REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 54451 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Enzo Parte_1 C.F._1
TO UC
-parte attrice-
e
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Francesco CP_1 C.F._2
Mainetti
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Roma adito “contrariis rejectis”


1. Accertare e dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita in data
19/2/2020 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma in data 26/2/2020, serie
3, n.682 intercorso tra le sig.re e per fatto e colpa della Parte_1 CP_1 parte promittente venditrice sig.ra per i motivi tutti indicati in CP_1 narrativa;

1

2. Condannare la sig.ra alla restituzione all'attrice dell'importo di euro CP_1
20.000,00 versati a titolo di acconto, e così come risultanti nel contratto preliminare risolto, oltre interessi dalla data della domanda e fino al dì dell'effettivo pagamento;



3. Condannare la sig.ra al risarcimento dei danni patiti dalla sig.ra CP_1
a seguito della grave condotta tenuta e mantenuta dalla parte Parte_1 convenuta durante tutto lo svolgimento del rapporto contrattuale, contraria ai doveri di buona fede imposti alla parte per legge, danni che si quantificano in euro
25.000,00, o la maggiore o minor somma che verrà̀ ritenuta di giustizia, o liquidata secondo equità̀.


4. Rigettare ogni avversa domanda compresa ogni domanda riconvenzionale perché́ infondata in fatto ed in diritto per i motivi tutti compiutamente esposti in atti.
Con vittoria di spese ed onorari di giudizio oltre IVA e CAP come per legge”;
- per parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione:


1 - rigettare integralmente ogni domanda attorea perché infondata in fatto e in diritto;
in via riconvenzionale:
2 – accertare e dichiarare la legittimità del recesso dal contratto preliminare stipulato tra le parti il 19 febbraio 2020 operato a norma dell'art. 1385, comma 2 prima parte,
c.c. dalla Signora a far data dal 30 novembre 2020, con conseguente diritto CP_1 della convenuta a ritenere la caparra ricevuta di complessivi € 20.000,00;
3 – accertare e dichiarare l'illegittimità, perché estranea ai tassativi casi di legge, della trascrizione della domanda introduttiva del giudizio operata dalla Signora presso la Conservatoria Roma 1 il 14 dicembre 2020 al numero 88851 Parte_1 di formalità, poi cancellata il 6 maggio 2022 all'esito del procedimento cautelare celebrato in corso di causa, e per l'effetto:
3.1 – condannare la Signora al risarcimento di ogni danno provocato Parte_1 dalla trascrizione illegittima della domanda introduttiva del presente giudizio
(cancellata il 6 maggio 2022) nella misura ritenuta di giustizia che emergerà all'esito del procedimento, eventualmente anche in via equitativa, oltre interessi legali dalla domanda alla data ritenuta di giustizia.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre 15% di spese generali e ulteriori accessori di legge del presente procedimento di merito e di quello cautelare celebrato
2 in corso di causa (contributi unificati pagati: € 518,00 per le domande riconvenzionali ed € 259,00 per la domanda cautelare in corso di causa)”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. I fatti oggetto di causa possono essere così sintetizzati.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 14.10.2020, Parte_1 ha convenuto in giudizio domandando a questo Tribunale di: CP_1
(i) pronunciare la risoluzione, per inadempimento della convenuta, del contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti in data 19.2.2020;
(ii) di condannare pertanto la convenuta alla restituzione dell'importo di euro
20.000,00, da quest'ultima ricevuto a titolo di acconto;

(iii) di condannare inoltre la conventa al risarcimento dei danni cagionati, da quantificare in euro 25.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
A sostegno delle domande così formulate, la attrice ha infatti allegato e dedotto:
- che, in data 19.2.2020, le parti (la stessa in qualità di promissaria acquirente e la Pt_1 in qualità di promittente venditrice) avevano concluso un contratto preliminare CP_1 di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Roma, in via Guglielmo
Mengarini n. 50 (unità immobiliare censita al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio
795, particella 205, subalterno 8);
- che, all'art. 6 del contratto, la promittente venditrice si era impegnata a regolare, prima della stipulazione del definitivo e dunque prima del 15.9.2020, ogni pendenza relativa agli oneri condominiali ed a trasmettere la dichiarazione dell'amministratore del condominio attestante l'inesistenza di pendenze condominiali e di delibere assembleari relative all'esecuzione di lavori di carattere straordinario;

