N. 10118/2024 R.G.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Giudice, dott.ssa Ilaria GENTILE, in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 10118/2024 R.G. il 14.03.2024, giusta istanza depositata in via telematica il 13.03.2024, promossa da:
(C.F.: , corrente in Milano, Controparte_1 P.IVA_1 via Carlo de Angeli 4, in persona del Commissario liquidatore, dott. , giusta CP_2 nomina ministeriale del 22.08.2019, di seguito, per brevità: “ Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Stefano COLOMBETTI e con lo stesso elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Milano, via Podgora 15, giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegati al ricorso;

-Ricorrente-

contro

: (C.F.: , nata a [...] il [...], ivi residente in [...] C.F._1
Pesaro 17, di seguito, per brevità: “ , CP_3
-Convenuta contumace-
* * * OGGETTO: risoluzione dal contratto preliminare di assegnazione ex art. 1456 cc - condanna al rilascio dell'immobile.
* * * CONCLUSIONI del Ricorrente:
“In via principale e nel merito: accertato l'inadempimento contrattuale della sig.ra
ai sensi dell'art. 14 del preliminare di assegnazione, per l'effetto CP_3 dichiarare risolto il contratto di assegnazione dell'unità immobiliare, sita in Milano alla Via Pesaro, n. 17, con condanna della resistente all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e/o cose di sua proprietà; In via principale e nel merito: a fronte dell'inadempimento contrattuale ed alla pronuncia al rilascio dell'immobile, condannare la sig.ra al pagamento CP_3
pagina 1 di 7 delle n. 20 rate non pagate ex 4) lett. ii) del contratto, nonché i corrispettivi ex art. 9 lett. b), f), g) e h) del contratto, maturati e non pagati, con riserva di quantificazione sino al rilascio effettivo. In via istruttoria: CTU contabile al fine della determinazione del dovuto per l'occupazione sino al rilascio dell'immobile; documentazione come da indice. Con vittoria di spese ed onorari di causa. Anzi, re melius perpensa, parte Ricorrente dichiara di ridurre la domanda alla declaratoria di inadempimento e di risoluzione e alla condanna al rilascio, spese rifuse, con rinuncia alla restante domanda.”

FATTO E DIRITTO



1. Allegazioni delle parti
, con ricorso depositato il 13.03.2024 e ritualmente notificato alla Convenuta Parte_1 ai sensi dell'art. 140 cpc il 21.05.2024, ha evocato in giudizio rassegnando CP_3 le conclusioni sopra riportate, deducendo in fatto:
- il 21.03.2017 la e la socia hanno stipulato un contratto Parte_1 CP_3 preliminare di assegnazione di unità immobiliari, con cui la Ricorrente si è obbligata a trasferire, e d acquistare, la piena proprietà dell'appartamento con annesse cantina CP_3
e autorimessa privata pertinenziali, siti in Milano, via Pesaro 17, identificati catastalmente al NCEU del detto Comune rispettivamente al (i) foglio17, mappale 363, subalterno 20, piano 4- S1, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 6, consistenza 3,5 vani, superficie catastale totale 58 metri quadrati, rendita catastale € 379,60; (ii) foglio 17, mappale 363, subalterno 260, piano S2, zona censuaria 3, categoria C/6, classe 6, superficie catastale totale 20 metri quadrati, rendita catastale € 90,17 (cfr. doc. 2);
- le parti hanno concordato quale prezzo complessivo la somma di € 193.500,00, oltre IVA, da corrispondersi nei seguenti termini: (i) € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, pagato mediante assegno circolare non trasferibile, importo imputato a conto prezzo;
(ii) € 32.250,00 oltre IVA, da pagarsi in 20 rate trimestrali da € 1.612,50 ciascuna, a decorrere dal 15 settembre 2016, da imputarsi per il 60% in conto prezzo (€ 967,50, oltre IVA, per un totale di € 19.350,00 (967,50 x 20) e per il 40% (€ 645,00) in conto interessi, da pagarsi mediante bonifico bancario;
iii) saldo del prezzo, pari a € 154.150,00, oltre IVA su tale importo e sull'importo pagato a titolo di caparra, mediante assegno circolare non trasferibile in sede di rogito, da stipularsi nei trenta giorni successivi alla scadenza dell'ultima rata del detto piano di dilazione (15.06.2021), quindi entro il 15.07.2021 (cfr. art. 3 e 4.1 e 8.2 doc. 2 e doc. 3);
- dalla data di immissione della Convenuta nella detenzione dell'immobile, a mente dell'art. 9, lett. g, del contratto, le spese condominiali sarebbero state a suo carico;

- la Convenuta, nonostante i numerosi solleciti, è risultata inadempiente, in quanto non ha corrisposto nessuna delle 20 rate trimestrali pattuite di cui sopra né le spese condominiali e non ha stipulato il rogito entro il termine pattuito, nonostante formale invito ad indicare una data a tal fine;
pagina 2 di 7 - tale duplice inadempimento è grave e legittima la risoluzione del contratto preliminare di assegnazione ai sensi dell'art. 1456 cc in forza della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 14.2 del detto contratto e il conseguente diritto della ricorrente ad ottenere il rilascio dei detti immobili, liberi da persone e cose. Il Giudice, alla prima udienza, tenuta il 6.11.2024, ha dichiarato la contumacia della Convenuta e ha rinviato all'udienza del 19.02.2025 per discussione orale e precisazione delle conclusioni ex art. 281sexies cpc. A tale udienza, la Ricorrente ha rinunciato alla domanda di condanna al pagamento delle 20 rate trimestrali di € 1.612,50 ciascuna ai sensi dell'art.

4.ii del Contratto nonché al pagamento degli ulteriori importi previsti all'art. 9, lett. b), f), g) e h) del Contratto, così limitando la domanda all'accertamento del grave inadempimento della Convenuta e dell'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 cc nonché alla conseguente condanna al rilascio degli immobili liberi da persone e cose. A tale udienza il Giudice, sentita la discussione e preso atto della riduzione della domanda, ha trattenuto la causa in decisione ai sensi dell'art. 281sexies cpc come novellato.
2. Thema decidendum ed emergenze probatorie La Ricorrente ha svolto contro la Convenuta, all'esito della riduzione della domanda svolta all'udienza del 19.02.2025, le seguenti domande: a) domanda di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 cc ai sensi della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 14.2 del contratto preliminare di assegnazione di unità immobiliari concluso tra le parti il 21.03.2017; b) domanda di condanna al rilascio dei detti beni immobili liberi da persone e cose;
Quanto alle emergenze probatorie, la causa è stata istruita con i documenti versati dalla Ricorrente e il Tribunale reputa che il compendio probatorio offerto sia sufficiente a decidere la causa. In particolare, la Ricorrente ha tra gli altri prodotto il contratto preliminare di assegnazione di unità immobiliari stipulato inter partes il 21.03.2017 (doc. 2), con sottoscrizione delle Parti autenticate dal Notaio, dott. che prevede una Persona_1 clausola risolutiva espressa all'art. 14.2, qui riportata
-
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3. Domanda di risoluzione del contratto preliminare di assegnazione In diritto, a mente dell'art. 1456 cc, i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. Pertanto, la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza¹. A tal fine è però necessario che l'obbligazione sia indicata in modo preciso e non generico proprio perché la volontà delle parti si sostituisce al controllo del giudice in ordine alla gravità. Quanto alla distribuzione dell'onere assertivo e probatorio dell'azione contrattuale di risoluzione ex art. 1456 cc, svolta dalla Ricorrente, la stessa è regolata dal combinato disposto degli artt. 2697, 1218 e 1456 e ss cc e dal principio di vicinanza della prova, in forza dei quali incombe a chi agisce in risoluzione allegare e provare la fonte negoziale (o legale) dell'obbligazione che si assume inadempiuta totalmente o parzialmente e l'esistenza della clausola risolutiva espressa invocata e, ciò fatto, spetta al contraente che sia convenuto in risoluzione allegare e provare di avere esattamente adempiuto ovvero di non avere potuto adempiere per fatto non imputabile².
In fatto, si evidenzia che la ha documentalmente provato la fonte negoziale Parte_1 delle obbligazioni (di pagare la somma di € 32.250,00 oltre IVA, dilazionata in 20 rate trimestrali da € 1.612,50 ciascuna, a decorrere dal 15.09.2016 nonché le spese condominiali e tutte le altre spese previste dall'art. 9 del Contratto) che ha dedotto essere state inadempiute, atteso che ha provato -con la produzione in causa del relativo contratto preliminare scritto con sottoscrizioni autenticate dal notaio- che il 21.03.2017 la , in qualità di Parte_1 promissaria venditrice, ha stipulato con promissaria acquirente, il contratto CP_3 preliminare di assegnazione di unità immobiliari avente ad oggetto la piena proprietà dell'appartamento con annesse cantina e autorimessa privata siti in Milano, via Pesaro 17 (cfr. doc. 2). In particolare, con il contratto preliminare di assegnazione, si è obbligata ad CP_3 acquistare detto immobile al prezzo complessivo di € 193.500,00, da pagarsi come segue: (i) € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno circolare non trasferibile, importo imputato a conto prezzo;
(ii) € 32.250,00 oltre IVA, in 20 rate trimestrali da € 1.612,50 ciascuna, a decorrere dal 15.09.2016, da imputarsi per il 60% in conto prezzo (€ 967,50, oltre IVA, per complessivi € 19.350,00 (€ 967,50 x 20) in conto prezzo e per il 40% (€ 645,00) in conto interessi, da pagarsi mediante bonifico bancario;

