N. R.G. 1081/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Vincenzo Liso ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 1081/2018 R.G. promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avv. Parte_1 C.F._1
COLETTA DELIA e , con elezione di domicilio in VIA CAMPANIA,2 RUTIGLIANO presso l'avv. COLETTA DELIA;

ATTORE

contro

:
, (C.F. , con il patrocinio degli avv. CANTORE CP_1 C.F._2
ANTONIA e GARZELLI FELIX ( ) Indirizzo Telematico;
, con C.F._3 elezione di domicilio in VIA CAPPUCCINI, 45 null 70015 NOCI, presso l'avv.
CANTORE ANTONIA;

e
, rappresentati e difesi dagli Avv.ti Felix Garzelli e Parte_2
Antonia Cantore del Foro di Bari, giusta procura in atti e
, P.IVA con sede in Turi (BA) Controparte_2 P.IVA_1 alla via A. Gramsci n. 28, in persona del legale rappresentante sig.ra C.F. CP_2
, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Felix Garzelli e Antonia C.F._4
Cantore del Foro di Bari, giusta procura in atti
CONVENUTI
CONCLUSIONI
pagina 1 di 6 Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta autorizzate ed allegate al verbale d'udienza del 10 marzo 2025, che qui si intendono richiamate, e la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art 190 c.p.c..
Motivi della decisione
Premesso che a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 69 del 18 giugno 2009, applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data del 4 luglio 2009 e con particolare riferimento al novellato art. 132, n. 4, c.p.c. che prevede in luogo della “concisa esposizione dello svolgimento del processo e dei motivi in fatto e in diritto della decisione” la sola “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione anche con riferimento a precedenti conformi”, la presente sentenza, risulta omessa dell'esposizione dello svolgimento del processo ed è limitata alle sole “ragioni” di fatto e di diritto che suffragano la decisione medesima.
Con atto di citazione notificato in data 17 gennaio 2018, conveniva Parte_1 in giudizio i sigg. e , nonché la CP_1 Parte_2 Controparte_2
, chiedendo: “A) nei confronti dei primi convenuti, l'accertamento della
[...] violazione degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale e dell'obbligo di informazione nella fase delle trattative e della stipula della compravendita degli immobili siti in Turi (BA) alla Via G. Di Pinto n. 4, al foglio 21 particella 2784 sub. 15
(appartamento) e sub. 32 (box), rogito notaio Prof.ssa del 23.12.2016, Per_1 registrato a Bari in data 11.01.2017 al n. 7831T; B) l'accertamento che l'obbligazione di pagamento delle spese per lavori straordinari dello stabile è sorta anteriormente alla compravendita e la condanna dei sigg. e al pagamento della somma di CP_1 Parte_2
€ 6.337,40 o comunque di quella somma che l'attore ha versato al per i CP_3 lavori straordinari;
C) nei confronti della , la condanna Controparte_2 alla restituzione della somma di € 1.830,00 percepita a titolo di provvigione per la mediazione e al risarcimento dell'ulteriore danno subito.”
In data 16 marzo 2018 si costituivano in giudizio i convenuti impugnando e contestando integralmente le domande attoree.
All'udienza del 15 maggio 2018 venivano concessi i termini ex art. 183 c.p.c. per il deposito delle memorie istruttorie.
All'udienza del 16 ottobre 2018, sciolta la riserva con decreto del 25 ottobre 2018, ammetteva la prova testimoniale e per interpello richiesta dalle parti.
L'istruttoria veniva espletata nelle udienze del 1° marzo 2021, 24 maggio 2021 e 18 pagina 2 di 6 ottobre 2021.
All'udienza del 15 maggio 2023 il Giudice formulava proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c., non accettata dalle parti.
In data 20 ottobre 2023 si costituiva l'Avv. Delia Coletta per il sig. a Parte_1 seguito di rinuncia al mandato da parte degli avv.ti Caldararo e Camposeo.
All'udienza del 10 marzo 2025, quindi, la causa veniva trattenuta in decisione.
Dalle risultanze processuali emerge che in data 23 dicembre 2016 il sig. Parte_1
acquistava dai sigg. e un appartamento e