- che, in prossimità della data fissata per il definitivo, la stessa attrice era stata tuttavia informata, dal notaio prescelto per la stipulazione, che la dichiarazione trasmessa dall'amministratore del condominio in data 9.9.2020 attestava la pendenza di tre giudizi che vedevano come parte il condominio e, precisamente, di una impugnativa di una delibera assembleare, di una domanda di revocazione di un decreto ingiuntivo
(emesso in favore del ) e di un'azione risarcitoria promossa da un soggetto Parte_2 terzo che, nel proporre la domanda, aveva quantificato il danno nella misura euro
178.038,46;

3 - che, con missiva dell'11.9.2020, la attrice aveva quindi comunicato a quest'ultima la risoluzione del preliminare, diffidandola alla restituzione dell'importo di euro
20.000,00 già versatole a titolo di acconto;

- che la convenuta si era infatti resa gravemente inadempiente all'obbligazione assunta all'art. 6 del contratto preliminare, oltre che agli obblighi di correttezza e buona fede contrattuale;
e ciò considerando anche che controversie condominiali, in quanto risalenti agli anni 2015-2017, erano a lei note;

- che l'inadempimento della convenuta giustificava inoltre la condanna della stessa al risarcimento dei danni subiti dalla attrice, da quantificare nella misura di euro
25.000,00.
1.2. La convenuta si è costituita tempestivamente in giudizio, contestando la fondatezza delle avverse domande e domandando al Tribunale, in via riconvenzionale:
(i) di accertare la legittimità del proprio recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con conseguente accertamento del proprio diritto a trattenere l'importo di euro 20.000,00 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;

(ii) di accertare l'illegittimità della trascrizione della domanda giudiziale e di ordinarne pertanto la cancellazione;

(iii) di condannare la attrice al risarcimento di ogni danno provocato dalla trascrizione illegittima.
Per quanto qui più rileva, la convenuta ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che, una volta ricevuta la convocazione per il rogito, la stessa convenuta aveva provveduto a saldare ogni pendenza condominiale ed aveva fatto pervenire al notaio incaricato per la stipula la dichiarazione dell'amministratore condominiale, come prevista dall'art. 6 del contratto preliminare;

- che la dichiarazione resa dall'amministratore del condominio, oltre a dare atto del conferimento ad un tecnico dell'incarico di redigere dei capitolati per lavori non ancora deliberati, menzionava la pendenza di tre giudizi che, tuttavia, interessavano il condominio e non direttamente la convenuta o l'appartamento di sua proprietà;
- che nonostante ciò la attrice aveva immediatamente invocato, con missiva dell'11.9.2020, la risoluzione del contratto, senza neppure chiedere spiegazioni e cercare soluzioni coerenti con i principi di correttezza e buona fede;

4 - che a fronte della predetta comunicazione la convenuta, oltre a contestare la ricorrenza dei presupposti per la risoluzione (evidenziando che per legge ogni conseguenza eventualmente scaturita in futuro da quei giudizi sarebbe rimasta a esclusivo carico della venditrice;
e ciò per il fatto che le controversie si riferivano a vicende di molto precedenti), si era comunque resa disponibile ad impegnarsi, in sede di stipula del definitivo, sia a manlevare e tenere indenne la attrice da qualsiasi richiesta economica derivante da vicende precedenti al rogito, sia a fornire una fideiussione bancaria a garanzia calcolata in base ai millesimi di relativa spettanza dell'appartamento per un ammontare di euro 15.000,00; importo questo anche maggiore rispetto ai 10.155,53 euro calcolati dall'amministratore quale ipotetica quota di competenza della acquirente in caso di totale soccombenza e condanna del condominio al pagamento dell'integrale importo richiesto a titolo di risarcimento;

- che, a fronte del diniego della attrice, la convenuta aveva quindi esercitato il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. dal contratto preliminare, come da comunicazione del
23.11.2020;
- che, avendo deciso di rimettere in vendita l'immobile, la convenuta si era poi avveduta che la attrice aveva trascritto la domanda giudiziale di risoluzione nel frattempo proposta;

