il Giudice dr.ssa Rosa Romano Cesareo;

considerato che

, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter cpc;
dato atto della regolare comunicazione del menzionato provvedimento alle parti costituite;
considerato che le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 cpc, 430 e 127 ter cpc;

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
IX SEZIONE CIVILE in persona del giudice dr.ssa Rosa Romano Cesareo ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 22706\2022 R.Gen.Aff.Cont.
TRA
(C.F. elett.te dom.to in Napoli alla Parte_1 C.F._1
Piazza Giuseppe Garibaldi n. 73, presso lo studio dell'Avv. Corrado di Maso che lo rappresenta e difende giusta procura agli atti;

ATTORE
E
(C.F. ) elett.te domicilia in Controparte_1 C.F._2
Napoli, alla Via Vittorio Veneto n.288/A, presso lo studio degli Avv.ti Salvatore Della Corte, Luca Ruggiero e Fabio Ruggiero che la rappresentano e difendono giusta procura agli atti;

CONVENUTA
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo con domanda riconvenzionale di pagamento .
Conclusioni: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va in primo luogo rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione arriva della resistente. Come costantemente chiarito dalla Corte di Cassazione (cfr., Cass. 10.01.2008, n. 355 ; Cass. 18.11.2005, n. 24457; Cass. 7.10.2005, n. 19647; Cass. 29.9.2005, n. 19170; Cass. 2.8.2005, n. 16158; Cass. 22.6.2005, n. 13403; Cass. 6.2.2004, n. 2326, Cass. Civ. n. 6649/2003) – la legittimazione ad causam è una condizione dell'azione che si determina sulla base della prospettazione compiuta dalla parte con riferimento al rapporto sostanziale dedotto in giudizio, indipendentemente dalla effettiva titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva. La legittimazione ad causam va quindi tenuta distinta dalla titolarità del diritto (dal lato attivo) o dell'obbligo (dal lato passivo) in relazione al rapporto controverso e deve essere intesa come diritto potestativo di ottenere dal giudice, in base alle sole allegazioni della parte, una decisione di merito. Il difetto di legittimazione ad causam sussiste, pertanto, quando l'attore prospetti come proprio un diritto altrui, ovvero quando pretenda una pronuncia nei confronti di una parte della quale affermi allo stesso tempo l'estraneità al rapporto controverso (cfr., anche, Cass. nn. 5877/2000, 13467/99, 10843/97). Da quanto sopra esposto si ricava che erroneamente la resistente ha evocato il proprio difetto di legittimazione passiva trattandosi di questione attinente al merito.
Sulla domanda di risoluzione del contratto per vizi della cosa locata e sulla domanda di risarcimento del danno.
Le domande sono infondate e non meritano accoglimento.
Occorre premettere che la domanda di risoluzione del contratto per vizi della cosa locata deve ritenersi rispondente ad una scelta processuale del ricorrente sicchè resta preclusa al Tribunale una diversa qualificazione essendo la domanda di recesso - che ben avrebbe potuto essere avanzata – diversa ed incompatibile con la domanda di risoluzione e risarcimento del danno.
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale;
si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell'art. 1585 c.c., comma 1, il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore;
nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi dell'art. 1585 c.c., comma 2, pur persistendo, al riguardo, autonoma e concorrente legittimazione ad agire in capo al locatore. Nella fattispecie in esame dalle dichiarazioni rese dal teste e dalla documentazione depositata agli atti ( relazione ASL) emerge che sin dall'inizio della locazione l'immobile è stato interessato da immissioni consistenti in odori nauseabondi provenienti da un tombino sito in area condominiale ubicato fuori la camera da letto e dalla presenza di ratti e blatte favorita dalla esistenza di un cumulo di più strati di materiale ferroso di risulta ricettacolo di spazzatura e resti organici. Non vi è prova che la causa degli odori nauseabondi fossero ricollegabili ad una difetto del sifone del bagno o delle tubature private, cause il conduttore ben avrebbe potuto far accertate anche attraverso l'intervento di semplice idraulico anzicchè attendere mesi per denunciare tali inconvenienti al locatore e, immediatamente dopo, comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile .
In tale situazione le immissioni denunciate non integrano vizi della cosa locata, in quanto non attengono nè alla intrinseca struttura della medesima nè all'interazione della medesima con l'ambiente che ordinariamente la circonda, ma dipendono dal fatto del terzo, nella specie il condominio, sicchè si pone la seguente alternativa: se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta di quest'ultimo; se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento. Nè muta la conclusione il voler configurare il bene locato come non idoneo a far fronte a tali immissioni: visto che, se intollerabili, non è tenuto il locatore a prevedere o a predisporre cautele contro gli altrui fatti illeciti, mentre, se tollerabili, il loro carattere lecito esclude che quegli debba anche solo prenderle in considerazione;
ed in entrambi i casi eccettuato il solo caso - che però con tutta evidenza qui non ricorre - di una esplicita garanzia del locatore del possesso del bene locato di caratteristiche intrinseche idonee a preservarne gli occupanti da peculiari e ben individuati rischi di immissioni illegittimamente cagionate da estranei al rapporto. Dal rigetto della domanda di risoluzione del contratto ne consegue il rigetto della domanda risarcitoria.
Sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale
Non risulta contestato il diritto del ricorrente ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile
Sulla domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni.
