REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile
in composizione monocratica, nella persona del Giudice on. d.ssa Francesca- romana Puglisi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel proc. civ. iscritto al n. 90000422/2010 R.G. posto in decisione in seguito all'udienza del giorno 04 marzo 2025 tra nato in [...] il 1° maggio 1961, c.f. Parte_1
elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. C.F._1
RM DO che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
attore e
1. , nata in [...] il [...], c.f. Controparte_1
elettivamente domiciliata presso lo studio C.F._2
dell'avv. NI Aliano che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

2. nata in [...] il [...], Controparte_2
c.f. C.F._3
3. , nata in [...] il [...], c.f. Controparte_3
, n.q. di erede di na- C.F._4 Persona_1
ta in Santa Teresa di Riva, il 22 gennaio 1943, deceduta il 21 novem- bre 2009;
1 4. nato in [...] il [...], c.f. Controparte_4
, n.q. di erede di na- C.F._5 Persona_1
ta in Santa Teresa di Riva, il 22 gennaio 1943, deceduta il 21 novem- bre 2009, tutti elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Ma- ria Claudia Giordano che li rappresenta e difende giusta procura in at- ti. convenuti avente ad oggetto: altri istituti in materia di diritti reali, possesso, trascrizioni
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
citava in giudizio e le germane Parte_1 Controparte_1
, rappresentando di avere sottoscritto con queste un contratto pre- Per_1
liminare di compravendita riguardante porzioni di terreno site in Furci Siculo, via dei Cipressi, foglio n. 11, particella n. 931, parte della particella n. 752, parte della particella n. 676 e parte della particella n. 732. Il prezzo veniva pattuito in lire 120.000 al mq. per il terreno edificabile (costituito dalla intera part. 931 e parte della 752) ed in lire 35.000 al mq. per il terreno agricolo
(parte della part. 676 e parte la restante parte della 752). Deduceva di aver versato alle promittenti venditrici la somma di lire 40.000.000 a titolo di ac- conto sul prezzo di vendita e di aver pattuito con le stesse che il prezzo resi- duo sarebbe stato versato al momento della stipula del definitivo. In sede di contratto preliminare era stato, altresì, stabilito all'art. 9 che l'atto di trasfe- rimento sarebbe stato eseguito entro sei mesi dall'approvazione della lottiz- zazione. Deduceva che il contratto fosse stato, d'intesa tra le parti, sottoposto alla condizione sospensiva della lottizzazione del terreno. Come previsto, in data 24 marzo 2000 l'attore aveva provveduto a presentare il progetto per la
2 lottizzazione che interessava tali terreni, ma il Consiglio comunale con deli- bere del 25 agosto 2000 e del 04 settembre 2000 aveva adottato un nuovo piano regolatore con cui le particelle nn. 931 e 752 avevano assunto destina- zione urbanistica di zona “E”, verde agricolo, che ne aveva impedito la lottiz- zazione. L'attore, appreso che i terreni non erano più lottizzabili, richiedeva alla e alle germane la restituzione delle som- Controparte_1 Per_1
me versate e la risoluzione del contratto preliminare di compravendita. In as- senza di riscontro da parte delle promittenti venditrici, chiedeva che fosse ri- solto il contratto, che gli fossero restituite le somme versate oltre interessi e rivalutazioni, che parte convenuta fosse condannata al risarcimento del danno in misura pari ad euro 5.000,00 per ciascuna parte.
Si costituivano in giudizio e Controparte_2 Controparte_5
, n.q. di eredi di deceduta il 21 novembre Pt_1 Persona_1
2009, i quali deducevano la validità e l'efficacia tra le parti del contratto pre- liminare. Rappresentavano, infatti, che, contrariamente a quanto dedotto da parte attrice, il contratto preliminare non fosse sottoposto ad alcuna condizio- ne sospensiva, non potendo le promittenti venditrici garantire il buon esito della lottizzazione che era, invece, subordinata alla delibera del Consiglio comunale. Rilevavano, altresì, che i rilievi della Commissione Edilizia Co- munale, che avevano portato al diniego della lottizzazione, avrebbero potuto essere superati dall'attore mediante la presentazione di un progetto coerente con le direttive indicate. Chiedevano, pertanto, che le domande di parte attri- ce fossero rigettate e che, il preliminare di vendita fosse dichiarato valido ed efficace e per l'effetto che ad ne fosse ordinata l'esecuzione in Parte_1
forma specifica o, in subordine, gli fosse ordinata la restituzione del terreno
3 oggetto del contratto preliminare senza corresponsione della caparra confir- matoria.
Si costituiva in giudizio , la quale, come gli altri Controparte_1
