N. R.G. 546/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Annelisa Spagnolo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 546/2023 promossa da:
(C.F. (C.F. Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. NASSIVERA LUIGI e dell'avv. SERENELLI DONISE;
P.IVA_2 elettivamente domiciliato in PIAZZA DUSE 3 20122 MILANO, presso il difensore avv. NASSIVERA
LUIGI
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. KONDRATYEVA DARYA, CP_1 P.IVA_3 elettivamente domiciliato in VIA FILIPPETTI 26 MILANO presso il difensore avv.
KONDRATYEVA DARYA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice chiede e conclude:
“Si chiede che l'Ill.mo Tribunale adito: respinta ogni contraria e diversa domanda, eccezione e deduzione;
emesse tutte le più opportune pronunce, condanne e declaratorie del caso;
accertato e dichiarato l'inadempimento della società al dovere di buona fede e correttezza nelle CP_1
pagina 1 di 14 trattative, condannarla all'immediato pagamento in favore delle società Parte_1
Cont e (già fusasi per incorporazione
[...] Parte_2 Parte_2 nella a partire dal 1 novembre 2024) della somma di Euro 476.276,00 o di Controparte_3 quello diverso, maggiore o minore, che l'On.le Giudicante dovesse ritenere di giustizia;
in via istruttoria: si chiede, occorrendo ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) “Vero che in data 7 ottobre 2021 si teneva un incontro presso lo Studio Notatile Marsala nel corso del quale si tenevano approfondite discussioni in merito al contenuto del contratto preliminare avente ad oggetto
l'immobile sito in Milano, Via Filippetti n. 28”; 2) “Vero che il Dottor si presentava Pt_3 all'incontro fissato per il giorno 27 luglio 2021, al quale anche io personalmente ero presente”; 3) Tes_
“Vero che, anche mio tramite, avvenivano approfondite discussioni tra il Dott. ed il Dott. Pt_3 al fine di addivenire alla compravendita dell'immobile sito in Milano, Via Filippetti n. 28 ed in occasione delle stesse il Dott. manifestava sempre la propria volontà di cedere l'immobile”; Pt_3
4) “Vero che in data 24 gennaio 2022 mi vedevo costretto ad inviare una comunicazione a mezzo pec al Dottor al fine di ottenere riscontro circa l'abbandono delle trattative volte alla Persona_1 compravendita dell'immobile sito in Milano, Via Filippetti n. 28”. Testi: su tutti i capitoli di prova, il signor , domiciliato presso lo Studio Immobiliare Milano S.I.M. di , Testimone_2 Testimone_2 con sede in Corso di Porta Romana n. 109, 20122 Milano;
sui capitoli di prova 1), 2 e 3), il dottor
domiciliato presso lo Studio Notarile Marsala, con sede in Piazza della Repubblica, Testimone_3
11, 20124 Milano;
sui capitoli di prova 1), 2) e 3), il Notaio Dott. , domiciliato presso Persona_2 lo Studio Notarile Marsala, con sede in Piazza della Repubblica, 11, 20124 Milano. Nel caso di proposizione ed ammissione di istanze istruttorie da parte dell'odierna resistente si chiede sin d'ora di essere ammessi a prova contraria. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, maggiorate del rimborso spese forfetario, oltre IVA, CPA".
Parte convenuta chiede e conclude:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così stabilire: In via preliminare: Accertare e dichiarare l'incompetenza territoriale del Tribunale di Bologna in favore del Tribunale di Milano. In via principale: Rigettare e respingere il ricorso ex adverso formulato e tutte le domande, eccezioni e deduzioni, in quanto infondate in fatto e in diritto e per l 'effetto assumere tutti gli opportuni provvedimenti;
In via istruttoria: Rigettare le richieste istruttorie ex adverso formulate e si chiede, occorrendo ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) “Vero che durante gli incontri tenutisi presso lo Studio Notarile Marsala il Dott. ha ribadito essere essenziali a) le modalità Pt_3 con cui l'Immobile doveva essere trasferito dalla Banca all'acquirente e quindi la necessità del pagina 2 di 14 coinvolgimento della Banca e b) le garanzie da prestare che avrebbero dovuto essere, in materia urbanistica, speculari a quelle ricevute dalla in sede di riscatto del bene ed essere integrate Pt_4 esclusivamente da garanzie sulla regolarità del contratto di leasing e dei relativi pagamenti, sulla regolarità dei pagamenti di tasse, imposte e tributi sull'Immobile e delle spese condominiali”; 2)
“Vero che durante gli incontri tenutisi presso lo Studio Notarile Marsala il Dott. ha Per_3 proposto a SH la cessione del contratto di leasing e SH ha declinato”; 3) “Vero che il Sig.
