N. R.G. 1811/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Federica Marconi, acquisite le note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 3 ottobre 2025, celebrata secondo le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1811/2023 promossa da: rappresentata e difesa dall'Avv. Matteo Sabetta, presso il cui Studio in Roccadaspide Parte_1
(SA) è elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- ricorrente
CONTRO
, rappresentata e difesa dall'Avv. Marzia Baroni, presso il cui Studio in Parma è Controparte_1
elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- convenuta
Controparte_2
- convenuto contumace avente ad oggetto: risarcimento danni ad immobile locato.
CONCLUSIONI per la ricorrente, come da note scritte depositate telematicamente il 30.9.2025; per la convenuta, come da note scritte depositate telematicamente il 3.10.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c., depositato telematicamente il 15.5.2023, la società Pt_1 chiedeva di accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale ex artt. 1587 e 1590 c.c. dei sigg.ri
[...]
e condannandoli in solido al risarcimento dei danni all'immobile Controparte_1 Controparte_2
pagina 1 di 9 concesso in locazione, quantificati in € 6.344,00 e di riconoscere l'attribuzione del deposito cauzionale di € 1.040,00 a parziale ristoro.
La ricorrente documentava la stipula con la sig.ra di un contratto di locazione abitativa Controparte_1 transitoria, decorrente dall'1.12.2020 e con scadenza il 30.11.2021, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in via Tonale n. 5 a Parma. Nel contratto, al punto 10, era previsto l'impegno, in via solidale, del sig. per il pagamento del canone, degli oneri accessori, degli interessi e Controparte_2
penalità per ritardati pagamenti ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni all'immobile, sia nell'eventualità di rescissione del contratto, sia al momento della riconsegna.
Secondo la ricostruzione della ricorrente, il contratto veniva prorogato al 31.3.2022 ma il rilascio avveniva il 5.5.2022, allorquando le parti redigevano verbale di riconsegna e descrivevano le condizioni dell'appartamento; dopodichè incaricava un'impresa di effettuare ripristini e Pt_1
provvedeva alla sostituzione della caldaia, a causa dell'omessa manutenzione ordinaria.
Con comparsa depositata telematicamente il 28.7.2023, si costituiva la sig.ra la quale Controparte_1 innanzitutto contestava le condizioni dell'immobile a inizio locazione, sostenendo che mancavano mobili, che le pareti non erano tinteggiate, che sui muri vi erano buchi e che pavimenti e superfici non erano puliti.
La convenuta evidenziava inoltre che quello stipulato l'1.12.2021 non era una semplice proroga del primo contratto, bensì un nuovo contratto che non contemplava più l'obbligo del sig. Controparte_2
di rispondere in solido con la conduttrice (anche) per i danni.
La convenuta negava di aver riconosciuto i danni nel verbale di riconsegna e sottolineava che le pretese di erano aumentate nel corso del tempo. Pt_1
Dopo aver contestato anche la documentazione prodotta dalla ricorrente a supporto del quantum richiesto, la sig.ra concludeva per il rigetto della domanda di risarcimento e per la restituzione CP_1
del deposito cauzionale.
Pervenuto il fascicolo a questo giudice a seguito di riassegnazione, all'udienza dell'8.9.2023 parte ricorrente chiedeva dichiararsi la contumacia del sig. e di concedere termine per Controparte_2
memoria integrativa. Parte convenuta chiedeva ammettersi la prova per testi e si opponeva sia alla concessione di termine per memoria integrativa sia alla richiesta di CTU.
A scioglimento della riserva, veniva dichiarata la contumacia del sig. veniva Controparte_2
disposto il mutamento del rito, da semplificato di cognizione a locatizio speciale, assegnando termini per l'integrazione degli atti, nonché termine al ricorrente per la notifica al convenuto contumace.
All'udienza del 12.12.2023 parte ricorrente insisteva per l'accoglimento dell'istanza di rimessione in termini depositata lo stesso giorno ai fini del deposito della memoria integrativa;
chiedeva altresì
pagina 2 di 9 l'ammissione dei mezzi di prova. Parte convenuta si opponeva all'accoglimento dell'istanza di rimessione in termini e chiedeva l'ammissione dei propri mezzi istruttori.
A scioglimento della riserva, veniva concesso termine a parte convenuta per dedurre sull'istanza della ricorrente e, all'udienza del 23.4.2024, le parti ribadivano le precedenti istanze ed opposizioni.
A scioglimento della riserva, veniva respinta l'istanza di rimessione in termini di , dichiarando Pt_1
la tardività della memoria integrativa e delle produzioni alla stessa allegate;
venivano ammesse con limitazioni le prove richieste dalle parti, mentre la decisione sulla richiesta di CTU veniva riservata all'esito delle prove orali.