- che la trascrizione in questione era illegittima in quanto effettuata al di fuori delle ipotesi previste dal legislatore e la aveva costretta ad interrompere momentaneamente la ricerca di un nuovo acquirente.
1.3. Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., con ordinanza ex art. 700
c.p.c. del 22.2.2022, emessa su domanda cautelare proposta in corso di causa dalla convenuta, è stato ordinato alla attrice di provvedere, entro il termine di giorni cinque,
a prestare il consenso alla cancellazione della trascrizione della domanda di risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa. Consenso alla cancellazione poi prestato dalla attrice in data 28.2.2022, come dalla stessa documentato in corso in causa.
In assenza di istanze istruttorie, la causa, istruita mediante produzioni documentali, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
5 2. Le domande della attrice devono essere integralmente rigettate per le ragioni di seguito esposte.
2.1. Va infatti escluso, in primo luogo, che la convenuta si sia resa inadempiente alle obbligazioni assunte con l'art. 6 del contratto preliminare.
2.2. La clausola appena richiamata prevede l'impegno della promittente venditrice
“a regolare prima della stipula ogni pendenza relativa ad oneri condominiali e fornire dichiarazione dell'Amministratore del Condominio attestante l'inesistenza di pendenze condominiali e di delibere assembleari relative all'esecuzione di lavori di carattere straordinario”.
La pattuizione in esame si ricollega, implicitamente, alla previsione di cui all'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., secondo cui “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
In mancanza di indicazione specifica, il riferimento all'assenza di “pendenze condominiali” non è peraltro univocamente interpretabile come riferito all'assenza di qualsivoglia controversia avente come parte il , ma solo di quelle idonee a Parte_2 comportare, ai sensi della predetta disposizione, una responsabilità solidale dell'acquirente.
Ciò si deduce, infatti, dalla circostanza che, con espressione analoga (“ogni pendenza relativa ad oneri condominiali”), le parti abbiano contestualmente indicato l'oggetto dell'impegno assunto dalla promittente venditrice, ossia quello di provvedere, prima della stipulazione del definitivo, al pagamento di tutti gli oneri condominiali già maturati. Impegno quest'ultimo rispetto al quale la trasmissione della dichiarazione resa dall'amministratore del condominio riveste quindi funzione di prova dell'avvenuto adempimento.
2.3. In diritto, è allora opportuno premettere che, in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente dell'immobile, la giurisprudenza di legittimità (v. fra le altre Cass. 21860/2020) ha chiarito che l'art. 63 disp. att. c.c delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non "propter rem", ma autonoma, in quanto costituita "ex novo" dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di
6 provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente.
In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è quindi obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. E ciò con la precisazione che il predetto regime di responsabilità solidale opera solo nei rapporti esterni con il , ma non anche nel rapporto Parte_2 interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l'acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell'acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo dante causa (v. Cass. 14531/2022).
Al fine di individuare quali siano i contributi che rientrano nell'arco temporale sopra indicato e dunque nel perimetro dell'obbligazione solidale posta a carico dell'acquirente, occorre peraltro distinguere (v. ancora Cass. 21860/2020) tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest'ultima.
Nella prima ipotesi, infatti, l'obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell'attività gestionale.
Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino (così anche Cass. 11199/2021).
Motivo per cui si è affermato che, verificandosi l'alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all'adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell'atto traslativo, volta all'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore (pattuizione questa però
7 inopponibile al condominio), i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. (così Cass. 13505/2019, Cass. 15547/2017, Cass. 7395/2017 e Cass.
24654/2010).
Per queste stesse ragioni, si è quindi anche escluso che, ai fini dell'individuazione del momento dell'insorgenza dell'obbligo di contribuire a spese di carattere straordinario, possano rilevare deliberazioni programmatiche e preparatorie adottate anteriormente a alla delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa (v. Cass. 10235/2013 e Cass. 18793/2020).
Le distinzioni che precedono, tuttavia, non rilevano nel caso in cui si tratti di obbligazioni extracontrattuali.
In questa ipotesi, infatti, va in ogni caso escluso che l'acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto (v.
Cass. 16435/2025, in ipotesi di risarcimento dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa di malgoverno delle parti comuni).
Criteri analoghi, ai fini dell'imputazione dei relativi oneri all'acquirente, si ritiene debbano essere adottati a fronte di giudizi di cui sia parte il . Parte_2
In ipotesi di crediti (di natura non extracontrattuale) fatti valere da terzi, occorrerà allora avere riguardo al momento di verificazione dei fatti costitutivi degli stessi (v.
Cass. 6331/2022, non massimata, per l'ipotesi di spettanze retributive riconosciute dovute, a seguito di sentenza emessa nei confronti del condominio, in favore dell'ex portiere dello stabile).
