RG 8405/2024
T R I B U N A L E D I N A P O L I N O R D
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Maurizio Spezzaferri ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. rg. 8405/2024, avente ad oggetto: finita locazione e vertente
TRA
, c.f. , nata a [...] il Parte_1 C.F._1
19.06.1989 e residente in [...] rappresentato e difeso dall'Avv. Pasquale Miele, c.f. , ed C.F._2 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Arzano (NA) alla via Pietro Giannone n.2;
Ricorrente
E
, residente in [...] Controparte_1
Resistente - Contumace
CONCLUSIONI
Il procuratore costituito per parte ricorrente all'udienza a trattazione scritta del 27-6-2025 si riportavano ai propri atti concludendo come da nota scritta del 20-6-2025 che espressamente si richiama e il Giudice decideva la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. da motivazione che segue.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al nuovo testo dell'art. 118 disp. att.
c.p.c. così come modificato con l. 69/2009.

1.1. Con ricorso notificato in data 31.07.2024 la sig.ra intimava Parte_1 licenza per finita locazione al sig. , esponendo di essere proprietaria e Controparte_1
locatrice dell'appartamento sito in Mugnano di Napoli alla Via A. De Gasperi n. 35, piano terra, composto di 5 vani e accessori nonché box auto di mq 14, il tutto concesso in locazione per uso abitativo, per un canone annuo di €7.200.00 da pagarsi in rate mensili
1

RG 8405/2024 anticipate di €600,00, in virtù di contratto registrato il 03.03.2015 presso l'Agenzia delle
Entrate – Uff. Napoli 2 in regime di cedolare secca.

1.2. Esponeva, quindi, che detto contratto per la durata contrattuale prevista di anni tre dal 2.2.2015 al 1.2.2018 si è rinnovato al 1.2.2022 e successivamente al 1.2.2024, per cui con lettera raccomandata a.r. n.ro 052101036580 inoltrata il 03.07.2023, veniva comunicata dal locatore al conduttore la volontà di non rinnovare il contratto e quindi la disdetta del rapporto di locazione per la scadenza del 01.02.2024 con invito a rilasciare per tale data l'appartamento libero e vuoto da persone e cose. Esponeva, inoltre, che la documentazione prodotta provava che il locatore nei tempi stabiliti dalla legge aveva effettuato l'invio tempestivo della disdetta del contratto di locazione stipulato. Si precisava che a scadenza maturata il conduttore non aveva rilasciato l'immobile né tuttavia a tutt'oggi l'ha rilasciato creando innumerevoli disagi anche fiscali alla locatrice.

1.3. L'intimante citava quindi il conduttore per l'udienza del 2.9.2024, per sentire convalidare l'intimato sfratto per finita locazione, con ordine al conduttore di rilasciare l'immobile de quo;
in caso di opposizione, previa concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio immediatamente esecutivo ex art. 665 c.p.c. a seguito del mutamento di rito, dichiarare quindi cessato il contratto di locazione tra le parti, per finita locazione con condanna al al rilascio, con fissazione della data di esecuzione e vittoria Controparte_1
di spese.

2. All'udienza del 04.09.2024 parte resistente non si costituiva in giudizio, benché la notifica dell'atto introduttivo della fase monitoria fosse andata a buon fine;
l'intimante chiedeva quindi convalidarsi lo sfratto per finita locazione, con condanna alle spese, con termine per depositare la prova dell'avvenuta spedizione della lettera di disdetta del contratto di locazione, così il giudice dato atto, rinviava all'udienza del 17.9.2024.
Successivamente parte intimante chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto, atteso il mancato rilascio dell'immobile alla scadenza, evidenziando di aver depositato l'attestazione delle
Poste Italiane, circa l'avvenuta consegna della disdetta, coincidente in data, luogo e destinatario e che tale attestazione è valida a tutti gli effetti di legge.

2.1 All'esito il Giudice si riservava per poi in data 18.10.2024, rilevata l'insussistenza dei presupposti per la convalida della proposta intimazione di sfratto per finita locazione, attesa la mancata prova dell'avvenuto invio di tempestiva disdetta al locatario e ritenuta la necessità di mutare il rito, denegava la convalida e fissava, agli effetti dell'art. 667 c.p.c., l'udienza di discussione della causa per il giorno 25.03.2025, con i termini perentori di trenta gg per l'intimante e dieci gg per l'intimato, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., nonché onere di parte intimante di avviare il procedimento di mediazione obbligatorio.
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2.2 Veniva attivato il procedimento di mediazione dinanzi all'Organismo di mediazione, ma la procedura negoziale si concludeva con esito negativo, come da verbale prodotto in atti e, a seguito di mutamento del rito, con l'instaurazione del procedimento R.G.A.C. n.
8405/2024, il difensore di parte ricorrente, si riportava all'intimazione di licenza per finita locazione.

