N. R.G. 14633/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. IA Di LL, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 14633/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dagli avv.ti CARUSO CLAUDIA CARMEN e FIAMMA GAETANO FABIO
ATTORE
contro
(C.F. ), rappresentata e difesa, giusta Controparte_1 C.F._2
procura in atti, dall'avv. VASTA PIETRO
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in Controparte_2 C.F._3
atti, dall'avv. CARUSO ANTONINO MASSIMILIANO
(C.F. Controparte_3 C.F._4
CONVENUTI
All'udienza del 15 maggio 2025 la causa veniva assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
pagina 1 di 9 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, notificato in data 18.11.2021, conveniva in giudizio Parte_1 CP_4
, e chiedendo al Tribunale: a) di pronunciare la
[...] Controparte_1 Controparte_2 risoluzione del contratto preliminare di permuta del 18.12.2017 per grave inadempimento dei convenuti;
b) di condannare questi ultimi al risarcimento del danno subito a causa dell'inadempimento e dell'occupazione illegittima dell'immobile oggetto del contratto.
Si costituiva , la quale si opponeva alle domande attoree, eccependo a) la Controparte_1 nullità del contratto di permuta o, in alternativa, la risoluzione dello stesso per grave inadempimento di parte attrice;
b) il difetto di legittimazione passiva in relazione alla domanda risarcitoria per il danno da illegittima occupazione.
Si costituiva, altresì, chiedendo a) in via in preliminare, di rigettare le domande Controparte_2 attoree esperite nei suoi confronti, in qualità di fideiussore, per intervenuta decadenza ex art. 1957 c.c.;
b) nel merito, di dichiarare nullo il contratto preliminare di permuta o, in alternativa, di pronunciare la risoluzione dello stesso per grave inadempimento di parte attrice;
c) in via riconvenzionale, di condannare l'attore al pagamento in proprio favore della somma di € 223.002,57 a titolo di restituzione delle spese sostenute per i lavori di manutenzione eseguiti sull'immobile oggetto del preliminare ovvero a titolo di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.
Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c., l'attore contestava la fondatezza dell'eccezione di decadenza ex art. 1957 c.c. ed eccepiva il difetto di legittimazione attiva di in ordine alla Controparte_2 domanda riconvenzionale.
Con ricorso ex art. 670 c.p.c., proposto in corso di causa, l'attore chiedeva il sequestro giudiziario dell'immobile che aveva promosso in permuta.
Con ordinanza del 2.1.2023 veniva accolta la richiesta cautelare con la seguente motivazione “ … ritenuto che, condividendosi tali principi, va senz'altro innanzitutto ritenuta l'ammissibilità della chiesta tutela cautelare, riscontrandosi l'esistenza del requisito della strumentalità rispetto alla domanda svolta nel pendente giudizio di merito e volta ad ottenere la restituzione dell'immobile;

ritenuto che

va ritenuto esistente il requisito del fumus boni iuris, non essendo sostanzialmente oggetto di contestazione che il contratto preliminare di permuta si sia risolto, trattandosi piuttosto di verificare le cause della risoluzione, sì che la domanda di restituzione del bene immobile andrà presumibilmente accolta;