Per gli oneri sostenuti dal condominio per stare in giudizio sarà poi comunque necessario fare riferimento al momento della emanazione della delibera assembleare che autorizzi la proposizione dell'azione oppure, in caso di controversie rientranti nell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c. e per le quali il
8 medesimo non abbia quindi richiesto la preventiva autorizzazione all'assemblea (in tema v. fra le altre Cass. 1451/2014 e Cass. 16260/2016), al momento in cui lo stesso amministratore abbia conferito la procura alle liti per la costituzione in giudizio.
2.4. Facendo applicazione di questi principi, le risultanze documentali acquisite inducono allora ad escludere che, nella specie, la odierna parte convenuta si sia resa inadempiente alle obbligazioni assunte con l'art. 6 del contratto preliminare.
La mera redazione di un capitolato relativo a lavori di manutenzione, non ancora deliberati (v. attestazione rilasciata dall'amministratore del condominio e prodotta da parte attrice come doc. 3 del proprio fascicolo), costituiva infatti atto preparatorio e, come tale, inidoneo a far sorgere l'obbligo, a carico della odierna attrice, di contribuire alle eventuali future spese di carattere straordinario.
Il compimento del predetto atto preparatorio non comportava quindi la ricorrenza di “pendenze condominiali e di delibere assembleari relative all'esecuzione di lavori di carattere straordinario”, delle quali la convenuta si era impegnata a garantire l'inesistenza.
Quanto poi alle controversie giudiziarie pendenti (un'impugnazione di una delibera assembleare di approvazione di bilanci relativi ai periodi 1.3.2015 - 14.4.2016
e 1.3.2016 - 30.4.2017; un'azione di revocazione ex artt. 395, n. 1 e 656 c.p.c. proposta da un condomino, nel maggio 2018, avverso un decreto ingiuntivo del 2016 relativo ad oneri pregressi;
una domanda risarcitoria proposta, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dalla conduttrice di una unità immobiliare ricompresa nel condominio nei confronti del condominio per fatti avvenuti il 13 gennaio 2017), va rilevato come i fatti costitutivi dei diritti fatti valere (quello di rilevanza economica maggiore, peraltro di natura extracontrattuale) siano comunque collocabili in epoca antecedente al periodo rilevante ai fini dell'assunzione, da parte dell'acquirente, della responsabilità solidale di cui all'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (anno in corso e quello precedente, da individuare avendo riguardo alla data del 15.9.2020, ossia al momento in cui, in base al contratto preliminare, avrebbe dovuto esserci la stipula del definitivo e dunque il subentro della acquirente).
Il che, unitamente a quanto già rilevato in ordine alla portata dell'impegno assunto dalla promittente venditrice con l'art. 6 del contratto preliminare (tale da non
9 ricomprendere la garanzia dell'assenza di liti in corso), porta ulteriormente a negare che la odierna convenuta si sia resa inadempiente all'obbligazione in questione.
2.5. A conclusioni analoghe si dovrebbe peraltro giungere anche nel caso in cui si volesse ritenere l'impegno assunto con il predetto art. 6 di portata più ampia – e quindi comprensivo della garanzia dell'assenza di liti pendenti – o si volesse comunque ritenere, come anche lamentato dalla attrice, che la mancata pregressa informazione circa le pendenze in questione integri gli estremi di una violazione del principio di correttezza e buona fede contrattuale.
Costituisce infatti circostanza pacifica e comunque documentata (v. doc. 8 e 9 del fascicolo di parte convenuta) che la convenuta, a seguito della missiva dell'11.9.2020 con cui la attrice ha comunicato di intendere risolto il contratto preliminare, intimando la restituzione dell'acconto corrisposto e minacciando, in difetto, di agire anche per il risarcimento dei danni (dichiarazione questa in ogni caso di per sé inidonea a determinare lo scioglimento del vincolo negoziale, in quanto non integrante gli estremi del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.; v. doc. 3 del fascicolo di parte attrice), si sia comunque resa disponibile, in un primo momento e con missiva del 18.9.2020, ad impegnarsi, in sede di stipula del definitivo, a manlevare e tenere indenne la attrice da qualsiasi richiesta economica derivante da vicende precedenti al rogito e, in un secondo momento e con la successiva missiva del 16.10.2020, anche ad ottenere e consegnare alla attrice una fideiussione bancaria a prima richiesta calcolata in base ai millesimi di spettanza dell'appartamento per un ammontare di euro 15.000,00, ossia di importo maggiore rispetto ai 10.155,53 euro calcolati dall'amministratore quale ipotetica quota di competenza della acquirente in caso di totale soccombenza e condanna del condominio al pagamento dell'integrale importo richiesto, a titolo di risarcimento, nella causa introdotta dalla ex conduttrice di una delle unità immobiliari condominiali.
Offerte queste alle quali, tuttavia, la attrice non ha dato positivo riscontro.
E' poi pur vero che la seconda proposta sopra menzionata è stata formulata nel lasso di tempo intercorrente fra il perfezionamento della notifica dell'atto di citazione e l'iscrizione a ruolo della presente causa. Ma la documentazione ad essa allegata
(quantificazione, da parte dell'amministratore del condominio, del possibile ammontare degli oneri da porre a carico della in caso di soccombenza del CP_1
10 condominio nel giudizio risarcitorio) è di data antecedente alla proposizione della domanda giudiziale ed è quindi indice del fatto che la promittente venditrice fosse già in procinto di integrare la propria proposta nel senso sopra indicato.
