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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
Seconda Sezione Civile
Il giudice dott. Alberto Cianfarini ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.10472.2021 del ruolo generale per gli affari contenziosi e vertente tra
(C.F. e P.IVA: , con sede in Roma, alla via Parte_1 P.IVA_1
Luca Gaurico, n. 9/11, in persona del legale rappresentante, pro tempore, amministratore unico, rappresentata e difesa nel presente giudizio dall'avv. Fabrizio Pellegrino (CF C.F._1
) del Foro di Roma, ed elettivamente Email_1 domiciliata presso il suo studio in Roma, Via in Arcione, 71 attrice
CONTRO
in persona del Sindaco pro tempore; CP_1
convenuta contumace
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Parte attrice premetteva di essere proprietaria dell'immobile sito in Roma, via
G.B. Pagano n. 47, al piano terreno, numero 34 (trentaquattro), composto da camera e bagno, a confine con il corridoio comune, e con gli alloggi n. 32 e 36.
Questo immobile era pervenuto in proprietà all'esponente a seguito delle seguenti vicende traslative:
a) acquisto della Partenna S.r.l. per atto notaio di Roma, in data Persona_1
20 novembre 1984, rep. N. 9548, racc.ta n. 3206;
b) Partenna S.r.l. era stata oggetto di fusione per incorporazione nella
[...]
con atto del 21 maggio 1987; CP_2
c) aveva conferito detto immobile nella Controparte_2 Controparte_3
, in conto sottoscrizione di un aumento di capitale con atto di
[...]
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conferimento del 20.7.1995, depositato il 25.7.1995 presso il Notaio Dott. , Per_2
rep. 146979, racc.ta n. 8210, trascritto presso la competente conservatoria dei registri immobiliari;

d) , nel dicembre 2005 aveva conferito detto bene nella Controparte_3
Le AH TA SA (copia autentica del verbale di assemblea di Le AH TA SA, Notaio di Lussemburgo, il 29 dicembre 2005 depositato in Persona_3
Italia agli atti del notaio Avv.to Luca Domenici, coadiutore temporaneo del
Notaio Notaio in Roma, in data 12 aprile 2006, trascritto presso la Per_4
competente conservatoria dei registri immobiliari.
L'unità immobiliare è parte di un più vasto compendio immobiliare realizzato, dalla società venditrice, in parziale difformità dalle licenze di costruzioni ed oggetto di contenzioso tra la società costruttrice e il Comune di Roma, al quale la società attrice e i suoi danti causa erano rimasti estranei. L'acquisto della unità immobiliare per cui è causa era avvenuto nel 1984, in data anteriore alla adozione di provvedimenti sanzionatori per gli abusi edilizi, a carico dell'originaria dante causa.
Per l'unità immobiliare in questione venne richiesta, ed era stata assentita dal
Comune di Roma, con provvedimento del 12.12.2001, la sanatoria.
La porzione immobiliare era stata occupata dal Comune di Roma che non aveva mai provveduto alla restituzione di esso, nonostante le diffide in tal senso rivolte dall'esponente.
La porzione immobiliare di cui trattasi non era (asseritamente) mai stata acquisita al patrimonio del Comune: occorreva consentire al soggetto proprietario di rientrare nel possesso del bene o trovare altre forme di regolamentazione della situazione. Il Comune non aveva mai aderito a simili istanze, lasciando che la situazione si trascinasse negli anni.
Nella situazione data, visto il lungo tempo trascorso, la società attrice manifesta interesse ad agire in rivendica, per ottenere la restituzione dell'unità immobiliare di cui è proprietaria e il risarcimento del danno, da determinare tenuto conto della perdita subita, dal novembre 1991, data della occupazione del bene, fino alla sua restituzione e del degrado che, negli anni, l'immobile ha subito.
