N. 2127/2022 Ruolo Generale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del Giudice dr.ssa Maria Paola Costa, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile di primo grado, promossa con atto di citazione notificato il 26 ed il 28 settembre 2022
da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
rappresentati e difesi, per mandato in calce al predetto atto di CodiceFiscale_2 citazione, dall'avv. Giovanna Barin e presso il suo recapito pec elettivamente domiciliati Email_1
- attori -
contro
(C.F. ) rappresentata e difesa, per Controparte_1 CodiceFiscale_3 mandato in calce alla comparsa di costituzione, dagli avv. Massimo Zampese ed Annalisa
Vincenzi e presso lo studio dell'avv. Marcella Vadori in Pordenone via dei Molini n. 3 elettivamente domiciliata
- convenuta -
e contro
Pagina 1 di 12 (C.F. e P.I. ), rappresentata, in forza di procura del 31 Controparte_2 P.IVA_1 agosto 2018, registrata il 4 settembre 2018, autenticata dal notaio dr. in Persona_1
RO Rep. 57298 - Racc. 29003, da oggi Parte_3 [...]
a seguito di atto di fusione per incorporazione del 23 novembre Parte_4
2022 ai rogiti dr. notaio in Milano Rep. 75095/Racc. 15653 (C.F. Persona_2
), rappresentata e difesa, per mandato in calce alla comparsa di nuovi P.IVA_2 difensori del 29 luglio 2024, dagli EO EL RO e RO EL
RO e presso il loro studio in Brescia via Vittorio Emanuele II n. 1 elettivamente domiciliata
- convenuta -
e contro già (C.F. Controparte_3 CP_4
), rappresentata e difesa, per mandato in calce alla comparsa di costituzione P.IVA_3
e risposta, dall'avv. Massimiliano Chiaventone e presso il suo studio in Montebelluna via
Buzzati n. 8/1 elettivamente domiciliata
- convenuta -
Oggetto: vendita di cose immobili.
Causa iscritta a ruolo il 3 ottobre 2022 e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 28 febbraio 2025.
CONCLUSIONI
Per gli attori: come da foglio depositato telematicamente il 28 febbraio 2025:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
Nel merito, per il caso in cui siano accertate o siano già state accertate, ad onere della convenuta , come invalide e/o inefficaci le iscrizioni ipotecarie di cui ai docc. 7 e _1
8 di parte attrice:

1. accertato e dichiarato che con la scrittura privata del 11/01/2022 la SI.ra _1
(CF ) ha promesso di vendere ai SIg.ri
[...] C.F._4 Parte_1
Pagina 2 di 12 e l'immobile sito a Bibione Pineda, frazione di San Michele al Pt_1 Parte_2
Tagliamento (VE) Catastalmente censito al Comune di San Michele al Tagliamento,
Catasto Fabbricati, foglio 48, particella 2050, sub. 6, cat. A/2 di vani 5, al prezzo convenuto di € 185.000,00, incamerando la somma di € 18.000,00 a titolo di caparra;

2. accertato e dichiarato che la SI.ra non ha adempiuto all'obbligazione di _1 trasferire la proprietà dell'immobile oggetto di contratto preliminare entro la data del 1 febbraio 2022;

3. conseguentemente emettere contro la SI.ra e a favore dei SIg.ri _1 Parte_5
e Klemens Moog sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del
[...] contratto definitivo non concluso e trasferisca ai SIg.ri la proprietà dell'immobile sito Pt_1
a Bibione Pineda, frazione di San Michele al Tagliamento (VE) Catastalmente censito al
Comune di San Michele al Tagliamento, Catasto Fabbricati, foglio 48, particella 2050, sub.
6, cat. A/2 di vani 5, compresa la quota di comproprietà delle parti comuni dell'edificio;

4. condannare la SI.ra al rilascio, in favore dei SIg.ri e Controparte_1 Parte_5
dell'immobile sito a Bibione Pineda, frazione di San Michele al Parte_2
Tagliamento (VE), Catastalmente censito al Comune di San Michele al Tagliamento,
Catasto Fabbricati, foglio 48, particella 2050, sub. 6, cat. A/2 di vani 5, libero da cose o persone;