Occorre premettere che nonostante parte resistente assuma che illegittimamente il conduttore avrebbe esercitato il diritto di recesso anticipato non ha chiesto i canoni sino alla naturale scadenza del contratto ma ha limitato la sua domanda di pagamento ai canoni dovuti per i sei mesi di mancato preavviso.
La domanda è fondata.
Emerge dagli atti di causa che le problematiche denunciate si verificarono sin dall'inizio del rapporto locatizio . Infatti il teste cugino del Caiazzo, Testimone_1 ha riferito che già a settembre del 2021 e poi a dicembre del 2021 aveva sentito, entrando nel corridoio, “un tanfo” che proveniva dal bagno e che il cugino era stato costretto “a prendere un gatto perché vi era un topo che era uscito dal tombino del terrazzo” e che era stato costretto a chiamare una ditta specializzata in derattizzazione. Inoltre il teste ha riferito di non aver visto né sentito il cugino dopo il mese di dicembre 2021 e che già a quell'epoca lo stesso aveva manifestato l'intenzione di andarsene. Non risulta invece che di tale problematiche e dell'intenzione di lasciare l'immobile il locatore fosse stato messo subito a conoscenza segno evidente che la situazione non era così intollerabile e tale da impedire il godimento dell'immobile. E infatti solo in data 10.3.2022 il conduttore comunicava al locatore la sussistenza degli inconvenienti e che il deposito cauzionale avrebbe dovuto essere trattenuto e imputato al canone di marzo. Successivamente, a seguito della missiva del 24.3.2022 con la quale la locatrice pur contestando la sussistenza di giusti motivi e la imputabilità del deposito cauzionale ai canoni, acconsentiva ad una definizione anticipata del contratto di locazione in deroga al termine semestrale di preavviso, il conduttore provvedeva al pagamento del canone di marzo 2022 e comunicava che avrebbe rilasciato l'immobile entro e non oltre il 10.5.2022. Di fatto l'immobile è stato invece rilasciato il 15.7.2022. Appare evidente che l'eventuale accettazione di una risoluzione anticipata del contratto rinunciando al termine del preavviso da parte del locatore era subordinata ad un immediato rilascio dell'immobile laddove invece il conduttore, nonostante avesse comunicato in data 10.3.2025 di non poter più tollerare di restare nell'immobile, di fatto, lo ha rilasciato solo nel mese di luglio. Pertanto la domanda di pagamento dei canoni nella misura di sei mensilità va accolta. Parimenti va accolta la domanda di pagamento della somma di €.157,20 a titolo di oneri condominiali relativi al primo semestre 2022, non versati dall'attore e di €.92,40 per consumi idrici relativi ai primi due trimestri dell'anno 2022, somme peraltro non contestate. Di conseguenza il conduttore va condannato al pagamento della somma di euro €.1.049,60 al netto del rimborso di €.1.000,00 versato a titolo di deposito cauzionale. Sulla predetta somma decorrono gli interessi legali dalla domanda al soddisfo. In ordine alla richiesta di parte resistente di condanna per lite temeraria, il Tribunale osserva come, nel comportamento processuale dell'odierno ricorrente, non sia ravvisabile alcuna condotta riconducibile alla sfera giuridica sanzionata dall'art. 96 c.p.c. Invero, la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. richiede non soltanto la totale soccombenza e la mala fede, o quanto meno la colpa grave, della parte di cui si chieda la condanna, ma anche che la controparte deduca e dimostri la concreta sussistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima. Ed infatti, la liquidazione dei danni, ancorché effettuabile ex officio, richiede pur sempre la prova, gravante sulla parte che richiede il risarcimento, sia dell'an che del quantum. In mancanza di siffatta prova, il giudice non può procedere alla liquidazione d' ufficio del danno nonostante la domanda dell'interessato, neppure in via equitativa (Cass., Sez. Un., 20 aprile 2004, n. 7583; conforme Cass. 30 maggio 2007, n. 12686; Cass., Sez. Un., 19 gennaio 2007, n. 1140). Ed ancora: "la condanna ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria, presuppone non solo il requisito oggettivo della totale soccombenza di controparte e quello soggettivo dell'elemento psicologico di avere agito o resistito in mala fede o colpa grave, ma richiede anche la prova, quantomeno nelle sue linee essenziali relativamente ad an e quantum, di un danno subito (cfr., ex pluribus, Cass. n. 27383/2005, Cass. n. 21393/2005, Cass. n. 18169/2004, Cass. n. 13355/2004, Cass. n. 7583/2004, Cass. n. 3941/2002, Cass. n. 1200/1998, Cass. n. 3274/1994, Cass. n. 6637/1992, Cass. n. 5524/1983), potendo il giudice liquidare equitativamente tale danno solo una volta fornita tale prova relativa all'esistenza del danno".
Quanto alle spese di lite le stesse vanno poste a carico del ricorrente e vanno liquidate tenuto conto del valore della causa e degli importi medi di cui al D.M. 147/2022 . Va rimarcato che il Tribunale formulava alle parti una proposta transattiva ex art. 185 bis c.p.c. del seguente tenore “ pagamento da parte del conduttore della somma di euro 1000,00 da compensarsi con il deposito cauzionale di pari importo con reciproca dichiarazione di non aver null'altro a pretendere e con spese compensate” e che tale proposta non veniva accettata dal ricorrente.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) Rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;
b) Rigetta la domanda di risarcimento del danno;
c) In accoglimento della domanda riconvenzionale condanna il ricorrente al pagamento della somma di euro 1049,60 al netto del deposito cauzionale versato;
d) Rigetta la domanda di condanna del ricorrente ex art. 96 c.p.c. ; e) Condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 25,00 per spese ed euro 5077,00 oltre rimborso forfettario Iva e CPA come per legge con attribuzione ai procuratori antistatari. Napoli 11.9.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo