N. R.G. 2788/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE 03 Terza sezione CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2788/2023 tra
[...]
Parte_1
PARTE ATTRICE e

Controparte_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 22 settembre 2025 innanzi al dott. Giovanna Colzi, sono comparsi:
Per , , l'avv.to MARIANI ARNALDO Parte_1 Parte_1
Per , l'avv.to CORSINOVI ALBERTO Controparte_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti. I procuratori delle parti collegate da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza. Su invito del giudice, i difensori e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata. Su invito del giudice, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente. L'Avv. Mariani conclude come in atti. L'Avv. Corsinovi conclude come in atti. I difensori rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
Il Giudice onorario dott. Giovanna Colzi
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanna Colzi ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2788/2023 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. MARIANI ARNALDO , elettivamente C.F._2 domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. MARIANI ARNALDO
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CORSINOVI Controparte_1 C.F._3 ALBERTO e dell'avv. CRISTAUDO TULLIO ( ) VIA GIACOMO C.F._4 MATTEOTTI 26/7 50055 LASTRA A SIGNA;
, elettivamente domiciliato in VIA GIACOMO MATTEOTTI 26 50055 LASTRA A SIGNA presso il difensore avv. CORSINOVI ALBERTO
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
PER GLI ATTORI
Voglia il Tribunale accertare e dichiarare che il convenuto ha omesso il Controparte_1 trasferimento agli attori della quota dei beni condominiali sopra indicati e cioè del disimpegno condominiale interno di accesso al garage e alla cantina dell'immobile di Via XXV Aprile n. 35 e accertare e dichiarare l'impossibilità del relativo utilizzo e conseguentemente Voglia dichiarare e quantificare la diminuzione del valore delle porzioni immobiliari acquistate di cui non sono state trasferite le quote condominiali relative ai corridoi per l'accesso alla cantina e al garage privato pagina 2 di 7 nonché quelle relative al vano condominiale ex caldaia e determini l'importo dei danni subìti da parte attrice nella misura di euro 6.220,00 oltre interessi dal dì del rogito dell'atto e rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese e competenze di questo procedimento, comprese le spese di C.T.U. e di C.T.P..
PER IL CONVENUTO
Voglia ll'Ill.mo Tribunale di Firenze, contrariis reiectis,
IN TESI, accolte le eccezioni tutte avanzate dall'odierno convenuto, rigettare le domanda tutte formulate dagli attori, in quanto inammissibili, improponibili, nonché infondate in fatto ed in diritto;

IN DENEGATA IPOTESI E VO AV quantificare il danno così come richiesto dagli attori in € 2.400,00.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali e condanna di parte attrice al pagamento delle spese CTP e CTU.
FATTO E PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 16.2.2023, e Parte_1 Parte_1 convenivano in giudizio chiedendo la condanna al risarcimento dei danni
[...] Controparte_1 da inadempimento e minor valore relativamente ad una compravendita immobiliare ed al mancato trasferimento di parti condominiali dell'immobile stesso , nella somma di €.12.558,23.
Assumevano gli attori di avere acquistato con atto del 23.5.2018 a rogito Notaio da Per_1 CP_1
, ciascuno per la rispettiva quota di 1/2 (un mezzo) ed entrambi congiuntamente per l'intero, la
[...] piena proprietà delle seguenti porzioni immobiliari facenti parte del più ampio fabbricato condominiale sito nel Comune di Lastra a Signa (FI) Via XXV Aprile n. 35: “- dell'appartamento per civile abitazione posto al piano terreno rialzato del fabbricato, a sinistra per chi ne guardi la facciata da detta via, accessibile da vano ingresso a comune, e composto da tre vani, compresa cucina soggiorno, bagno, disimpegno, ripostiglio e terrazza;
completa la consistenza una cantina al seminterrato;
- nonché del garage posto al piano seminterrato, contiguo alla cantina appena citata, dotato sia di accesso carrabile tramite resede a comune con ingresso dal civico 33 di Via XXV Aprile, sia di accesso pedonale tramite il disimpegno condominiale, di cui il venditore non ha mai ricevuto le chiavi”.