considerato che

, quanto al periculum in mora, il sequestro giudiziario può essere autorizzato laddove sussista il timore che la durata del processo possa incidere sulla conservazione del bene,
pagina 2 di 9 nozione che “ a differenza di quanto accade per il sequestro conservativo, non si sostanzia necessariamente nel pericolo, concreto ed attuale, di sottrazione od alterazione del bene, essendo invece sufficiente, ai fini dell'opportunità della cautela, che lo stato di fatto esistente in pendenza del giudizio comporti la mera possibilità, sia pure astratta, che si determini una situazione tale che, al termine della lite, la parte istante, ove risulti essere vittoriosa, non riuscirebbe ad ottenere il vantaggio spettante, vedendo così pregiudicata l'attuazione del diritto controverso. Il peculiare presupposto del sequestro giudiziario può, infatti, essere esattamente apprezzato solo alla luce della finalità della misura, che va colta nel rapporto di strumentalità esistente con la futura attività esecutiva e nell'interesse della parte istante ad ottenere che sia mantenuta o stimolata la produttività e l'integrità del bene e non vadano perduti i frutti che essa può concretamente rendere, tanto che, inequivocabilmente, nel n.1 dell'art. 670 c.p.c. è stata prevista l'opportunità di una conservazione non risolventesi nella custodia, ma anche estesa "alla gestione temporanea" del bene” ( cfr Trib. Bari
16.11.2014 e Cass. Civ. secondo cui “per la concessione del sequestro giudiziario non si richiede, come per il sequestro conservativo, che sussista il pericolo, concreto ed attuale di sottrazione o alterazione del bene. Ai fini della valutazione dell'opportunità richiesta dall'art. 670 c.p.c. è necessario
e sufficiente che lo stato di fatto esistente in pendenza di giudizio comporti la mera possibilità, sia pure astratta, che si determinino situazioni tali da pregiudicare l'attuazione del diritto controverso" Cass.,
1982\854. Cfr. anche Cass., 1964\2694 ); rilevato che nel caso che occupa, parte attrice ha prospettato il pericolo che il bene venga deteriorato ovvero utilizzato in modo da compromettere l'attuazione del diritto alla riconsegna;
rilevato che dall'istruttoria documentale condotta e dagli esiti della CTU, è emerso che sussiste contestazione circa la natura dei lavori eventualmente autorizzati da parte attrice, sì che appare configurabile il pericolo astratto prospettato e rappresentato da un utilizzo e gestione del bene immobile non conforme alla volontà del proprietario, quantomeno sì come allegata e rappresentata nella documentazione in atti.. Accoglie la domanda cautelare e dispone il sequestro giudiziario del bene immobile descritto in ricorso;
nomina custode il ricorrente , Parte_1 onerandolo di custodire l'immobile con l'osservanza degli obblighi di legge e di interloquire con l'AG per il caso di necessità di compimento di atti di straordinaria amministrazione” ; risulta inoltre, dalle allegazioni delle parti, che l'ordinanza cautelare sia stata confermata dal Tribunale in composizione collegiale, in esito al ricorso ex art 669 terdecies cpc;
infine, parte attrice ha riferito che il sequestro è stato eseguito in data 21.03.2023.
pagina 3 di 9 La causa, istruita mediante l'assunzione di prove testimoniale e l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, veniva posta in decisione in data 15 maggio 2025, previa assegnazione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Prima di esaminare nel merito le domande, occorre preliminarmente osservare:
- che, in data 18.12.2017, veniva stipulato contratto preliminare di permuta in virtù del quale
, con l'intervento della moglie si obbligava a cedere la Parte_1 CP_4 proprietà dell'immobile, sito in San Gregorio (CT) in via Roma n.96, a Controparte_1
, la quale, a sua volta, si obbligava a cedere al primo l'immobile, in corso di
[...] costruzione, sito in San Gregorio (CT) via Carrubbazza;

