TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
II SEZIONE CIVILE
Proc. r.g. n. 6651/2025
Verbale di udienza del 04/12/2025
Nella causa
Tra
Parte_1
c/
Parte_2 Parte_3
È presente, per l'Avv. NI FA la quale si riporta alla memoria integrativa Parte_1 chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto e ordinare agli intimati il rilascio dell'immobile, vinte le spese. Contesta che siano stati effettuati pagamenti da parte dei conduttori non contabilizzati dalla proprietà. È presente, altresì, l'Avv. Pagano per la Sig.ra che si riporta alla propria Parte_3 memoria difensiva e ne chiede l'accoglimento. È presente, altresì, la Sig.ra la quale dichiara Pt_3 di avere difficoltà economiche per il pagamento del canone.
Il G.O. si ritira in camera di consiglio ed all'esito decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Il Giudice Onorario Dott.ssa EL SI
1 Proc. n. 6651/2025 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa EL SI pronunzia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A con motivazione contestuale nella causa civile iscritta al n. 6651 dell'anno 2025 del ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente tra
(C.F. ), nata ad [...] [...] e residente Parte_1 C.F._1 ivi alla Via S. Biagio, 22, elettivamente domiciliata in RS (CE) alla Via Diaz, 61 con l'Avv.
NI FA (C.F. ) che la rappresenta e difende come da procura in atti C.F._2
- ricorrente e
C.F. ), nato ad [...] il [...], residente Parte_2 C.F._3 in RS (CE) al Viale Europa, 207
- resistente contumace nonché
(C.F.: ) nata a [...] il [...], Parte_3 CodiceFiscale_4 residente in [...], elettivamente domiciliata in Frignano (CE) alla
Via G. Amendola n. 3, con l'Avv. Salvatore Pagano, (C.F. ) che la rappresenta C.F._5
e difende come da procura in atti
- resistente
CONCLUSIONI: Come in atti da intendersi qui per ripetute e trascritte.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con citazione ritualmente notificata, la sig.ra esponeva di essere proprietaria di un Parte_1 immobile sito in RS (CE) al Viale Europa n. 207 1 piano iscritto nel NCEU di RS al foglio 3 2 particella 5351 sub 3 cat. A/2 rendita catastale € 570,68 con spazio esterno ad uso esclusivo per il parcheggio delle auto, concesso in locazione ad uso abitativo con contratto regolarmente registrato con decorrenza 15.03.2022 per anni 6 +2 al canone mensile di € 530,00 da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese in contanti presso il domicilio del locatore, ai coniugi Sig. e Parte_2 Parte_3
.
[...]
Deduceva l'istante che i conduttori, coniugi , si erano resi morosi nel pagamento Controparte_1 dei canoni di locazione dal mese di gennaio al giugno 2025 per €. 3.180,00, e che inutili erano stati i solleciti per ottenere il pagamento del dovuto, pertanto, intimava sfratto per morosità ai conduttori al fine di ottenere il rilascio dell'immobile. Vinte le spese.
All'udienza di convalida del 23/07/25 l'intimata Sig.ra compariva assistita dal suo Pt_3 difensore, mentre non compariva il Sig. cui l'atto di citazione era stato notificato ai sensi Pt_2 dell'art. 143 c.p.c.
Il Tribunale, rilevato che la notifica dell'atto di intimazione ex art. 143 c.p.c., sia incompatibile con il procedimento di convalida, in quanti la fictio juris di conoscenza realizzata dalla norma in questione con gli adempimenti previsti, mal si concilia con l'esigenza di effettiva conoscenza dell'intimazione
- giacché l'assenza delle condizioni che rendano effettiva la conoscenza dell'intimazione da parte del convenuto, non consente di far assumere alla sua mancata comparizione quel pregnante e particolare significato di ammissione dei fatti posti a fondamento della pretesa di parte attrice - disponeva il mutamento del rito, da sommario per convalida di sfratto a speciale locatizio, fissando l'udienza di discussione ex art. 420 c.p.c. al 01.12.2025, assegnando alle parti termine per l'integrazione dei propri atti alla istante di giorni trenta prima della fissata udienza ed agli intimati di giorni 10, onerando l'intimante della notifica alla parte non costituita dell'atto di intimazione, dell'ordinanza e della eventuale memoria integrativa.
Parte ricorrente depositava memoria integrativa instando per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento.
