Sentenza n. 447/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 40, riunita in udienza il 11/12/2025 alle ore 11:45 con la seguente composizione collegiale:
TI ROBERTO, Presidente
CAVALLO MARIA BARBARA, Relatore
PERINELLI ANTONIO, Giudice
in data 11/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 14888/2024 depositato il 26/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0488186 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 13210/2025 depositato il
20/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.L'atto impugnato con il ricorso oggetto della presente decisione è l'avviso di accertamento
RM0488186/2024 atto RM0499814/2024 relativo ad unità immobiliare urbana posta nel Comune di Rignano Flaminio con accesso da Indirizzo_1 e 3, notificato in data 03/09/2024.
Si tratta del classamento attribuito dall'Agenzia delle Entrate a una unità immobiliare a destinazione speciale posta nel Comune di Rignano Flaminio, a seguito della verifica della dichiarazione Do.C.Fa. prot. n.
RM0296377 in atti dal 06/06/2023 avente causale “AMPLIAMENTO”.
Il ricorrente Ricorrente_1 espone di essere proprietario, dal 2017, dell'immobile, adibito a casa di riposo privata per anziani.
In relazione a detto immobile, della consistenza complessiva di 2289 mq, ha presentato, nel giugno 2023, una DOCFA a rettifica del precedente classamento (da cui risultava l'iscrizione della cat. catastale in cat.
“D/4” e una rendita catastale di € 27.468,00), al fine di poter fornire con maggior dettaglio e precisione una valutazione economica e dimensionale delle singole aree di cui è composto il cespite, ferma restando la cat. catastale “D/4”.
E' così stato attribuito un valore complessivo di € 996.626,00 che, moltiplicato per il saggio di fruttuosità previsto per legge dello 0,02%, ha portato ad una nuova rendita catastale proposta di € 19.932,52.
In data 3.9.2024 l'Agenzia delle Entrate ha notificato l'impugnato avviso di accertamento catastale con il quale, pur confermando la categoria catastale di appartenenza “D/4”, ha ritenuto non congrua la rendita proposta, che è stata quindi rettificata nel maggiore importo di € 45.800,00 (così come è stato accertato il maggiore valore commerciale complessivo di € 2.289.000,00, oltre € 2.736,00 per l'area esterna).
Tale valore sarebbe stato accertato con stima sintetica e non diretta e senza sopralluogo. Inoltre, secondo il ricorrente, la motivazione fornita sarebbe generica e approssimativa avendo fatto riferimento alla valutazione di solo presunte ma non indicate “strutture similari” ubicate astrattamente “nella stessa zona”, che possiederebbero asserite – ma non indicate - caratteristiche similari.

2. Sul presupposto della erroneità della valutazione il Ricorrente_1 ha impugnato l'accertamento per una serie di motivi:
I) Illegittimità dell'avviso di accertamento catastale in quanto la valutazione erariale non è stata effettuata meditante “stima diretta” del cespite, obbligatoria per gli immobili a destinazione speciale iscritti nella cat. catastale “D”.
II) Illegittimità dell'avviso di accertamento catastale per difetto di prova della pretesa tributaria.
Irragionevolezza ed inverosimiglianza della valutazione economica del cespite operata dall'Ufficio, e della conseguente maggiore rendita catastale accertata.
III) Illegittimità dell'avviso di accertamento catastale in quanto la valutazione erariale non è stata effettuata meditante “stima diretta” del cespite, obbligatoria per gli immobili a destinazione speciale iscritti nella cat. catastale “D”. Illegittimità dell'avviso di accertamento catastale per difetto di prova della pretesa tributaria.
Irragionevolezza ed inverosimiglianza della valutazione economica del cespite operata dall'Ufficio, e della conseguente maggiore rendita catastale accertata.

