N. R.G. 13/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Sirianni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 13/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IACOBONI PA P.IVA_1 LUCIA e dell'avv. TOMBESI MARCELLA, elettivamente domiciliato c/o AVVOCATURA COMUNALE DI ASCOLI PICENO - PIAZZA ARRINGO 1 63100 PA
ATTORE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. ANGELOZZI ALESSANDRO, elettivamente domiciliato in VIA DINO ANGELINI, 62 63100 presso il difensore PA
CONVENUTO

oggetto: occupazione senza titolo e condanna al pagamento.
CONCLUSIONI
Per l'attore: “Voglia l'On. Giudice adito, ogni contraria istanza disattesa e reietta:
- accertare e dichiarare che , quale legale rappresentante della ditta Controparte_1 [...]
, occupa senza titolo l'immobile di proprietà comunale Controparte_1 sito ad in via Piceno Aprutina n. 59, descritto nel NCEU al Foglio 109 con la p.lla 1412 PA
(ex 27/p), e, pertanto,
- condannare lo stesso all'immediato rilascio e alla restituzione al del PA PA predetto bene immobile;

- accertare e dichiarare essere tenuto , nella spiegata qualità, al pagamento in favore del Controparte_1 Comune di della somma di € 82.666,37 calcolata dall' 1/1/2019 fino al 15/09/2023 per PA l'occupazione senza titolo dell'immobile comunale occupato, e, per l'effetto, condannarlo al pagamento della predetta somma, oltre alle somme ulteriori dovute per l'occupazione sino al rilascio, con rivalutazione e interessi moratori sulle somme non corrisposte dalla data di ogni singola debenza sino a quella dell'effettivo saldo;