[...]
Contr non è mai stato autorizzato da a visitare l'Immobile in considerazione della valutazione Tes_4 dell'acquisizione dello stesso”; 4) “Vero che la comunicazione del 22.09.2021 ha carattere di manifestazione di interesse non vincolante e che la stessa veniva formulata dal Sig. senza aver Tes_4
Contr preventivamente espletato le attività di Due Diligence sull'Immobile”; 5) “Vero che non ha mai autorizzato SH a far visitare l'Immobile a terzi potenziali acquirenti”. Testi: Sui capitoli di prova n.
1) e 2) il Notaio Dott. , domiciliato presso Studio Marsala Notai Associati, Piazza Persona_2 della Repubblica n. 11/A, Milano (20124); Sui capitoli n. 3) e 4) il Dott. domiciliato Testimone_4 in Milano (MI - 20121), Foro Buonaparte n. 57; Sul capitolo n. 5) il Dott. , domiciliato Persona_1 in Milano (MI - 20121), Viale Filippetti, 28; Con riserva di ulteriori istanze, richieste, deduzioni ed allegazioni in relazione all'attività che sarà svolta nel corso del procedimento in epigrafe. In ogni caso: Con vittoria di compensi professionali e spese oltre spese generali (15%) e CPA”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 17 gennaio 2023, le società
[...]
oggi, a seguito di fusione per incorporazione, Parte_1 Parte_2 società incorporante che, a far data dal 1 novembre 2024, subentrava in Controparte_3 tutti i rapporti facenti capo a agivano nei confronti della società Parte_2 [...]
chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare l'inadempimento della società al CP_1 CP_1 dovere di buona fede e correttezza nelle trattative ex art. 1337 c.c. e, per l'effetto, di condannarla al pagamento, a titolo di risarcimento danni, dell'importo di Euro 476.276,00 o di quello diverso, maggiore o minore, ritenuto di giustizia. si costituiva tempestivamente in giudizio, eccependo, in via preliminare, l'incompetenza CP_1 territoriale del giudice adito e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda risarcitoria avanzata dalle attrici.
In data 29 marzo 2023, le attrici depositavano, fuori udienza, una serie di documenti (doc. 25 corretto, doc. dal 36 al 41); la parte convenuta contestava in udienza l'irritualità del deposito e, comunque, pagina 3 di 14 l'irrilevanza degli atti con esso prodotti ai fini della decisione, e reiterava l'eccezione di incompetenza territoriale già sollevata nella comparsa di costituzione.
Con ordinanza pronunciata fuori udienza in data 4 aprile 2023, rilevata l'opportunità di decidere l'eccezione d'incompetenza territoriale unitamente al merito, ritenuto che la complessità delle questioni emerse imponesse un'istruzione non sommaria della causa, il giudice disponeva, ai sensi dell'art. 702ter, comma 2 c.p.c., il mutamento del rito, da sommario di cognizione a ordinario, con contestuale fissazione dell'udienza ex art. 183 c.p.c..
In sede di prima udienza ex art. 183 c.p.c., le parti chiedevano l'assegnazione dei termini per memorie ai sensi del comma sesto del medesimo articolo, nella versione antecedente alle modifiche apportate dal d.lgs. 149/2022.
Svolto il contraddittorio con il deposito delle predette memorie, nell'udienza tenutasi in data 12 ottobre
2023, il giudice rigettava le richieste istruttorie dedotte dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza per la precisazione delle conclusioni.
A seguito della celebrazione dell'udienza in data 13 febbraio 2025, il giudice concedeva i termini ex art. 190 c.p.c. e tratteneva la causa in decisione.
***
Parte attrice ha agito per vedere accertare e dichiarare l'inadempimento della società al CP_1 dovere di buona fede e correttezza nelle trattative ex art. 1337 c.c. e, per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni subiti per l'illegittimo recesso operato dalla predetta convenuta.
E' pacifico oltre che documentato che le parti del presente giudizio una negoziazione finalizzata alla vendita di un immobile nella disponibilità della società (da qui in poi, per comodità, CP_1
Contr
), che si protraeva per un periodo di circa sette mesi, dal 20 maggio 2021 (data della sottoscrizione del documento denominato lettera di intenti - doc. 4 ricorso) e al 28 gennaio 2022 (data in cui il presidente del consiglio d'amministrazione della società convenuta, informava Persona_1 le controparti dell'impossibilità di addivenire ad un accordo e interrompeva le trattative - doc. 29 ibidem).
