Sentenza n. 223/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 4, riunita in udienza il 24/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
NICOLELLA LUCIANO, Presidente e Relatore
MASCOLO DOMENICO, Giudice
RIZZI PAOLO, Giudice
in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 12/2025 depositato il 09/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl In Ricorrente_2 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Foggia - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022 1T 015469 REGISTRO 2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022 1T 015469 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA
2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022 1T 015469 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE
2022 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 852/2025 depositato il
27/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta ai propri scritti difensivi
Resistente/Appellato: si riporta ai propri scritti difensivi

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di rettifica e liquidazione n. 20221T015469, notificato in data 14/10/2024, l'Agenzia delle Entrate comunicava alla società Ricorrente_1 srl in liquidazione, nella sua qualità di venditore, di aver proceduto al controllo dei valori dichiarati per i beni oggetto dell'atto per notar Nominativo_1 del 22/7/2022, registrato il 27/7/2022, serie 1T n. 015469.
L'Ufficio evidenziava che con tale atto la società aveva venduto un complesso industriale sito nella zona
PAP del Comune di Cerignola, denominato ex polo intermodale, per il prezzo di € 2.000.000,00.
Senonché procedeva, poi, alla rettifica dei valori di alcuni beni oggetto di vendita, ed in particolare, per il negozio 1/1 – fabbricato, che veniva elevato da € 1.470.000,00 ad € 8.650.000,00; per il negozio 3/1 – terreno edificabile, che veniva elevato da € 50.000,00 ad € 916.000,00.
La valutazione dell'immobile veniva eseguita ai sensi degli artt. 51 e 52 del DPR 131/86 sulla base del valore venale in comune commercio attesi l'ubicazione, la consistenza, le caratteristiche, la destinazione, tenuto conto dei valori medi di mercato per i trasferimenti di immobili similari avvenuti nel triennio, ed, ancora, sulla base della stima effettuata dall'Agenzia delle Entrate, prot. n. 19242/2024.
Propone ricorso la società Ricorrente_1 srl in liquidazione, rappresentata e difesa dal Dott. Difensore_1, contestando la pretesa impositiva, concludendo per la illegittimità dell'avviso in rettifica ed, in subordine, per la nomina di un CTU, il tutto con condanna dell'Ufficio alle spese del giudizio, con attribuzione ad esso difensore antitatario.
Premette in fatto di aver ricevuto dall'Agenzia delle Entrate di Foggia lo schema d'atto ai fini del contraddittorio preventivo e di aver prodotto osservazioni e controdeduzioni dopo l'ottenimento della perizia di stima posta a base dell'atto di rettifica.
Inopinatamente, però, l'Ufficio aveva proceduto direttamente alla notifica dell'avviso di rettifica senza riscontrare alcuna delle osservazioni contenute nella memoria inviata.
Prontamente la ricorrente trasmetteva istanza di accertamento con adesione, con invio di ulteriore memoria, anche questa non riscontrata dall'Ufficio e succcessiva presentazione del ricorso.
A motivi della impugnazione ha eccepito:
- la errata applicazione dell'art. 6 bis e 7 bis della L. n. 212/2000 in ordine alla obbligatorietà del contraddittorio preventivo. Rileva che l'avviso di accertamento avrebbe dovuto tener conto delle osservazioni formulate dalla contribuente con indicazione dei motivi ritenuti non accoglibili, cosa non avvenuta nel caso di specie con conseguente annullabilità dell'atto emesso. Non vi è dubbio, pertanto, della violazione del principio del contraddittorio informato ed effettivo. Evidenzia, inoltre, che anche in sede di accertamento con adesione,
l'Ufficio nulla ha dedotto su quanto contestato con la ulteriore memoria presentata;

- la violazione ed errata applicazione degli art. 51e 52 del DPR 131/86 in ordine alla motivazione dell'avviso di rettifica che, pur elevando in maniera abnorma il valore attirbuito sulla base di una perizia redatta dall'Agenzia del Territorio, non aveva tenuto conto, come affermato in tale relazione, che l'interporto di
Cerignola non era mai entrato in funzione e dal giugno 2018 era stato utilizzato come discarica, anche con sequestro dell'area da parte dei Carabinieri, nonché la circostanza che, a seguito di sopralluogo, gli stessi verificatori in data 26/3/2024, avevano dichiarato lo stato di abbandono e di degrado con intensa attività di saccheggio della struttura e asportazione di materiale. Rileva che, contrariamente alla relazione dell'Ufficio, in sede di compravendita, era stata allegata perizia che aveva esattamente giustificato e quantificato il valore di vendita dei beni;