-- rigettare ogni altra diversa domanda avversaria, inclusa quella di accertamento di un contratto di locazione in essere.
Con vittoria delle spese di lite.”.
pagina 1 di 4 Per il convenuto: “conclude per il rigetto della domanda così come proposta in odio della
[...]
, con conferma che trattasi di un contratto di locazione in essere sino al Controparte_1
02/09/2025, a nulla rilevando le determinazioni e gli assunti del che qui non PA trovano alcun ingresso.
Chiede di essere ammesso a prova per testi indicando sin da ora , residente ad Testimone_1 Pt_1
, sui seguenti capitoli:
[...]
1) “Vero che Voi avete sempre avuto in essere un contratto di affitto dell'immobile adibito a bar- ristorante e sito in zona Castagneti – Mattatoio Comunale con il ?”. PA
2) “Vero che Voi avete rilevato l'azienda di cui sopra dal Vs. dante causa, ”. Persona_1
3) “Vero che Voi, poi, avete ceduto l'azienda in una con il contratto di affitto, a ?”. Controparte_1
Indica a teste anche residente a [...] sul seguente capitolo: Testimone_2
- “Vero che Voi avete avuto rapporto di locazione con il Comune di per l'immobile ove PA
è sito il bar-ristorante in zona Castagneti – Mattatoio Comunale sino alla cessione dell'azienda a
?”.”. Testimone_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 28.12.2023 il Comune di conveniva in giudizio PA
per ottenerne la condanna al rilascio dell'immobile, di proprietà comunale e da lui Controparte_1 abusivamente occupato, sito ad in via Piceno Aprutina n. 59, descritto nel NCEU al PA
Foglio 109 con la p.lla 1412 (ex 27/p), nonché al pagamento della somma di € 82.666,37 e dell'indennità di occupazione ulteriore fino all'effettivo rilascio. Allegava che: con determinazione n. 3869 del 10/11/2003 il aveva affidato in concessione a , titolare del “Bar Pt_1 Testimone_1
Ristorante degli Amici”, il fabbricato in questione, appartenente al patrimonio indisponibile dell'ente;
, titolare della ditta ” (d'ora in Controparte_1 Controparte_1 avanti P.G.R.) con contratto di cessione di azienda del 5.5.2010 era subentrato al ES nell'esercizio dell'attività e aveva occupato l'immobile comunale senza mai regolare la propria posizione con la stipula di un contratto, cui pure era stato invitato;
il medesimo non aveva mai provveduto al pagamento del corrispettivo annuo per l'occupazione, né comunque rilasciato l'immobile. Si costituiva eccependo, preliminarmente, l'errata scelta del rito, in quanto, essendovi Controparte_1 un contratto di locazione dal 2.9.1989, avrebbe dovuto essere instaurato il procedimento ex art. 447 bis
c.p.c. Allegava, altresì, che la determina n. 3869 del 10/11/2003 intitolata “determinazione di affidamento in concessione” altro non era che la stipula con il proprio dante causa ( ) di Testimone_1 un contratto di locazione, avente scadenza nel 2015, dunque ancora in essere al momento (5.10.2010) della cessione di azienda stipulata tra il e la P.G.R. Negava di essere tenuto al pagamento ES dell'indennità come chiesta dal poiché unilateralmente determinata, e indicava di aver sempre Pt_1 corrisposto la somma di € 129,08 mensili. Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda “con conferma che trattasi di un contratto di locazione in essere sino al 02/09/2025” (pag. 4 comparsa di costituzione).
Effettuate le verifiche preliminari e depositate le memorie integrative, con ordinanza del 28.5.2024 il giudice non ammetteva le prove orali richieste e fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni con eventuale discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. ed assegnazione di previo termine per memorie.
In data 10.9.2024 il procedimento veniva assegnato all'attuale giudice, che anticipava detta udienza. All'udienza del 9.1.2025 le parti precisavano le conclusioni, la causa veniva discussa oralmente e il giudice riservava di provvedere entro i successivi 30 giorni ex art 281 sexies, comma 2, c.p.c. pagina 2 di 4 Non è fondata la pregiudiziale eccezione, svolta dal convenuto, circa la scelta del rito applicabile alla controversia, poiché dalla documentazione versata in atti emerge che nessun rapporto contrattuale è mai intercorso tra le odierne parti di giudizio. Quanto, in primo luogo, al contratto di locazione dell'immobile stipulato in data 2.9.1989 (doc. 2 allegato alla comparsa di costituzione), deve rilevarsi che esso fu sottoscritto tra il Comune di e il diverso soggetto e PA Testimone_2 conteneva, all'art. 6, un espresso divieto di sublocazione e di cessione. Con detto Testimone_2 nessun rapporto contrattuale viene documentato (né comunque allegato) da parte del convenuto _1
. Né all'uopo erano utili i capitoli di prova orale articolati nella comparsa di costituzione (pag.
[...]
4), considerato che essi erano del tutto inammissibili ai sensi degli artt. 2721 ss. c.c. e comunque per totale genericità delle circostanze capitolate.
Vi è, poi, la “Determinazione di affidamento in concessione” (n. 3869 del 10.11.2003, doc. 1 allegato alla citazione) del medesimo immobile da parte del Comune al (sempre diverso soggetto) ES
, con annessa convenzione che prevedeva il canone annuo di € 14.220,00, una durata di sei anni