È bene precisare sin da ora che l'immobile in questione, sito in Milano, via Filippetti n. 28, di proprietà Contr di ES AN LO s.p.a., era concesso in godimento alla società odierna convenuta, in forza di un contratto di leasing.
La società (da qui in poi, per comodità, “SH”), interessata all'acquisto del Parte_1 predetto immobile per sé o a favore di altra società del gruppo d'appartenenza, manifestava le proprie Contr intenzioni alla con l'invio di un documento (doc. 4, ibidem, definito come una “manifestazione pagina 4 di 14 d'interesse non vincolante” tesa a tracciare le regole e le tempistiche della negoziazione), che otteneva Contr il favore degli organi societari di e veniva da questa sottoscritta in data 20 maggio 2021.
Dopo la firma di tale documento, si susseguivano per circa sette mesi scambi di email tra il e Pt_3
(amministratore di SH e - doc. 5, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, Persona_4 Parte_2
16, 17, 18, 20, 21, 23, 26 allegati al ricorso;
doc. 2, 3 comparsa), l'invio di bozze del contratto preliminare, corredate dalle modifiche, dai commenti e dalle osservazioni apposte da ciascuna parte al fine di meglio modulare il regolamento negoziale ai propri interessi (doc. 9, 17, 22, 24, 25 ricorso), e un incontro in presenza del notaio (avvenuto in data 7 ottobre 2021) per l'analisi e la discussione di taluni profili essenziali dell'operazione. Contr Occorre inoltre aggiungere che, in data 9 luglio 2021, SH e sottoscrivevano un ulteriore documento (doc. 41 depositato da parte ricorrente il 29 marzo 2023), in cui la società Parte_2
(da qui in poi, semplicemente ") veniva indicata come futura promissaria
[...] Pt_2 acquirente dell'immobile, in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 2 del documento sottoscritto il 20 maggio 2021 (a mente del quale all'acquisto dell'immobile avrebbe provveduto SH “ovvero altra società del Gruppo da quest'ultima individuata”). In tutte le bozze di preliminare scambiate tra le parti
(doc. sopra richiamati), inoltre, a rivestire la posizione di promissario acquirente dell'immobile era unicamente Parte_2
Le trattative s'arrestavano in data 28 gennaio 2022, quando il comunicava via mail il rifiuto di Pt_3
Contr di accettare l'ultima versione del contratto preliminare predisposta dalla controparte e inviata in data 16 dicembre 2021, stante l'introduzione di modifiche sostanziali al regolamento negoziale e, quale conseguenza di ciò, la volontà della società di interrompere la negoziazione.
Secondo la tesi sostenuta dalle attrici, all'epoca della mail di rottura delle trattative, le parti avevano raggiunto un accordo su tutti i punti essenziali dell'operazione (come si evincerebbe dal confronto tra le ultime due bozze di preliminare, di cui ai doc. 24 e 25 del ricorso), e gli unici aspetti (marginali e del tutto secondari) ancora da definire erano le modalità e le tempistiche della dichiarazione di conformità dell'immobile. SH e , pertanto, contestano alla odierna convenuta la violazione dei principi Pt_2 di correttezza e buona fede ex art. 1337 c.c. e ne chiedono la condanna al risarcimento dei danni patiti quale conseguenza dell'illecito, per avere la stessa bruscamente e immotivatamente interrotto le trattative che, oltre ad essersi protratte per un lasso di tempo assai significativo, erano addivenute a un punto tale da far sorgere il legittimo affidamento, in capo alle aspiranti compratrici, in ordine alla positiva e prossima conclusione del contratto preliminare.
La convenuta, invece, sostiene che le trattative non si erano affatto sviluppate fino al punto di ingenerare il ragionevole affidamento in ordine all'esito positivo dell'affare, non essendosi le parti pagina 5 di 14 ancora accordate su taluni aspetti fondamentali ai fini della stipula del preliminare, ovvero le modalità di cessione dell'immobile e l'ampiezza delle garanzie e delle dichiarazioni rese dalla venditrice, benché avesse puntualmente rappresentato a SH e , sin dal principio della negoziazione, la Pt_3 Pt_2
Contr loro essenzialità per la Nonostante ciò, SH e non avevano mai recepito le osservazioni Pt_2
e le richieste avanzate dalla società venditrice (come si evincerebbe, secondo la convenuta, dal confronto tra le bozze di preliminari di cui ai richiamati doc. 24 e 25); pertanto, a fronte del mancato Contr raggiungimento di un accordo soddisfacente, decideva, legittimamente, di recedere dalle trattative.