Concludeva: condannare in persona del Sindaco pro tempore, alla CP_1
restituzione della unità immobiliare sita in Roma, Via G.B. Pagano 47, int. 34 in
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favore della condannare in persona del Parte_1 CP_1
Sindaco pro tempore al risarcimento dei danni subiti dall'attrice in conseguenza dell'occupazione indebita e per mancato utilizzo della unità immobiliare per cui è causa in favore dell'attrice mediante la corresponsione che sarà ritenuta di giustizia eventualmente all'esito di CT (comunque risultante dalla somma di quanto dovuto a titolo di indebita occupazione e di quanto dovuto a titolo di indebita occupazione e di quanto spettante per il degrado del bene a titolo di danni per mancato utilizzo) o a quella minore o maggiore di giustizia – fatto salvo il maggior danno e salvo errori e rettifiche – dal momento della proposizione della domanda sino al soddisfo. Con vittoria delle spese di lite. rimaneva contumace. CP_1
All'udienza del 27.3.2023 il giudice nominava il CT affinché rispondesse ai quesiti posti dalla parte attrice circa la ricostruzione storica della vicenda, circa la proprietà del bene e le relative trascrizioni che la testimoniano. All'udienza del
08/01/2024, innanzi al giudice il difensore chiedeva che il CT integrasse la consulenza con l'ulteriore quesito: accerti il CT l'esatta individuazione in loco della proprietà di parte attrice al fine di rendere utilmente eseguibile la sentenza.
Il giudice ritenuto necessario l'ascolto del CT rinviava per l'integrazione della consulenza all'udienza del 26.2.24.
Il 26.2.2024 il CT interrogato sul quesito esponeva che, unitamente al CTP aveva individuato l'esatta collocazione del bene oggetto di controversia;
il CT chiedeva un termine di 60 giorni per poter rispondere con apposita nota.
All'udienza del 18.11.2024 nessuno era presente;
il giudice verbalizzava ex art. 309 c.p.c. rinviando al 2.12.2024. All'udienza del 02/12/2024 il difensore chiedeva che il giudice autorizzasse la parte alla presentazione della domanda con procedura Docfa, al fine di recuperare l'unità immobiliare soppressa sotto il profilo catastale. Il giudice assegnava tutti i termini di cui all'art.190 c.p.c.
(60+20) per le conclusioni. Con comparsa conclusionale parte attrice, sostanzialmente insisteva nelle primigenie richieste e la causa era posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In questa sede giova riportare – in estrema sintesi - i risultati acquisiti dal CT.
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Nel suo elaborato depositato il 12.7.2023 scriveva: ”in data 12/04/2023 lo scrivente dava inizio alle operazioni peritali recandosi sui luoghi di causa in Via
G.B. Pagano, 47……
………..Il compendio immobiliare avente accesso sud da Via Aurelia, 470 e accesso nord da Via Giovanni Battista Pagano, 47, è stato realizzato dalla Società A” S.r.l. in forza di progetto approvato n. 13467/1965 e conseguimento della certificazione di agibilità n. 106 del 31/05/1984 (allegato n.3), con finalità turistico-ricettiva ad uso “Residence”. La Società A” S.r.l. era proprietaria, per costruzione, del compendio de quo avendo ab origine acquistato la piena proprietà del lotto di terreno su cui insiste dalla “Casa Generalizia ” con atto Controparte_4 del 29/12/1972 a rogito Notaio Dott. rep.53146, trascritto nei Persona_5 pp.rr.ii. il 23/11/1973 al n. 12340 di formalità.
Successivamente l'immobile è stato oggetto di modifiche volumetriche e di destinazione d'uso eseguite in assenza della prescritta autorizzazione amministrativa, che hanno comportato, in particolare, la realizzazione di ulteriori
n.3 piani ipogei suddivisi in molteplici unità alloggiative, nonché la realizzazione di rampe di accesso dall'area pertinenziale circostante. Detto compendio si compone di n.2 palazzine gemelle che, nella conformazione attuale, si sviluppano per n.6 piani fuori terra e n.3 piani sottostrada, e risulta in toto acquisito al patrimonio indisponibile di la prima delle due CP_1 palazzine è stata destinata dall'Amministrazione Municipale a sede del Gruppo XIII “Aurelio” del Corpo di Polizia Locale mentre la seconda palazzina risulta attualmente inutilizzata ed in evidente stato di abbandono.<
STORIA CATASTALE……
LINEA DI PROVENIENZA DI ROMA CAPITALE
In ragione della realizzazione di massivi interventi edilizi eseguiti sine titulo da
A” S.r.l. , tali da trasformare radicalmente i corpi di fabbrica rispetto alla conformazione legittimata sia in termini di maggior volumetria che per differente destinazione d'uso, il Municipio XIII, ex Circoscrizione XVIII, ha emesso ordinanza n. 5243 del 18/12/1986 con cui disponeva la riduzione in pristino di tutte le opere abusivamente realizzate. Detto provvedimento veniva notificato il 12/01/1987 alla Società “Fillad , CP_2 (avente causa di A” S.r.l.), soggetto proprietario ed esecutore delle opere;
il termine perentorio per ottemperare a quanto ingiunto veniva stabilito in n.90 gg con decorrenza dalla data di notifica di detto provvedimento.