- la errata valutazione per comparazione dell'area edificabile, avendo l'Ufficio, sulla base della enorme volumetria di mc. 287.163, proceduto supponendo una suddivisione in più lotti, con maggiore facilità di collocazione sul mercato, ipotizzando il valore dell'intero risultante dalla somma dei singoli lotti. Ritiene che tale divisione non risulta condivisibile sia in sede di ipotesi che nella realtà, per cui l'Ufficio avrebbe dovuto aver presente i vani tentativi di vendita operati in oltre 15 anni, con la possibilità dell'unico serio acquirente che aveva dato luogo al trasferimento per il prezzo dichiarato;

- la errata omegeneizzazione dei coefficienti applicati del tutto incongrui senza tener nemmeno in debito conto del totale degrado della struttura;

- la esistenza di costi indiretti stante la mancanza delle opere di urbanizzazione primaria, cosa che aveva dato luogo alla inutilizzazione dell'Interporto;
- la erroneità dell'applicazione degli oneri finanziari, dell'utile del promotore e la mancata considerazione del deprezzamento;

- la mancanza di alcun collegamento con la vicina stazione ferroviaria che, viceversa risulta valutata dall'Ufficio in € 1.851.000,00, senza tener conto che alcuna autorizzazione alla connessione era stata mai rilasciata;

- la esistenza di vincoli a favore del Comune di Cerignola e la presenza di azioni esecutive da parte dei creditori con relativa iscrizione ipotecaria e pignoramento sui beni;

- la esistenza della perizia redatta dal tecnico incaricato dal Tribunale di Foggia in sede di procedura esecutiva che aveva stimato il bene esattamente nel prezzo di vendita poi realizzato;