Assumevano gli attori che all'assemblea condominiale dell'8.4.2019, a seguito della loro richiesta di entrare in possesso delle chiavi del disimpegno condominiale sopra riportato e cioè di quello dal cui si accede alla cantina e al garage di loro proprietà nonché delle chiavi dove in precedenza era situata la centrale termica del predetto fabbricato condominiale, erano venuti a conoscenza che il condomino che vive nello stabile da 32 anni, aveva da sempre posseduto in via esclusiva le chiavi Parte_2 della porta di accesso a tale disimpegno condominiale, nonché quelle del locale dove era situata la pagina 3 di 7 centrale termica. Lo stesso amministratore del sempre durante la suddetta assemblea, CP_2 confermava che nessun condomino oltre allo aveva mai posseduto le chiavi dei disimpegni del Pt_2 locale in questione, né mai né prima di detta assemblea alcuno aveva avanzato richiesta di dette chiavi o manifestato interesse ad accedere a detti spazi. Pertanto da parte di tutti gli altri condomini l'accesso alle rispettive cantine e garages, compresa quella di , dante causa di e , era CP_1 Pt_1 Parte_1 sempre avvenuto tramite l'ingresso esterno. In conseguenza di quanto sopra, il Parte_3 aveva eccepito il diritto di usucapione delle aree condominiali con pec 26/09/2019 ed avviato mediazione , alla quale non partecipavano gli altri condomini e che si chiudeva con esito negativo. Gli attori invocavano la perdita di valore dell'immobile per il mancato accesso alla cantina tramite il passaggio pedonale disimpegno e del locale caldaia, invocando la natura di acquisto a titolo originario dell'usucapione compiutasi prima del rogito e l'inclusione di tali beni nella compravendita e la necessità di un aggiornamento catastale per rendere la cantina pertinenza del garage .
Si costituiva in giudizio il convenuto che negava la propria responsabilità, avendo dichiarato di non avere mai posseduto le chiavi del disimpegno e contestando la riferita necessità di variazione catastale della cantina , indipendente dagli accessi.
Alla prima udienza le parti venivano inviate in mediazione delegata, che si svolgeva con esito negativo;
assegnati quindi i termini per memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. , la causa veniva istruita mediante prova testimoniale e CTU. Quindi passava alla odierna discussione orale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attrice è fondata nei limiti di cui in seguito.
Nel rogito in questione compravendita immobiliare sottoscritta fra le parti in data 23/05/2018 si legge testualmente che viene trasferito “appartamento per civile abitazione posto al piano terreno rialzato del fabbricato, a sinistra per chi ne guardi la facciata da detta via, accessibile da vano ingresso a comune, e composto da tre vani, compresa cucina soggiorno, bagno, disimpegno, ripostiglio e terrazza;
completa la consistenza una cantina al seminterrato…. nonché del garage posto al piano seminterrato, contigua alla cantina appena citata, dotata sia di accesso carrabile tramite resede a comune con ingresso dal civico 33 di Via XXV Aprile, sia di accesso pedonale tramite il disimpegno condominiale, di cui il venditore non ha mai ricevuto le chiavi”. All'art. 4 vengono citati come compresi nella compravendita pro quota , i beni condominiali, resedi e ingresso, scale, corridoio di accesso pedonale alla cantina .
La dichiarazione del venditore di “non avere mai ricevuto le chiavi” dell'accesso pedonale del disimpegno condominiale (e del locale caldaia), non costituisce chiara affermazione di esclusione dal pagina 4 di 7 trasferimento, ma solo di impossibilità all'esercizio del possesso. Peraltro nel contratto non era indicato che altro condomino aveva la disponibilità esclusiva di detti beni condominiali ( circostanza che avrebbe potuto indurre l'acquirente ad ipotizzare una eventuale usucapione), né alla data del rogito
(2018) era decorso il ventennio dall'acquisto da parte del venditore ( 2005) per cui ben poteva quest'ultimo non avere mai avuto le chiavi senza che vi fossero i presupposti per l'acquisto a titolo originario da parte di terzi.
In realtà, come emerge dalla corrispondenza intercorsa successivamente al rogito fra il condomino
( pec 26/09/2019) a seguito della richiesta delle chiavi da parte degli attori, il possesso di Pt_2 dette aree era stato esclusivo da sempre e l'assemblea dei condomini (quindi anche il venditore) era al corrente della situazione e che il possesso era esclusivo da parte di un condomino soltanto ( vedasi docc 5,6) . Non si trattava quindi della sola mancata disponibilità delle chiavi, ma della ricorrenza dei presupposti per un acquisto a titolo originario, che ben dovevano essere palesati agli acquirenti in modo chiaro e circostanziato dal venditore.