5. condannare la SI.ra al risarcimento, in favore dei SInori e Controparte_1 Pt_5
dei danni per ritardata consegna del bene oggetto del contratto Parte_2 preliminare, da quantificarsi in misura pari al valore locativo del bene per ogni mese di ritardo a decorrere dalla data in cui la SI.ra dimostrata inadempiente Parte_6
(1/02/2022) e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c.;

6. dichiarare la compensazione parziale tra l'importo dovuto dalla venditrice a titolo di risarcimento del danno per ritardata consegna dell'immobile oggetto di preliminare e il maggior importo dovuto dagli acquirenti a titolo di saldo prezzo, detratto il controvalore della caparra versata.
Pagina 3 di 12 Nel merito, per il caso in cui non siano accertate o non siano già state accertate, ad onere della convenuta , come invalide e/o inefficaci le iscrizioni ipotecarie di cui ai _1 docc. 7 e 8 di parte attrice:
Ferme le conclusioni n. 1, n. 2, n. 3 e n. 4, da intendersi qui riprodotte, e ulteriormente anche ai sensi dell'art. 2889 e ss c.c.,

7. accertato e dichiarato il valore dell'immobile come stabilito da contratto preliminare in €
185.000,00, oltre interessi, disporre che il prezzo venga versato direttamente ad
[...]
con sede a PO (NA) in Via Santa Brigida 39 (CF: Controparte_3
) e/o a con sede a RO (RM) in Via Curtatone 3 P.IVA_3 Controparte_2
(CF: ), in relazione al grado delle loro ipoteche iscritte sull'immobile, nelle P.IVA_1 modalità che il Tribunale indicherà idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli ovvero, in ulteriore subordine, disporre che il prezzo venga versato a quella delle due Banche che risulti unica portatrice di valida ed efficace garanzia ipotecaria;

8. ordinare ad con sede a PO (NA) in Via Controparte_3
Santa Brigida 39 (CF: ) e a con sede a RO (RM) in P.IVA_3 Controparte_2
Via Curtatone 3 (CF: 14535321005), una volta depositato e/o pagato il prezzo dell'immobile e gli interessi a chi ne ha diritto, di cancellare le ipoteche iscritte dalle loro aventi causa, cedenti il credito sull'immobile rispettivamente in data 27/01/2007 e
29/06/2007, con spese a carico della convenuta SI.ra ; _1

9. condannare la SI.ra alla restituzione dell'importo di € 18.000,00 ai Controparte_1 SI.ri e dai medesimi versato alla prima a titolo di caparra, oltre Pt_5 Parte_2 interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283
c.c.;
10. condannare la SI.ra al risarcimento, in favore dei SInori e Controparte_1 Pt_5
dei danni per ritardata consegna del bene oggetto del contratto Parte_2 preliminare, da quantificarsi in misura pari al valore locativo del bene per ogni mese di ritardo a decorrere dalla data in cui la SI.ra dimostrata inadempiente Parte_6
(1/02/2022) e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi
Pagina 4 di 12 con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c.
In ogni caso:
- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Venezia di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità;
- spese, anche generali nella misura del 15%, e competenze professionali rifuse a carico della convenuta SI.ra . _1
In via istruttoria:
Qualora ritenuto necessario dal Giudice, si chiede CTU volta a verificare l'effettivo valore dell'immobile di via dei Pioppi oggetto di compravendita, oltre che il suo valore locativo.
Si dimettono inoltre, quali condizione dell'azione, i titoli abilitativi dell'immobile oggetto di causa (doc. 16)”.
Per la convenuta : non avendo depositato il foglio di precisazione Controparte_1 delle conclusioni, si riportano le conclusioni rassegnate in comparsa di costituzione:
“In via preliminare:
dichiarare il difetto di legittimazione passiva delle convenute Controparte_3
e -
[...] Controparte_2
In via principale nel merito:
rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica poiché infondata in fatto ed in diritto
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di lite”.
Per la convenuta come da foglio depositato telematicamente il 21 Controparte_2 febbraio 2025:
con sede legale a in RO, Via Curtatone, n. 3, c.f. e p.iva Controparte_2
, si riporta integralmente alle conclusionali di cui alla comparsa di P.IVA_1
Pagina 5 di 12 costituzione e risposta regolarmente depositata”.
Per la convenuta come da foglio Controparte_3 depositato telematicamente il 27 febbraio 2025:
“Nel merito
Rigettarsi tutte le domande formulate da parte attrice, nonché da parte convenuta
[...]
, per le ragioni esposte in atti. _1
In ogni caso
Spese di lite integralmente rifuse, oltre oneri ed accessori come per legge.
In via istruttoria
La deducente si oppone all'ammissione delle C.T.U. richieste da parte attrice, in quanto chiaramente esplorative, stante l'infondatezza e l'irritualità dell'iniziativa giudiziale ex adverso promossa”.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori e Parte_1
hanno evocato avanti al Tribunale di Pordenone le convenute Parte_2 _1
, (di seguito solo e
[...] Controparte_3 CP_3 [...]
(di seguito solo ), in persona della mandataria al fine di CP_2 CP_2 Parte_3 sentir accogliere le seguenti, testuali, domande:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
Nel merito, per il caso in cui siano invalide e/o inefficaci le iscrizioni ipotecarie di cui ai docc. 7 e 8 di parte attrice:

1. accertato e dichiarato che con la scrittura privata del 11/01/2022 la SI.ra _1
(CF ) ha promesso di vendere ai SIg.ri
[...] C.F._4 Parte_1
e l'immobile sito a Bibione Pineda, frazione di San Michele al
[...] Parte_2
Tagliamento (VE) Catastalmente censito al Comune di San Michele al Tagliamento,
Catasto Fabbricati, foglio 48, particella 2050, sub. 6, cat. A/2 di vani 5;
Pagina 6 di 12 2. accertato e dichiarato che la SI.ra non ha adempiuto all'obbligazione di _1 trasferire la proprietà dell'immobile oggetto di contratto preliminare entro la data del 1 febbraio 2022;

3. conseguentemente emettere contro la SI.ra ed a favore dei SIg.ri _1 Parte_5
e Klemens Moog sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del
[...] contratto definitivo non concluso e trasferisca ai SIg.ri la proprietà dell'immobile sito Pt_1
a Bibione Pineda, frazione di San Michele al Tagliamento (VE) Catastalmente censito al
Comune di San Michele al Tagliamento, Catasto Fabbricati, foglio 48, particella 2050, sub.
6, cat. A/2 di vani 5;

4. condannare la SI.ra al rilascio, in favore dei SIg.ri e Controparte_1 Parte_5
dell'immobile sito a Bibione Pineda, frazione di San Michele al Parte_2
Tagliamento (VE), Catastalmente censito al Comune di San Michele al Tagliamento,
Catasto Fabbricati, foglio 48, particella 2050, sub. 6, cat. A/2 di vani 5, libero da cose o persone;

5. condannare la SI.ra al risarcimento, in favore dei SInori e Controparte_1 Pt_5
dei danni per ritardata consegna del bene oggetto del contratto Parte_2 preliminare, da quantificarsi in corso di causa in misura pari al valore locativo del bene per ogni mese di ritardo a decorrere dalla data in cui la SI.ra dimostrata Parte_6 inadempiente (1/02/2022) e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c.;

6. dichiarare la compensazione parziale tra l'importo dovuto dalla venditrice a titolo di risarcimento del danno per ritardata consegna dell'immobile oggetto di preliminare e il maggior importo dovuto dagli acquirenti a titolo di saldo prezzo;

Nel merito, per il caso in cui siano valide ed efficaci le iscrizioni ipotecarie di cui ai docc. 7
e 8 di parte attrice:
Ferme le conclusioni n. 1, n. 2, n. 3 e n. 4, da intendersi qui riprodotte, e ulteriormente