- che garantiva, in qualità di fideiussore, l'adempimento della prestazione da Controparte_2 parte della figlia;
CP_1
- che, con la stipula del preliminare, veniva immesso nel possesso materiale Controparte_2 dell'immobile sito in San Gregorio (CT), in via Roma n.96
- che, in data 19.04.2021, trasferiva l'immobile, promesso in permuta Controparte_1 all'attore, ad un soggetto terzo.
Tanto chiarito, vanno rigettate sia le domande attoree sia quella riconvenzionale, in ragione della nullità del contratto preliminare per illiceità derivante dalla violazione di norme imperative.
Al riguardo, occorre osservare che l'immobile promesso in permuta dall'attore è sottoposto a vincolo assoluto di inedificabilità, essendo stato costruito entro il raggio di 200 metri dal perimetro del cimitero del Comune di San Gregorio di Catania. Invero, ai sensi dell'art. 338 del r.d. del 1934 n.1265 (così come modificato dall'art. 28 della legge del 2002, n. 166) “è vietato costruire intorno ai cimiteri nuovi edifici entro il raggio di 200 metri dal perimetro dell'impianto cimiteriale, quale risultante dagli strumenti urbanistici vigenti nel Comune o, in difetto di essi, comunque quale esistente in fatto, salve le deroghe ed eccezioni previste dalla legge”.
Per pacifica giurisprudenza, “il vincolo cimiteriale determina una situazione di inedificabilità ex lege e integra una limitazione legale della proprietà a carattere assoluto, direttamente incidente sul valore del bene e non suscettibile di deroghe di fatto. Esso ha natura conformativa e, salve ipotesi tassative, inderogabile, prevalendo anche su eventuali previsioni di tipo diverso contenute negli strumenti urbanistici” (fra le tante, Cons. Stato sez. VI, 12/02/2019, n. 1013).
pagina 4 di 9 Il vincolo cimiteriale, dunque, ha carattere assoluto e non consente in alcun modo l'allocazione sia di edifici, sia di opere incompatibili con il vincolo medesimo “in considerazione dei molteplici interessi pubblici che la fascia di rispetto intende tutelare, quali le esigenze di natura igienico sanitaria, la salvaguardia della peculiare sacralità che connota i luoghi destinati alla inumazione e alla sepoltura, il mantenimento di un'area di possibile espansione della cinta cimiteriale;
detta situazione di inedificabilità, prodotta dal vincolo cimiteriale, è suscettibile di venire rimossa solo in ipotesi eccezionali, in presenza delle condizioni specificate nell'art. 338 comma 5, R.D. 1 luglio 1934, n.
1265" (Consiglio di Stato sez. IV, 06 ottobre 2017, n. 4656).
Peraltro, è stato chiarito che le deroghe al vincolo cimiteriale possono avvenire solo in via eccezionale e, comunque, solo in presenza di considerazioni di interesse pubblico, che non ricorrono quando vengono in esame fattispecie relative all'edilizia residenziale privata (Consiglio di Stato sent. del 2025
n. 5985). Da quanto detto consegue la nullità del contratto preliminare di permuta del 18.12.2017, il quale, avendo ad oggetto un immobile sottoposto a vincolo cimiteriale, si pone in contrasto con l'art. 338 del r.d. del 1934 n.1265, norma volta a tutelare interessi super individuali posti al vertice della gerarchia dei valori protetti dall'ordinamento giuridico.
L'invalidità del contratto preliminare, dunque, non dipende dalla violazione dell'art. 46 del T.U. edilizia, in quanto, la sanzione della nullità prevista da tale norma riguarda solo gli atti inter vivos ad effetti reali aventi ad oggetto immobili costruiti in assenza del permesso a costruire (Cass. S.U. sent. n.
33645 del 2022). Diversamente, nel caso in esame, il contratto è ad effetti obbligatori ed ha ad oggetto un immobile costruito su un terreno sottoposto a vincolo assoluto di inedificabilità (in ordine alla questione della nullità per contrarietà a norme imperative cfr, anche in materia di contratto di appalto,
Cass. Civ. sent. n. 26828/2024: “ Da ciò la declaratoria di nullità parziale dell'appalto in conformità al principio secondo cui, allorché l'appalto abbia ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia (ora permesso di costruire), occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e le ipotesi di difformità parziale. Nel caso di totale difformità, che si verifica ove
l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con la conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell'oggetto e violazione di norme imperative. Nel caso, invece, di parziale difformità, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, all'esito di una comparazione unitaria e sintetica fra l'organismo programmato e quello realizzato, secondo una valutazione complessiva e non parcellizzata delle singole difformità, tale nullità non sussiste (Cass.
pagina 5 di 9 Sez. 2, Ordinanza n. 11636 del 04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 10808 del 21/04/2023; Sez. 2,
Ordinanza n. 17457 del 20/08/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 16003 del 28/07/2020; Sez. 2, Ordinanza
n. 30703 del 27/11/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2187 del 31/01/2011).”).
Si tratta, pertanto, di un abuso più grave rispetto a quello preso in considerazione dal sopra citato art. 46 del Testo unico dell'edilizia, in quanto l'abusività dell'opera non può essere in nessun caso sanata, salvo casi eccezionali.
Peraltro, è lo stesso Testo Unico dell'edilizia a considerare le due ipotesi come diverse tra loro, in quanto l'art. 31 al comma 2 si occupa degli interventi eseguiti in assenza di permesso a costruire, mentre al comma 6 si occupa degli interventi “abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità” .
