Pubblicato il 02/12/2025

N. 02236/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00611/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 611 del 2022, proposto da
IT MB, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Riccardo Ruffo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di San Zeno di Montagna, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Luigi Biondaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

nei confronti

OM IE, IK IE, rappresentati e difesi dagli avvocati Gerhard Brandstätter ed Herwig Neulichedl, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
NN VA MA ER, NN MA ER, BE US IN, ON ES AC, LI AC, RI AC, non costituiti in giudizio.

per l'annullamento

della nota prot. gen. nr. 1110 del 09.02.2022 con cui il Responsabile dell'Area Tecnica – Edilizia Privata del Comune di San Zeno di Montagna ha ordinato il divieto immediato di prosecuzione dell'attività e la rimozione di tutti gli eventuali effetti annosi della SCIA 003/22, con la precisazione che non è da intendersi efficace ed ottenuta la condizione di sanatoria richiesta.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di San Zeno di Montagna e dei sig.ri OM IE e IK IE;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 30 settembre 2025 il dott. ME De LC e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1) Con ricorso notificato in data 11 aprile 2022 e depositato il successivo 29 aprile, la IT MB (di seguito IT) ha impugnato, chiedendone l’annullamento, la nota, in epigrafe dettagliata, con la quale il Comune di San Zeno di Montagna ha ordinato il divieto immediato di prosecuzione dell’attività e la rimozione di tutti gli eventuali effetti annosi della SCIA 003/22, con la precisazione che non è da intendersi efficace ed ottenuta la condizione di sanatoria richiesta.

La società premette di essere proprietaria di un’area in San Zeno di Montagna, Località Laguna, ove ha realizzato dei complessi immobiliari in parte già venduti a terzi e rappresenta che durante i lavori di costruzione si sarebbe verificata la necessità di apportare alcune piccole variazioni, consistenti in 4 muri di contenimento necessari per stabilizzare il terreno, nella forma di due scale esterne, in un allargamento alquanto modesto della parte a terrazza a bordo piscina, nella realizzazione di alcuni gradini nonché una leggera estensione della soletta della terrazza.

Tali attività rispetto alle quali, prosegue la ricorrente, era già stato conseguito l’assenso dell’Autorità Paesaggistica, venivano fatte oggetto della SCIA n. 003/22 presentata dalla società esponente in data 12 gennaio 2022 (prot. 248); sennonché alcuni proprietari proponevano un’azione civile con la quale contestavano la legittimazione della società all’esecuzione delle opere in questione in quanto aventi carattere condominiale, atteso che, tra l’altro, la piscina era comune a più condominii.

La ricorrente rappresenta inoltre che in data 14 ottobre 2021 si svolgeva un’assemblea condominiale che approvava all’unanimità la presentazione della SCIA in sanatoria, ma con il provvedimento impugnato il Comune di San Zeno di Montagna ha comunicato il divieto di proseguire le opere e la riduzione in pristino.

In particolare con il gravato provvedimento, il Comune intimato ha evidenziato che la società “non dispone delle necessarie autorizzazioni/deleghe/procure da parte di tutti i soggetti coinvolti indicati”, con la conseguenza che occorreva avviare uno specifico procedimento volto proprio alla verifica della legittimità della SCIA, disponendone pertanto la sospensione immediata degli effetti.

2) Avverso tale provvedimento la società è insorta con il ricorso introduttivo del presente giudizio, proponendo le seguenti censure.

I) Violazione art. 19, L. 241/90 – Eccesso di potere per contraddittorietà – perplessità. Difetto di istruttoria – Carenza di motivazione.

Il provvedimento gravato sarebbe illegittimo perché fondato su mere affermazioni, peraltro oggetto di mero richiamo, di un legale che rappresenterebbe alcuni proprietari aventi diritto sulle opere comuni.

Peraltro i provvedimenti inibitori di cui all’art. 19, co. 3, della l. n. 241/1990 tra i quali dovrebbe rientrare quello oggetto dell’odierno giudizio devono essere definitivi e non differiti a future istruttorie.