Poiché il soggetto titolare non procedeva a detta riduzione in pristino, il
Municipio XIII, già Circoscrizione XVIII, emetteva Ordinanza prot.797 del 31/05/1991 (allegato n.5) inerente l'avvenuta l'acquisizione ex L. 47/1985 (oggi, art.31 DPR 380/2001 e ss.mm.ii.) al patrimonio comunale dell'immobile de quo, trascritta nei pp.rr.ii. il 01/10/1991 al reg.gen. n. 79590 ed al reg.part. n. 44660
(nota di trascrizione all.n.6).
…..
………….Successivamente all'Ordinanza di acquisizione prot.797 del 31/05/1991, il manifestava la volontà di destinare l'intero cespite ad uso Controparte_5 Co pubblico per sede circoscrizionale come comunicato all'allora .II –
[...]
con nota prot. n. 26760 del 30/07/1991. CP_7
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L'Amministrazione Capitolina è stata immessa nel possesso dell'intero compendio immobiliare con verbale del 16/11/1991 acquisito in pari data dalla
Rip. con prot. 24900 e con cui lo stesso è stato Controparte_8 contestualmente consegnato al ex Circoscrizione CP_9 CP_5
Il Consiglio Comunale, preso atto dell'avvenuta immissione nel possesso nonché della manifestata volontà del Municipio di destinare a finalità pubbliche del bene in oggetto, con Del.n.22 del 30/01/2022 (allegato n.7), disponeva l'utilizzazione dello stesso a “sede Circoscrizionale, spazi culturali e sociali”. LINEA DI PROVENIENZA DI “LE TAHA ESTATE” S.R.L. Dall'ispezione ipotecaria eseguita sulla società A” S.r.l., sono emersi i seguenti atti traslativi a rogito Notaio dott. con cui detto dante Persona_1 causa ha ceduto in proprietà:
- alla IG.ra l'unità immobiliare al piano terra distinta con Parte_2 int.32, atto del 16/11/1984 rep.9538, trascritto nei pp.rr.ii. il 28/11/1984 al reg.gen.n. 91707 ed al reg.part.n. 69888 (nota di trascrizione all.n.24) ,
- alla società “Partenna” l'unità immobiliare al piano terra distinta con Pt_3 int.34, atto del 20/11/1984 rep.9548, trascritto nei pp.rr.ii. il 28/11/1984 al reg.gen. n.91706 ed al reg.part. n.69887 (nota di trascrizione all.n.25), a r.l. l'unità immobiliare al piano terra distinta con Pt_4Parte_3 int.36, atto del 14/11/1984 rep.9531, trascritto nei pp.rr.ii. il 28/11/1984 al reg.gen.n. 91706 ed al reg.part.n. 69887 (nota di trascrizione all.n.26).
Dette unità immobiliari, alla data dei rispettivi rogiti, erano censite catastalmente in partita provvisoria nelle more del definitivo classamento, poi avvenuto con gli identificativi appresso riportati ed oggi soppressi:
- l'int.32 con sub 1, poi sub 502,
- l'int.34 con sub 2, poi sub 503,
- l'int.36 con sub 3, poi sub 501.