[...] CP_1 Parte_2 un box auto facenti parte dello stabile condominiale sito in Turi alla Via Giovanni Di
Pinto n. 4, identificati catastalmente al foglio 21 particella 2784 sub. 15 e sub. 32.
[... La compravendita veniva conclusa tramite l'intermediazione della EA IL
, che percepiva una provvigione di € 1.830,00. CP_2
Successivamente all'acquisto, il sig. veniva a conoscenza che il Parte_1
Condominio, con delibera del 24 ottobre 2016, aveva approvato lavori straordinari condominiali per i quali, in qualità di nuovo proprietario, si vedeva richiesto il pagamento della quota di spettanza pari a € 6.337,40.
L'attore lamentava che né i venditori né l'agenzia immobiliare lo avevano informato dell'esistenza di tale delibera condominiale, sostenendo di essere stato indotto ad un acquisto non equilibrato per violazione degli obblighi di buona fede e correttezza.
La questione centrale riguarda l'individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali straordinarie nel caso di trasferimento di proprietà di immobile condominiale.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Civ. Sez. II, n. 24654/2010).
Tale principio è stato confermato dalla successiva giurisprudenza, secondo cui chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione degli interventi sullo stabile condominiale, è tenuto a sopportarne i relativi costi, avendo detta delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Civ. pagina 3 di 6 Sez. II, n. 8782/2013).
Nel caso di specie, dalle prove testimoniali acquisite risulta inequivocabilmente che (i) la delibera assembleare del 24 ottobre 2016 ha approvato all'unanimità il computo metrico per i lavori straordinari elaborato dall'ing. ; (ii) In tale data i proprietari CP_4 dell'immobile erano i sigg. e;
(iii) La compravendita CP_1 Parte_2
è avvenuta successivamente, in data 23 dicembre 2016; (iv) Nell'assemblea del 22 marzo 2017 si è proceduto solo alla definizione delle priorità dei lavori già deliberati.
La teste amministratrice ha dichiarato: "preciso che poiché i lavori Testimone_1 erano tanti si decise di dividerli in due lotti sempre con delibera del 24.10.2016" e "Il prezzo complessivo non fu stabilito in detta delibera, ma fu approvato il computo metrico, preciso che nell'assemblea di marzo 2017 furono suddivisi i lavori precedentemente approvati".
Anche la teste ha confermato: "tutti i condomini presenti Testimone_2 approvavano all'unanimità il computo metrico".
Pertanto, l'obbligazione per le spese straordinarie è sorta con la delibera del 24 ottobre
2016, quando i sigg. e erano ancora proprietari dell'immobile. CP_1 Parte_2
Sulla violazione degli obblighi di informazione
I venditori hanno violato gli obblighi di buona fede e correttezza precontrattuale previsti dagli artt. 1337 e 1338 c.c., omettendo di informare l'acquirente dell'esistenza della delibera condominiale del 24 ottobre 2016.
Tale omissione ha indotto il sig. ad un acquisto non equilibrato, Parte_1 privandolo della possibilità di valutare adeguatamente l'operazione economica o di negoziare condizioni diverse.
Quanto alla responsabilità della , occorre richiamare i Controparte_2 principi consolidati in materia di obblighi informativi del mediatore.
L'art. 1759 c.c. stabilisce che "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso".
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, che comprende: in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza, in relazione alla sua professionalità, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni pagina 4 di 6 su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato (Cass.
Civ. Sez. II, n. 18140/2015).
Nel caso di specie, dalle prove testimoniali emerge che la ebbe a contattare CP_2 telefonicamente l'amministratrice condominiale per informazioni sull'immobile; CP_ Sul punto l'amministratrice escussa come teste ha dichiarato: "la sig. non mi ha mai inoltrato richieste né formali, né informali in merito ai lavori di manutenzione straordinaria"; CP_ La ha dichiarato di aver chiesto "informalmente se l'immobile fosse in regola con gli oneri condominiali" ricevendo risposta positiva;