2.3 Parte ricorrente in data 18.02.2025 depositava, quindi, memorie ex art. 426 cpc in cui ribadiva le proprie difese e concludeva affinché in via preliminare venisse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione registrato il 03.03.2015 presso l'Agenzia dell'Entrate
– Uff. Napoli 2 al n. TES 3T 2018 tra la sig.ra ed il sig. Parte_1 [...]
per finita locazione;
nel merito, ordinarsi l'immediata riconsegna del bene CP_1
immobile sito in Mugnano di Napoli alla Via A. De Gasperi n. 35, piano terra nonché box, libero e vuoto da cose e persone, con fissazione a breve della data di esecuzione dello sfratto, il tutto con condanna al pagamento delle spese di lite, oltre IVA E CPA.

3. Tanto chiarito, la domanda risulta procedibile, essendo stato avviato nei termini il procedimento di mediazione previsto dal D.Lgs. n. 28/2010 con esito negativo. Parte resistente, inoltre, non si costituiva in giudizio, benché la notifica dell'atto introduttivo della fase monitoria fosse andata a buon fine, per cui se ne dichiara la contumacia.

3.1. Nel merito, è documentalmente provato che tra le parti dell'odierno giudizio interveniva contratto di locazione ad uso abitativo dell'appartamento di cui in atti, per la durata contrattuale prevista di anni tre dal 2.2.2015 al 1.2.2018 con rinnovo al 1.2.2022 e successivamente al 1.2.2024.
Dagli atti, risulta come la ricorrente sia comproprietaria dell'immobile per cui è causa, ma in ogni caso il comproprietario può intimare lo sfratto senza la necessità del litisconsorzio necessario tra tutti i titolari del diritto. La giurisprudenza, confermata da più sentenze della Cassazione (cfr. Cassazione civile sez. III, 04/07/2019, n.17933 in Diritto &
Giustizia 2019, 5 luglio), stabilisce che ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto sulla cosa comune, è legittimato ad agire autonomamente per la tutela della stessa, anche senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione. L'azione di sfratto è considerata un atto di ordinaria amministrazione e non richiede la partecipazione di tutti i comproprietari nel giudizio, salvo prova contraria che dimostri il dissenso della maggioranza.
Non potrà tuttavia ritenersi valida la disdetta formulata a mezzo raccomandata a.r. n.ro
052101036580 inoltrata il 03.07.2023, non essendo stata documentalmente provata dal ricorrente l'avvenuta ricezione da parte del locatore, soggiacendo tale adempimento al regime degli atti recettivi, tale per cui si reputa conosciuta nel momento in cui giungono
3 RG 8405/2024 all'indirizzo del destinatario, in virtù del combinato disposto dell'articolo 1335 c.c. e della normativa che regola il servizio postale agli artt. 32 e 39 D.M. 9.4.2001.
Difatti, al fine di dimostrare la ricezione della disdetta, parte intimante avrebbe dovuto produrre la prova di consegna della raccomandata postale mediante l'attestazione del portalettere, considerato a tutti gli effetti un pubblico ufficiale. L'atto che questi compila quando consegna una raccomandata o immette un avviso di giacenza nella buca delle lettere si considera “atto pubblico” e fa piena prova fino a querela di falso. L'avvenuta notifica a mezzo del servizio postale può essere fornita solo con il cosiddetto avviso di ricevimento, ossia la cartolina compilata dal postino con cui questi dichiara di aver consegnato la raccomandata al destinatario o, in sua assenza, di aver immesso l'avviso di giacenza nella relativa cassetta delle lettere. Nessun'altra documentazione può sostituire tale attestazione, né tanto meno il report di spedizione, non essendo sufficiente a dimostrare che la notifica si sia effettivamente perfezionata e poiché la disdetta di un contratto di locazione riveste la natura di atto recettizio, la sua ricezione, al pari di una notifica, deve essere formalmente documentata secondo le normative vigenti, atteso che esplica effetti giuridici solo se consegnata al destinatario (Cass. n. 8006/2009; n. 9696/1998; n. 12866/1997).
Solo qualora l'Ufficio postale avesse rilasciato idonea certificazione attestante l'avvenuta consegna del plico al destinatario - non rappresentando il report di spedizione un documento valido per gli effetti previsti dalla legge - allora si sarebbe potuta considerare raggiunta la prova dell'avvenuta consegna.