Per quanto esposto, il Comune di Roma ha evidentemente omesso di notificare l'ordinanza di acquisizione ex L.47/1985 prot.797 del 31/05/1991 ai seguenti soggetti titolari aventi causa di A”:
- IG.ra , quale proprietaria, alla data dell'ordinanza de Parte_2 qua, dell'unità immobiliare int.32 ex sub 502 ex sub 1,
- “Partenna” S.r.l., quale proprietaria, alla data dell'ordinanza de qua,, dell'unità immobiliare oggetto di causa int.34 ex sub 503 ex sub 2,
- “ S.r.l., quale proprietaria, alla data dell'ordinanza de qua, dell'unità Pt_4 immobiliare int.36 ex sub 501 ex sub 3.
………….Inoltre, l'immobile ex sub 503, ex sub 2, in Via G.B. Pagano, 47, PT, int. 34 è stato interessato da domanda di condono edilizio ex L. 724/1994, presentata da “ registrata presso l'Ufficio Condono Edilizio il Controparte_2
01/03/1995 ed ivi acquisita con prot.75548, giusto conseguimento della concessione edilizia in sanatoria n.270661 del 12/12/2001 “per opere senza aumento di superficie utile o di volume con destinazione d'uso turistico o agrituristico” , rilasciata dall'Ufficio Condono Edilizio del Comune di Roma a
“Mildura Trading LTD”, avente causa di “ ”. CP_2 CONCLUSIONI - Per quanto esposto, “ risulta piena Parte_1 proprietaria dal 21/12/2005 della soppressa unità immobiliare al piano terra già distinta con n.34 di interno e con i pregressi identificativi catastali di cui al sub 2, poi sub 503, la cui provenienza è testimoniata dagli istrumenti traslativi precedentemente elencati;
successivamente, detta unità immobiliare è stata
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oggetto di variazione catastale da parte di che ha comportato la CP_1 fusione con incorporazione nella maggior consistenza delle attuali uu.ii.uu. di cui al sub 504 e 505, intestate catastalmente in piena proprietà a in CP_1 forza dell'Ordinanza acquisitiva ex L. 47/1985 prot.797 del 31/05/1991. Per quanto attiene al sub 503 ex int.34, oggetto di causa, detta Ordinanza non è stata mai notificata al soggetto, all'epoca (31/05/1991), avente titolo di proprietà, ovvero “Partenna” S.r.l.. Inoltre, detta unità immobiliare ha conseguito concessione edilizia in sanatoria n.270661 del 12/12/2001 rilasciata al dante causa di “Le AH TA” S.r.l.,
“ ”, avente causa di “ S.r.l., Controparte_3 CP_2 promotrice della relativa domanda di condono ex L.724/1994 di cui al prot.75548 del 01/03/1995.
SSERVAZIONI DI PARTE ATTRICE - il C.T.P. Geom. ] chiede Persona_6
… di segnalare al Giudice la necessità, ai fini della tutela richiesta da
[...]
di ricondurre i diritti della proprietaria ad un'univoca e definita Parte_1 porzione immobiliare che rappresenta il presupposto indispensabile per la ricostituzione dell'Unita Immobiliare Urbana che, in quanto arbitrariamente soppressa, dovrà essere giudizialmente ripristinata al catasto con foglio, particella, subalterno e corretta intestazione alla società CP_10
e propria rendita catastale, così da consentire l'esperimento
[...] dell'azione di rivendicazione”. CONTRODEDUZIONE – Si accoglie quanto evidenziato dal C.T.P., rimandando all'Ill.mo IG. Giudice per la decisione nel merito”.
