N. 5209/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
SEZIONE I CIVILE
Il Tribunale di Monza, Sezione I Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Chiara Binetti, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5209/2024 r.g. promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall' Avv. PIZZAMIGLIO Parte_1 C.F._1 OLIVIA e dall'avv. GASPARI MASSIMILIANO, elettivamente domiciliata come in atti;

PARTE ATTRICE contro
(C.F./P.IVA ), rappresentata e difesa dall'avv. CIRILLO CP_1 CP_2 P.IVA_1 ANTONIO, elettivamente domiciliata come in atti
PARTE CONVENUTA
e contro
C.F. ) nato il [...] in [...]_3 CodiceFiscale_2
e residente in [...]
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice: In via principale: 1) accertare e dichiarare l'annullamento della proposta irrevocabile d'acquisto del 19 luglio 2023perfezionatasi con la relativa accettazione del 21 luglio 2023 conclusasi tra il sig. Parte_1 e il sig. per il tramite dell'agenzia Immobiliare Insieme Real Estate 2 s.r.l, in quanto Controparte_3 viziata da errore vizio del consenso, per tutte le ragioni edotte in atti;

pagina 1 di 10 2) accertare e dichiarare che il sig. ha versato alla società Insieme Real Estate s.r.l. la somma di Pt_1 euro 6.344,00 a titolo di compensi di mediazione e al venditore la somma di euro 15.000,00 euro e per l'effetto condannare i convenuti a restituire rispettivamente l'importo di euro 6.344,00 e di euro 15.000,00 ovvero l'importo maggiore o minore che verrà ritenuto di giustizia, oltre interessi;
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre accessori. In via istruttoria: Si chiede che il Giudice autorizzi ai sensi dell'art. 16 bis, comma 9, del d.l. 179/2012 il deposito del file su supporto analogico in formato CD/DVD unitamente all'originale della trascrizione della conversazione. Si chiede disporsi CTU fonica: a) sul sopporto CD- Rom allegato all'elaborato prodotto da al fine di Controparte_4 verificare eventuali manipolazioni e falsificazioni del file audio e registrazioni telefoniche e accertare la genuinità della provenienza e certificare l'integrità delle registrazioni contenute. Il tutto- qualora si rendesse necessario - anche acquisendo la registrazione audio presente sul telefono del sig. Tes_1 ;
[...] b) altresì la valutazione peritale dovrà analizzare attraverso il metodo parametrico, la vice dal punto di vista fonico e, dunque, come sistema di onde acustiche quali siano i parametri più significativi per la Pt_ caratterizzazione della e quindi, procedere con l'interpretazione statica dei dati ed un confronto tra le misure ottenute per stabilire la compatibilità tra la voce anonima nel supporto CD da individuarsi nella persona della sig.ra e sul quale si chiede, venga eseguito un saggio Tes_2 fonico, al fine di ottenere un campione della voce da comparare. Si chiede che il Giudice al fine di consentire al CTU detto ultimo adempimento ordini alla sig.ra di presenziare alle operazioni peritali per il relativo riconoscimento vocale. Tes_2 Si chiede l'ammissione dell'interrogatorio formale del legale rappresentante della Insieme Real Estate 2 s.r.l. e del sig. nonché della prova per testi. Controparte_3 a) sulle circostanze dei seguenti capitoli da intendersi preceduti dalla locuzione “vero che” si chiede che vengano uditi la sig.ra presso la sede di lavoro della società Tes_2 Controparte_5 sita Cologno Monzese, corso Roma n. 4 e il sig. residente in [...]:

1. in data 9 ottobre 2023, alle ore 12.04 il sig. chiamava la sig.ra Parte_1 Tes_2

2. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole “Aspetta, non lo puoi Tes_2 chiudere per quale motivo? Cioè, allora, bisogna capire: il soppalco per permanenza di persone, quello c'è; ora, la chiusura è un'altra cosa, cioè la motivazione che ti deve dare è la chiusura perché non ha i rapporti aeroilluminanti o per quale motivo? Lì le persone ci possono rimanere” come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;

3. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “Eh, ma per quale motivo Tes_2 ti chiedono il cambio d'uso?, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;

4. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole. “però, per esempio, noi Tes_2 siamo comunque delle agenzie che offrono servizio, servizio alla persona, un po' come te” … “Quindi, se tu lo studio non deve avere un vincolo che deve cambiare in A10, quindi diciamo che ha un fattore, la categoria devi cambiarla, però questo se era una richiesta la dovevi sapere sin dall'inizio, perché … a Milano, ecco quello che ti volevo chiedere, dove hai l'altro studio?”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom; pagina 2 di 10 5. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “ Eh ma ho capito, io ho Tes_2 detto che è un negozio commerciale dove gli studi li puoi fare. Ora, per attività, ti ripeto, la mia attività è un'attività di servizi alle persone, siamo un C1 noi”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;

6. la sig.ra in sede di Tes_2 chiamata pronunciava le seguenti parole: “Allora, se è una permanenza con persone tu lo studio lo puoi fare, lascerai delle aperture, magari fai… penso che sia una questione di aperture;
quindi, tu magari anziché fare una parete tirata su il mio consiglio è che ti fai una parete con una finestra che si apra, non so se hai presente”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;

7. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “Esatto, l'importante è la Tes_2 permanenza di persone sul soppalco, punto;
una volta che tu hai la permanenza di persone tu sopra lì ci puoi fare quello che vuoi. Ovvio, nel momento in cui lo chiudi tutto, e quindi sai che vai a chiudere i rapporti aeroilluminanti, magari ti dicono soltanto che sopra lì devi mettere una finestra apribile. Non lo so se è questo, adesso io sto parlando in base alla mia esperienza”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;

8. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “Ma se la motivazione è Tes_2 che non puoi mettere una parete fissa, ma la recuperiamo con delle aperture, allora è una soluzione. Bisogna capire cos'è che ti limita, cioè lui ti deve dire “non lo puoi fare per questo motivo”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;

9. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “No, io ti ho detto che, se Tes_2 lo richiedono ufficio, perché il limite sono gli uffici, però tutti i negozi su strada sono attività per servizi alla persona e non hanno limiti, cioè questo ti sto dicendo, noi che facciamo agenzia immobiliare, e quindi abbiamo il servizio alla persona”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;
10. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “È quello che ti sto Tes_2 dicendo.
dal mio punto di vista, secondo me il limite non è lo studio, secondo me è un rapporto di Per_1 chiusura: se tu mi metti quattro pareti in un buco dove ti dicono è una finestra” non puoi avere la permanenza di persone”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;
11. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “No, allora, il limite la Tes_2 chiusura può essere soltanto se tu mi tiri su una parete chiusa, allora sì; se io ti dico “ti faccio una parete dove c'è la ringhiera e sopra ci metto … la ringhiera ovviamente con dietro un pannello e ti faccio il muretto a compensato, e sopra ti metto una finestra dove tu apri ed hai un rapporto aeroilluminante”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom;
12. la sig.ra in sede di chiamata pronunciava le seguenti parole: “ Ma io lo studio Tes_2 professionale, se io ti ho detto “se non hai categorie che hai bisogno di uffici…”, perché questo non è un ufficio ma è un C1, “non hai problemi”, come da audio che mi viene fatto sentire e allegato al sub doc. 6 ovvero da riproduzione del CD-Rom; b) sulle circostanze dei seguenti capitoli da intendersi preceduti dalla locuzione “vero che” si chiede che vengano uditi la sig.ra residente in [...]
pagina 3 di 10 del Bosco n. 165 il sig. residente in [...] e Persona_2 il sig. residente in [...] Testimone_5
13. il sig. nel giugno 2023 era alla ricerca di un bene immobile con vetrina su strada da poter Pt_1 adibire alla propria attività professionale di nutrizionista;

14. al primo sopralluogo nel giugno 2023 presso l'immobile sito in ES AN GI, piazza dei Martiri de Fani n. 80 parteciparono la sig.ra la sig.ra e i l sig. ; Tes_2 Tes_4 Pt_1
15. il sig. informava la sig.ra che l'immobile doveva essere dotato di tre stanze per le visite Pt_1 Tes_2 e che doveva essere adibito alla sua professione di nutrizionista;

16. la sig.ra confermava che l'immobile poteva essere adibito ad un'attività professionale e il Tes_2 soppalco a stanza con la costruzione di una parete;

17. il sig. contattava i signori e per far visionare gli impianti: Pt_1 Per_2 Tes_5
18. in sede di sopralluogo avvenuto nel luglio 2024 parteciparono i signori , Per_2 Tes_5 Pt_1
e e in detta sede il sig. dichiarò che l'immobile doveva essere adito alla sua Tes_4 Tes_2 Pt_1 attività di nutrizionista;
19. il sig. comunicava al sig. che il soppalco per legge non può essere chiuso e che Parte_3 Pt_1 un'unità immobiliare C1 non può per legge essere adibita a studio professionale;

