R.G. 3100 / 2021 – RG 3283/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del dott. Gianluca Mulà, all'esito dell'udienza del 27.3.2025, svoltasi in modalità cartolare, ha emesso la seguente
SENTENZA
Ex art. 281 sexies c.p.c.
Tra
(c.f. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), difesi C.F._2 Parte_3 C.F._3 dall'avv. MERANGOLO RAFFAELE, ed elettivamente domiciliato in presso lo studio del difensore
ATTORI
e
, c.f. Controparte_1
, difeso dall'avv. SALSANO RAFFAELLA P.IVA_1
CONVENUTO
Conclusioni: come da udienza del 27.3.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va premesso che la presente sentenza, resa ex art. 281 sexies c.p.c., viene depositata nel termine di cui al comma 3 della citata norma, applicabile, in virtù dell'art. 7, comma 3, d.lgs 165/2024 (c.d. correttivo della riforma Cartabia, entrato in vigore il
26.11.2024), anche ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023.

1. Gli attori, condomini del , hanno impugnato, con Controparte_1 due distinti atti di citazione, le delibere del 4.9.2021 (punti 1, 3 – approvazione dei rendiconti esercizi 2019/20 e 2020/21 e del preventivo dell'esercizio 2021/22 – e 5 recante approvazione di una spesa di € 180 per l'acquisto di un barbecue condominiale)
e del 28.8.2022 (punto 1, approvazione rendiconto esecizio 2021/22). Con rigurado alla prima, gli attori deducono i seguenti motivi: “a) violazione dei principi di chiarezza e
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analiticità del bilancio con particolare riferi-mento alla sua composizione non conforme al dettato dell'art. 1130 bis c.c.; b) violazione dei criteri legali di riparto delle spese comuni, sia sotto il profilo genera-le (riparto di alcune spese in parti uguali in violazione dell'art. 1123 c.c.), sia sotto il profilo del mancato rispetto di delibere precedenti prese all'unanimità (in relazione al riparto spese acqua in violazione di quanto stabilito con precedente delibera as-sembleare del 26.04.2014); c) nullità/annullabilità della delibera nella parte in cui si decide di aderire ad una spesa comune non presente chiaramente all'ordine del giorno.”. Con riguardo alla seconda, gli attori deducono i seguenti motivi: “1) violazione dei principi di chiarezza e analiticità del bilancio con particolare riferimento alla sua composizione non con- forme al dettato dell'art. 1130 bis c.c.; 2) Contestazione del bilancio in relazione alle spese di con-sumo di acqua ripartite in ragione dei millesimi generali, nonostante vi sia delibera presa all'unanimità sul punto.”. Le cause (R.G. 3100/2021 – RG 3283/2022) sono state riunite con ordinanza del 31.1.2024.

2. Si è costituito il convenuto resistente, chiedendo il rigetto delle CP_1 domande attoree. Il convenuto contesta il motivo di impugnazione relativo al rispetto dei principi codicistici in materia di redazione del bilancio. Per quanto concerne la ripartizione delle spese relative al consumo di acqua, con riguardo alla delibera del
4.9.2021, il evidenzia che, nella delibera con cui se ne stabiliva la CP_1 ripartizione in base ai consumi e non in base ai millesimi, era chiarito che i condomini avrebbero dovuto inviare la lettura dei consumi entro la chiusura dell'esercizio, e nessuno dei condomini aveva rispettato tale obbligo. Per quanto concerne la delibera dell'agosto 2022, invece, i consumi erano stati effettivamente ripartiti secondo i consumi.

3. Quanto al motivo inerente al mancato rispetto dei principi codicistici in materia di redazione del bilancio, la S.C. ha chiarito che “L'art. 1130-bis c.c., stabilisce che: il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonchè una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.
Quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del , i fondi CP_1
2 disponibili e le eventuali riserve, "in modo da consentire l'immediata verifica". Il riferimento alle "voci di entrata e di uscita", significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonchè "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del ", con indicazione nella nota sintetica CP_1 esplicativa della gestione "anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti", avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr.
Cass. n. 33038 del 2018).
5.2. - Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. E' piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023). Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonchè dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.
5.3. - Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione.” (Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 04/10/2023) 09/10/2023, n. 28257). Ciò chiarito, ritiene il giudicante che i rendiconti condominiali in atti (esercizio 2019; esecizio 2020/21; esercizio 2021/2022) non sia stato redatto in conformità con l'art. 1130 bis c.c. Per quanto riguarda
3 l'esercizio 2019 (cfr. doc. 7) infatti, manca del tutto la nota sintetica esplicativa della gestione contenente l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Inoltre, dalla tabella che costituisce il rendiconto non emerge con chiarezza quali siano le voci di entrata e di uscita, che, in base all'art. 1130 bis c.c., devono essere espresse in modo da consentirne un'immediata verifica. Per quanto concerne i rendiconti successivi, benché senz'altro più chiari di quello del 2019, la nota sintetica è formalmente presente ma non contiene le informazioni prescritte dalla norma;
omette, cioè, di indicare i rapporti in corso e le questioni pendenti, spiegando, ad esempio, a quali prestazioni sono riferite le fatture indicate nel riepilogo finanziario.
Contrariamente a quanto prescritto dall'art. 1130 bis c.c., le note sintetiche dei rendiconti approvati con le delibere impugnate si limitano a riportare quanto segue: per il rendiconto dell'esercizio 2020/2021: “Il rendiconto è misto presenta voci della precedente gestione poiché di 18 mesi. È stato richiesto l'inserimento dell'ecobonus 110% all'ODG”; per il rendiconto dell'esercizio 2021/22: “Non i sono spese di manutenzione imprevista La prima udienza per la causa