I testi venivano escussi alle udienze del 19.11.2024 e del 18.2.2025; al termine, parte ricorrente insisteva per la CTU.
A scioglimento della riserva, veniva rigettata la richiesta di CTU di parte ricorrente e veniva fissata udienza di discussione, da svolgersi con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c..
Acquisite le note depositate dalle parti, veniva emessa la presente decisione.
§§§
Va innanzitutto ribadita la tardività del deposito della fattura emessa da Condominio 24h Dazzi
Costruzioni s.r.l., unitamente alle note conclusive di parte ricorrente, come da ordinanza in data

8.7.2024. Il verbale di mediazione con esito negativo era già stato depositato col ricorso, perciò la produzione a suo tempo effettuata era evidentemente tempestiva e quella in sede di note conclusive era superflua.
§§§
La società ha chiesto di accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti alle Parte_1
obbligazioni previste dagli artt. 1587 e 1590 c.c., con conseguente condanna al risarcimento dei danni all'immobile locato riscontrati in sede di riconsegna.
Le parti avevano sottoscritto contratto di locazione ad uso abitativo transitorio in data 1.12.2020, avente ad oggetto l'unità immobiliare arredata sita in via Tonale n. 5 a Parma. Al punto 4 primo periodo di tale contratto la sig.ra dichiarava “di aver esaminato i locali affittati e di averli CP_1
trovati adatti al proprio uso, in ottimo stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato”.
Scaduto tale contratto, in data 1.12.2021 le stesse parti stipulavano “locazione abitativa di natura transitoria” con scadenza il 31.3.2022; il punto 4 primo periodo aveva identico contenuto. Al punto 9 le parti davano atto che il deposito cauzionale di € 1.040,00 era già stato precedentemente versato al locatore.
pagina 3 di 9 Ai sensi dell'art. 1587 n. 1) c.c., il conduttore ha l'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa per l'uso determinato o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
L'art. 1590 comma 1 c.c. stabilisce l'obbligo del conduttore di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Il comma 2 dell'art. 1590 c.c. prevede che il conduttore non risponda del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
La Suprema corte ha affermato che l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione prevista dall'art. 1590 c.c. è di per sé un illecito, ma non comporta l'obbligo di risarcimento se, in concreto, il creditore non ha subito un danno (ex multis, n. 5328/2007). Ricade quindi sul locatore l'onere di provare il fatto costitutivo del diritto al risarcimento, cioè il deterioramento intervenuto tra la consegna ed il rilascio, mentre grava sul conduttore l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, cioè che il deterioramento è dovuto ad uso conforme al contratto o a fatto a lui non imputabile.
La prova del fatto costitutivo della pretesa può essere data dal locatore anche per presunzioni (in tal senso, Cass., n. 6387/2018).
Nella ricostruzione della convenuta, le condizioni dell'immobile all'inizio della locazione sarebbero quelle rappresentate in alcune fotografie in bianco e nero allegate alla comparsa (doc. 2). La sig.ra ha poi dedotto che l'immobile non era tinteggiato, vi erano buchi alle pareti e i pavimenti CP_1
erano sporchi;
sempre secondo la versione della convenuta, nessun tinteggio e pulizia erano stati eseguiti tra il 30.11.2021 (scadenza del primo contratto) e l'1.12.2021 (inizio del secondo contratto).
Cessato il rapporto, le parti redigevano il verbale del sopralluogo in data 5.5.2022, nel quale veniva riportato quanto segue: mancato tinteggio dell'appartamento, danni alle pareti (buchi e rattoppi vari) della cucina, muffa in camera da letto (cause da individuare), verifica funzionalità portone ingresso, danni alla parte inferiore della porta del bagno, nessuna documentazione dell'esecuzione della manutenzione ordinaria della caldaia, mancanza porta box doccia completamente divelta, pavimenti macchiati e non puliti, sporcizia ed incrostazioni negli elettrodomestici cucina compresa;
nel predetto verbale veniva altresì specificato che alla locatrice veniva consegnata una chiave da cantiere.
Le parti non verificavano il funzionamento degli impianti elettrico ed idrico per cessazione utenze, così come quello delle serrande.
pagina 4 di 9 Va sottolineato che la descrizione delle condizioni dell'appartamento era preceduta dalla frase: “Le parti dichiarano che il bene oggetto di locazione si trova:” (doc. 3 ricorrente), seguita dall'elenco di ciò che era stato constatato in loco.
