso tempo ragionevole per consentire lo sgombero del locale. V. Va, poi, in questa sede adottata pronuncia sulla originaria domanda di ingiunzione, laddove all'esito del disposto mutamento del rito, la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo si è trasformata in domanda di pagamento dei canoni scaduti e degli oneri come da dispositivo. Sugli importi dovuti vanno corrisposti altresì gli interessi al tasso legale, rispettivamente, ex art. 1282 c.c. dalla costituzione in mora al soddisfo e dalla notifica dell'atto di intimazione al saldo. VI. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009.
Le spese del giudizio seguono, dunque, la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto
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conto della natura e del valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate nonché l'assenza di particolari valutazioni di fatto e di diritto, escluse le fasi non svolte della istruzione e della trattazione, che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione, ridotti (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum).
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide:
1) dichiara la contumacia di , regolarmente citata e non Controparte_1 costituita né comparsa in giudizio;

2) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 12.1.2025, registrato presso l'Ufficio delle Entrate, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Roma alla Via Alberico Gentili n. 15/C, distinta al N.C.E.U. di Roma al foglio 414, Particella 3702, sub. 17, Cat. A/2, per grave inadempimento colpevole della conduttrice;

3) condanna, per l'effetto, all'immediato rilascio Controparte_1 dell'immobile indicato al punto 2, libero da persone e da cose;

4) condanna la parte convenuta al pagamento, in Controparte_1 favore della parte attrice dei canoni scaduti, montanti a € Parte_1
9.000,00, e a scadere si ll'immobile, oltre interessi legali con decorrenza ex art. 1282 c.c. nonché degli oneri accessori e delle spese ai sensi dell'art. 14 del contratto pari a complessivi € 2.524,13, oltre interessi al saggio legale dalla costituzione in mora al soddisfo;

5) condanna la parte convenuta a rifondere, alla parte attrice le spese del giudizio, che liquida (DM n°55/2014) in euro 5.077,00 per compensi professionali, oltre esborsi per spese vive di contributo, di marca da bollo, di spese di notifica, oltre spese generali al 15%, oltre C.P.A. (4%) ed I.V.A. (22%), se dovute come per legge.
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. del 10/11/2025

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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