contro

Controparte_2
è stata fissata per il 12/20 22”. Si tratta, com'è evidente, di note inidonee CP_1 ad assolvere, anche in una prospettiva che privilegi la sostanza alla forma come indicato dalla S.C., la propria funzione, che è quella di rendere immediatamente intellegibile l'attività complessivamente svolta dall'amministratore. Le delibere impugnate vanno perciò annullate nella parte in cui approvano i rendiconti consuntivi.
L'annullamento della delibera del 28.8.2022 nella parte in cui approva il consuntivo del 2021/2022 assorbe la questione dell'annullamento della delibera del 4.9.2021 nella parte in cui approva il rendiconto preventivo del medesimo esercizio.

4. Non è fondato il motivo di impugnazione relativo alla ripartizione delle spese relative all'acqua in base alle tabelle millesimali piuttosto che in base ai consumi. Per quanto concerne la delibera del 28.8.2022, infatti, dallo stesso verbale di assemblea emerge che dette spese sono state ripartite, per quanto possibile, in base al consumo
(“L'assemblea contrari , tutti gli altri in accordo decidono che il Pt_3 Pt_1 Pt_2 rendiconto venga rettificato in questo modo, foglio acqua quota fissa da bollette divisa su millesimi generali il resto a consumo”), in conformità a quanto previsto dalla delibera del 26.4.2014, con cui si prevedeva che la ripartizione della spesa in esame sarebbe stata effettuata con il seguente criterio: “per quote millesimali tutti i valori in bolletta con esclusione del solo effettivo consumo che verrà ripartito in base alle letture che dovranno pervenire obbligatoriamente entro la chiusura del Bilancio annuale ed a coloro che non presenteranno tali letture verrà addebitata la differenza di consumo”. Con riguardo alla delibera del 4.9.2021, con cui veniva approvata la ripartizione delle spese dell'acqua interamente in base ai millesimi di proprietà per quanto riguarda gli esercizi 2019/2020 e 2020, è pacifico tra le parti che nessuno dei condomini avesse inviato entro il termine di chiusura dell'esercizio (31.7.2021) i dati del consumo dell'acqua risultanti dalla lettura dei propri contatori. Di conseguenza,
4 legittimamente l'amministratrice condominiale ha provveduto alla ripartizione di tale spesa in base al criterio generale di cui all'art. 1123 c.c., e ciò anche al fine di evitare un impasse che impedisse la ripartizione della relativa spesa. L'inerzia di tutti i condomini va del resto intesa come tacita revoca, quantomeno relativamente all'annualità per la quale non è pervenuta, da parte di alcun condomino, alcuna comunicazione dei dati relativi al consumo dell'acqua.

5. Per quanto riguarda, infine, il punto 5 della delibera del 4.9.2021, la doglianza è fondata in applicazione del principio, qui condiviso, per cui “la convocazione deve contenere l'informazione preventiva degli argomenti da discutere, in modo tale da consentire a tutti i partecipanti di conoscere preventivamente "oggetto essenziale dei temi da esaminare in modo tale da consentirgli di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione" (Cass. 9.1. 2006 n. 63; conf Cass. 22. 7.2004 n. 13763,
Cass. 27. 3.2000 n. 3634). Per l'osservanza dell'art. 1105, comma 3, il tema da trattare può essere indicato anche in forma sintetica, tanto da permettere la delimitazione ex ante della materia in discussione;
e l'oggetto può risultare compreso in uno più ampio, ma giammai venire completamente omesso. In particolare, non sembra possibile riportare gli argomenti nuovi nella voce "varie ed eventuali", che ha ben altro significato e finalità, non comprende atti negoziali ma si riferisce a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazione di problemi da istruire, risposte dell'amministratore, e così via;
non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini. Le delibere assunte in virtù di tale generica voce sono, pertanto, annullabili ai sensi dell'art. 1137 c. c.
(Cass. 23 maggio 1992 n. 6212).” (Tribunale Roma, Sez. V, Sent., 19/06/2012, n. 12684).

6. Attesa la soccombenza reciproca le spese di lite vanno compensate. Non avendo partecipato alla mediazione obbligatoria relativamente a nessuno dei due giudizi, il
, ex art. 8, comma 4 bis, d.lgs 28/2010, vigente ratione temporis, va CP_1 condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato a una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per i due giudizi instaurati (“Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo
116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per giudizio”).

P.Q.M.

Il Tribunale di Ravenna, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
5 a) annulla la delibera del 4.9.2021 nelle parti indicate in motivazione (punto 1, relativamente all'approvazione dei rendiconti relativi agli esercizi 2019 e 2020/2021,
e punto 5, relativamente alla delibera di acquisto di un barbecue condominiale);
b) annulla la delibera del 22.8.2022 nella parte in cui ha deliberato l'approvazione del rendiconto relativo all'esercizio 2021/2022;
c) rigetta nel resto la domanda degli attori;

d) compensa le spese;

e) condanna il convenuto al pagamento all'entrata del bilancio dello Stato CP_1 di un importo corrispondente al contributo unificato dovuto per entrambi i giudizi qui definiti (R.G. 3100 / 2021 – RG 3283/2022).
Si comunichi.
28.3.2025
Il Giudice
Gianluca Mulà
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