In questo contesto e pur volendo ipotizzare una condotta inadempiente da parte della convenuta, si deve pertanto ritenere contraria a buona fede e comunque assorbente – in quanto costituente, all'esito di un giudizio comparativo fra le rispettive condotte, causa prevalente della alterazione del sinallagma contrattuale – la condotta della attrice la quale, senza valutare la concreta incidenza sui propri interessi del fatto lamentato (pendenza delle liti condominiali) e senza procedere ad una seria valutazione delle soluzioni proposte dalla controparte (valutazione questa che, in quanto eseguibile in un ridotto lasso di tempo, non avrebbe comportato un apprezzabile sacrificio degli interessi della parte e avrebbe invece verosimilmente consentito di realizzare, senza alcun concreto nocumento per entrambi i contraenti, l'assetto di interessi programmato), ha invece scelto, in modo irretrattabile, di non prestarsi alla conclusione del definitivo.
2.6. L'assenza dell'inadempimento lamentato o comunque, in subordine, la sua irrilevanza nell'ambito del giudizio comparativo fra le rispettive condotte giustificano quindi il rigetto sia della domanda di risoluzione proposta dalla attrice, sia dell'ulteriore domanda con cui la medesima attrice ha chiesto il risarcimento dei danni subiti in conseguenza della mancata conclusione del definitivo.
2.7. Il rigetto della domanda con cui la attrice ha chiesto la ripetizione dell'importo versato a titolo di acconto discende, invece, dalla fondatezza della contrapposta domanda formulata dalla convenuta ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c..
3. Le domande riconvenzionali della convenuta devono invece essere accolte nei limiti di seguito indicati.
3.1. La domanda di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. è fondata.
E' infatti pacifico e comunque documentato (v. contratto preliminare versato in atti come doc. 1 del fascicolo di parte attrice) che l'importo di euro 20.000,00 sia stato corrisposto dalla attrice, quale promissaria acquirente, non solo a titolo di acconto, ma anche di caparra confirmatoria. Non è inoltre contestato che anche la prima parte dell'importo (euro 5.000,00), corrisposta mediante consegna di un assegno bancario
11 (mentre i restanti 15.000,00 sono stati corrisposti mediante assegno circolare), sia stata incassata dalla convenuta promittente venditrice.
Essendo la attrice risultata, per le ragioni già esposte, gravemente inadempiente, va quindi accertata la legittimità del recesso esercitato dalla convenuta, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., con la comunicazione del 23.11.2020, con conseguente accertamento del diritto della stessa convenuta a trattenere l'importo di euro 20.000,00 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
3.2. Deve invece essere rigettata l'ulteriore domanda riconvenzionale con cui la convenuta ha chiesto il risarcimento dei danni causati dall'ulteriore fatto – distinto dall'inadempimento contrattuale e dunque astrattamente idoneo, entro questi soli limiti, a fondare un'autonoma domanda risarcitoria pur a fronte del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. – costituito dalla illegittima trascrizione, ad opera della attrice, della domanda di risoluzione del contratto preliminare.
L'illegittimità della trascrizione – in quanto non rientrante fra le ipotesi, disciplinate agli artt. 2652 e 2653 c.c. e tassative, in cui la stessa è consentita – va affermata sulla base delle motivazioni già poste a fondamento dell'ordinanza ex art. 700 c.p.c. emessa in corso di causa, da intendersi qui integralmente richiamate.
La domanda risarcitoria deve tuttavia essere rigettata, difettando la prova del verificarsi di conseguenze dannose causalmente ascrivibili alla trascrizione della domanda.
Non è stata infatti acquisita idonea prova che la trascrizione della domanda – cancellata in data 6.5.2022 a seguito di assenso prestato dalla attrice fin dal 28.2.2022
– abbia in concreto inciso sulla commerciabilità del bene.
In particolare, la convenuta non ha infatti dimostrato che la presenza della predetta trascrizione – peraltro a fronte di contrapposte domande di natura risolutoria e, dunque, nella certezza che il giudizio fosse destinato a concludersi con una pronuncia di risoluzione;
in tema v. Cass. 26907/2014 – abbia nelle more effettivamente dissuaso eventuali possibili interessati all'acquisto o, ancora, li abbia indotti a formulare proposte di acquisto a condizioni deteriori rispetto a quelle di mercato.
Deve quindi esclusa anche la possibilità di ricorrere alla liquidazione del danno in via equitativa.
12 Il ricorso alla liquidazione equitativa di cui all'art. 1226 c.c. presuppone, infatti, non solo che la prova del danno nel suo esatto ammontare sia impossibile o particolarmente difficile per la parte danneggiata, ma anche che quest'ultima abbia già assolto l'onere di dimostrare la sussistenza e l'entità materiale del danno stesso ed emergano elementi idonei alla sua quantificazione (v. fra le altre Cass. 3794/2008 e
Cass. 4310/2018).
Requisiti questi nella specie non ricorrenti.
Sono poi irrilevanti le conseguenze dannose derivanti dall'inadempimento contrattuale. Esse non sono infatti suscettibili di autonomo risarcimento, avendo la parte adempiente optato per il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c..
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 e quindi:
(i) per il giudizio di merito: valore della controversia ricompreso fra 26.000,01 e
52.000,00 euro in ragione del valore delle contrapposte domande delle parti;
parametri previsti per i giudizi di cognizione innanzi al tribunale;
valori medi per le fasi di studio, introduzione e decisione;
minimo per la fase istruttoria in ragione della ridotta attività difensiva resasi necessaria nel corso della stessa;
complessivi euro 6.713,00 per compenso professionale ed euro 518,00 per esborsi;