In siffatta descrizione non sono riportate obiezioni o contestazioni della sig.ra la quale si è CP_1
limitata a sottoscrivere il verbale ed a riservarsi di consultare il proprio legale dopo che le parti avevano dato atto che il fabbro aveva sostituito la serratura con una temporanea.
Ai fini della riconsegna, le parti precisavano che “n. 1 chiave rinvenuta nell'immobile, ne mancano due
(2)” (doc. 3 ricorrente). Al termine del sopralluogo del 5.5.2022, le parti così stabilivano: “Con tale atto le parti attestano che l'intercorso rapporto di locazione cessa a tutti gli effetti di legge in data odierna”.
Negli atti di parte convenuta non v'è menzione di rilascio antecedente la data del sopralluogo, che invece emerge dalle dichiarazioni dei testi indotti dalla sig.ra CP_1
La sig.ra che viveva nell'appartamento con la convenuta, ha affermato: “noi abbiamo lasciato Tes_1
l'immobile il 1° marzo 2022, se ben ricordo le chiavi sono state lasciate nella cassetta della posta il 7
o l'8 marzo 2022 non avendo avuto la possibilità di incontrare il sig. come richiesto;
il 5 Per_1 maggio 2022 la sig.ra era nell'immobile col fabbro, il sig. ed il sig. CP_1 Testimone_2 Pt_2
, io ero presente al cambio della serratura e per i dieci minuti successivi, poi sono andata via.
[...]
Ho visto che l'immobile era in condizioni diverse rispetto al nostro rilascio;
confermo le condizioni relative ai pavimenti, vano cucina, presenza di buchi e rattoppi, mancanza di ritinteggio;
muffa in camera da letto. … Non riesco a spiegarmi quanto ho visto il 5 maggio 2022”.
Il teste ha dichiarato: “la consegna delle chiavi era stata fatta prima ed erano state Testimone_3
collocate nella cassetta della posta del sig. , aveva lasciato le chiavi in quella Tes_2 Controparte_1
cassetta, ero presente;
la mattina in cui abbiamo lasciato le chiavi ho telefonato al sig. perché Tes_2 non mi sembrava normale lasciare delle chiavi nella buca delle lettere, forse era aprile. … Prima di lasciare l'appartamento io ero presente quando ha pulito, ma il 5 maggio 2022 c'era Controparte_1
molta polvere, era sporco;
la cucina era a posto;
penso che l'appartamento non sia stato ritinteggiato, avevamo trovato parecchie macchie di muffa, il sig. aveva detto di non toccare nulla perché lo Tes_2 stava affittando ed avrebbe provveduto in seguito …”.
In disparte il fatto che non coincidono le date nelle quali le chiavi sarebbero state immesse nella cassetta postale, suscita perplessità il fatto che su tale circostanza vi sia il silenzio della comparsa della sig.ra nonché del verbale del 5.5.2022. In ogni caso, le parti hanno concordemente affermato CP_1
che il contratto di locazione cessava alla data del sopralluogo, con ciò intendendo attribuire rilievo alla pagina 5 di 9 riconsegna effettuata in quel momento e non all'eventuale precedente restituzione delle chiavi da parte della conduttrice tramite immissione nella cassetta postale del sig. . Per_1
Ciò precisato, occorre esaminare nel dettaglio le pretese avanzate dalla ricorrente.
ha richiesto il rimborso del costo della sostituzione della caldaia, avvenuta per asserito cattivo Pt_1
uso da parte della conduttrice, che avrebbe omesso la manutenzione ordinaria;
l'importo preteso è pari ad € 2.562,00 IVA inclusa, come da fattura prodotta.
Nonostante sia pacifica la mancata manutenzione ordinaria, in quanto ammessa dalla convenuta nel verbale di riconsegna e non avendo quest'ultima consegnato alcun documento a dimostrazione dell'adempimento, la ricorrente non ha compiutamente assolto al proprio onere probatorio.
Quest'ultimo comprendeva non solo la prova dell'effettiva inservibilità della caldaia ma, soprattutto, che non poteva che farsi luogo alla sua sostituzione quale conseguenza dell'omessa manutenzione a carico della conduttrice. In difetto, non vi sono elementi sufficienti per addossare tale costo alla sig.ra anche perché appare poco verosimile che la mancata manutenzione (ordinaria) durante una CP_1
locazione durata meno di due anni possa aver reso inservibile una caldaia perfettamente funzionante e, comunque, ripetesi: se la causa fosse stata quella indicata da , era suo onere provarla. Pt_1
Per ottenere dal conduttore il rimborso del costo di sostituzione, non basta allegare un buon funzionamento a inizio locazione e produrre una fattura di acquisto e montaggio di una nuova caldaia.