***

Sull'eccezione di incompetenza territoriale
Con la comparsa di costituzione, la convenuta ha eccepito l'incompetenza territoriale del Tribunale di
Bologna a conoscere della presente causa.
Le attrici hanno instaurato il giudizio dinnanzi al Tribunale di Bologna avvalendosi dell'art. 12 del documento sottoscritto in data 20 maggio 2021 (doc. 4 ricorso), a mente del quale “tutte le controversie che dovessero insorgere in relazione alla presente lettera, suoi atti modificativi ed attuativi, comprese quelle inerenti alla sua validità, efficacia ed interpretazione saranno devolute alla competenza esclusiva del Tribunale di Bologna”. L'art. 9 del predetto documento, inoltre, sancisce espressamente che “salvo quanto previsto nei paragrafi 8 (esclusiva), 9 (disclaimer), 10 (riservatezza), 11 (costi) e 12
(foro competente), la presente manifestazione di interesse non vincolante e tutto quanto nella stessa contenuto non costituisce, né intende costituire, né può essere interpretato come vincolante (…)”, da cui, a contrario, si evince che gli articoli richiamati (tra cui quello riguardante la competenza dell'autorità giudiziaria) devono considerarsi come vincolanti. Contr sostiene che tale accordo ha perso efficacia in ragione dell'infruttuoso decorso del termine in esso stabilito per la stipula del contratto preliminare (15 luglio 2021), con conseguente non operatività della clausola di cui al richiamato art. 12 e necessità di individuare il giudice competente facendo ricorso ai criteri dettati dalla legge;
in particolare, in base al disposto degli artt. 19 e 20 c.p.c., la competenza sulla controversia sarebbe devoluta al Tribunale di Milano, luogo in cui si è verificato il danno lamentato dall'attrice (e, dunque, ove l'obbligazione è sorta, secondo quanto stabilito dall'art. 20 c.p.c.) e ove ha sede la convenuta (art. 19 c.p.c.).
L'eccezione di incompetenza non può essere accolta.
pagina 6 di 14 Al documento sottoscritto il 20 maggio 2021, difatti, non è stato apposto alcun termine di efficacia, tale non potendo essere qualificata la clausola di cui all'art. 7, che stabilisce unicamente la scansione temporale delle fasi in cui si sarebbe dovuta articolare l'operazione di vendita (completamento della due diligence; stipula del preliminare;
stipula del definitivo) e individua il 15 luglio 2021 quale data di conclusione del contratto preliminare, senza tuttavia collegare al suo infruttuoso decorso la perdita d'efficacia e di vincolatività del documento.
Pertanto, l'articolo 12 è efficace tra le parti e la competenza a decidere della controversia concernente Contr la responsabilità precontrattuale di (in quanto certamente rientrante tra quelle scaturenti dall'applicazione della lettera di intenti del 20 maggio 2021) è devoluta al Tribunale di Bologna.
***
Sulla legittimazione attiva di Parte_5
Sempre in via preliminare, la convenuta ha contestato la legittimazione attiva di (ora Pt_2 [...]
ad azionare l'azione di risarcimento dei danni ex art. 1337 c.c., sostenendo di aver sempre Parte_5
Contr e solo negoziato con la società SH, unica interlocutrice riconosciuta da e quindi, di riflesso, affermando la sostanziale estraneità della dalle trattative intercorse. Parte_5
L'eccezione è priva di fondamento.
Le trattative aventi ad oggetto la vendita dell'immobile hanno coinvolto, sin dai loro albori, ben tre Contr soggetti giuridici, ovvero SH e (all'epoca) . Tanto si evince: Pt_2
Contr
- dal documento sottoscritto in data 9 luglio 2021 da e , in cui quest'ultima viene Pt_2 indicata come la società appartenente al medesimo gruppo di SH deputata alla sottoscrizione del contratto preliminare in veste di promissaria acquirente (doc. 41, deposito 29 marzo 2023);
- dalla circostanza che in tutte le bozze di contratto preliminare scambiate tra le parti, è Pt_2 indicata come la promissaria acquirente dell'immobile (doc. 9, 17, 22, 24, 25 ricorso);
- dal fatto che nell'epigrafie delle mail di (amministratore di ) Persona_4 CP_4 Pt_2 indirizzate alla venditrice, tale soggetto si qualificasse come amministratore di Parte_2
così rendendo palese la partecipazione alle trattative (anche) di tale società.