Il provvedimento impugnato sarebbe quindi illegittimo sotto un duplice profilo: è rigettata la SCIA in assenza di una verifica della fondatezza di quanto unilateralmente esposto dal legale di alcuni acquirenti, ed in secondo luogo perché non è stato consentito alla ricorrente di conformare l’attività dimostrando la legittimità delle segnalazioni presentate in violazione di espresso obbligo ex art. 19, L. 241/90.

II) Violazione errata interpretazione dell’art. 11, DPR 380/01 – Eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione.

La IT sarebbe legittimata alla presentazione della SCIA in qualità di comproprietaria della cosa comune e basterebbe la sola Unitiy per legittimare interventi in miglioria.

Peraltro, prosegue parte ricorrente, gli acquirenti in sede di rogito avrebbero rilasciato alla ricorrente una procura irrevocabile in rem propriam ex art. 1723 c.c.

Inoltre, proprio per evitare ogni ulteriore dubbio, prosegue la ricorrente, è stata convocata un’assemblea degli aventi diritto che; con la presenza di 670,36 millesimi degli aventi titolo, ha approvato (e non è stata impugnata), con delibera assembleare 14.10.2021, il progetto di cui alla SCIA in sanatoria: “Approvazione del progetto di cui alla SCIA in sanatoria pratica n. 93264140232-20012021-1420 del 25.01.2021 e SCIA pratica n. 93264140232-25012021-1307 del 25.01.2021 ad opera dell’Arch. Flavio Benedetti e a spese della IT MB”.

III) Eccesso di potere per travisamento dei fatti – Violazione dell’art. 25 della Legge 31.05.1995, n. 218 in relazione alla normativa tedesca applicabile ed in particolare al §15 HGB Handelsgesetzbuch (codice commerciale); eccesso di potere per difetto d’istruttoria.

Anche l’ulteriore motivo alla base del provvedimento impugnato secondo cui la sig.ra PI non era più rappresentante legale della ricorrente sarebbe infondato, in quanto una tale circostanza, in base al codice di commercio tedesco non potrebbe rilevare all’esterno, ma solo ai fini risarcitori interni, atteso che dal registro delle imprese la sig.ra PI risultava ancora rappresentante legale.

3) Si sono costituiti in resistenza il Comun di San Zeno di Montagna e i controinteressati sig.ri IE OM e IK.

Le parti hanno prodotto memorie e documenti e all’udienza straordinaria per lo smaltimento dell’arretrato del 30 settembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

4) Può prescindersi dallo scrutinio delle preliminari eccezioni di rito perché il ricorso è infondato nel merito.

4,1) Con il primo motivo di ricorso parte ricorrente si duole che la motivazione del provvedimento gravato non sarebbe sufficiente e inoltre che il Comune non avrebbe potuto disporre il divieto di prosecuzione di attività “con riserva di disporre l’avvio del procedimento per la verifica”, altrimenti rendendo provvisorio un provvedimento che non potrebbe che essere definitivo.

L’eccezione non merita positiva considerazione.

Quanto alla motivazione, il provvedimento reca un’espressa indicazione, per un verso, che la ricorrente società non risultava autorizzata dagli altri comproprietari e, per altro verso, che sussistevano specifiche contestazioni mosse a mezzo dell’avv. Herwig Neuchedl pervenute all’indirizzo del Comune tramite una nota specificamente indicata e protocollata.

Ne consegue che la motivazione del contestato intervento comunale era desumibile sia in via diretta dal testo del preambolo sia per relationem mediante richiamo alla predetta nota a cui la ricorrente poteva chiedere di accedere.

Del resto secondo la condivisibile giurisprudenza amministrativa prevalente, l'art. 3 della legge n. 241/1990 consente l'uso della motivazione per relationem con riferimento ad altri atti dell'Amministrazione, che devono essere comunque indicati e resi disponibili, come avvenuto nella specie, fermo restando che questa disponibilità dell'atto va intesa nel senso che all'interessato deve essere consentito di prenderne visione, di richiederne ed ottenerne copia in base alla normativa sul diritto di accesso ai documenti amministrativi e di chiederne la produzione in giudizio, sicché non sussiste l'obbligo dell'Amministrazione di notificare all'interessato tutti gli atti richiamati nel provvedimento, ma soltanto l'obbligo di indicarne gli estremi e di metterli a disposizione su richiesta dell'interessato (ex multis, TAR Napoli, Sezione III, 19 maggio 2022, n. 3433 e Sez. IV, 15 gennaio 2015, n. 259, 18 maggio 2005, n. 6500, 18 gennaio 2005, n. 178; T.A.R. Campania, Napoli, III Sez., 1° febbraio 2023, n. 738).