3. Si è costituita l'Agenzia delle Entrate dando conto di un precedente contenzioso riguardante l'immobile in quanto era stato impugnato, dal precedente proprietario, l'accertamento n. RM0863118 del 22/12/2014
(atto n. RM0016037/2015) e ne era scaturita sentenza favorevole dalla CTR del Lazio, n. 6671/11/2018 del
2 ottobre 2018, che aveva ritenuto necessaria la stima diretta del bene - trattandosi di immobile a destinazione speciale- stima diretta che secondo la Corte non era stata effettuata sull'immobile in questione.
Successivamente tale esito era stato modificato in Cassazione e il nuovo giudizio di appello, a seguito di rinvio, si era concluso con sentenza CTR n. 896/04/2024, passata in giudicato per mancata impugnazione della parte.
Tale sentenza, secondo l'Agenzia delle entrate, farebbe stato tra l'Ufficio e Ricorrente_1. Il giudicato formatosi sul merito del classamento e la relativa rendita, rettificati dall'Ufficio e attribuiti al cespite oggetto del ricorso, vincolerebbero anche eventuali altri giudizi aventi ad oggetto lo stesso rapporto giuridico, precludendo il riesame delle questioni già definite, anche nel caso in cui il nuovo giudizio persegua finalità diverse.
In ordine al nuovo classamento proposto dalla parte con rendita di euro € 19.932,52, l'Ufficio ha difeso la decisione di disattenderlo avendolo fissato in 45 .800,00 euro. La nuova rendita proposta dal Ricorrente_1 non sarebbe stata adeguatamente motivata, atteso che non si è verificata alcuna diminuzione della superficie dell'immobile. Al contrario, come indicato nella causale della variazione, si è registrato un ampliamento dell'Unità. Vi sarebbe quindi una variazione ingiustificata a fronte di una stima diretta del bene, pur dopo la variazione Docfa, e quindi l'Ufficio si è limitato ad attribuire il valore unitario della corte esterna, in precedenza non calcolato, così come indicato dal Tecnico di Parte nel Do.C.Fa.; tale valore, sommato alla rendita consolidata preesistente di euro 45.700,00, ha portato alla determinazione sintetica della rendita complessiva di euro 45.800,00, ora oggetto di ricorso.