[...]
In quanto “parte” in senso giuridico delle negoziazioni, è pertanto legittimata Controparte_3 attiva all'esercizio dell'azione risarcitoria ex art. 1337 c.c. per i danni patiti a causa dell'asserito, ingiustificato recesso della convenuta dalle trattative.

*** pagina 7 di 14
Sull'irritualità del deposito di parte attrice del 29 marzo 2021
Il deposito di documenti fuori udienza, effettuato da parte attrice il giorno precedente all'udienza fissata per la comparizione delle parti, non è avvenuto irritualmente, come pure eccepito dalla convenuta. Difatti, si ritiene in questa sede di dare continuità al principio di diritto espresso da Cass., 7 gennaio 2021, n. 46, per cui “in tema di procedimento sommario di cognizione, l'art. 702-bis, commi 1
e 4, c.p.c., non contempla alcuna sanzione processuale in relazione al mancato rispetto del requisito di specifica indicazione dei mezzi di prova e dei documenti di cui il ricorrente ed il resistente intendano, rispettivamente, avvalersi, né alla mancata allegazione di detti documenti, al ricorso o alla comparsa di risposta;
ne consegue l'ammissibilità della produzione documentale successiva al deposito del primo atto difensivo e fino alla pronuncia dell'ordinanza di cui all'art. 702-ter c.p.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito, che aveva rigettato la domanda per avere il ricorrente depositato la documentazione a supporto della stessa non già in uno al ricorso, bensì mediante l'inoltro di apposite buste telematiche in un momento successivo all'iscrizione della causa a ruolo e, comunque, antecedente all'udienza di comparizione delle parti)”.
I documenti oggetto del deposito (nuovo doc. 25, doc. da 36 a 41) potranno pertanto essere valutati ai fini della decisione.
***
Sull'azione di responsabilità precontrattuale
SH e agiscono per ottenere il risarcimento dei danni patiti a causa dell'(asseritamente) Pt_2
Contr ingiustificata interruzione dalle trattative da parte di
La domanda esperita è regolata dalla fattispecie di cui all'art. 1337 c.c., che impone l'osservanza dei principi di buona fede e correttezza nello svolgimento delle trattative e la cui violazione determina l'insorgenza di una responsabilità risarcitoria. La norma, per come pacificamente interpretata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, non impone alle parti di concludere l'affare per cui stanno contrattando, laddove esse non riescano a predisporre un regolamento negoziale condiviso e soddisfacente per entrambe, ma impedisce loro, semplicemente, di ingenerare l'una nell'altra un affidamento circa il positivo esito della negoziazione, per poi disattenderlo recedendo dalle trattative senza un giustificato motivo ovvero mettendo in discussione arbitrariamente i punti su cui l'accordo era già stato raggiunto, pena l'obbligo di indennizzare i pregiudizi patiti da chi tra esse abbia subito il comportamento contrario alla correttezza e alla buona fede, nei limiti dell'interesse negativo pagina 8 di 14 corrispondente alle spese sostenute per partecipare utilmente e attivamente alla negoziazione (danno emergente) e alla perdita dell'occasione di concludere altri affari vantaggiosi (lucro cessante).
È dunque necessario stabilire se, nel caso di specie, ricorrano o meno gli elementi costitutivi della responsabilità precontrattuale di cui all'art. 1337 c.c., i quali sono, essenzialmente, due: la circostanza che le negoziazioni abbiano raggiunto uno stadio tale da far ritenere ormai prossima e ineluttabile la conclusione del contratto;
e che, nonostante ciò, una delle parti abbia rifiutato di stipulare il negozio o abbia unilateralmente rimesso in discussione i patti finora raggiunti, con un comportamento contrario ai principi di correttezza e buona fede.
Al riguardo, è pacifico e incontestato che le trattative tra le parti si sono protratte per svariati mesi e, in particolare, per il periodo di tempo compreso tra il 20 maggio 2021 e il 28 gennaio 2022; e tuttavia, contrariamente a quanto sostenuto dalle attrici, la mera circostanza del prolungarsi delle negoziazioni non è idonea, di per sé, a far ritenere che SH e avessero maturato un legittimo affidamento Pt_2 in ordine alla positiva conclusione dell'operazione. È ben possibile, difatti, che le parti contrattino per mesi o anni interi senza addivenire ad alcun reale ed effettivo accordo quanto al contenuto fondamentale e imprescindibile del negozio da stipulare.
