R.G. n. 2749/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE In persona del Giudice monocratico Dott. Raffaele Zibellini all'esito dell'udienza del 23.10.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note con cui le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e discusso in forma scritta la causa, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, ha pronunciato la seguente

SENTENZA Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

Tra
(CF: ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Nicola Filardo. attrice

contro

(CF: ) rappresentata e Controparte_1 C.F._2 difesa dall'Avv. Provino Meles. convenuta

FATTO E DIRITTO
1. La sig.ra ha convenuto in giudizio la sig.ra Parte_1 CP_1 esponendo: -che contratto preliminare di vendita stipulato in data 26.5.2017 il sig. le aveva promesso in vendita l'immobile di sua proprietà Controparte_2 sito nel Comune di Cariati alla Via Pietro Nenni 27 (foglio 15, particella 338, sub 10 e 12, cat. A/3 l'appartamento e foglio 15, particella 338, sub 11, cat. C/2 il magazzino); -che in forza di detto preliminare il sig. la immetteva CP_1 immediatamente nel possesso dei predetti beni;
-che il prezzo della vendita veniva pattuito in € 24.000,00 integralmente versati;
-che in data 4.2.2021, il sig.
[...] decedeva lasciando quale unico erede la sig.ra Controparte_2 CP_1
-che in data successiva al decesso del promittente alienante, a fronte della
[...] relativa diffida, la convenuta si rifiutava di stipulare l'atto definitivo.

Sulla base di tali premesse ha rassegnato le seguenti conclusioni: “A) In via principale accertato che la sig.ra nata a [...] il [...], c.f.n. Parte_2
e residente in [...], nella propria qualità di CodiceFiscale_3 unico erede del de cuius nato a [...] il [...] (c.f.n. Controparte_2
) si è resa inadempiente dell'obbligo di concludere il contratto definitivo C.F._4 per atto pubblico, in forza del preliminare di vendita di cui alla narrativa e sopra richiamato e per effetto B) emettere in favore dell'attrice sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente NCEU del Comune di Cariati al foglio di mappa n. 15, part.lla 338, sub 10, 11 e 12 ed ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Cosenza la sua trascrizione ai sensi dell'art.2652 n. 2, cod. civ. con esonero da ogni responsabilità; in via subordinata C) Nella denegata ipotesi, qualora per colpa non imputabile all'attrice, in corso di causa dovessero risultare ragioni ostative al trasferimento dell'immobile, dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il 26/05/2017 tra l'attrice e il defunto e, per l'effetto Controparte_2
D) condannare la convenuta alla restituzione dell'intero prezzo già versato dalla signora
[...]
nonché del doppio della caparra confirmatoria versata;
Parte_1
E) In ogni caso, condannare la convenuta alla restituzione istituzioni in favore dell'attore di tutte le somme dovute e ritenute di giustizia.”.
2. Si è costituita in giudizio la sig.ra la quale ha premesso, in Controparte_1 fatto, che l'attrice era stata assunta come badante del sig. Controparte_2 per € 400,00 mensili e, poco prima della morte dello stesso, aveva sottratto dall'appartamento il computer portatile dello stesso, il cellulare, le chiavi delle vetture, contanti e documenti;
In diritto ha eccepito la nullità del contratto per violazione degli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985.
Ha poi disconosciuto le sottoscrizioni a nome del de cuius poste sul contratto e sulle ricevute di pagamento. Ha quindi chiesto il rigetto delle domande attoree.
*********************************
3. La domanda è fondata e merita di essere accolta. La norma di cui all'art. 2932 c.c. prevede che, in caso di inadempimento dell'obbligo a contrarre, possa essere pronunciata a favore dell'avente diritto una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Tale rimedio è volto a tutelare la parte che ha correttamente adempiuto tramite uno strumento adeguato alla reale soddisfazione dell'interesse perseguito, ossia una sentenza costitutiva, laddove con gli ordinari rimedi di esecuzione essa avrebbe potuto ottenere al più una sentenza di condanna della parte inadempiente alla stipulazione del contratto.
Pagina 2