convenuti, rilevava per un verso che il preliminare non fosse stato sottoposto ad alcuna condizione sospensiva e per altro verso che, rispetto alle modiche necessarie richieste dalla Commissione Edilizia del Comune di Furci Siculo, fosse stato l' a non volersi adeguare e che, quindi, fosse a lui imputabile Pt_1
la mancata lottizzazione. Chiedeva, pertanto, che il contratto fosse dichiarato valido ed efficace;
che l' fosse condannato all'esecuzione in forma spe- Pt_1
cifica del contratto e dunque alla stipula dell'atto pubblico o, in subordine, alla restituzione del terreno.
Concessi i termini ex art. 183, VI comma c.p.c., all'udienza del 15 febbraio
2013 veniva reso interrogatorio formale da parte dell'attore, , e Parte_1
da parte della convenuta All'udienza del 22 marzo Controparte_2
2013, veniva reso interrogatorio formale da parte degli altri convenuti,
[...]
e . All'udienza del 23 aprile 2014 ve- CP_6 Controparte_3
nivano escussi e NI RM SA. Dal 26 settem- Controparte_7
bre 2014 sino al 26 gennaio 2022 le parti congiuntamente chiedevano un rin- vio per trattative di bonario componimento della lite. All'udienza del 12 lu- glio 2023 parte attrice chiedeva un rinvio per trattative, mentre parte conve- nuta chiedeva un rinvio per la precisazione delle conclusioni. Con provvedi- mento dell'11 luglio 2024 le parti venivano rimesse in mediazione ex art. 5, comma 2, d. lgs. 28/2010. Avendo avuto questa esito negativo, la causa veni- va trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c. con provvedimento del 15 aprile 2025.
4 Nel merito la domanda è fondata e deve essere accolta per le ragioni che se- guono.
Come noto, la figura della presupposizione, che non trova codificazione nor- mativa, si ravvisa tutte le volte in cui vi è una situazione di fatto - passata, presente o futura - che sia stata tenuta presente (anche se ciò non emerga espressamente dalle clausole contrattuali) dalle parti nella formazione dell'accordo come “presupposto” condizionante il negozio, che sia nota a tut- te le parti, il cui evento presupposto sia dato per certo e dipendente da fatti estranei alle parti (carattere della oggettività).
Invero, si verte nell'ipotesi della presupposizione quando dal contenuto del contratto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo subordinatamente all'esistenza di una data situazione di fatto che assurga a presupposto della volontà negoziale. La mancanza della situazione presupposta provoca, quin- di, la caducazione del contratto, ancorché a tale situazione nota ad entrambi i contraenti non si sia fatto nell'atto espresso riferimento (Cass. civ. n.
5390/2006). Ciò in quanto la ratio dell'istituto di matrice giurisprudenziale e dottrinale assolve la funzione di dare rilevanza ad un motivo della parte senza però inserirlo nel contenuto dell'impegno contrattuale. Si è, precisamente, in presenza di una riserva che consente alla parte di stipulare il contratto ma di sottrarsi ai suoi effetti se non si realizzano o vengono meno i presupposti del suo interesse all'affare.
Nel caso in esame è di tutta evidenza che l' avesse legato alla successiva Pt_1
stipula del contratto definitivo la possibilità di lottizzare il terreno;
e che le promittenti venditrici fossero a conoscenza di tale intento lo si deduce dal fat- to che alla lottizzazione – seppur non espressamente menzionata quale situa-
5 zione di fatto necessaria per lo spiegarsi degli effetti del contratto – si faccia riferimento più volte in sede di contratto preliminare (artt. 4, 8 e 9 del con- tratto preliminare). Difatti si legge all'art. 4 che “i promittenti venditori auto- rizzano sin d'ora il promittente acquirente ad entrare nel terreno oggetto della presente vendita per effettuare rilievi e quant'altro per la redazione di un progetto da presentare al Comune per la sua approvazione”. All'art. 8 si legge che “le promittenti parti venditrici si impegnano su richiesta della par- te acquirente a firmare tutti quei documenti che si rendessero necessari per la presentazione della lottizzazione che sarà presentata a cura e spese del promittente acquirente” e all'art. 9 che “le parti precisano che la stipula dell'atto notarile di trasferimento, dovrà avvenire entro e non oltre sei mesi dall'approvazione definitiva della lottizzazione presso un notaio di fiducia della promittente parte acquirente”.
Se pur è vero che non si possa parlare propriamente di condizione sospensiva non essendo stata esplicitata – ed essendo dubbio in giurisprudenza il ricono- scimento della condizione sospensiva tacita (in senso affermativo si veda