iii) saldo del prezzo, pari a € 154.150,00, oltre IVA su tale importo e sull'importo pagato a titolo di caparra, mediante assegno circolare non trasferibile in sede di rogito, da stipularsi nei trenta giorni successivi alla scadenza dell'ultima rata del detto piano di dilazione (15.06.2021), quindi entro il 15.07.2021 (cfr. art. 3 e 4.1 e 8.2 doc. 2 e doc. 3) La Ricorrente ha allegato che la Convenuta non ha corrisposto alcuna delle dette 20 rate trimestrali pattuite nel preliminare di cui al precedente punto ii) e le somme di cui al punto 9 del detto contratto nonché non ha proceduto alla stipula del rogito entro il termine pattuito, nonostante numerosi inviti (docc. 4 e 5). L'inadempimento della Convenuta consiste dunque nel mancato versamento: (i) di tutte le 20 rate trimestrali pattuite nel contratto preliminare, che erano da pagarsi a partire dal 15.09.2016 in poi per cinque anni sino al 15.06.2021 (doc. 2), rimaste ad oggi integralmente insolute;
(ii) della mancata presentazione a stipulare il contratto definitivo di assegnazione entro il termine pattuito di 30 giorni dalla scadenza dell'ultima rata trimestrale, a condizione che le stesse fossero state pagate. La clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 14 del contratto preliminare consente alla Ricorrente di risolvere anticipatamente il contratto, tra l'altro, nel caso di “mancato, o ritardato pagamento per oltre trenta giorni, delle rate di prezzo e/o degli interessi di dilazione” e di
“mancata stipula dell'atto notarile di assegnazione entro 30 giorni dalla convocazione da parte della Cooperativa”. Il Tribunale osserva che alla luce dei principi di diritto sopra esposti e delle emergenze di fatto della causa, come sopra descritte, la domanda ex art. 1456 cc è fondata e deve essere accolta, atteso che la Ricorrente ha assolto tutti gli oneri assertivi e probatori sulla stessa gravanti, avendo fornito prova dell'esistenza della fonte negoziale dell'obbligazione, che ha dedotto essere stata inadempiuta, nella specie di pagare le 20 rate trimestrali di € 1.612,50 pattuite nel contratto preliminare e della previsione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 14.2 del Contratto, che prevede la facoltà della Ricorrente di risolvere anticipatamente il contratto preliminare di assegnazione nel caso di mancato, o ritardato pagamento per oltre trenta giorni, delle rate di prezzo e/o degli interessi di dilazione. La ha dichiarato di volersi avvalere della detta clausola risolutiva espressa Parte_1 con il ricorso introduttivo del presente giudizio, ritualmente notificato alla Convenuta ex art. 140 cpc in data 21.05.2024 e con ciò deve concludersi che il contratto si è risolto a far data dal 21.05.2024. A fronte di tali deduzioni e prove, la Convenuta è rimasta contumace, onde non ha fornito alcuna prova liberatoria. In conclusione, la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 cc proposta dalla Ricorrente con il presente giudizio è fondata e deve essere accolta. Per completezza, si evidenzia che nel caso di specie non appare ravvisabile un rapporto consumeristico inter partes, considerata la finalità mutualistica tipica della cooperativa, di cui la persona fisica è socia. Ad ogni buon conto, per scrupolo, il Tribunale evidenzia che la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 14 del contratto dedotta in giudizio non risulta integrare una clausola abusiva ex artt. 33 e ss Codice consumo, in quanto si limita a prevedere il diritto potestativo della controparte di sciogliersi dal contratto in presenza di inadempimenti sufficientemente circostanziati e gravi del socio assegnatario e non risulta comportare un significativo squilibrio in danno del promissario assegnatario e a favore della
, né integra le ipotesi di cui all'art. 33 co. 2 Codice consumo. Parte_1
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4. Domanda di condanna al rilascio: decisione Il Tribunale osserva che alla luce dei principi di diritto esposti nel paragrafo che precede e delle emergenze probatorie della causa, la domanda di rilascio è fondata e deve essere accolta per i seguenti motivi. Difatti, il Tribunale osserva che ai sensi dell'art. 1458 cc all'esito dell'intervenuta risoluzione di diritto è venuto meno, con effetto retroattivo, il titolo contrattuale che legittimava la detenzione degli immobili a favore del promissario assegnatario. In fatto, si osserva che nel contratto preliminare le parti hanno dato atto che la consegna degli immobili era già stata effettuata in epoca antecedente alla stipula del detto preliminare ovvero in data in data 18.07.uglio 2016, come si legge all'art. 8 (doc. 2) del contratto preliminare. Il detto contratto preliminare è stato sottoscritto dalla Convenuta, peraltro con sottoscrizione autenticata da Notaio, e ciò basta a poterlo considerare quale una quietanza dell'intervenuta consegna dell'immobile. Pertanto, deve ritenersi provata l'avvenuta immissione nel possesso dell'immobile in favore della Convenuta. In conclusione, in ragione dell'effetto risolutivo, discende che la ha diritto ad Parte_1 ottenere il rilascio dei detti beni immobili, essendo divenuta l'occupazione dei detti beni sine titulo quale conseguenza della risoluzione del contratto preliminare che la fondava in origine. La domanda di condanna deve pertanto essere accolta, come da declaratoria in dispositivo, con condanna al rilascio nel termine di grazia di 30 giorni dal deposito della sentenza e quindi nel termine del 24.03.2025.