Il presupposto necessario affinché possa ottenersi la tutela prevista dalla norma de qua è innanzitutto l'inadempimento dell'obbligo di contrarre, ancorché, secondo la dottrina, detto inadempimento possa essere non imputabile. La norma richiede inoltre altre due condizioni: la prima è rappresentata dall'inciso
“qualora sia possibile”. Trattasi, secondo la dottrina maggioritaria, di tutte le ipotesi di impossibilità sia di fatto che di diritto (si pensi, ad esempio, al perimento del bene ovvero al trasferimento dello stesso in capo ad un terzo soggetto). La seconda condizione richiede che le parti, nell'esercizio della propria autonomia negoziale, non abbiano escluso l'esperibilità del rimedio in parola al momento della stipulazione del contratto preliminare. Il comma 2 dell'art. 2932 c.c. prevede altresì che, in caso di contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica è subordinato all'esecuzione della prestazione da parte dell'attore ovvero alla sua offerta nei modi di legge;
pur essendo sufficiente, in tale ultimo caso, anche la semplice offerta secondo gli usi, priva, quindi, delle formalità previste dagli artt. 1208 ss. c.c. (cfr. Cass. n. 14709/1999). A tal proposito la Suprema Corte ha affermato che in virtù di quanto previsto dall'art. 2932 comma 2, c.c., l'attore che sostenga di non essere più tenuto a quell'adempimento, per aver già eseguito la prestazione dovuta, ha l'onere di fornire la prova del proprio assunto, a norma dell'art. 2697 c.c., trattandosi di un fatto costitutivo della pretesa di trasferimento della proprietà ope iudicis (Cassazione civile sez. II, 11/05/2012, n.7409; Cass. 17 agosto 1990 n. 8348). Ciò posto, nel caso di specie è documentato che in data 26.5.2017 il defunto sig.
in qualità di promittente venditore e l'odierna attrice, in Controparte_2 qualità di promissaria acquirente, avevano sottoscritto la “Promessa di compravendita” avente ad oggetto l'appartamento sito in Cariati, Via Nenni n. 27, in catasto al foglio 15, particella 338, sub. 10 e 12 ed il magazzino distinto al sub. 11.
Era stata pattuita come prezzo della promessa vendita la complessiva somma di € 24.000,00 da corrispondere con le seguenti modalità: € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria consegnati alla stipula con contestuale rilascio di quietanza;
il restante importo per il tramite di n. 7 ratei dell'importo di € 3.000,00 cadauno da pagare entro le scadenze indicate in contratto. La parte attrice ha dato prova di aver adempiuto ai propri obblighi per come derivanti dal contratto in oggetto, avendo prodotto in atti le quietanze di pagamento relative ai singoli pagamenti effettuati, tutte sottoscritte dal promittente venditore. Ciò non è smentito dall'allegazione di parte convenuta circa una presunta e non dimostrata difficoltà economica dell'attrice. Risultano altresì irrilevanti nella presente sede le asserite condotte illecite che l'attrice avrebbe posto in essere nei confronti del sig. compresa la presunta CP_1 sottrazione di fogli firmati in bianco posto che laddove la convenuta avesse voluto lamentare un abusivo riempimento o abuso di biancosegno avrebbe dovuto proporre una querela di falso (v. Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 07/03/2014, n. 5417).
Pagina 3