- la erroneità nella valutazione del terreno, anch'esso suddiviso in lotti in maniera del tutto astratta.
Si costituisce nel giudizio l'Agenzia delle Entrate contestando le doglianze sollevate nel ricorso, affermando la legittimità del proprio operato con rigetto del ricorso, con vittoria delle spese del giudizio.
Rileva l'avvenuta effettuazione del contraddittorio nonché dell'accertamento con adesione nel quale, a seguito di incontri, era stata formulata una proposta di rimodulazione del valore accertato, proposta non condivisa dalla parte.
Ritiene che l'emissione dell'atto era derivato dal controllo sul valore dichiarato nella compravendita immobiliare e dalla verifica effettuata attraverso l'Agenzia del Territorio che aveva rideterminato il valore effettivo del terreno e del fabbricato.
Da tanto ne derivava che alcuna carenza di motivazione poteva essere attribuita all'atto emesso.
Conferma la validità del proprio operato anche in sede di merito, ritenendo ammissibile la rideterminazione sulla base del valore intrinseco dei beni e non su quello di realizzo.
In data 29.5.2025 la società ricorrente deposita memorie illustrative, con le quali insiste per l'annullamento dell'atto per violazione della procedura del contraddittorio preventivo non avendo l'Ufficio in alcun modo in sede di emissione dell'atto preso posizione circa le giustificazioni ed osservazioni fornite dalla parte.
Rileva che, circa i precisi rilievi, l'Ufficio non aveva fornito alcuna risposta in sede di controdeduzioni per cui invoca il principio di non contestazione sancito dall'art.115 cpc dei fatti allegati dalla ricorrente e non espressamente contestati.
All'udienza di discussione pubblica del 24 novembre 2025 i rappresentanti delle parti presenti si sono riportati ai rispettivi scritti dfensivi ed alle conclusioni negli stessi racchiuse. La Corte, riunitasi in camera di consiglio, ha emesso la seguente pronuncia.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e va accolto.
Con avviso di rettifica e liquidazione l'Agenzia delle Entrate procedeva alla rideterminazione dei valori indicati nell'atto per notar Nominativo_1, registrato il 27.7.2022, con il quale essa Soc. Ricorrente_1 Srl in Liquidazione aveva ceduto un complesso industriale, sito nella zona PAP del Comune di Cerignola, limitatamente ad alcuni beni ed in particolare, elevando il valore dell'immobile da € 1.470.000,00 ad € 8.650.000,00 ed il terreno da € 50.000,00 ad € 916.000,00.
Con il primo motivo di impugnazione la società ricorrente contesta la violazione degli artt.6 bis e 7 bis dello statuto dei diritti del contribuente, non avendo l'Ufficio tenuto conto delle osservazioni presentate, risultando assente nell'atto di contestazione la loro valutazione.
La doglianza non risulta fondata avendo l'Agenzia delle Entrate comunicato alla società lo schema d'atto previsto appunto dall'art.6 bis, tanto che essa società aveva presentato osservazioni in ordine alla valutazione dei beni.
In sede di atto di rettifica l'Ufficio ha dato atto della esistenza dello schema d'atto, delle osservazioni e del mancato riconoscimento di quanto dedotto dalla società, riportandosi alla relazione dell'Agenzia del Territorio evidenziando la utilizzazione del sistema della valutazione del costo in maniera alternativa, stante la inesistenza di vendite di beni similari a causa della grandezza del complesso immobiliare.
Non vi è dubbio, pertanto, che anche se in maniera sintetica l'Ufficio abbia espressamente valutato le osservazioni della parte non ritenendole idonee a modificare quanto contenuto nello schema d'atto.
Con il secondo motivo la ricorrente contesta la violazione ed errata applicazione dei valori attributi sulla base della perizia dell'Ufficio del Territorio di Foggia.
Quanto contestato risulta fondato avendo la società prodotto in atti idonea documentazione atta a dimostrare la enormità del valore attribuito dall'Ufficio e la congruità, invece, di quello effettivamente corrisposto a seguito dell'atto di trasferimento.
Non vi è dubbio, infatti, non risultando contestato, che l'Interporto di Cerignola non è mai entrato in funzione, la sua utilizzazione anche come discarica, oggetto di sequestro da parte dei Carabinieri del NOE, la situazione di assoluto abbandono e di degrado con atti vandalici perpetrati nei confronti delle strutture, gli svariati tentativi di vendita a partire già dal 2008, vendita che nel corso degli anni non si è mai concretizzata proprio per la enormità della struttura, con difficoltà estrema di collocazione sul mercato, la esistenza di inviti pubblici alla manifestazione di interesse all'acquisto che negli anni dal 2016 al 2019 non avevano dato alcun riscontro.
A conforto, poi, della corretta valutazione commerciale del bene, risulta derimente la valutazione data dal perito del Tribunale di Foggia, che in sede di procedura esecutiva, aveva stimato il bene per un valore pari a quello indicato nell'atto di compravendita.
D'altra parte va ritenuto non praticabile quanto prospettato dall'Ufficio per la rideterminazione del valore dei beni, stante l'assenza di riscontri comparabili per la vendita di beni di analoghe dimensioni né risulta ammissibile il prospettato procedimento di stima indiretto basato su una suddivisione in lotti di consistenza inferiore, con valutazione autonoma dei singoli cespiti.
Va, inoltre, ritenuto non praticabile nemmeno il valore ipotizzato sulla base del procedimento del costo di riproduzione deprezzato per vetustà e obsolescenza che non può ritenersi applicabile al caso di specie, trattandosi di una valutazione lontana da quello che può essere il reale mercato, con coefficienti di omogeneizzazione del tutto non realistici.
Questa Corte ritiene che, in mancanza di prove certe in ordine a valori diversi da quelli indicati nell'atto di compravendita, non sia possibile procedere alla rideterminazione del ricavo prodotto con applicazione di maggiori imposte.
Non vi è dubbio, infatti, che la tassazione vada effettuata sulle somme effettivamente percepite e non su quelle solo astrattamente ipotizzate sulla base di tesi che sono risultate ampiamente smentite dalla ricorrente, anche attraverso la presentazione di documentazione idonea.
Alla luce delle considerazioni di cui sopra il ricorso, per come proposto, va accolto con annullamento dell'atto impugnato e condanna dell'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese e competenze del giudizio in favore della ricorrente, che vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'avviso di rettifica e liquidazione impugnato. Condanna l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese e competenze del giudizio, che vengono liquidate in € 4.500,00, di cui € 1.500,00 per CUT ed € 3.000,00 per compensi, oltre accessori di legge, con attribuzione al difensore Dott. Difensore_1, dichiaratosi antistatario. Il PRESIDENTE estensore