Occorre, inoltre, sottolineare che la circostanza che l'immobile in oggetto fosse sottoposto al vincolo cimiteriale era conosciuta dalle parti in causa posto che – anche a prescindere dalle risultanze documentali ed orali acquisite nel corso del processo - i vincoli imposti da atti aventi forza di legge sono assistiti da una presunzione legale di conoscenza da parte di tutti i cittadini. Infatti, “qualora il vincolo sia imposto dalla legge o da un atto avente forza di legge la presunzione assoluta di conoscenza ha efficacia erga omnes. Diversamente, qualora il vincolo sia imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il suo carattere particolare può presumersi la conoscenza solo da parte del proprietario del bene e non del compratore” (Cass. 23.2.2012, n. 2737).
Stante la nullità del contratto, va respinta la domanda attorea di risoluzione per inadempimento, così come quella di risarcimento del danno per inadempimento e per occupazione illegittima, posto che entrambe presuppongono la validità del contratto.
Allo stesso modo, va rigettata la domanda riconvenzionale con la quale ha chiesto Controparte_2 la condanna dell'attore al pagamento della somma di € 223.002,57 a titolo di restituzione delle spese sostenute per i lavori di manutenzione eseguiti sull'immobile oggetto del preliminare ovvero a titolo di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.
Occorre, al riguardo, evidenziare, innanzitutto, che la disciplina della restituzione dell'indebito ex artt.
2033 c.c. e ss, si applica solamente quando la prestazione indebita consiste in un dare avente ad oggetto o una somma di denaro o una cosa determinata, mentre, nel caso in esame, la prestazione indebita che il sig. asserisce di aver eseguito è una prestazione di facere, che sarebbe consistita CP_2 nell'esecuzione di alcuni lavori di manutenzione.
pagina 6 di 9 In secondo luogo, non può trovare accoglimento l'azione di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., in ragione della nullità del contratto preliminare di permuta per illiceità derivante da violazione di norma imperativa. L'ordinamento, infatti, non consente di riconoscere alcuna tutela indennitaria, neppure in via sussidiaria, al soggetto che abbia eseguito delle prestazioni o apportato miglioramenti in virtù di un contratto avente un oggetto illecito, in quanto ciò comporterebbe la frustrazione della funzione deterrente delle norme imperative violate.
Al riguardo, infatti, le Sezioni Unite della Cassazione con la sent. 33954 del 2023 hanno chiarito che
“resta preclusa la possibilità di agire ex art. 2041 c.c., anche in caso di nullità del titolo contrattuale, ove la nullità derivi dall'illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico”.
Concludendo, va dichiarata la nullità del contratto preliminare di permuta del 18.12.2017 per contrasto con norme imperative;
il bene immobile è nella disponibilità dell'attore, ma n.q di custode giudiziario;
occorre pertanto ugualmente emettere pronuncia di condanna dei convenuti all'immediato rilascio dell'immobile ( cfr Cass. Civ. sent. n. 14765/2008 “ Ai sensi dell'art. 669 novies, comma 3, c.p.c., il provvedimento cautelare (nella specie sequestro) perde efficacia sia nel caso di dichiarazione di inesistenza, anche se con sentenza non passata in giudicato, del diritto a tutela del quale il provvedimento è stato concesso, sia nell'ipotesi inversa, in cui, accogliendosi la domanda di merito, sia affermato a chi spetti la titolarità del diritto sul bene, la cui integrità il sequestro aveva la funzione di conservare per assicurare al provvedimento attributivo la sua pratica efficacia;
ne consegue che, se il titolare di tale diritto, ancorché sia la medesima persona fisica che é stata nominata custode del bene sequestrato, chiede il rilascio del bene per effetto di detta sentenza, questo titolo è diverso da quello - peraltro caducato dal medesimo provvedimento, per esserne venuti meno la funzione e lo scopo - con cui gli è stato conferito l'incarico di custode e, quindi, non è configurabile un inammissibile esercizio della medesima azione esecutiva.”).
Ogni altra domanda va respinta.
Le spese seguono la parziale e reciproca soccombenza: l'attore è stato posto nella necessità di introdurre il giudizio al fine di ottenere il rilascio del bene immobile, essendo rimasti inevasi i tentativi stragiudiziali ( cfr diffide in atti allegate all'atto di citazione); sono risultate tuttavia infondate le pretese risarcitorie in considerazione della nullità del contratto per violazione di norme imperative;
altrettanto i convenuti e , sono risultati vittoriosi in ordine alla Controparte_1 Controparte_2
pagina 7 di 9 richiesta di declaratoria di nullità del contratto per violazione di norme imperative, ma soccombenti in ordine alle altre domande.
Sussistono dunque ragioni per compensare in ragione del 50% le spese del processo, liquidate tenendo conto di quanto previsto dal IV scaglione della tabella n.2 allegata al DM n. 55/2014, applicabile alle controversie di valore indeterminato.
I convenuti e , sono inoltre tenuti al pagamento delle Controparte_1 Controparte_2 spese del procedimento cautelare ex art. 670 cpc e della fase di reclamo, così liquidate: per il I°, tenendo conto di quanto previsto dai compensi minimi del IV scaglione della tabella n. 10 DM 55/2014 in € 2608,00; per il II°, tenendo conto dei compensi medi ( senza fase istruttoria) del medesimo scaglione e medesima tabella in € 3228,00.
Non occorre disporre sulle spese nei confronti di . CP_4
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con separati decreti, sono poste in via definitiva a carico di . Controparte_2


PQM


Il Giudice, definitivamente decidendo ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- Dichiara la nullità del contratto stipulato in data 18.12.2017, per illiceità derivante da violazione di norme imperative;

- Condanna e al rilascio del bene immobile in Controparte_2 Controparte_1 favore di;
Parte_1
- Rigetta ogni altra domanda;

- Compensa in ragione di metà le spese del processo, liquidate in complessivi € 7616,00 e condanna e , in solido fra loro, al pagamento in Controparte_2 Parte_2 favore di della quota di € 297,50 per esborsi ed € 3808,00 per compensi, oltre Parte_1
Iva, Cpa e spese generali come per legge;

- Condanna e , in solido fra loro, al pagamento in Controparte_2 Parte_2 favore di delle spese del procedimento ex art. 670 cpc, liquidate in Parte_1 complessivi € 259,00 per esborsi ed € 2608,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge;

- Condanna e , in solido fra loro, al pagamento in Controparte_2 Parte_2 favore di delle spese del procedimento ex art. 669 terdecies cpc, liquidate in Parte_1 complessivi € 3228,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge;

pagina 8 di 9 - Dichiara irripetibili le spese del processo nei confronti di;
CP_4
- pone le spese di c.t.u., già liquidate in atti, interamente a carico di . Controparte_2
Così deciso in Catania, il 5.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa IA Di LL
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione di Claudio Escher, magistrato ordinario in tirocinio.
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