Ai fini del predetto rimborso non è quindi sufficiente la dichiarazione del teste sul Testimone_4
cap. 4 di parte ricorrente: “confermo; abbiamo chiamato il tecnico, abbiamo contattato il sig. il Tes_5
quale ci ha riferito che il danno era notevole per mancata manutenzione e quindi occorreva sostituire la caldaia…”.
Ne deriva che tale importo non può esserle addebitato alla convenuta.
Con riferimento alle ulteriori pretese, ha prodotto una nota proforma della ditta Condominio Pt_1
24h Dazzi Costruzioni s.r.l., in data 28.11.2022, avente la seguente descrizione: “Presso vs. immobile sito in via Tonale 5 (Pr) eseguito rifacimento parti intonaco, imbiancatura, sostituzione box doccia, sostituzione porta bagno, sostituzione serratura portone ingresso, pulizia generale” per l'importo di €
3.782,00 IVA compresa. Non v'è distinzione di costi per singole voci, mentre l'obbligo risarcitorio non può essere trattato a forfait, bensì distinguendo le pretese, da valutare autonomamente.
In primo luogo, si osserva che il contratto non prevede l'obbligo della conduttrice di riconsegnare l'immobile tinteggiato e, in linea di principio, il costo può essere addebitato al conduttore se il tinteggio si rende necessario in conseguenza di deterioramento superiore al degrado d'uso, derivante da cattiva conduzione.
pagina 6 di 9 In particolare, secondo la Cassazione il costo del tinteggio a fine locazione non può essere addossato al conduttore, posto che rientra nel normale degrado d'uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i quadri e i mobili lascino impronte alle pareti (Cass., n. 4357/1984).
Pertanto, qualora in violazione dell'art. 1590 c.c. la cosa locata presenti, al momento della riconsegna, danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire i danni;
ne consegue che il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alla ristrutturazione ed ai miglioramenti che oltrepassino tali limiti (Cass., n. 23721/2008).
Nel caso che occupa, tuttavia, non ha provato un degrado superiore all'uso previsto in contratto Pt_1
e pertanto, anche in ipotesi di immobile tinteggiato a nuovo a inizio locazione, la stessa ricorrente non poteva pretendere che all'uscita la conduttrice effettuasse nuovo tinteggio o ne sopportasse il costo.
Le condizioni del tinteggio non sono ricavabili dalle contraddittorie dichiarazioni dei testi di parte convenuta: la sig.ra ha dichiarato che all'ingresso nell'immobile veniva tinteggiata (solo) la Tes_1 camera da letto e che tra il 30.11.2021 e l'1.12.2021 l'immobile era stato ritinteggiato e pulito da parte conduttrice, così come alla riconsegna l'immobile era stato pulito;
il sig. ha affermato che a Tes_3
inizio locazione venivano tinteggiati camera da letto, antibagno ed ingresso che comprende la cucina, mentre a suo dire tra il primo ed il secondo contratto non veniva fatto alcun tinteggio.
I testi di parte ricorrente hanno smentito che le condizioni iniziali fossero quelle di cui alle foto prodotte dalla convenuta (teste : “…le foto che mi vengono rammostrate sono Testimone_4 relative al periodo del rilascio e non dell'ingresso della sig.ra ); il precedente conduttore sig. CP_1 ha riferito di aver tinteggiato e pulito prima di lasciare l'appartamento, a fine Controparte_3
novembre 2020.
Poiché dall'istruttoria orale non emerge un quadro chiaro, per le condizioni al rilascio va tenuto presente il verbale di sopralluogo del 5.5.2022 sottoscritto dalle parti, mentre per la configurazione di ciò che è deterioramento conseguente all'uso va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio, in quanto il godimento tipicamente normale della cosa locata comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non addebitabile al conduttore. Si osserva, inoltre, che il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che concede e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa come se non fosse stata locata o, meglio, come se non fosse stata goduta dal conduttore.
Incombe peraltro sul conduttore l'onere di fornire prova liberatoria della non imputabilità a sé dei danni riscontrati (Trib. Napoli, sez. IX, n. 10758/2019).
pagina 7 di 9 In generale i buchi ed i rattoppi alle pareti, in disparte le versioni discordanti sulla loro presenza a inizio locazione, costituiscono normale degrado legato all'uso, ove non venga dimostrato dal locatore il superamento di tale soglia di normalità, che deve essere tollerata. Aggiungasi che non sono state individuate dalla locatrice le cause della presenza di muffa alle pareti della camera da letto, sicché non vi sono i presupposti per addebitare alla sig.ra il costo della sua eliminazione e del tinteggio CP_1
della stanza.