Per parte convenuta:
Si insiste affinchè il giudice adito, contrariis reiectis, Voglia decidere per:
- rigettare le istanze tutte formulate dell'attore, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi dedotti in narrativa. Con vittoria di spese di lite da distrarsi in favore del deducente procuratore che si dichiara antistatario. In via istruttoria, pertanto, si chiede ammettersi prova per interpello del sig. sui Parte_1 seguenti capitoli di prova 1.- vero che in data 19 giugno 2023 Lei si recava presso l'immobile sito in ES AN GI – Piazza Martiri di Via Fani n.30 al fine di valutarne l'acquisto?
2.- vero che la visita dell'immobile sito in ES AN GI – Piazza Martiri di Via Fani n.30 seguiva quella effettuata in data 16 giugno 2023 dalla sig.ra ? Testimone_4
3.- vero che in data 19 giugno 2023 – alla visita dell'immobile sito in ES AN GI – Piazza Martiri di Via Fani n.30 partecipavano tali signori ed Persona_2 Testimone_5
4.- vero che l'immobile sito in ES AN GI – Piazza Martiri di Via Fani n.30 – così come visitato dal sig. presentava un soppalco aperto? Pt_1
5.- vero che - come da proposta di acquisto – veniva specificato al sig. che l'immobile fosse Pt_1 classificato come C1 e che fosse un negozio ad uso commerciale senza permanenza di persone?
6.- vero che il sig. – nella presunta telefonata intercorsa tra egli e la sig.ra in data Pt_1 Tes_2 9 ottobre 2023 – proferiva le testuali parole: “ha detto quello che volevamo, no?... perfetto dobbiamo agire adesso.Scusami. Ha detto quello che volevamo no?,
7.- vero che il sig. era disponibile a procedere con il cambio di destinazione d'uso al fine di Pt_1 trasformare il negozio commerciale promesso in vendita da categoria C1 a categoria ufficio C4, come da egli confermato nella telefonata intercorsa doc.7, pag.7 controparte, riga 9 e 10?
8.- vero che in data 25.07.23 il sig. aveva accesso all'immobile al fine di eseguire tutte le Pt_1 necessarie verifiche? Si chiede ammettersi a prova per testi la sig.ra sui seguenti capitoli di prova: Tes_6
pagina 4 di 10 9.- vero che alle visite dell'immobile sito in ES AN GI – Piazza Martiri di Via Fani n.30– rispettivamente in data 16 giugno 2023 ed in data 19 giugno 2023, la sig.ra incaricata Tes_2 della società Insieme Real Estate s.r.l. (Remax), in sua presenza, precisava che l'immobile fosse un negozio ad uso commerciale e che il soppalco fosse adibito a luogo con permanenza di persone?
10.- vero che il sig. e la sig.ra specificavano quale fosse l'attività commerciale che Pt_1 Tes_4 avrebbero voluto aprire all'interno dell'immobile stesso?
11.- vero che il sig. – in sede di visita dell'immobile avvenuta in data 19 giugno 2023, Pt_1 specificava di avere necessità di chiudere il soppalco?
12.- vero che il sig. e la sig.ra – successivamente alla sottoscrizione della proposta di Pt_1 Tes_4 acquisto dell'immobile - si recavano presso il suo negozio comunicando di non essere più interessati all'acquisto in quanto avevano trovato un altro locale? Come sopra richiamato, questa difesa ritiene che la sig.ra abbia un interesse che la Tes_2 legittimi a stare nel presente giudizio. Ad ogni buon conto, qualora il Giudice ritenesse il contrario, si chiede ammettersi prova per testi la sig.ra sui seguenti capitoli di prova: Tes_2
13.- vero che in data 16 giugno 2023 la sig.ra si recava – previo appuntamento concordato Tes_4 con lei al fine di visionare l'immobile commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30, alla presenza della sig.ra ? Parte_4