CP_ Non risulta che la abbia effettuato verifiche specifiche presso l'amministratore circa l'esistenza di delibere per lavori straordinari.
Tuttavia, la giurisprudenza più recente ha precisato che qualora l'acquirente abbia avuto piena conoscenza delle condizioni dell'immobile e abbia comunque deciso di concludere l'affare, non può ritenersi sussistente alcuna violazione degli obblighi informativi da parte del mediatore né conseguente inadempimento del contratto di mediazione (Cass. Civ.
Sez. II, ord. n. 23374/2023). CP_ Nel caso di specie, non risulta provato che la fosse a conoscenza dell'esistenza della delibera del 24 ottobre 2016, né che avrebbe dovuto conoscerla con l'ordinaria diligenza professionale, considerato che l'amministratrice ha confermato di non aver fornito informazioni specifiche sui lavori straordinari, tenuto conto anche che la delibera riguardava lavori non ancora quantificati nel prezzo finale e che non era stato costituito alcun fondo specifico per i lavori.
Sotto tale profilo la domanda di parte attrice non è meritevole di accoglimento.
Quanto alla liquidazione degli onorari occorre procedere ai sensi del D.M. 10.03.2014 n.
55 (aggiornati al D.M. n°147 del 2022), stante quanto dispone l'art. 6 del suddetto de- creto “Le disposizioni di cui al presente decreto regolamentare si applicano alle pre- stazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore” (23 ottobre
2022) ed in forza dell'ormai consolidato principio secondo cui “i nuovi parametri di li- quidazione delle spese processuali … si applicano in tutti i casi in cui la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del cita-to decreto purché, a tale data, l'attività difensiva non sia ancora completata;
invece, essi non operano, quando la liquidazione venga effettuata dopo l'esaurimento dell'at-tività difensiva, come nel caso della liquidazione delle spese relative ad un grado o fase pagina 5 di 6 precedente da parte del giudice della impugnazione o del rinvio” (Cass. n. 17577/2018), assumendo come scaglione di riferimento, a norma dell'art. 17 c.p.c., quello corrispondente al credito come risultante dall'atto di citazione.
Considerate le questioni giuridiche trattate ed il comportamento processuale tenuto dalle parti convenute e del parziale accoglimento della domanda giustifica la applicazione dei valori minimi degli onorari che vengono liquidati in base al seguente prospetto.
Scaglione: da €. 5.201,00 a €. 26.000,00 fasi valore minimo importo liquidato studio €.
460,00, Introduttiva €. 389,00 Trattazione €. 840,00, Decisoria €. 851,00 Totale €.
2.540,00 oltre al rimborso forfettario spese generali al 15%, Iva e CPA.
Vanno compensate le spese tra il e la Parte_1 Controparte_2
.
[...]


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla controversia, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa accoglie parzialmente le domande dell'attore e per l'effetto:
ACCERTA E DICHIARA la violazione degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale da parte di e nei confronti del CP_1 Parte_2 Parte_1
;
[...]
ACCERTA E DICHIARA che l'obbligazione di pagamento delle spese per i lavori straordinari dello stabile di via G. Di Pinto n. 4 è sorta con la delibera assembleare del
24 ottobre 2016, anteriormente alla compravendita;

CONDANNA il e , in solido tra loro, a risarcire al CP_1 Parte_2
la somma di € 6.337,40, oltre interessi legali dalla domanda e Parte_1 rivalutazione monetaria;

RIGETTA le domande nei confronti della;
Controparte_2
CONDANNA i sigg. e al pagamento delle spese CP_1 Parte_2 processuali in favore dell'attore, liquidate in € 2.540,00 oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali;

COMPENSA le spese processuali tra il sig. e la Parte_1 Controparte_2
.
[...]
Bari, 21/07/25
Il Giudice
dott. Vincenzo Liso
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