**** A seguito dell'integrazione richiesta sempre il 22.6.2024 il CT scriveva:
“Lo scrivente, al fine di reperire le planimetrie catastali d'impianto dell'immobile per cui è causa, in data 29/02/2024 presentava istanza di accesso agli atti dell'Ufficio Provinciale del Territorio dell'Agenzia delle Entrate, riproposta a mezzo sollecito del 15/04/2024; stante l'inerzia dell'Ente interpellato, lo scrivente, in data 22/04/2024, presentava istanza di proroga di n.60 gg per la consegna dell'integrazione della perizia, concessa dall'Ill.mo IG. Giudice giusta disposizione del 27/04/2024 con rinvio all'udienza del 18/11/2024. In data 29/04/2024, veniva acquisita dall'Ufficio Provinciale del Territorio la documentazione ivi reperita, che si allega ai sub 1, 2, 3, 4 e 5 della presente
L'unità immobiliare oggetto di contenzioso, identificata originariamente al fg 375, p.lla 601 con l'ex sub 503, ex sub 2, e distinta con n.34 di interno al piano terra del fabbricato de quo, successivamente all'acquisizione ex L.47/1985 da parte del Comune di Roma è stata fusa, insieme alla maggior consistenza del fabbricato stesso, nell'unico subalterno n.504 con cui attualmente detto fabbricato è catastalmente identificato. Orbene, al fine di individuare con certezza la collocazione della porzione di u.i.u. corrispondente all'unità per cui è causa (ex sub 503, ex sub 2), si è confrontata la dimostrazione planimetrica d'insieme delle unità al piano terra catastale (all.n.1) con la planimetria catastale dell'ex sub 503, relativa all'int.34 (ex sub 2, all.n.2), la quale reca come confini le unità immobiliari int.32 sul lato destro (ex sub 502, ex sub 1, all.n.3), int.36 (ex sub 501, ex sub 3, all.n.4) sul lato sinistro, il corridoio comune su un lato ed il distacco su area esterna per il restante lato. Quindi, all'esito di tale confronto, si evince come l'unità immobiliare oggetto di causa trovi collocazione, originariamente, nel gruppo di queste n.3 unità
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immobiliari alla sinistra dell'ex hall, censite in Catasto il 21/07/1983 con dichiarazione n.49412 (all.n.5) e, precisamente, in posizione intermedia tra l'int.32 (ex sub 502, ex sub 1) e l'int.36 (ex sub 501, ex sub 3), ivi perimetrata con contorno rosso nella seguente figura 1.

Figura 1 – individuazione (perimetro rosso) dell'unità immobiliare int.34 ex sub
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Nella planimetria catastale attuale (all.n.6), il bene è individuato dalla porzione al piano terra contornata in rosso nella seguente figura 2.

Figura 2 – individuazione (perimetro rosso) sulla planimetria catastale attuale (sub 504) dell'ex sub 503 Sul prospetto esterno, ove l'unità affaccia con una finestra, il relativo posizionamento è ictu oculi individuabile in corrispondenza:
- della seconda finestra alla sinistra dell'ex hall, ovvero della quinta finestra verso sinistra contata a partire dall'inizio della facciata laterale destra (l'ex hall consta delle prime tre finestre e un setto murario cieco) guardando l'edificio frontalmente;

- della settima finestra verso destra contata a partire dalla fine della facciata laterale sinistra, ed è indicata con perimetro rosso nella foto di cui in figura 3”.
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Deve essere dichiarato il difetto di giurisdizione poiché per dar, eventualmente, corso alla domanda della parte attrice occorre, preliminarmente e necessariamente, rimuovere, in parte qua, l'Ordinanza prot.797 del 31/05/1991 inerente l'acquisizione ex L.n.47/1985 (oggi art. 31 DPR 380\2001).
Scrive, infatti, il CT che - a causa della realizzazione di massivi interventi edilizi eseguiti sine titulo da “Ixia” S.r.l., tali da trasformare radicalmente i corpi di fabbrica rispetto alla conformazione legittimata - il Municipio XIII, ex
Circoscrizione XVIII, aveva emesso ordinanza n. 5243 del 18/12/1986 con cui aveva disposto la riduzione in pristino di tutte le opere abusivamente realizzate.
Detto provvedimento era stato notificato il 12/01/1987 alla Società “Fillade”
S.p.A, (avente causa di “Ixia” S.r.l.), soggetto proprietario ed esecutore delle opere;
il termine perentorio per ottemperare a quanto ingiunto era stabilito in n.90 gg con decorrenza dalla data di notifica di detto provvedimento.
Poiché il soggetto titolare non aveva proceduto alla riduzione in pristino, il
CP_ Municipio già aveva emesso l'Ordinanza prot.797 del Controparte_11
31/05/1991 inerente l'acquisizione ex L. 47/1985 (oggi, art.31 DPR 380/2001 e ss.mm.ii.) al patrimonio comunale dell'immobile de quo, trascritta nei pp.rr.ii. il
01/10/1991 al reg.gen. n. 79590 ed al reg.part. n. 44660.