14.- vero che nell'occasione della visita del 16 giugno 2023 lei specificava alla sig.ra che Tes_4 l'immobile commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30 avesse un soppalco con permanenza di persone?
15.- vero che in data 19 giugno 2023 il sig. si recava previo appuntamento concordato con lei al Pt_1 fine di visionare l'immobile commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30, alla presenza della sig.ra ? Parte_4
16.- vero che nell'occasione della visita del 19 giugno 2023 lei specificava al sig. che l'immobile Pt_1 commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30 avesse un soppalco con permanenza di persone?
17.- vero che il sig. , nell'occasione della visita del 19 giugno 2023 presso l'immobile Pt_1 commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30 le specificava quale fosse la propria occupazione professionale 18.- vero che il sig. , nell'occasione della visita del 19 giugno Pt_1 2023 presso l'immobile commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30, le specificava di avere necessità di chiudere il soppalco?
19.- vero che il sig. , nell'occasione della visita del 19 giugno 2023 presso l'immobile Pt_1 commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30 le specificava che avrebbe dovuto adibire il negozio l'immobile commerciale quale studio professionale per svolgere la propria attività di fisioterapista?
20.- vero che il sig. prima della sottoscrizione della proposta di acquisto dell'immobile Pt_1 commerciale sito in ES AN GI – Via Martiri di Via Fani n.30, avvenuta in data 21 luglio 2023, le specificava che avrebbe dovuto adibire il negozio l'immobile commerciale quale studio professionale per svolgere la propria attività di fisioterapista e che avrebbe dovuto chiudere il soppalco adibito a permanenza di persone? 21.- vero che il sig. solo alcune settimane dopo la sottoscrizione della proposta di acquisto, Pt_1 specificava alla sig.ra che la propria intenzione sarebbe stata quella di chiudere il Tes_2 soppalco e di locare le stanze dell'immobile ad altri professionisti del settore medico/fisioterapico? pagina 5 di 10 Si chiede sin da ora l'ammissione della prova contraria diretta dei testimoni indicati da questa difesa sui capitoli di prova formulati da controparte.
pagina 6 di 10 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_3 e la società Insieme Real Estate 2 s.r.l. per ottenere l'annullamento della proposta irrevocabile d'acquisto conclusasi tra e per il tramite dell'agenzia Immobiliare, in Parte_1 Controparte_3 quanto viziata da errore. Per l'effetto, ha chiesto la condanna dei convenuti alla restituzione e dell'importo di euro 6.344,00, versato all'agenzia immobiliare per la mediazione immobiliare, e di euro 15.000,00, versato al promissario venditore a titolo di caparra confirmatoria, ovvero l'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia, oltre interessi. A sostegno delle proprie pretese, l'attore ha allegato in fatto che:
- nel giugno 2023, si era interessato all'acquisto di un immobile sito in ES AN GI, piazza dei Martiri di via Fani n. 90, posto in vendita dall'agenzia immobiliare Insieme Real Estate 2 s.r.l.;
- l'intera compravendita era stata seguita dall'addetta alla vendita , la quale, in costanza di Tes_2 trattativa, aveva fornito false informazioni all'acquirente circa l'immobile, facendolo incorrere in errore;