[...] prorogabili per ulteriori sei, e (art. 3) l'espresso divieto di sublocazione e cessione dell'immobile stesso.
Vi è, poi, quale unico atto negoziale che vede coinvolto il sig. , un contratto (doc. 3 Controparte_1 allegato alla citazione) di cessione a questi dell'azienda gestita dal sig. avente data 5.5.2010. ES
Tuttavia, in alcun modo può ritenersi che il sia succeduto al nella concessione _1 ES dell'immobile comunale quale effetto della appena indicata cessione. E ciò in virtù non solo dell'espresso divieto di cessione contenuto all'art. 3 della concessione, ma anche dell'espresso disposto dell'art. 8 del contratto di cessione dell'azienda, nel quale il cedente si impegnava a cooperare col cessionario per la voltura “delle licenze amministrative e dei contratti in essere” col PA
, così a contrario confermando che non vi era alcun automatico subentro in detti rapporti. E ciò
[...]
è ulteriormente confermato dalla determinazione n. 781 del 18.5.2011 (doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione), con la quale il Comune di procedeva all'approvazione di uno “schema di PA contratto di locazione da stipularsi fra l'Amministrazione Comunale ed i sigg. Parte_2
”, contratto tuttavia poi mai effettivamente stipulato.
[...]
Risulta, dunque, evidente come, non essendovi mai stato alcun rapporto contrattuale tra le odierne parti di causa, la (non contestata nella sua materialità) occupazione dell'immobile da parte del convenuto avvenga senza titolo. Deve, perciò, disporsene l'immediato rilascio.
Parte attrice formula, poi, domanda di condanna al pagamento dell'indennità da abusiva occupazione dell'immobile, a decorrere dal solo 1.1.2019 (fino al 31.12.2018 vi era, infatti, in essere il contratto di concessione in locazione col che era stato prolungato a seguito della necessità di scomputare ES dal canone l'importo di alcuni lavori fatti dal concessionario, elementi tutti di cui si dà atto nella delibera n. 86 del 20.4.2010, v. doc. 5 allegato alla citazione).
La giurisprudenza di legittimità prevalente (Cass. ordinanza n. 19849 del 18/07/2024, Cass. n.
14222/2012; Cass. n. 20823/2015) ritiene che, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, l'esistenza di un danno in re ipsa subito dal proprietario, sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, costituisca oggetto di una presunzione iuris tantum, la quale non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione. Nel caso di specie vi è comunque la prova pagina 3 di 4 positiva della volontà dell'ente di mettere a frutto l'immobile, derivante dallo schema di contratto di locazione col approvato con la sopra citata determinazione del 18.5.2011 e dalla delibera n. 56 _1 del 22/12/2022 con cui l'ente stesso aveva statuito di destinare l'immobile in questione a nuova sede per l'ubicazione del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco (doc. 7 allegato alla citazione). Né il convenuto ha comunque dimostrato, o a monte allegato, l'eventuale disinteresse dell'attore nei confronti dell'immobile stesso. Non vi è, infine, alcuna prova di eventuali pagamenti che siano stati fatti dal convenuto.
Venendo, dunque, alla quantificazione economica dell'indennità di occupazione, va fatta applicazione del principio sancito dalla Suprema Corte, secondo cui: "la liquidazione del danno ben può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore locativo del bene usurpato" (Cass. n. 9137/2013).
Sotto tale profilo, il valore locativo dell'immobile oggetto di causa risulta adeguatamente dimostrato dall'importo del canone pattuito nella convenzione stipulata tra il e il relativa al Pt_1 ES medesimo immobile, come successivamente adeguato a seguito dei lavori effettuati e della variante approvata, pari ad € 19.125,00 annui (v. delibera n. 86 del 20.4.2010, doc. 5 allegato alla citazione). Il convenuto, dunque, dev'essere condannato al pagamento di tale somma annua dal 1.1.2019 fino al rilascio effettivo. Il tutto oltre interessi legali di mora su dette indennità annuali dal giorno 5° di ogni anno di occupazione sino al saldo effettivo.
Le spese di giudizio seguono il principio della soccombenza e vengono ridotte, rispetto ai valori medi dello scaglione di riferimento, per la fase istruttoria, poiché non vi è stata assunzione di prove costituende.


P.Q.M.


Il Tribunale così dispone:
ordina al convenuto di liberare immediatamente e di rilasciare, senza dilazione, alla parte attrice il bene immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di al Foglio 109, particella 1412 (ex PA
27/p);
condanna il convenuto al pagamento, in favore del Comune di , della somma di euro PA
19.125,00 per indennità di occupazione per ciascun anno dal 1.1.2019 fino al rilascio effettivo, oltre interessi legali di mora su dette indennità annuali dal giorno 5° di ogni anno di occupazione sino al saldo effettivo;

condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di giudizio, che si liquidano in €
11.500,00 per compensi, oltre il 15 % per rimborso spese forfettarie, i.v.a. e c.p.a.
Ascoli Piceno, 9 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Francesca Sirianni
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