4. Il ricorrente ha replicato depositando emoria corredata da recente perizia di stima.

5. Alla camera di consiglio dell'11.12.2026, il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

6.La sentenza n. 3001/2025 citata dal ricorrente nella memoria per il merito, la Cassazione ha ribadito che al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta con la procedura DOCFA, quando la situazione di fatto o di diritto ab origine denunziata non sia veritiera.
Questo in quanto il termine di dodici mesi dalla presentazione della DOCFA, fissato dal Decreto Ministeriale
n. 701 del 1994, articolo 1, per la determinazione della rendita catastale definitiva da parte dell'Ufficio
(eventualmente modificativa della rendita proposta dal contribuente), non ha natura perentoria, ma meramente ordinatoria, costituendo una modalità di esercizio dei poteri per la formazione ed aggiornamento del catasto (sent. n. 16824/06 e altre;
da ultimo, n. 6411/14).
Se dunque l'esito del procedimento di classamento e' di tipo accertativo e mira solo a fornire chiarezza sul valore economico del bene, attraverso il sistema del catasto, in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi d'imposta, deve concludersi che quando la situazione di fatto e di diritto ab origine denunziata non sia veritiera il contribuente mantiene il diritto di modificare la rendita proposta all'Ufficio.
Nel vigente sistema tributario la rendita catastale, del resto, non ha mai efficacia costitutiva diretta di alcuna obbligazione fiscale ma solo una efficacia riflessa, ai fini delle imposte sul reddito complessivo, ai fini delle imposte sul patrimonio immobiliare e ai fini delle imposte indirette sui trasferimenti immobiliari. La rendita catastale non forma oggetto di una dichiarazione annuale del contribuente e non esaurisce la propria efficacia con riguardo ad una singola annualita' d'imposta, avendo - al contrario - efficacia pluriennale escludente in radice qualsiasi ipotesi di definitivita' o irrevocabilita'.
Così come l'Ufficio può quindi modificare detta rendita, altrettanto può fare il contribuente, come avvenuto nel caso opggetto del presente giudizio.
Va quindi escluso che il giudicato intercorso tra le parti sia immodificabile quanto al valore catastale dell'immobile; la sentenza della CTR Lazio aveva deciso su di un accertamento catastale risalente al 2014, emesso a sua volta a seguito della presentazione di una DOCFA nel 2013. Il ricorrente prospetta che la situazione di fatto del bene e i valori di mercato di oggi siano ben differenti da quelli del 2013, sicchè sono stati attribuiti valori diversi alle aree dell'immobile rideterminandone il valore, tenendo però conto della situazione complessiva dell'area ove il bene è ubicato e delle sue caratterstiche.
Contrariamente a quanto affermato dalla difesa dell'Agenzia, la tesi del ricorrente è stata corroborata da una perizia giurata dall'Ing. Nominativo_1 (doc. n. 2 prod. ricorrente del 18.11.205) che, da un lato, afferma che “La suddetta non congrua rendita catastale è dovuta ad un errata attribuzione dei valori che determinano gli elementi estimali, posto che, da un lato, non vengono considerate le diverse destinazioni degli spazi interni, attribuendo lo stesso valore unitario di € 1.000,00 a tutti gli ambienti (si sottolinea che i magazzini o i vani tecnici non possono avere lo stesso valore delle aree adibite a Casa di Riposo); dall'altro lato, il valore di € 1.000,00, anch'esso elemento estimale utilizzato come valore unitario per determinare il valore complessivo, non è compatibile con i valori dell'epoca censuaria 1988/89. I valori dell'epoca censuaria
1988/89 nella provincia di Roma erano infatti notevolmente inferiori, in alcuni casi inferiori anche oltre la metà di quelli attribuiti”.
Il perito – a differenza dell'Agenzia delle Entrate – ha preso in esame un immobile avente caratteristiche similari (se non migliori – cfr. fotografie allegate alla perizia), ovvero la Casa di Cura “Villa Felicità”, posta a soli 8 km di distanza da quella oggetto del presente contenzioso: ebbene, detta “Villa Felicità” risulta avere una rendita catastale di € 20.629,20, molto vicina a quella proposta nel 2023 con DOCFA per la Casa di
Riposo del ricorrente (€ 19.932,52), da cui scaturiscono due valori degli immobili molto similari
(rispettivamente, € 1.031.460,00 per “Villa Felicità”, ed € 996.626,00 per la Casa di Riposo).
Emerge quindi l'eccesso e la non verosimiglianza dell'ingente valore attribuito dall'Ufficio, pari ad
€ 2.291.736,00, e la conseguente rendita catastale di € 45.800,00.