4.2) Né può fondatamente sostenersi che il provvedimento comunale non sia definitivo, in quanto a fronte dell’opposizione pervenuta da alcuni comproprietari, il Comune ha disposto inequivocabilmente la sospensione dell’attività, in linea con la norma attributiva del relativo potere di cui all’art. 19, co. 3, della l. n. 241/1990, a mente del quale: “ 3. L'amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti di cui al comma 1, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione di cui al medesimo comma, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. Qualora sia possibile conformare l'attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l'amministrazione competente, con atto motivato, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie con la fissazione di un termine non inferiore a trenta giorni per l'adozione di queste ultime. In difetto di adozione delle misure da parte del privato, decorso il suddetto termine, l'attività si intende vietata. Con lo stesso atto motivato, in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, l'amministrazione dispone la sospensione dell'attività intrapresa. L'atto motivato interrompe il termine di cui al primo periodo, che ricomincia a decorrere dalla data in cui il privato comunica l'adozione delle suddette misure. In assenza di ulteriori provvedimenti, decorso lo stesso termine, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata ”.

Ritiene il Collegio che la riserva di svolgere ulteriori accertamenti sulla sussistenza dei presupposti della SCIA non incida sul contenuto dispositivo del provvedimento né valga a rendere atipico il provvedimento gravato che ben si iscrive nel paradigma legislativo.

4.3) Del resto e si viene così anche alle ulteriori doglianze, il Comune a fronte di un’univoca contestazione mossa da alcuni altri comproprietari non poteva esimersi dall’adottare il provvedimento di sospensione, atteso che secondo la giurisprudenza ogni qual volta sia nota la situazione di comproprietà dell’area oggetto dell’intervento da sanare ovvero, come nel caso in esame, la coesistenza di diritti reali/personali di godimento in conflitto tra loro, l’ente locale è tenuto ad accertare che vi sia l’assenso di tutti i soggetti coinvolti, provvedendo, in caso contrario, a negare il rilascio del titolo abilitativo (cfr. Consiglio di Stato sez. VI, 05/04/2018, n.2121; sez. VI, 4 settembre 2012, n. 4676; Sez. IV, 10 dicembre 2007, n. 6332; Sez. IV, 11 aprile 2007, n. 1654).

Ne consegue che è legittimo e, secondo il Collegio, doveroso da parte del Comune inibire l’attività oggetto di SCIA a fronte del conclamato dissenso di altri comproprietari “e che, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissidio fra gli stessi in ordine all'intervento progettato, la scelta dell'Amministrazione di assentire le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto dell'effettiva corrispondenza tra l'istanza edificatoria e la titolarità del prescritto diritto di godimento…” (così T.A.R. Campania, Napoli, sez. IV, 13/12/2018, n. 7167)” (TAR Lazio, Roma, n. 8474/2020).

Pertanto, le ulteriori doglianze incentrate sull’irrevocabilità del mandato e sulla opponibilità della qualifica di rappresentante legale della società ricorrente (rivestita dalla signora PI) non possono costituire valide ragioni di contestazione della legittimità dell’operato del Comune, in quanto oggetto di specifici contenziosi che l’ente comunale non può essere chiamato a dirimere, assumendosi altrimenti una responsabilità impropria e rimessa invece al Giudice ordinario.

Del resto, se il Comune non fosse intervenuto a fronte della chiara opposizione dei comproprietari odierni controinteressati sarebbero stato questi ultimi a vantare legittime pretese nei confronti dell’ente che si è dunque attenuto ad un ragionevole criterio di ordinaria cautela che deve ispirare l’azione delle pubbliche amministrazioni.

In definitiva tutte le censure si appalesano infondate e il ricorso deve conseguentemente essere respinto.

5) La peculiarità e relativa novità di alcune delle questioni trattate giustifica l’integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 30 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

VA NI, Presidente

ME De LC, Consigliere, Estensore

Valerio Torano, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ME De LC	VA NI

IL SEGRETARIO