È d'uopo evidenziare inoltre che nell'ambito del preliminare in oggetto le parti non avevano escluso in modo esplicito la possibilità di avvalersi, eventualmente, dello strumento di cui all'art. 2932 c.c. Nessun dubbio può aversi circa la legittimazione passiva, rectius titolarità dal lato passivo del rapporto, in capo alla sig.ra nella sua qualità di Controparte_1 unica erede del defunto promittente venditore. Invero, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “nel caso di decesso della persona fisica, che abbia avuto la veste di promittente alienante in una vendita immobiliare - contro gli eredi è azionabile il diritto del promissario acquirente alla stipulazione del contratto definitivo scaturito da un contratto preliminare concluso, a suo tempo, dal de cuius, non essendovi motivi validi per ravvisare che siano esclusi dal novero degli obblighi in cui gli eredi succedono, e che essi sono tenuti ad onorare, quelli aventi titolo nel negozio di cui agli artt. 1351 e 2932 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1087 del 30/01/1995; Sez. 2, Sentenza n. 12155 del 10/12/1993; Sez. 2, Sentenza n. 5618 del 09/06/1990; Sez. 2, Sentenza n. 1320 del 25/02/1980; Sez. 2, Sentenza n. 5619 del 26/10/1979). Ne discende che, all'esito della stipulazione di una promessa di vendita, il decesso del promittente alienante prima della stipulazione del definitivo (anche nel corso del giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto traslativo della proprietà immobiliare, come avviato dal promissario acquirente) non comporta ostacolo all'obbligo di concludere il contratto definitivo (ovvero all'adozione della sentenza costitutiva) nei confronti degli eredi del promittente venditore, in quanto siffatto evento non configura una situazione di sopravvenuta impossibilità di adempimento del detto preliminare, ma comporta soltanto l'automatica variante dei soggetti tenuti al trasferimento della piena proprietà del bene. Infatti, gli eredi del promittente venditore succedono nella stessa posizione processuale che quest'ultimo rivestiva nel preliminare e subentrano nei correlati obblighi.” (Cassazione civile sez. II, 06/06/2023, n.15762).
3.1. È poi infondata l'eccezione di nullità del contratto in oggetto ai sensi dell'art. 40 della Legge n. 47 del 1985 formulata dalla convenuta. Detta norma sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria. Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità a cui si ritiene di aderire tale sanzione, prevista con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita (in tal senso, ex multis, Cassazione civile sez. II, 09/08/2024, n.22656; Cassazione civile sez. II, 07/03/2019, n.6685). Ebbene, dal chiaro ed inequivoco tenore letterale della scrittura per cui è causa emerge l'efficacia meramente obbligatoria del contratto in questione, ove si consideri anzitutto la qualificazione operata dai contraenti che hanno inteso attribuire a tale scrittura il nomen di “Promessa” di compravendita. Vero che nel contratto si legge che il sig. “vende” alla CP_2 Controparte_2 sig.ra “che acquista”, tuttavia subito dopo è stato stabilito che Parte_1
Pagina 4

l'appartamento ed il magazzino “vengono promessi in vendita” e all'art. 6) viene fatto due volte riferimento alla scrittura definendola “preliminare”. Può quindi ragionevolmente concludersi che l'utilizzo delle locuzioni appena richiamate deponga nel senso che, con il predetto negozio, non si sia già perfezionato l'effetto traslativo del diritto di proprietà sui beni in questione. In definitiva, la scrittura privata del 26.5.2017 intercorsa tra il sig. Controparte_2
e la sig.ra va considerata alla stregua di un contratto con
[...] Parte_1 effetti obbligatori. In quanto tale esso è immune alla sanzione della nullità prevista dal citato art. 40. Ad ogni modo la parte attrice ha prodotto in giudizio il permesso di costruire in sanatoria n. 62/2004 rilasciato dal Comune di Cariati relativo all'immobile in questione (foglio di mappa 15, particela 338) e ha indicato gli estremi dell'altra concessione edilizia in sanatoria di cui gode l'immobile (prot. n. 5021 del 18.9.1981).
3.2. La parte convenuta ha inoltre disconosciuto le firme a nome del sig.
[...]
rinvenibili sul contratto preliminare e sulle ricevute di pagamento Controparte_2 delle rate del prezzo di vendita pattuito. All'esito della perizia grafologica condotta sugli originali dei richiamati documenti è emerso che le sottoscrizioni sono riconducibili alla mano scrivente del sig. CP_1
(si legge a pagina 26 della perizia: “Da quanto precede si è visto come tra le firme in verifica e le firme comparative autografe della Sig. esistono uguaglianze che Controparte_2 permettono di affermare che le firme sono accomunate dalle medesime caratteristiche espressive. Prendono oggettiva consistenza le concordanze di natura intrinseca. Riassumendo: Le firme autografe comparative mostrano elementi grafici di alto valore probatorio (automatismi) e di conseguenza difficilmente imitabili, quali:
• La capacità grafica dello scrivente;

• la dinamica vergativa di base o ductus grafico nel suo complesso ( la conduzione del grafismo), elemento del tutto personale;