Il che è esattamente quanto avvenuto nel caso di specie.
Da un confronto tra le ultime due versioni del contratto preliminare scambiate tra le parti (doc. 24, Contr versione del 29 novembre 2021 di doc. 25, versione del 16 dicembre 2021 di ), difatti, Pt_2 emerge che non era ancora stata raggiunta un'intesa su molteplici aspetti:
- modalità del trasferimento dell'immobile. Contr Il bene negoziato, di proprietà di ES AN LO, era stato concesso in godimento a in forza di un contratto di leasing, circostanza che rendeva necessario definire una serie di questioni, quali il meccanismo giudico da impiegare per il trasferimento della proprietà dell'immobile a , il Pt_2 grado di coinvolgimento della Banca nell'operazione e, soprattutto, la responsabilità della promittente venditrice per il caso del rifiuto di quest'ultima ad autorizzare la cessione.
Nella prima bozza del preliminare redatta da e SH (doc. 9), la vendita dell'immobile tra Pt_2
Contr e veniva qualificata come una vendita di bene altrui, ex art. 1478 c.c., con conseguente Pt_2
Contr obbligo in capo a di procurarne la proprietà alla società compratrice.
Il mostrava di non condividere tale soluzione, preferendole invece la partecipazione diretta Pt_3 della effettiva proprietaria all'atto in qualità di parte venditrice ovvero il riscatto anticipato dell'immobile (vedi comunicazioni via mail di cui ai doc. 10 e 11 di parte ricorrente) e redigeva una nuova bozza di preliminare, da cui espungeva ogni riferimento alla fattispecie di cui all'art. 1478 c.c.
pagina 9 di 14 e prevedeva il coinvolgimento nell'operazione della Banca proprietaria del bene (vedi richiamato doc. 11).
Nelle due minute redatte da SH e (doc. 17, art. 5; 22, art. 1 di parte ricorrente) Pt_2
l'operazione continuava tuttavia a essere qualificata alla stregua di una vendita di bene del terzo ex art. 1478 c.c..
La scelta di un regime giuridico piuttosto che dell'altro (vendita di bene altrui;
coinvolgimento della
Banca nell'atto di vendita;
riscatto anticipato della proprietà dell'immobile) costituisce un aspetto fondamentale dell'intera operazione, avuto anche riguardo all'interesse manifestato dalle parti nel corso delle trattative, incidendo lo stesso sulla portata delle obbligazioni e della responsabilità di Contr in caso di mancato ottenimento dell'autorizzazione al trasferimento da parte dell'effettiva proprietaria del bene. Difatti, l'art. 1478 c.c. codifica una fattispecie applicativa speciale della più generale e ampia figura della promessa del fatto del terzo di cui all 'art. 1381 c.c., in quanto il venditore - ben conscio dell'altruità del bene di cui sta disponendo col contratto - si obbliga a ottenere la proprietà del bene a favore del compratore, il che equivale a dire che egli si impegna a convincere il reale proprietario a cedere il bene direttamente al compratore ovvero al venditore stesso, con tutto ciò che ne consegue in termini di responsabilità del venditore verso la propria controparte nel caso in cui non riesca ad accordarsi con il terzo proprietario. Contr È evidente che non intendesse assumersi una simile responsabilità, prediligendo invece schemi negoziali (riscatto anticipato;
partecipazione di ES AN LO alla vendita) che non la costringessero ad assumere l'obbligo nei confronti della controparte di ottenere il consenso della
Banca alla cessione. Contr Ciò trova piena conferma nelle correzioni apportate dalla alla bozza di preliminare trasmessa il
26 novembre 2021 (doc. 22 di parte ricorrente), in cui veniva eliminato nuovamente ogni riferimento Contr all'art. 1478 c.c. e l'obbligo di di vendere l'immobile a veniva sottoposto alla Pt_2 condizione risolutiva individuata all'art. 2, ovvero l'ottenimento del consenso scritto al trasferimento da parte di ES AN LO. Inoltre, al medesimo articolo è stato previsto espressamente che “tali condizioni, così come le pattuizioni relative alla limitazione di responsabilità di parte promittente venditrice di cui al successivo articolo 9, sono da ritenersi essenziali per la stipula del contratto definitivo e il mancato avveramento o l'assenza anche di una sola delle stesse, comporterà
l'automatica risoluzione del presente contratto preliminare senza che da tale risoluzione derivi alcuna responsabilità per le parti che non avranno più nulla a pretendere l'una dall'altra”, così Contr confermando l'importanza accordata, da a questo particolare profilo dell'operazione e la pagina 10 di 14 volontà della promittente venditrice di non accettare alcun tipo di responsabilità per il caso di mancato ottenimento dell'autorizzazione a trasferire l'immobile da parte di ES AN LO.