Peraltro nella fattispecie ricorre un caso di evizione parziale ex art. 1484 c.c. con conseguente applicazione dell'art. 1480 c.c. , secondo il quale è sempre ammesso il risarcimento del danno allorchè la cosa venduta risulti parzialmente di terzi , come nel caso di specie, visto che l'acquisto a titolo originario per usucapione in favore del che da sempre esercita il possesso esclusivo Parte_3 sull'accesso pedonale alla cantina e disimpegno con locale caldaia – benchè non dichiarato con sentenza - si perfeziona automaticamente con il ricorrere dei requisiti ex lege.
Essendo quindi provato che non è stata trasferita la quota su alcuni beni condominiali , il risarcimento del danno è dovuto agli acquirenti, che hanno ricevuto un “minus” rispetto a quanto indicato nel contratto di compravendita.
Passando alla quantificazione del risarcimento e del minor valore del bene , deve essere richiamata in quanto pienamente condivisibile e correttamente motivata, la conclusione alla quale è giunto il CTU geom. la quale ha visionato l'immobile e lo ha valutato, determinando il minor valore : a) Per_2 della cantina (accesso esclusivo dal garage); b) del garage, derivante dalla impossibilità di accedervi direttamente dall'interno del vano scale comune e dall'asservimento alla cantina per il relativo accesso, in particolare dichiara il CTU “Dalla lettura delle planimetrie catastali d'impianto dei garage (si veda l'Allegato “E”), si può notare che il garage oggetto di studio, ma anche tutti gli altri, oltre all'accesso dall'esterno del fabbricato hanno anche un accesso secondario dall'ingresso comune posto al piano terreno rialzato collegato al piano seminterrato da vano scale comune. Alla data odierna il resede e tutte le parti descritte come condominiali e/o comuni sono accessibili ai condomini pagina 5 di 7 fatta eccezione per il vano ingresso al piano terreno rialzato e scala verso il piano primo che risultano inaccessibili sia dall'esterno che dall'interno e delle quali il Sig. sostiene, senza dimostrarlo, Pt_2 di essere unico proprietario… Il danno risulta però limitato all'indisponibilità del vano ingresso al piano terreno rialzato e di conseguenza l'impossibilità di accedere alla cantina e/o al garage di proprietà di parte attrice dal vano scale comune. La cantina pertanto risulta raggiungibile esclusivamente dal corridoio condominiale attraversando il garage di proprietà, vincolando la stessa al garage e per questo limitandone in modo sostanziale la fruibilità e riducendone il valore. Il garage risulta accessibile soltanto dall'esterno e presenta “di fatto” una servitù di passo a favore della cantina se considerata ancora oggi accessorio della abitazione”.
Il danno inteso come minor valore del bene viene quantificato dal CTU in € 4.900,00 oltre ad un danno ulteriore per spese tecniche di riallineamento catastale pari ad € 1.100, oltre oneri fiscali, per un totale di € 6.220,00 somma che deve essere riconosciuta agli attori, oltre rivalutazione monetaria ed interessi al tasso legale dalla data del rogito, trattandosi di debito di valore.
SULLE SPESE DI LITE
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico del convenuto, liquidate come da richiesto dagli attori nella notula depositata secondo DM 55/2014.
Le spese di CTU e CTP gravano definitivamente sul convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione respinta e disattesa, in accoglimento della domanda attrice,
ACCERTA che il convenuto ha omesso il trasferimento agli attori della quota dei Controparte_1 beni condominiali , disimpegno condominiale interno di accesso al garage e alla cantina dell'immobile di Via XXV Aprile n. 35 e per l'effetto CONDANNA il convenuto al risarcimento del danno e del minor valore dei beni pari ad € 6.220,00 , oltre rivalutazione monetaria ed interessi dalla data del rogito al saldo;

CONDANNA il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore degli attori, Controparte_1 che liquida in € 4.950,00 per compensi, oltre 15% spese generali, Iva e CPA.
PONE definitivamente le spese di CTU e CTP a carico del convenuto.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata ad ore 18,40 mediante lettura in assenza delle parti rinunzianti a presenziare ed allegazione al verbale.
pagina 6 di 7 Firenze, 22 settembre 2025
Il Giudice onorario dott. Giovanna Colzi
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