Successivamente all'Ordinanza di acquisizione prot.797 del 31/05/1991, il destinava l'intero cespite ad uso pubblico per sede Controparte_5
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circoscrizionale come comunicato all'allora I – con CP_6 Controparte_7
nota prot. n. 26760 del 30/07/1991.
L'Amministrazione Capitolina era stata immessa nel possesso dell'intero compendio immobiliare con verbale del 16/11/1991 acquisito in pari data dalla con prot. 24900 e con cui lo stesso è stato CP_6 Controparte_8
contestualmente consegnato al ex Circoscrizione CP_9 CP_5
Osserva questo giudice che il fatto che il Comune di Roma avesse omesso di notificare l'ordinanza di acquisizione ex L.47/1985 prot.797 del 31/05/1991 a
“Partenna” S.r.l., quale proprietaria dell'unità immobiliare oggetto di causa int.34 ex sub 503 ex sub 2, non rende l'Ordinanza acquisitiva nulla ma, semmai,
“eventualmente” relativamente inefficace (solo) verso la parte attrice.
E' ben vero che IXIA aveva venduto alla società “ l'unità Parte_5
immobiliare al piano terra distinta con int.34, atto del 20/11/1984 rep.9548, trascritto nei pp.rr.ii. il 28/11/1984. Tuttavia, la mancata notifica dell'Ordinanza prot.797 del 31/05/1991 (per quanto attiene al sub 503 ex int.34, oggetto di causa) al soggetto avente titolo di proprietà, ovvero “Partenna” S.r.l.., non rende quest'ultimo atto nullo ma, eventualmente, relativamente inefficace, previa impugnazione e demolizione, innanzi al giudice amministrativo dotato di giurisdizione. In altre parole, l'Ordinanza acquisitiva è valida ed esplicando i suoi effetti anche sul compendio immobiliare cui trattasi, non consente di accogliere la domanda di rivendica oggi formulata dalla odierna parte attrice.
La sanzione della perdita della proprietà per inottemperanza all'ordine di remissione in pristino, è una conseguenza ope legis (oggi art. 31, comma 3, D.P.R.
n. 380 del 2001); il provvedimento amministrativo che definì l'acquisizione al patrimonio comunale dell'intero compendio (comprendente anche la porzione oggetto del presente processo) attraverso la quantificazione e la perimetrazione dell'area sottratta al privato non è stato rimosso ed esplica i suoi effetti anche sulla porzione immobiliare oggi contesa.
La mancata notifica del provvedimento sanzionatorio non concreta un vizio di legittimità di quel provvedimento amministrativo, ma – se del caso – la sua inefficacia nei confronti del destinatario, nel senso che non cominciano a decorrere – fino a quando non risulti l'effettiva conoscenza dell'atto – sia il termine entro il quale va effettuata la demolizione, decorso il quale si verifica
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l'acquisto ipso iure del bene da parte del Comune, sia il termine per impugnare il provvedimento (Cons. di Stato n. 8632/2019, n. 345/2018).
La necessaria rimozione (parziale) dell'ordinanza prot.797 del 31.5.1991 può avvenire solo con sentenza del giudice amministrativo;
l'omessa notifica costituisce circostanza che il G.A. potrà vagliare per consentire, eventualmente, la remissione in termini del privato per l'omessa notifica del più ampio atto ablativo.
Tuttavia, carenza o vizio di notifica non rendono nullo o inefficace il provvedimento: viene interrotto soltanto il termine da cui conteggiare l'effettiva decorrenza di efficacia verso il diretto interessato odierna parte attrice.
Per quanto sopra esposto dichiara il proprio difetto di giurisdizione in favore del
Tar Lazio ove la causa sarà riassunta nel termine ordinario di legge,
Pone le spese del CT in capo alla parte attrice. Nulla per le spese di lite.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando:
a) dichiara il proprio difetto di giurisdizione in favore del giudice amministrativo (Tar Lazio) ove la causa sarà riassunta nel termine ordinario di legge;

b) pone le spese della CT in capo alla parte attrice;

c) nulla per le spese di lite.
Roma,
Il Giudice
Alberto Cianfarini
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