6.1. Va pertanto accolto il primo motivo di ricorso, in quanto l'avviso di accertamento catastale si è basato su una valutazione effettuata non mediante “stima diretta” del cespite, obbligatoria per gli immobili a destinazione speciale iscritti nella cat. catastale “D” ma mediante stima sintetica come è dato leggere a pag.
1 della relazione all'allegata all'avviso.
Nelle “note tecniche” del predetto documento viene poi precisata la “Modalità di verifica senza sopralluogo”, nonché l'applicazione di un generico metodo di stima comparativo.
Tale metodo è illegittimo sia perché non ammesso per gli immobili a destinazione speciale classificati in cat.
“D”, per i quali è obbligatoria la “stima diretta” ma soprattutto perchè risulta altresì privo di qualsivoglia elemento probatorio a supporto del classamento erariale e dell'attribuzione della rendita catastale di
€ 45.800,00, persino più alta di quella precedente.
Va notato come l'Ufficio si riporta, nel penultimo paragrafo della predetta relazione, ad imprecisati “immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche” ma tali immobili non sono neppure indicati.
Peraltro, l'Ufficio, pur avendolo affermato a pag 21 della memoria di costituzione, non ha dimostrato che “la rendita è stata definita con una stima diretta basata sulle condizioni dell'immobile AL MOMENTO DELLA
VARIAZIONE, adeguata all'epoca di riferimento” e comunque in altra parte della memoria afferma che la presunta attuale “stima diretta” va collegata al precedente avviso di accertamento del 2014.
Sul punto, la Cassazione, con l'ord. n. 5600/2017, ha affermato quanto segue: “In tema di classamento, il metodo di valutazione per gli immobili della categoria ordinaria, è quello della stima comparativa, basata sulle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene e sulla sua ubicazione, in relazione alla tariffa prevista per la classe di appartenenza, mentre è soltanto per gli immobili a DESTINAZIONE SPECIALE, il cui valore risulta dalla sommatoria di più fattori, che è NECESSARIA la IM IR CON
SOPRALLUOGO” (così: Cass. ord. n. 5600/2017 – richiamata dalla sentenza, ed in senso conforme, Cass. sent. n. 3103/2015 e n. 22886/2006). Con ord. n. 12790/2018, la Cassazione ha poi ribadito il concetto, affermando che “il canone determinativo del classamento e della conseguente attribuzione della rendita catastale per gli immobili di CATEGORIA D deve basarsi, a norma del DPR 1.12.1949 n. 1142, e dell'art. 34, DPR 22.12.1986 n. 917, sulla IM IR (Cass. 3103/2015; Cass. 5600/2017)”.
Ne discende che va accolta la tesi del ricorrente in ordine alla illegittimità dell'avviso di accertamento catastale per difetto di prova della pretesa tributaria, per aver fatto ricorso a una stima sintetica non corroborata da elemento alcuno a sostegno della stessa.
La perizia di parte è peraltro verosimile laddove fornisce un valore del bene più basso di quello atributo tenuto conto delle concrete caratteristiche dell'immobile, della sua ubicazione e vetustà.
Per contro, l'Ufficio non ha provato la congruità del valore unitario di € 1.000,00 al mq attribuito indistintamente a tutto il cespite di mq 2.289 (salvo il valore di € 18,00 al mq attribuito ai 152 mq dell'area esterna, in conformità alla DOCFA); detto valore, oltre ad essere del tutto sfornito di prova, appare in ogni caso palesemente eccessivo ed inverosimile per una struttura posta nel mezzo della campagna romana sita nel territorio di un piccolo comune come quello di Luogo_1; non si tratta, inoltre, di una moderna RSA, con tanto di apparecchiature tecnologiche e sale dedicate all'assistenza medica dei pazienti, alla riabilitazione, ecc., ma di una più semplice casa di riposo per anziani, ove i pazienti, quindi, si limitano ad alloggiare, a ricevere i pasti e a svolgere in tranquillità semplici attività sociali.
Invece, a pag. 3 del DOCFA, il tecnico del ricorrente ha riportato una tabella con un'analitica suddivisione delle varie parti componenti la struttura, con l'indicazione, per ciascuna di esse, della consistenza in mq, del valore unitario al mq e del loro valore complessivo.
Il tecnico ha quindi determinato un valore complessivo (commerciale) di € 996.626,00 che, moltiplicato per il saggio di fruttuosità previsto per legge dello 0,02%, ha portato alla nuova rendita catastale proposta di
€ 19.932,52.

7. In conclusione, la prospettazione dell'Agenzia risulta smentita in più punti: non è vero che “la rendita è stata definita con una stima diretta basata sulle condizioni dell'immobile al momento della variazione, adeguata all'epoca di riferimento”.
L'Ufficio, di contro, in sede di accertamento, si riferisce esclusivamente al ricorso ad una “stima sintetica” e non parla mai di “stima diretta”, se non, per la prima volta, in sede di costituzione in giudizio, per di più riferendosi, nella prima parte delle sua difese, al precedente avviso di accertamento del 2014, mentre nella sintesi conclusiva a pag. 20/21 si contraddice nuovamente, parlando di “stima diretta” “basata sulle condizioni dell'immobile al momento della variazione” (DOCFA del 2023, e dunque successiva di ben 9 anni rispetto all'accertamento catastale del 2014); manca del tutto “la documentazione dettagliata contenente l'intero iter estimativo, i criteri di stima adottati, l'epoca di riferimento dei prezzi di mercato e i calcoli correlati”; in ordine alla “conformità ai valori di mercato”, in realtà l'Ufficio non ha fornito prova alcuna.

8. Il ricorso pertanto va accolto, con annullamento dell'atto impugnato.
Considerata la particolarità della controversia, si compensano le spese processuali con c.u. a carico dell'Agenzia.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Spese compensate. ROMA, 11.12.2025 Relatore M.B.CAVALLO Presidente R.
TI