N. 3439/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOLA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Alfonso Annunziata, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 3439/2018 Ruolo Generale, avente ad oggetto: risoluzione del contratto e vertente
TRA
, rappresentata e difesa, in virtù delle procure in atti, dagli Parte_1
Avv.ti Salvatore De Sarno, Antonio De Sarno e Giuseppe Di Monda ed elettivamente domiciliata come in atti
ATTRICE
E
e Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
tutti rappresentati e difesi, in virtù della procura in atti, dall'Avv. Giovanni
[...]
NI ed elettivamente domiciliati come in atti
CONVENUTI
CONCLUSIONI: come da verbali di causa, note e comparse depositate.
1
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Va preliminarmente osservato che, con l'atto introduttivo del presente giudizio,
ha chiesto al Tribunale adito, sulla base delle argomentazioni in atti, Parte_1
di: accertare e dichiarare che il contratto preliminare in atti si è risolto di diritto per effetto della mancata stipula del contratto definitivo entro il 30/12/2008 e della mancata manifestazione, ad opera delle parti, della volontà di esigere l'esecuzione del contratto entro tre giorni dalla scadenza;
accertare e dichiarare che il cambio di destinazione urbanistica dell'immobile per cui è causa non si è ottenuto contrariamente a quanto promesso dai promittenti venditori;
condannare i convenuti alla restituzione della somma di euro 145.686,15 versata dall'attrice, oltre interessi legali e rivalutazione;
con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.
Instauratosi il contraddittorio, si sono costituiti tardivamente in giudizio i convenuti, i quali, sulla base delle argomentazioni in atti, hanno domandato al Tribunale di accertare e dichiarare le domande attoree infondate in fatto ed in diritto e, in ogni caso, non provate;
di accertare e dichiarare risolto il contratto preliminare de quo per fatto e colpa esclusiva di;
di accertare e determinare l'esatto Parte_1
ammontare degli acconti versati dall'attrice anche a mezzo di C.T.U.; con vittoria di spese e competenze di causa.
Disposta ed espletata da questo Tribunale in diversa composizione una consulenza tecnica d'ufficio e successivamente ritenute dallo scrivente Magistrato, nelle more divenuto titolare del presente giudizio, non sussistenti le condizioni di legge perché venisse autorizzata la presentazione della querela di falso proposta dai convenuti avverso le ricevute – meglio indicate in atti – dei versamenti effettuati dall'attrice secondo quanto prospettato da quest'ultima, all'udienza del 05.06.2025 la causa è
2 stata trattenuta in decisione con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190, I co.
c.p.c.
Tanto premesso, tutte le domande attoree vanno rigettate perché sono infondate.
Ebbene, deve, in primo luogo, escludersi che il termine del 30/12(2008 previsto nel contratto preliminare di causa sia essenziale.
Va preliminarmente osservato in proposito che, secondo il consolidato nonché condivisibile orientamento della Suprema Corte richiamato dalla difesa dei convenuti,
“il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo ” (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n.
25549 del 06.12.2007; Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 5797 del 17.03.2005).
Né rileva in senso contrario la circostanza che la giurisprudenza citata sopra abbia escluso che la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine possa essere desunta solo dall'uso dell'espressione
"entro e non oltre", mentre nel contratto preliminare per cui è causa, all'articolo g), si legge: “Il rogito notarile verrà stipulato entro e non oltre la data del 30/12/2008, che costituisce termine essenziale per la parte promissaria acquirente”, . Parte_1
Infatti, alla luce della giurisprudenza sopra menzionata, che attribuisce alla natura e all'oggetto del contratto rilevanza ancora maggiore rispetto a quella delle espressioni utilizzate dai contraenti, nonché in applicazione del principio generale (anch'esso invocato dalla difesa delle parti convenute) secondo cui il giudice, nell'interpretazione del contratto non può fermarsi al mero nomen iuris scelto dalle parti, deve escludersi
3 il termine in esame sia veramente essenziale, non desumendosi tale requisito dalla natura e dall'oggetto del contratto, né dal comportamento di parte attrice, per la quale il termine de quo sarebbe essenziale.
Infatti, il già citato articolo g) del contratto preliminare di causa prevede anche che
“sarà, pertanto, cura della promissaria acquirente comunicare alle parti promittenti venditrici la data, l'orario ed il luogo dell'atto pubblico di trasferimento”.