5. Spese di lite Le spese debbono essere decise a mente degli artt. 91 e ss cpc: tali disposizioni sono espressione del principio di causalità, in forza del quale la parte che all'esito della decisione è soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa, salva solo la soccombenza reciproca, la novità della questione trattata, il revirement della giurisprudenza su questioni decisive ovvero, come sancito dalla sentenza C. Cost. n. 77/2018, altre gravi ed eccezionali ragioni da esplicitarsi in motivazione. Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza integrale di che CP_3 deve, quindi, essere condannata a rifondere integralmente le spese di lite della
, non emergendo ragioni per discostarsi dal principio della causalità della lite. Parte_1
Quanto alla liquidazione delle spese della Ricorrente, le stesse si liquidano come da dispositivo, con applicazione del d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022 e, segnatamente, tenuto conto del valore della lite (compreso nello scaglione di valore da € 52.000,00 a € 260.000,00), della semplicità della lite per essere la Convenuta rimasta contumace, si reputa più che congruo l'importo esposto per compenso nella nota spese prodotta dalla Ricorrente parametrata sui minimi tariffari e senza liquidazione di spese della fase istruttoria (in quanto non svolta): le spese si liquidano pertanto in complessivi € 4.217,00 per compenso, oltre 15% del compenso per rimborso forfetario spese generali, oltre CPA ed IVA, se e come dovute in ragione del regime fiscale della Ricorrente e nulla per rimborso spese vive ex actis, in quanto non risulta evidenza che siano state sostenute.
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P. Q. M.

il Giudice, definitivamente pronunciando per quanto di ragione, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così decide: dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1456 cc del contratto preliminare di assegnazione di unità immobiliari stipulato inter partes il 21.03.2017, avente ad oggetto l'appartamento con annesse cantina e autorimessa privata siti in Milano, via Pesaro 17, in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 14.2 del detto contratto;
per l'effetto, condanna a rilasciare entro il 24.03.2025, libero da persone e cose, in favore di CP_3 [...]
, gli immobili siti in Milano, via Pesaro 17, censiti Controparte_1 al N.C.E.U. del Comune di Milano, (i) foglio17, mappale 363, subalterno 20, piano 4-S1, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 6, consistenza 3,5 vani, superficie catastale totale 58 metri quadrati, rendita catastale € 379,60; (ii) foglio 17, mappale 363, subalterno 260, piano S2, zona censuaria 3, categoria C/6, classe 6, superficie catastale totale 20 metri quadrati, rendita catastale € 90,17; letti gli artt. 91 e ss cpc condanna a pagare a favore di a CP_3 Controparte_1 titolo di refusione integrale delle spese del presente processo, la somma di € 4.617,00 per compenso, oltre 15% per rimborso forfetario spese generali, oltre IVA e CPA, se e come dovute in ragione del regime fiscale della Ricorrente. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna. Milano, 22.02.2025 il Giudice dott.ssa Ilaria GENTILE
pagina 7 di 7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 17603 del 5 luglio 2018; ² ex multis: Cass. civ. SS.UU. del 30.10.2001 n. 13533; Cass. civ. sez. 2 del 24.09.2004 n. 19198; Cass. civ. sez. 2 del 13.02.2008 n. 3472 pagina 4 di 7