Detta memoria integrativa veniva notificata, come disposto dal Tribunale, a cura della parte ricorrente unitamente all'ordinanza del 23.07.2025 e all'atto di intimazione in data 19.09.2025 alla Sig.ra ed in data 30.09.2025 al Sig. ai sensi dell'art. 143 c.p.c. Pt_3 Pt_2
In data 29.11.2025 si costituiva tardivamente la Sig.ra che contestava l'avversa pretesa. Pt_3
Non si costituiva in giudizio il Sig. Pt_2
Mutata la persona fisica del giudicante, non essendo state articolate istanze istruttorie, all'udienza del
04.12.2025 invitate le parti alla discussione e precisate le conclusioni come in atti, la causa viene decisa come da dispositivo qui trascritto in calce e motivazione contestuale.
3 Preliminarmente va dichiarata la contumacia del Sig. ritualmente evocato in giudizio Parte_2
e non costituitosi (All. del 12.11.2025 produzione ricorrente).


1. Sulla domanda di risoluzione contrattuale
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore
è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
In ordine alla domanda - volta ad ottenere l'accertamento dell'inadempimento del locatario ed una pronuncia sulla risoluzione - va osservato che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitativo qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr.:
Cassazione, ordinanza n. 5128 del 16/02/2022; Cass. Civ., Sez. 6, Ord. 13685/2019; Cass. Civ., Sez.
6, Ord. 25584/2018; Cass. Civ., Sez. 1, Ord. 22777/2018; Cass. Civ., Sez. 3, Sent. 826/2015; Cass.
S.U., Sent. 13533/2001).
4 La ricorrente ha allegato il contratto di locazione debitamente registrato ed ha dedotto l'omesso pagamento dei canoni di locazione da gennaio 2025, prorogatosi fino alla data di udienza, nulla hanno provato i resistenti in merito all'omesso pagamento dei canoni.
Rebus sic stantibus, passando alla valutazione dell'entità dell'inadempimento in parola, tenuto conto che trattasi di locazione ad uso abitativo, trova applicazione il dettato di cui all'art. 5, l. 392/1978, alla cui stregua il mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto, essendo precluso al Giudice di indagare sotto altri profili, e con altri parametri, ai fini della pronuncia di una decisione ai sensi degli art. 1453 e
1455 c.c., la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo, vigendo in tema di locazione un criterio di gravità dell'inadempimento predeterminato ex lege (cfr. Cassazione n. Sez. 3, Sentenza n. 23257 del 18/11/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8418 dell'11/4/2006).
Difatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5
e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) - a due elementi:
l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della "mora debendi" a dolo o colpa grave del debitore.
Di conseguenza, non avendo i resistenti/conduttori dimostrato di avere adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone su di loro gravanti relativamente alle mensilità dal mese di gennaio a giugno
2025 (data dell'intimazione), protrattasi poi anche successivamente all'intimazione e nel corso del presente giudizio, per undici canoni di locazione dalla data dell'intimazione alla data della presente decisione (gennaio novembre 2025), in considerazione, quindi, della gravità dell''inadempimento, idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l'intera economia del rapporto, determinando così un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo, va dichiarata, ex artt. 5, l. 392/1978 e 1453 c.c., la risoluzione del contratto de quo agitur per inadempimento del resistente.
Alla declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per grave inadempimento dei conduttori consegue la condanna degli stessi al rilascio dell'immobile oggetto di causa in favore
5 della locatrice libero e sgombero da persone e cose entro il termine che si fissa al 15.01.2026 tenuto conto del lungo protrarsi della morosità.
Sulle spese di lite
Le spese di giudizio seguono la soccombenza dei resistenti e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. 147/2022, in considerazione della complessità delle questioni trattate, del valore della controversia, delle fasi effettivamente svolte.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord in composizione monocratica, in persona del giudice onorario dott.ssa
EL SI, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara la contumacia del resistente Parte_2
- Accoglie la domanda e dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione stipulato il 15.03.2022 dalla Sig.ra ed i Sigg.ri Sig. e Parte_4 Parte_2 Parte_3
, registrato presso l'Agenzia delle Entrate con n. protocollo
[...]
TEG22T002760000LC in data 17.03.2022, riguardante l'immobile sito in RS (CE) al
Viale Europa n. 207 piano 1 iscritto nel NCEU RS al foglio 3 particella 5351 sub 3 cat.
A/2 rendita catastale € 570,68;
- Condanna, per l'effetto, i Sigg.ri e al rilascio Parte_2 Parte_3 dell'immobile di cui è causa, fissando per l'esecuzione la data del 15.01.2026;
- Condanna i resistenti Sig. e al rimborso, in favore Parte_2 Parte_3 dell'intimante , delle spese processuali che liquida in €. 49,50 per esborsi Parte_4 ed €. 1.278,00 per competenze professionali, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA.
RS, 04/12/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa EL SI
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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