• la pressione, ossia il quantum di forza individuale che si esprime nel tracciato e nel tratto, linee ascendenti, discendenti, orizzontali;

• la continuità, che riguarda gli stacchi di penna e la maniera di collegare tra loro le lettere all'interno di una parola;

• gesti fuggitivi. Stesse caratteristiche grafiche sono state riscontrate nelle firme in verifica.”) Questo giudice ritiene di condividere le conclusioni a cui è pervenuto il nominato CTU in quanto in quanto logiche, coerenti, rigorose sul piano della metodologia utilizzata e diffusamente motivate. Peraltro la parte convenuta non ha fatto pervenire alla consulente alcuna osservazione.
4. In definitiva non si ravvisano motivi che conducano al rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. formulata dalla parte attrice.
Pagina 5

Va infatti considerato anche che la convenuta non ha negato di non aver adempiuto l'obbligo di stipula del contratto definitivo assunto a suo tempo dal de cuius. Sulla scorta di tale complessivo ordine di ragioni, in accoglimento della domanda attorea va disposto il trasferimento -in favore di della proprietà Parte_1 sulle unità immobiliari identificate nel Catasto fabbricati del Comune di Cariati al foglio 15, particella 338, sub 10 e 12, cat. A/3 (appartamento) e foglio 15, particella 338, sub 11, cat. C/2 (magazzino).
5. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti. Stante l'ammissione dell'attrice al beneficio del patrocinio a spese dello Stato, la parte soccombente deve essere condannata alla refusione delle spese in favore dell'Erario ai sensi dell'art. 133 dpr. n. 115/2002, tenuto conto che “in tema di patrocinio a spese dello Stato, qualora risulti vittoriosa la parte ammessa al detto patrocinio, il giudice civile, diversamente da quello penale, non è tenuto a quantificare in misura uguale le somme dovute dal soccombente allo Stato del D.P.R. n. 115 del 2002, ex art. 133 e quelle dovute dallo Stato al difensore del non abbiente, ai sensi degli artt. 82 e 130 del medesimo D.P.R., alla luce delle peculiarità che caratterizzano il sistema processualpenalistico di patrocinio a spese dello Stato e del fatto che, in caso contrario, si verificherebbe una disapplicazione del summenzionato art. 130. In tal modo, si evita che la parte soccombente verso quella non abbiente sia avvantaggiata rispetto agli altri soccombenti e si consente allo Stato, tramite l'eventuale incasso di somme maggiori rispetto a quelle liquidate al singolo difensore, di compensare le situazioni di mancato recupero di quanto corrisposto e di contribuire al funzionamento del sistema nella sua globalità” (Cassazione civile sez. II, 11/09/2018, n.22017; Cassazione civile sez. VI, 03/05/2019, n.11590; Cassazione civile sez. II, 08/01/2020, n.136; Cassazione civile sez. II, 03/01/2020, n.19; Cassazione civile sez. II, 19/01/2021, n.777; Cassazione civile sez. VI, 19/02/2021, n.4590). Le spese della CTU, liquidate in separato decreto, vanno poste definitivamente a carico della sig.ra Controparte_1


P.Q.M.



Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta ed assorbita:
ACCOGLIE la domanda ex art. 2932 c.c. ex art. 2932 c.c. formulata dalla parte attrice e per l'effetto
TRASFERISCE a la proprietà delle unità immobiliari site nel Comune di Cariati ed Parte_1 identificate nel Catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 15, particella 338, sub 10 e 12, cat. A/3 (appartamento) e foglio 15, particella 338, sub 11, cat. C/2 (magazzino);
Pagina 6

ORDINA al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere agli adempimenti pubblicitari necessari, con esonero da ogni responsabilità;
AN
al pagamento delle spese di lite in favore dell'Erario ex art. Controparte_1
133 del D.P.R. n. 115/2002, che si liquidano in complessivi € 4.764,00, di cui € 264,00 per esborsi prenotati a debito, oltre accessori come per legge.
PONE le spese della CTU, liquidate in separato decreto, definitivamente a carico di
[...]
Controparte_1
Castrovillari, 23/10/2025.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
Pagina 7