REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 314 dell'anno 2024, pendente TRA Parte_1
: AVV. ROMANO ZIPOLINI
[...]
- PARTE RICORRENTE -
CONTRO
Controparte_1
DIFENSORE: AVV. LUCA GUADAGNUCCI
- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI
➢ Parte ricorrente: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, confermato il provvedimento di convalida, che è stato eseguito ad ogni effetto di legge, respingere ogni domanda attrice e, in ogni caso, anche in via riconvenzionale, dichiarare risolto il contratto de quo, per grave inadempimento di parte convenuta. Con condanna di CP_1 al pagamento di tutte le spese e competenze di lite”.
[...]

➢ Parte resistente: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni avversa argomentazione, eccezione e conclusione :NEL MERITO — dichiarare inammissibile la domanda presentata dall'attore, sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e, conseguentemente, condannare , in via equitativa, a Parte_1 risarcire il danno, subito dal Sig. rappresentato dall'aver dovuto lasciare l'abitazione in Controparte_1 locazione in forza di un provvedimento di rilascio non legittimo in quanto fondato su di una domanda inammissibile.
1 Con vittoria di spese ed onorari di causa. In via istruttoria: si reitera la richiesta di escussione a testimone della Sig.ra domiciliata in Tes_1
Viareggio (LU), Viale Colombo n. 31, circa il fatto che l'abitazione di cui all'oggetto, è stata occupata dal precedente conduttore sino al 15.06.2023”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto di intimazione ritualmente notificato Parte_1
(di seguito anche soltanto “il locatore”), assumendo di aver stipulato in data 1.6.2023 contratto di locazione ad uso abitativo con avente ad oggetto Controparte_1
l'immobile sito in Lido di Camaiore (LU), viale Colombo 31, al canone di euro 750,00 mensili e che il conduttore era moroso con riguardo al pagamento di una caparra di euro
1.500,00, versata con assegno bancario insoluto, nonché in relazione alle mensilità di agosto e settembre 2023, avendo pagato in ritardo soltanto la mensilità di giugno e luglio
2023, ha citato onde sentir convalidare lo sfratto per morosità e, Controparte_1
contestualmente, fissarsi il termine per il rilascio.
§1.1 – Per resistere all'intimazione ed opporsi alla convalida si è costituito deducendo che l'importo di euro 1.500,00 versato con assegni a Controparte_1
titolo di cauzione non doveva essere incassato;
che i canoni erano stati tutti regolarmente versati, tranne il mese di giugno, atteso che l'ingresso nell'appartamento era avvenuto in data 15.6.2023 per la presenza del precedente conduttore e che, una volta preso possesso dell'unità abitativa, aveva dovuto sostenere costi di smaltimento rifiuti pari ad euro
488,00, di tal che, per il mese di giugno il conduttore risultava a credito di euro 113,00, da cui dovevano essere detratte 100,00 euro non saldate nelle successive mensilità, ciò che quindi determinava un credito del conduttore, alla data di notifica dell'intimazione, pari ad euro 13,00 e non già una morosità di quest'ultimo.
§1.2 – Instaurato il contraddittorio, con ordinanza del 2.2.2024 il giudice, stante la persistente opposizione del locatore, non convalidava lo sfratto ed ordinava il rilascio,
2 disponendo il mutamento del rito con concessione dei termini per il deposito di memorie integrative.
§1.3 – Su concorde richiesta delle parti, eseguito il rilascio nelle more, la causa è stata rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 21 marzo 2025. All'esito, è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – Deve essere pronunciata la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore.
§3. – Anzitutto, corre l'obbligo di precisare, per un verso, che non sussiste alcuna prova che l'assegno versato e protestato, pari ad euro 1.500,00 (doc. 2 fasc. intimante), fosse stato corrisposto a titolo di deposito cauzionale. E' piuttosto vero che nel contratto di locazione, con dichiarazione confessoria, avente il valore di quietanza, il locatore dà atto di aver ricevuto quanto dovuto a titolo di deposito cauzionale (doc. 1 fasc. intimante, art. 3).
Per altro verso, è però anche vero che con la stipula del contratto le parti danno atto dell'immissione del conduttore nel godimento dell'alloggio in data 1.6.2023 – con dichiarazione del conduttore parimenti avente efficacia confessoria – di tal che non è suffragato in alcun modo – e vi è piuttosto l'evidenza del contrario – che l'immobile fosse stato consegnato soltanto in data 15.6.2023. Così come è sprovvisto di prova l'assunto secondo cui per il pessimo stato di manutenzione il conduttore abbia dovuto provvedere allo smaltimento di rifiuti presenti nell'immobile consegnato. A tale riguardo, nell'art. 9 del contratto, con cui il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato adatto all'uso convenuto, non vi è alcuna descrizione dell'unità locata, dal che consegue l'applicazione della presunzione di buono stato di manutenzione a norma dell'art. 1590 c.c. ed il correlativo onere gravante sul conduttore in ordine alla prova del fatto contrario, prova che in tutta evidenza non è stata assolta con la mera produzione di una fattura commerciale proveniente da un terzo.
§4. – Da quanto precede discende che alla data di notifica dell'intimazione risultavano pagate in ritardo le mensilità di giugno, nonché quella di luglio. Le mensilità
3 di agosto e settembre risultavano pagate, per la minor somma di euro 700,00 ciascuna
(anziché euro 750,00 ciascuna) il 28.9.2023, dopodiché non è stato più pagato alcunché.
Ora, a prescindere dall'essere o meno l'inadempimento di scarsa importanza al momento della proposizione della domanda giudiziale, quel che in questa sede aggrava il quadro e l'inadempimento del conduttore sta in ciò, che “mentre l'adempimento della propria obbligazione, da parte del conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuto in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento integri il requisito della gravità, di cui all'art. 1455 cod. civ., all'opposto, la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa” (cfr., tra le altre, Cass. sent. n. 8002 del 2015; n. 18500 del 2012; n. 13248 del 2010).
E' certamente vero, come sottolinea il conduttore, che “le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che - per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio - egli non può mai prescindere dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda”
(Cass. sent. n. 26493 del 2022). Ma è anche vero che, al tempo della notifica dell'intimazione, in data 9.10.2023, sussisteva l'inadempimento totale della mensilità di ottobre (pagata subito dopo la ridetta notifica, con accredito del 11.10.2023, come da doc. 1 fasc. intimato), il parziale inadempimento delle mensilità di agosto e settembre, il macroscopico ritardo che ha contraddistinto tutte le mensilità pagate, in tutto o in parte,
e l'inadempimento totale dal mese di novembre in avanti, in tal guisa ritenendosi comunque integrato, secondo un giudizio globale e comparativo, l'inadempimento di non scarsa importanza a norma dell'art. 1455 c.c.
Da qui, l'accoglimento della domanda del ricorrente, mentre non vi è luogo a provvedere sul rilascio, medio tempore pacificamente eseguito.
§6. – Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, applicando i valori medi dei parametri del D.M. 55/2014 per ciascuna fase - eccettuata la necessaria
4 decurtazione della metà per le fasi istruttoria stante la ridotta attività difensiva espletata – in euro 4.200,00 per compenso professionale.


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
- Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione di cui in premessa, per fatto e colpa del conduttore.
- Condanna il resistente alla refusione delle spese di lite, liquidate in euro 4.200,00 per compenso professionale, euro 174,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e
CPA come per legge.
Lucca, 21 marzo 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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