7. accertata e dichiarata la validità ed efficacia delle iscrizioni ipotecarie di cui ai docc. 7 e
Pagina 7 di 12 8 di parte attrice, o di anche una sola di esse, e altresì accertato e dichiarato il valore dell'immobile come da contratto preliminare in € 185.000,00, disporre che il prezzo venga versato direttamente a con sede a PO Controparte_3
(NA) in Via Santa Brigida 39 (CF: ) e/o a con sede a P.IVA_3 Controparte_2
RO (RM) in Via Curtatone 3 (CF: ), in proporzione al loro credito e in P.IVA_1 relazione al grado delle loro ipoteche iscritte sull'immobile, nelle modalità idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli ovvero, in ulteriore subordine, disporre che il prezzo venga versato a quella delle due Banche che risulti unica portatrice di valida ed efficace garanzia ipotecaria;

8. ordinare ad con sede a PO (NA) in Via Controparte_3
Santa Brigida 39 (CF: ) e a con sede a RO (RM) in P.IVA_3 Controparte_2
Via Curtatone 3 (CF: 14535321005), una volta pagato il prezzo dell'immobile a chi ne ha diritto, di cancellare le ipoteche iscritte dalle loro cessionarie del credito sull'immobile rispettivamente in data 27/01/2007 e 29/06/2007;

9. condannare la SI.ra alla restituzione dell'importo di € 18.000,00 ai Controparte_1 SI.ri e dai medesimi versato alla prima a titolo di caparra, oltre Pt_5 Parte_2 interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283
c.c.;
10. condannare la SI.ra al risarcimento, in favore dei SInori e Controparte_1 Pt_5
dei danni per ritardata consegna del bene oggetto del contratto Parte_2 preliminare, da quantificarsi in corso di causa in misura pari al valore locativo del bene per ogni mese di ritardo a decorrere dalla data in cui la SI.ra dimostrata Parte_6 inadempiente (1/02/2022) e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c.;
In ogni caso:
- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Venezia di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità;
Pagina 8 di 12 - spese, anche generali nella misura del 15%, e competenze professionali rifuse”.
A sostegno di tali domande, i SInori hanno dedotto: Pt_1
- che con preliminare dell'11 gennaio 2022 la SInora aveva promesso di _1 vendere loro un immobile sito in Bibione al concordato prezzo di € 185.000,00;
- che il rogito notarile avrebbe dovuto essere stipulato entro e non oltre il 1° febbraio 2022;
- che il 14 gennaio 2022 avevano versato alla promittente venditrice la somma di €
18.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- che, nonostante la SInora avesse garantito che il bene promesso in vendita _1 era libero da gravami, il notaio incaricato della stipula del rogito aveva fatto notare alle parti che sull'immobile erano state iscritte due ipoteche, la prima il 27 gennaio 2007 da
Banca Popolare di Vicenza s.c.p.a. per un credito di € 829.000,00, poi ceduto ad e CP_3 la seconda il 19 giugno 2007 da Banca Antoniana Popolare Veneta s.p.a. per un credito di
€ 191.730,93, poi ceduto a;
CP_2
- che la promittente venditrice aveva, quindi, comunicato che non intendeva sottoscrivere il contratto definitivo, in quanto il prezzo avrebbe dovuto essere conseguentemente corrisposto alle banche;

- di vedersi, pertanto, costretti a promuovere il presente giudizio, avanzando le domande in premesse indicate.

1.2 Si è costituita la convenuta , rappresentata da ora CP_2 Parte_3
formulando le seguenti, testuali, conclusioni: Parte_4
“Preliminarmente:
- accertarsi e dichiararsi che i SIg.ri e sono carenti Parte_1 Parte_2 di legittimazione ad agire relativamente alle domande di accertamento della sussistenza del credito e della legittimità dell'ipoteca iscritta sugli immobili oggetto di causa a favore di
(ora Controparte_5 Controparte_2
- conseguentemente, dichiararsi inammissibili le predette domande
Pagina 9 di 12 Nel merito:
- rigettarsi in ogni caso integralmente le domande svolte da Parte_1
e in confronto di , totalmente infondate in fatto ed Parte_2 Controparte_2 in diritto per i motivi esposti in narrativa
- condannarsi gli attori alla rifusione integrale, in favore della convenuta, delle spese di lite”.