Ebbene, parte attrice non ha provveduto a ciò, incontestatamente.
Inoltre, anche il versamento, da parte dell'attrice, documentato e non contestato sotto il profilo della sua effettuazione, di ulteriori acconti dopo lo spirare del termine del
30/12/2008 induce il Tribunale ad escludere il carattere essenziale del medesimo termine, non senza evidenziare che, anche qualora fosse stato possibile reputare essenziale il termine del 30/12/2008 – il che, giova ripeterlo, va escluso alla luce di quanto finora osservato – gli acconti summenzionati si tradurrebbero inequivocabilmente in una rinuncia tacita ad avvalersi del termine essenziale e, quindi, alla dichiarazione di risoluzione contrattuale, rinuncia sempre possibile secondo il condivisibile orientamento giurisprudenziale richiamato dai convenuti (cfr.
Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 16880 del 05.07.2013).
Anche la domanda attorea volta a che si accerti e si dichiari che il cambio di destinazione urbanistica dell'immobile per cui è causa non si è ottenuto contrariamente a quanto promesso dai promittenti venditori non può essere accolta, con la conseguenza che non può neanche pronunciarsi la risoluzione del contratto preliminare di causa per inadempimento dei convenuti sulla base del dedotto mancato mutamento della destinazione urbanistica.
Infatti, deve escludersi che tale mutamento sia stato promesso dai convenuti all'attrice con il preliminare di causa.
4 Ed invero, a pagina 2 del contratto preliminare oggetto del presente giudizio, lo scopo di valorizzare il cespite per cui è causa con il cambio di destinazione urbanistica dello stesso ad area destinata alla creazione di un compendio industriale nel rispetto delle norme urbanistiche viene in realtà riferito non all'acquisto dell'odierna attrice, ma all'acquisto effettuato in precedenza dagli attuali convenuti.
Soprattutto, come, d'altronde, rilevato dalla difesa dei convenuti, all'articolo f) del contratto preliminare per cui è causa viene precisato che “le porzioni immobiliari oggetto del presente preliminare saranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ancorché descritte nel titolo di provenienza”.
Ora, tale precisazione è incompatibile con la volontà delle parti di gravare i convenuti dell'obbligo di provvedere al cambiamento della destinazione urbanistica del bene oggetto del medesimo contratto preliminare.
Pertanto, non sussistendo, a monte, l'obbligo dei convenuti di mutare la destinazione urbanistica del bene promesso in vendita all'attrice, non è possibile ravvisare alcun inadempimento da parte dei convenuti di tale – inesistente – obbligo.
Di conseguenza, non si può, come sopra anticipato, neanche dichiarare risolto il contratto preliminare di causa per l'inadempimento di tale asserito ma – giova ripeterlo – inesistente obbligo dei convenuti.
Il rigetto delle domande attoree finora esaminate comporta anche il rigetto della domanda di parte attrice volta alla restituzione di quanto corrisposto in esecuzione del contratto preliminare di causa, poiché tale condanna presuppone la risoluzione del contratto, che va, invece, esclusa per i motivi esposti sopra.
Quindi, tutte le domande proposte da devono essere rigettate. Parte_1
Quanto alla domanda dei convenuti avente ad oggetto la declaratoria della risoluzione del contratto preliminare de quo per l'inadempimento dell'attrice, poiché essa si
5 traduce in una vera e propria domanda riconvenzionale, deve essere dichiarata inammissibile, stante la sua tardività, a sua volta dovuta alla tardività della costituzione in giudizio delle parti convenute.
Infine, la soccombenza reciproca fra le parti, insita, da un lato, nel rigetto delle domande attoree e, dall'altro, nella declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare per cui è causa proposta dai convenuti, induce il Tribunale a compensare integralmente le spese di lite, ai sensi dell'art. 92 co. 2 c.p.c.
Per la stessa ragione le spese dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio, liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico di tutte le parti in causa in solido fra loro e, nei rapporti interni, in eguale misura.
Deve ritenersi assorbita ogni altra questione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
a) rigetta tutte le domanda attoree;

b) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare per cui è causa proposta dai convenuti;

c) compensa integralmente fra le parti le spese di lite;

d) pone definitivamente a carico di tutte le parti in causa in solido fra loro e, nei rapporti interni, in eguale misura le spese della consulenza tecnica d'ufficio espletata in corso di causa.
Così deciso in Nola il 03.10.2025.
Il Giudice
Dott. Alfonso Annunziata
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