(ii) per il procedimento cautelare: valore della controversia indeterminabile di media complessità; parametri previsti per i procedimenti cautelari;
valori medi per le fasi di studio ed introduzione;
minimo per la fase decisoria in ragione della ridotta attività difensiva resasi necessaria nel corso della stessa;
complessivi euro 3.484,00 per compenso professionale ed euro 259,00 per esborsi.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande proposte da Parte_1
2) accertata la legittimità del recesso esercitato da ai sensi dell'art. CP_1
1385, comma 2, c.c. e con comunicazione del 23.11.2020, dal contratto preliminare concluso con in data 19.2.2020 e, per l'effetto, CP_1
13 accerta il diritto di a trattenere l'importo di euro 20.000,00 CP_1 ricevuto, a titolo di caparra confirmatoria, da Parte_1
3) accerta l'illegittimità della trascrizione della domanda giudiziale proposta da
(domanda di risoluzione del contratto preliminare trascritta Parte_1 presso l'Ufficio del Territorio di Roma - Servizio di pubblicità immobiliare di
Roma 1, su presentazione n. 196 del 14/12/2020, con registro generale n.
130309 e registro particolare n. 88851) e dà atto dell'intervenuta cancellazione della stessa in corso di causa;

4) rigetta la domanda di risarcimento del danno da illegittima trascrizione della domanda proposta da CP_1
5) condanna al rimborso, in favore di delle spese di Parte_1 CP_1 lite, che si liquidano in complessivi euro 10.197,00 per compenso professionale ed euro 777,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del
15% ed oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma, il 14 ottobre 2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
Provvedimento redatto con la collaborazione della ott.ssa Luisa Piccolo CP_2
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