Le attrici affermano nei propri atti difensivi di aver accettato questa particolare modifica apportata da Contr
come risulterebbe dalla minuta datata 16 dicembre 2021 (doc. 25 di parte ricorrente). E, in effetti, è vero che gli artt. 1 e 2, così come predisposti dalla promittente venditrice, sono stati formalmente mantenuti in tale versione del contratto e, tuttavia, ad essi è stato aggiunto l'obbligo ad adoperarsi al fine di ottenere il consenso di ES AN LO (anche se nei limiti delle proprie ragionevoli possibilità) in capo alla promittente venditrice, un impegno che, con ogni evidenza, la stessa non ha mai voluto assumere.
- sulle modalità di corresponsione della caparra confirmatoria.
Nella bozza del 16 dicembre 2021, modificava anche l 'articolo 4 , in cui veniva previsto, in Pt_2 via aggiuntiva, che l'assegno consegnato a titolo di caparra cofirmataria al notaio sarebbe stato da questi assegnato “ alla parte promissaria acquirente, in caso di mancata stipula del contratto definitivo in caso di inadempimento da parte della parte promittente venditrice o di mancato avveramento della condizioni di cui al precedente articolo 2” (ovvero, il rilascio da parte di ES
AN LO del consenso scritto al trasferimento dell'immobile e il rilascio della dichiarazione di conformità catastale dell'immobile da parte di un tecnico abilitato).
- Facoltà di anticipazione della stipula del contratto definitivo.
È stata inoltre eliminata dal preliminare del 16 dicembre 2021 la facoltà della promissaria acquirente di anticipare la stipula del contratto definitivo, inserita sin nella prima bozza del 23 luglio 2021 e mai oggetto di discussione tra le parti. Pur trattandosi di una potestà attribuita a e quindi, prima Pt_2 facie, irrilevante nell'economica del contratto per la venditrice, in realtà così non è, dal momento che l'anticipazione della conclusione dell'operazione avrebbe comportato l'aumento del prezzo di 40.000 Contr euro a favore di sicché l'espunzione arbitraria della clausola da parte di ben potrebbe Pt_2 avere inciso sulla sua volontà di proseguire nella contrattazione;

- Dichiarazione di conformità dell'immobile.
Centrale è inoltre la questione del rilascio da parte di un tecnico abilitato della dichiarazione di Contr conformità dello stato di fatto dell'immobile ai dati catastali e alle planimetrie, che apponeva quale condizione risolutiva al contratto preliminare e che la promissaria acquirente, invece, pretendeva di ottenere prima della stipula del contratto preliminare stesso (cfr. art. 2 della bozza di cui al doc. 24 ed email dell'amministratore di di cui al doc. 25 di parte ricorrente); Pt_2
- Responsabilità della promittente venditrice.
pagina 11 di 14 Anche l'art. 9, afferente alla responsabilità della promittente venditrice, ha subito modifiche significative nel passaggio dalla bozza del 29 novembre 2021 a quella del 16 dicembre 2021: difatti, la versione della clausola contenuta nella minuta del novembre 2021 prevedeva che le dichiarazioni e le garanzie di cui agli articoli 7 e 8 erano rese e sarebbero state rese, al momento della stipula del definitivo, “sulla base dell'effettiva conoscenza di quanto dichiarato da parte della promittente venditrice”, nonché che “per l'effetto, eventuali costi ed oneri in cui la promissaria acquirente dovesse incorrere, saranno risarcibili esclusivamente se le dichiarazioni e garanzie prestate dalla promittente venditrice non fossero veritiere e se i fatti e le circostanza non fossero conosciute o conoscibili, utilizzando la normale diligenza, dalla promissaria acquirente, con espressa esclusione di ogni costo, onore o danno derivante da dichiarazioni, promesse o fatti di terzi”, incisi entrambi espunti dalla versione di del dicembre 2021. Pt_2
Da quanto appena riportato, è indubbio che le trattative tra le parti, per quanto sviluppatesi per un arco temporale lungo sette mesi e sfociate nella predisposizione di varie bozze di preliminare, non hanno mai portato alla definizione di tutti quelli che erano, per gli interessi espressamente e puntualmente Contr manifestati nel corso delle negoziazioni da profili essenziali dell'operazione (segnatamente, Contr l'ampiezza delle garanzie fornite da quanto alla regolarità urbanistica dell'immobile e, soprattutto, le modalità operative della cessione).