Cass. civ. n. 2921/1995 secondo cui “la condizione può essere apposta al contratto espressamente o tacitamente ovvero per fatti concludenti”) – è al- trettanto vero che la possibilità di realizzare la lottizzazione è da ritenersi un presupposto avente valore determinante ai fini dell'esistenza e del permanere del vincolo contrattuale. Secondo la S.C., la presupposizione, così intesa, as- sume rilevanza, determinando l'invalidità o la risoluzione del contratto, quando la situazione presupposta contemplata come futura (ma ritenuta – er- roneamente – certa) non si verifichi (Cass. civ. n. 3083/1998). Difatti, la cer- tezza dell'evento presupposto deve intendersi in senso soggettivo, ovvero
6 quale rappresentazione delle parti, non essendo richiesta la certezza oggettiva dell'evento medesimo, né l'imprevedibilità della sopravvenuta circostanza impeditiva (Cass. civ. n. 15025/2013).
Nel caso in esame, la lottizzazione del terreno, pur in mancanza di un espres- so riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, deve certamente ritenersi tenuta presente dai contraenti medesimi nella formazione del loro consenso, ed in particolare del consenso dell' come presupposto in assenza del Pt_1
quale – probabilmente – non avrebbe contratto il vincolo.
A corroborare tale ricostruzione giova, in via principale, la testimonianza dell'arch. il quale ha confermando la circostanza sub a) della memo- CP_7
ria ex art. 183, VI comma c.p.c. di parte attrice con cui veniva individuata la lottizzazione come “presupposto imprescindibile della validità dell'accordo”.
Anche il SA, sentito alla medesima udienza in quanto soggetto incaricato di redigere il compromesso, ha confermato la essenzialità della lottizzazione per la conclusione dell'operazione.
D'altra parte, l'indagine sulla volontà negoziale con particolare riferimento alla funzione adempiuta dal singolo contratto (che in quanto accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, non è censurabile in sede di legittimità,
Cass. civ. n. 17534/2002) ha evidenziato il nesso di presupposizione sussi- stente tra la lottizzazione e la stipula del contratto definitivo.
Detta indagine deve riguardare – come sempre accade in materia contrattuale
– la comune intenzione delle parti ex art. 1362 c.c. che sia stata obiettivizzata nell'accordo. La comune intenzione delle parti deve essere interpretata se- condo buona fede, così come postulata dall'art. 1366 c.c.: si tratta, come no- to, di una regola ermeneutica che impone alle parti contraenti un obbligo di
7 lealtà e chiarezza, oltre che di non suscitare e di non speculare su falsi affi- damenti e di non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nell'altra par- te. In applicazione di questo criterio, l'interpretazione del contratto va ade- guata al significato sul quale le parti potevano fare ragionevole affidamento.
In senso lato, la buona fede contrattuale vieta interpretazioni cavillose in con- trasto con lo spirito dell'intesa oppure basate su espressioni letterali fuorvian- ti rispetto all'intesa raggiunta (Cass. civ. n. 3676/1979).
Nel caso in esame, dunque, in considerazione del fatto che la lottizzazione del terreno emerge come fatto presupposto al contratto, un'interpretazione secondo buona fede dello stesso avrebbe imposto alle parti promittenti vendi- trici – noto loro il fatto presupposto – un comportamento consono allo spirito d'intesa contrattuale e non un'interpretazione cavillosa del contratto prelimi- nare volta ad enfatizzare l'assenza – peraltro solo formale – di una condizio- ne in modo da affermare l'efficacia del contratto preliminare.
Pertanto, venuta meno la situazione di fatto elevata dai contraenti a presuppo- sto condizionante il negozio, tale da essere assurta a fondamento dell'esistenza ed efficacia del contratto (Cass. civ. n. 17615/2020), il contrat- to preliminare deve essere dichiarato inefficace.
Per l'effetto, deve essere ordinato ai convenuti in solido la restituzione dell'importo versato dall' al momento della stipula del contratto preli- Pt_1
minare di compravendita. L'importo pari a lire 40.000.000, oggi euro
20.658,27, deve essere maggiorato di euro 7.541,33 a titolo di interessi legali dovuti dalla data in cui formalmente l' ha richiesto le somme, ovvero il Pt_1
25 febbraio 2004 (è l'unica lettera allegata con anche l'avviso di ricevimen- to). Trattandosi di debito di valuta – essendo la prestazione dovuta determina-
8 ta nel suo ammontare – non è dovuta rivalutazione monetaria (Cass. civ. n.
5299/1989, conf. Cass. civ. n. 5845/1997).
In ordine all'eccezione proposta da parte convenuta sulla possibilità di supe- rare il diniego della Commissione Edilizia e, dunque, dell'attribuzione al comportamento dell' della mancata lottizzazione, giova precisare quanto Pt_1