3.2 La licenza per finita locazione è disciplinata dal comma 1 dell'art. 657 cpc : tale azione prevede che il locatore possa chiedere la risoluzione del contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, citando contestualmente l'inquilino per l'udienza di convalida rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Se correttamente inviata entro i termini, l'intimazione di licenza per finita locazione può fungere essa stessa da disdetta.
Pertanto, il contratto oggetto di causa dovrà ritenersi concluso in data 1.02.2026, atteso che con la notifica dell'intimazione di sfratto perfezionata in data 31.07.2024 (cfr. doc. in atti), ossia sei mesi prima della scadenza sopra indicata (1-8-2025), il conduttore è venuto a conoscenza della volontà del locatore di disdire il contratto de quo, essendo la licenza per finita locazione, così come disciplinata dall'art. 657 co. 1 cpc, una procedura che consente al locatore di comunicare la volontà di risoluzione del contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, citando contestualmente il conduttore per l'udienza di convalida, in modo da riottenere celermente il possesso dell'appartamento dato in affitto alla scadenza del contratto di locazione.
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In ragione di tanto, a fronte di una valida, tempestiva e formale disdetta a mezzo raccomandata a.r., l'intimazione oggetto del presente giudizio potrà ritenersi efficace per evitare il rinnovo tacito del contratto di locazione, con conseguente rilascio del bene.
In conseguenza di quanto precede, in accoglimento della domanda, va Controparte_1 condannato all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, meglio descritto in punto di fatto.
Dunque, mentre nel caso di sfratto per finita locazione occorre che il locatore abbia già, precedentemente all'instaurazione del procedimento per la convalida, comunicato la disdetta o recesso dal contratto di locazione, o comunque che l'effetto risolutivo per scadenza del termine si sia già verificato, nel caso del procedimento di licenza per finita locazione, l'atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida può contenere esso stesso la comunicazione di disdetta o recesso.
Nel caso che ci occupa parte intimata ha ritualmente e tempestivamente ricevuto a mezzo regolare notifica l'atto introduttivo del procedimento sommario e non costituendosi non ha rilevato elementi a sfavore della chiesta risoluzione del contratto.
Non si rinviene alcuna manifestazione di rinnovazione né da parte del locatore né del conduttore, né tanto meno elementi ostativi alla detta risoluzione.

4. Va ora esaminata la domanda proposta dal ricorrente volta ad ottenere la condanna della conduttrice al pagamento delle spese del presente giudizio, avendo qualificato la causa come licenza per finita locazione.
In merito al rimborso delle spese processuali sostenute dal locatore, difatti, nel procedimento di licenza per finita locazione, la Cassazione e i Giudici di merito hanno affermato il principio per cui non si può disporre la condanna delle spese a carico del conduttore, non essendoci il principio della soccombenza.
La ragione di ciò è stata individuata nel fatto che il provvedimento di convalida in questo caso non è pronunciato in dipendenza di un fatto del convenuto, ma di un interesse esclusivo dell'attore alla costituzione in via preventiva di un titolo esecutivo da far valere successivamente alla scadenza del contratto (Cass. n. 3969/2007).
Pertanto, non potrà accogliersi la domanda di condanna alle spese di lite a carico del conduttore, per i motivi testé meglio spiegati, con conseguente compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Giudice, dott. Maurizio Spezzaferri, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, così provvede:
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a) dichiara la cessazione alla data del 01.02.2026 della locazione intercorrente tra le parti indicate in epigrafe relativa all'immobile in Mugnano di Napoli alla Via A. De Gasperi n.
35, piano terra, composto di 5 vani ed accessori nonché box auto di mq 14;
b) ordina il rilascio dell'immobile libero da cose e/o da persone fissando l'esecuzione alla data dell'1.02.2026;
c) compensa tra le parti le spese di lite per i motivi meglio esposti nel corpo del presente provvedimento.
Così deciso in Aversa, il 28 giugno 2025
Il Giudice
Dott. Maurizio Spezzaferri
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