Riguardo alla sostituzione del box doccia, partendo dalla descrizione come ottime delle condizioni dell'appartamento in entrambi i contratti, dalle dichiarazioni dei testi di parte convenuta emergerebbe una condizione iniziale precaria della porta del box. In particolare, la sig.ra ha Controparte_4 affermato che la porta del box era “traballante” e che la stessa cadeva in frantumi mentre la teste usciva dalla doccia;
il teste ha dichiarato di ricordare che la porta della doccia era caduta, di Tes_3
aver aiutato a togliere i vetri e che era difettosa.
Ritenendosi di fare comunque affidamento sulla descrizione (generale) riportata nei contratti sottoscritti e sul verbale del 5.5.2022, può affermarsi la responsabilità risarcitoria della sig.ra essendo CP_1 pacifica la rottura in corso di rapporto. Spetta dunque a l'importo corrispondente alla Pt_1
sostituzione della porta del box doccia che, non essendo dettagliato nella nota spese prodotta, si stima congruo quantificare in complessivi € 400,00, importo già ridotto per il degrado d'uso.
Proseguendo nell'analisi delle richieste della ricorrente, si rileva che non vi è una descrizione precisa dei danni alla porta del bagno: nel verbale del 5.5.2023 sono riportati danni alla parte bassa e il teste ha specificato che si era staccata la parte del pannello. Non vi sono fotografie che Per_1 rappresentano le condizioni della porta, né la locatrice ha dimostrato che la sostituzione fosse l'unica soluzione praticabile, in luogo di una meno costosa manutenzione. Pertanto, si possono riconoscere alla ricorrente € 200,00 per la sistemazione della porta, che si stimano congrui per un intervento di manutenzione.
Con riferimento alla pulizia, anche degli elettrodomestici, date le condizioni riscontrate in data
5.5.2022, possono riconoscersi alla ricorrente € 120,00 complessivi.
Infine, per la sostituzione della serratura della porta d'ingresso possono riconoscersi a € 300,00 Pt_1
in quanto è dimostrato che, al momento del sopralluogo, era stata montata una serratura provvisoria da cantiere (“si dà atto che l'apriporte ha sostituito la serratura con una temporanea”).
Riepilogando, gli importi dovuti alla ricorrente a titolo di risarcimento dei danni all'immobile locato sono: € 400,00 (contributo sostituzione box doccia per rottura porta) + € 200,00 (manutenzione e sistemazione porta bagno) + € 120,00 (pulizie) + € 300,00 (sostituzione serratura) = € 1.020,00.
pagina 8 di 9 A copertura di tale somma è attribuita alla ricorrente la cauzione versata, pari ad € 1.040,00, sicché deve restituire la differenza alla sig.ra pari ad € 20,00. Parte_1 Controparte_1
Poiché il quantum spettante a titolo di risarcimento è inferiore al deposito cauzionale, non occorre esaminare la posizione del sig. non tenuto a versare alcun importo a favore della Controparte_2
ricorrente; ciò esclude ogni approfondimento sulla natura delle stipule succedutesi nel tempo e sui requisiti della locazione abitativa transitoria.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al DM 55/2014 e s.m.i., avuto riguardo – ai fini dell'individuazione dello scaglione – al decisum
(cause di valore fino ad € 1.100,00), tenuto conto altresì dell'attività effettivamente prestata e della semplicità delle questioni.
I compensi così calcolati sono da distrarsi in favore del procuratore della ricorrente, dichiaratosi antistatario.
Nulla per le spese al sig. stante la sua contumacia. Controparte_2


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accertata e dichiarata la responsabilità della convenuta nella causazione di danni all'immobile locato per € 1.020,00, previa declaratoria del diritto della ricorrente a trattenere il deposito cauzionale sino ad
€ 1.020,00, condanna per l'effetto la medesima ricorrente a restituire alla sig.ra € Controparte_1
20,00;
- rigetta le domande di parte ricorrente nei confronti del sig. Controparte_2
- condanna la sig.ra alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente, che Controparte_1
liquida in € 662,00 per compensi ed € 264,00 per esborsi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e cpa con aliquote di legge e se dovute, da distrarsi in favore del procuratore della ricorrente, dichiaratosi antistatario;

- nulla per le spese in favore del sig. dichiarato contumace. Controparte_2
Così deciso il 6 ottobre 2025
Il giudice dott.ssa Federica Marconi
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