segue. Dalla documentazione versata in atti, e specificamente al fascicolo di parte di e , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
si evince che le comunicazioni, nel numero di tre, concernenti il parere della commissione edilizia comunale e la istanza del piano di lottizzazione, fossero indirizzate la prima alla ditta Saraniti US Concetta, TO LE
Agnese, la seconda alla ditta e la Controparte_2 Controparte_2
terza alla ditta Agli atti, invece, non vi è prova Persona_1
dell'avvenuta e tempestiva comunicazione e trasmissione delle stesse ad
[...]
. Ex art. 2697 c.c., II comma c.c., l'onere della prova avrebbe do- Parte_2
vuto essere assolto da parte convenuta;
tuttavia, la prova che l' fosse a Pt_1
conoscenza del parere della Commissione Edilizia (che avrebbe consentito il superamento del diniego, anche a parere del teste il quale ha con- CP_7
fermato che il parere “conteneva dei rilievi marginali che potevano correg- gersi con la semplice sospensione dell'esame del progetto stesso con invito a provvedere in integrazione”) non è stata raggiunta e, pertanto, la contestazio- ne è priva di fondamento.
La domanda di risarcimento del danno proposta da deve essere Parte_1
parimenti rigettata.
Come noto, perché possa chiedersi un risarcimento deve esserci ex art. 1223
c.c. (e quindi nell'ipotesi della responsabilità contrattuale) un inadempimento
9 o un ritardo colpevole oppure ex art. 2043 c.c. (quindi nell'ipotesi della re- sponsabilità extracontrattuale) un danno ingiusto. Dapprima va precisato che l' non ha qualificato il titolo in forza del quale pretenderebbe da parte Pt_1
convenuta un risarcimento. In ogni caso, nessuna delle due ipotesi ricorre nel caso di specie. Invero, per un verso, la vicenda contrattuale che ha interessato le parti in causa e che ha condotto alla risoluzione del contratto preliminare non è imputabile a parte venditrice, ma rientra nelle ipotesi del c.d. factum principis, in quanto è stato un provvedimento dell'autorità che ha fatto sì che l'obbligazione contrattuale perdesse di interesse per le parti contraenti. Per altro verso, l' non ha subito – e comunque non ha provato – alcun danno Pt_1
ingiusto che fosse comunque imputabile alla condotta colposa o dolosa di parte convenuta. Alla luce delle superiori considerazioni, la domanda di ri- sarcimento del danno deve essere rigettata.
Le domande riconvenzionali svolte da tutti i convenuti aventi ad oggetto la richiesta di esecuzione specifica degli obblighi di concludere un contratto ex art. 2932 c.c., nonché la domanda di ritenzione della somma versata (svolta solo dai convenuti , Controparte_2 Controparte_3 CP_4
), sono inammissibili perché tardive. Infatti, la prima udienza di
[...]
comparizione si è celebrata l'11 febbraio 2011. I convenuti CP_8
, , si sono costituiti alla data
[...] Controparte_3 Controparte_4
d'udienza e la convenuta si è costituita dopo la Controparte_1
prima udienza in data 07 marzo 2012. Entrambi i convenuti, quindi, si sono costituiti oltre i termini perentori previsti dall'art. 167 c.p.c., vigente ratione temporis, quando erano già maturate le preclusioni previste dal codice di rito.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, valore fino ad euro 26.000,00,
10 parametri medi, seguono la soccombenza e devono porsi a carico dei conve- nuti in solido.

PQM


Il Tribunale di Messina in composizione monocratica, nella persona del Giu- dice on. d.ssa Francescaromana Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. iscritto al n. 90000422/2010 R.G., così decide:

1. In accoglimento della domanda proposta da , di- Parte_1
chiara l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita inter- venuto in data 23 marzo 2000 tra , Parte_1 Controparte_1
e
[...] Persona_1 Controparte_2

2. Per l'effetto, ordina ai convenuti in solido la restituzione dell'importo versato da , pari ad euro 20.658,27, oltre Parte_1
interessi legali nella misura pari ad euro 7.541,33;

3. Rigetta nel resto;

4. Condanna Controparte_2 Controparte_3
e al pagamento delle Controparte_4 Controparte_1
spese processuali liquidate in euro 178,00 per esborsi ed euro
5.077,00 per compensi professionali ex D.M. 55/14, oltre spese gene- rali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Messina, 30/10/2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della
Dott.ssa Francesca Annunziata Di Pietro, quale funzionario addetto
11 all'Ufficio del Processo, presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di
Messina.
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