1.3 La convenuta nel costituirsi, ha così testualmente concluso: CP_3
“Nel merito
Rigettarsi tutte le domande formulate dall'opponente per le ragioni esposte in atti.
In ogni caso
Spese di lite integralmente rifuse, oltre oneri ed accessori come per legge”.

1.4 Si è, infine, costituita la convenuta , proponendo le seguenti, Controparte_1 testuali, domande:
“In via preliminare:
dichiarare il difetto di legittimazione passiva delle convenute Controparte_3
e -
[...] Controparte_2
In via principale nel merito:
rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica poiché infondata in fatto ed in diritto
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di lite”.

1.5 Autorizzato, su richiesta delle parti, il deposito delle memorie di cui all'art. 183 comma 6° c.p.c., all'esito dell'udienza cartolare del 28 febbraio 2025 la causa, acquisita la documentazione prodotta, è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni in epigrafe riportate, con concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Pagina 10 di 12 2.1 Operata, nei termini succinti che precedono, l'esposizione dei fatti rilevanti oggetto del contendere, le domande proposte dai SInori vanno entrambe rigettate. Pt_1
Non merita, anzitutto, accoglimento la domanda principale avanzata dagli attori, essendo, allo scopo, sufficiente rilevare che essa presuppone che le due iscrizioni ipotecarie che gravano sull'immobile di che trattasi “siano state o siano già state accertate, ad onere della convenuta , come invalide e/o inefficaci”. _1
E, poiché la SInora nel presente giudizio, a parte aver genericamente _1 contestato la validità delle iscrizioni ipotecarie, non si è, ad ogni buon conto, validamente offerta di provare la fondatezza dei suoi assunti, non resta, come detto, che rigettare la domanda principale degli attori.
Deve essere disattesa anche la domanda subordinata proposta dai SInori Moog.
Ed, infatti, la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c., da essi sollecitata in subordine, presuppone che, senza il consenso di e di e senza la loro CP_3 CP_2 integrale soddisfazione, venga, nel contempo, ordinata la cancellazione dei tanto contestati gravami;
ma un tanto viene richiesto mediante richiamo a non pertinenti precedenti giurisprudenziali, giacché dettati in casi in cui l'ipoteca era inferiore al prezzo convenuto per la vendita mancata e, dunque al cospetto del pagamento pienamente satisfattivo delle ragioni del creditore, mentre, nella specie, le iscrizioni pregiudizievoli sono pacificamente di gran lunga superiori al corrispettivo della cessione, ovvero in casi in cui è stato imposto al promittente venditore di estinguere, a proprie spese, le iscrizioni gravanti sull'immobile, mentre tale domanda gli attori non hanno inteso qui proporre.
Per le dirimenti ragioni che precedono, in cui resta assorbita ogni altra questione, le domande vanno, come detto, respinte.

2.2 Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in applicazione dei criteri medi suggeriti dai vigenti parametri forensi per le fasi di studio ed introduttiva (non essendovi ragioni per discostarsi da essi) e di quelli minimi per le fasi di trattazione e decisionale (la prima giacché non si è dato luogo ad attività istruttoria e la seconda per la sostanziale ripetitività delle difese spiegate negli scritti finali). Non ricorrono, invece, i presupposti per la condanna all'ulteriore risarcimento dei danni ex art.
Pagina 11 di 12 96 c.p.c., avanzata da e da . CP_3 CP_2

P. Q. M.

Il Tribunale di Pordenone, definitivamente pronunciando nella causa civile di cui in epigrafe, così provvede:
1) rigetta le domande;

2) condanna gli attori alla rifusione delle spese processuali sostenute dalle convenute, che liquida, in favore di ciascuna di esse, in € 9.142,00 per compenso, oltre rimborso forfettario
15%, CNA ed IVA come per legge.
Così deciso in Pordenone il 18 luglio 2025.
Il Giudice
dr.ssa Maria Paola Costa
Pagina 12 di 12