Deve ritenersi che il rispetto dei principi di buona fede e correttezza nelle trattative imponga a ciascuna parte, nei limiti in cui ciò sia esigibile, di condividere le proprie necessità, nonché i punti e il contenuto del regolamento negoziale che sono da considerarsi fondamentali ai fini del positivo esito dei negoziati, perché solo in tal modo la controparte sarà in grado, innanzitutto, di orientare il proprio comportamento e modulare il tenore delle proposte al fine di rendere proficua la trattativa e più semplice il raggiungimento di un accordo, e in secondo luogo di valutare correttamente e consapevolmente lo stadio di avanzamento delle trattative, sì da scongiurare la nascita di un legittimo affidamento in ordine alla conclusione del contratto, qualora non ve ne siano le condizioni. Contr Nel caso di specie, convenuta per il risarcimento dei danni:
- ha sempre, puntualmente manifestato l'importanza rivestita dalle portata delle garanzie e delle dichiarazioni rese in qualità di promittente venditrice e dalla esatta definizione delle modalità di trasferimento dell'immobile di proprietà della concedente ES AN LO (chiaramente non essendo intenzionata ad assumere alcun obbligo o responsabilità in ordine al conseguimento dell'autorizzazione alla cessione da parte della Banca);
- ha ulteriormente ribadito l'essenzialità dei richiamati profili nel testo dell'ultima bozza di preliminare da essa redatta prima dell'interruzione delle trattative, al cui articolo 2 si legge che le pagina 12 di 14 condizioni ivi elencate (ottenimento preventivo della dichiarazione di conformità da parte del tecnico;
consenso scritto di ES AN LO), nonché le limitazioni di responsabilità di cui all'articolo 9 dovevano “ritenersi essenziali per la stipula del contratto definitivo”,
Sicché SH e possedevano tutte le informazioni necessarie a valutare le conseguenze che la Pt_2 modifica della disciplina negoziale dei richiamati aspetti o, in ogni caso, la mancata accettazione o Contr predisposizione di clausole rispondenti alle esigenze espresse da avrebbero prodotto (lo stallo delle trattative o, finanche, la loro interruzione); e proprio perché le parti non erano mai addivenute a un accordo definitivo su tali punti e le negoziazioni avrebbero, quindi, dovuto proseguire, esse non potevano ragionevolmente confidare nella prossima e sicura stipula del preliminare e, se anche avessero confidato per il meglio, tale aspettativa avrebbe rappresentato una mera speranza, come tale giuridicamente irrilevante, inidonea a integrare gli estremi del legittimo affidamento tutelato dall'art. 1337 c.c..
Pertanto, nel caso di specie, non ricorrono gli elementi costitutivi della fattispecie di cui all'art. 1337
c.c., non sussistendo, da un lato, un legittimo e ragionevole affidamento in capo a e SH Pt_2 quanto alla positiva e prossima conclusione della contrattazione instaurata, né potendo qualificarsi, Contr dall'altro, come ingiustificato il recesso dalle trattative da parte di considerati i numerosi aspetti
(taluni anche di importanza essenziale per la sottoscrizione del preliminare) su cui ancora non era stato raggiunto un accordo tra le parti.
Per le motivazioni appena esposte, la domanda risarcitoria avanzata da SH ed è Controparte_3 da considerarsi priva di fondamento e deve pertanto essere rigettata.
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Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Considerata la complessità della vicenda, sotto il profilo della ricostruzione del fatto (essenzialmente documentale), le spese vengono liquidate applicando il parametro medio di cui al D.M. 55/2014 per le fasi di studio, di introduzione e di decisione della causa;
rilevato invece il mancato espletamento di mezzi istruttori, la fase istruttoria è liquidata applicando il parametro minimo tra quelli indicati dal
D.M. 55/2014 per le cause di corrispondente valore.
P . Q . M .

pagina 13 di 14 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:
- rigetta l'azione risarcitoria esercitata da ed nei Parte_1 Controparte_3 confronti di CP_1
- condanna ed al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_3 [...]
CP_ delle spese del presente procedimento, che si liquidano in euro 18.000,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario 15%, CPA 4% e IVA se dovuta.
Bologna, 01/07/2025
Il Giudice
Dott.ssa Annelisa Spagnolo

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