- durante i due sopralluoghi effettuati presso l'immobile, aveva confermato al promissario Tes_2 acquirente odierno attore la possibilità di chiudere il soppalco interno al locale e l'aveva rassicurato circa la possibilità di adibire il locale a studio professionale nutrizionista;

- in data 12 luglio 2023, l'odierno attore aveva sottoscritto la proposta d'acquisto impegnandosi ad acquistare il bene in parola per la complessiva somma di euro 130.000,00 entro e non oltre il 30 novembre 2023 (cfr. doc. 2);
- il 21 luglio 2023, la proposta era stata accettata dal venditore, con versamento in Controparte_3 favore di quest'ultimo della somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria – successivamente integrata con euro 10.000,00 – nonché della somma di euro 6.344,00 all'agenzia a titolo di provvigioni (cfr. docc. 3 e 4);
- in prossimità del rogito, l'odierno attore aveva appreso che i) l'immobile non poteva essere destinato ad uso professionale se non previo cambio di destinazione d'uso (da C1 a C4), con conseguente esborso degli oneri per un valore di circa 7.000,00 euro;
ii) non era possibile ricavare una terza stanza sul soppalco, che non poteva essere chiuso;

- in data 9 ottobre 2023, il RU aveva quindi contattato telefonicamente per comunicarle Tes_2 quanto appreso e, da tale conversazione, sarebbe emerso che la consulente immobiliare aveva fornito al cliente errate informazioni circa l'immobile;
- per questo motivo, il 29 novembre 2023, il aveva chiesto all'Agenzia Immobiliare Pt_1
l'annullamento del contratto con contestuale restituzione delle somme versate, bensì la società immobiliare aveva negato ogni responsabilità;
- nel febbraio 2024, il aveva attivato la procedura di negoziazione assistita, conclusasi Pt_1 negativamente (cfr. doc. 15). Si è tempestivamente costituita in giudizio Insieme Real Estate 2 s.r.l., confermando in parte la narrazione dell'attore, ma negando ogni responsabilità dell'agente immobiliare circa Tes_2 l'errore allegato dal . Nello specifico, l'agenzia ha asserito che l'odierno attore non aveva mai Pt_1 comunicato di quale tipologia (catastale) di immobile necessitava, né aveva espressamente dichiarato dell'esigenza di chiudere il soppalco, avendo solo comunicato la necessità che lo stesso potesse ricevere persone. In ogni caso, l'agente Immobiliare aveva correttamente informato l'acquirente circa l'adibizione ad uso commerciale del locale - come risultava dalla proposta di acquisto di pagina 7 di 10 compravendita- e di aver lui comunicato la possibilità di utilizzare il soppalco per la permanenza di persone.

Per questi motivi

, la società convenuta ha concluso chiedendo il rigetto integrale delle pretese attoree perché infondate in fatto e in diritto. In sede di verifiche preliminari, accertata la regolarità della notifica, è stata dichiarata la contumacia di e sono stati disposti i termini per le memorie di cui all'art. 171 ter c.p.c. Controparte_3 In prima udienza, espletata il tentativo di conciliazione che ha avuto esito negativo, ritenuta irrilevante ai fini del decidere la c.t.u. fonica richiesta dall'attore e ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata udienza di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. con la concessione di un termine per il deposito di brevi note conclusive. La causa è stata poi trattenuta in decisione ex art 281 sexies comma 3 cpc con riserva di deposito del provvedimento nei termini di legge.
***
La domanda attorea è infondata e va rigettata per i seguenti motivi.
ha allegato di aver stipulato una proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile sito in Parte_1 ES AN GI (piazza dei Martiri di via Fani n. 90), per il tramite dell'agenzia immobiliare Insieme Real Estate 2 s.r.l. (cfr. doc. 2). In particolare, ha sostenuto di aver riferito all'agenzia immobiliare fin dal primo sopralluogo presso l'immobile (avvenuto in data 16 giugno 2023) la necessità di acquistare un locale dotato di almeno tre stanze ove poter svolgere la sua attività di nutrizionista. Ha quindi sostenuto che il mediatore immobiliare, consapevole di tali esigenze, gli abbia proposto l'acquisto dell'immobile di causa, convincendolo erroneamente circa la sussistenza dei predetti requisiti. A dire dell'attore, l'agente immobiliare gli aveva comunicato la Tes_2 possibilità di chiudere il soppalco interno al locale, così da ottenere la terza stanza necessaria per svolgere l'attività professionale. Successivamente, però, l'attore sarebbe venuto a conoscenza dell'impossibilità di chiudere il soppalco, nonché della necessaria modifica catastale dell'immobile per potervi svolgere attività di studio professionale. L'attore ha, quindi, dedotto in causa l'annullamento del contratto per vizio del consenso, ovvero per errore sulle qualità essenziali dell'immobile, riconoscibile da controparte ai sensi degli artt. 1428 e 1431 c.c. Nel caso di specie, però, non risulta fornita la prova dell'essenzialità e della riconoscibilità dell'errore per il compratore ai sensi dell'art. 1429 n. 2) c.p.c. Non è stata, infatti, fornita prova del fatto abbia espressamente richiesto in sede Parte_1 contrattuale che il bene avesse necessariamente tre stanze, che il soppalco potesse essere chiuso e che l'immobile appartenesse ad una certa categoria idonea allo svolgimento di prestazioni professionali. Né la circostanza che l'immobile fosse munito di tali specifiche caratteristiche può ritenersi, secondo il comune apprezzamento, determinante il consenso all'acquisito. L'allegazione attorea circa l'aver reso edotta la controparte negoziale e il mediatore delle specifiche qualità e caratteristiche dell'immobile, infatti, non è risultata provata all'esito del giudizio ed è stata sin da subito recisamente contestata dalla società conventa. La difesa della società immobiliare ha, infatti, allegato che, al primo sopralluogo dell'immobile, non era presente , ma solo Parte_1
(moglie del RU), la quale non aveva specificato in alcun modo che il di Lei Testimone_4 marito svolgeva qualsivoglia specifica attività lavorativa. Inoltre, la convenuta ha sostenuto che, in quell'occasione, l'agente affiliata aveva specificato che l'immobile era adibito a “negozio Tes_2 pagina 8 di 10 uso commerciale”. A dire della convenuta, il si era presentato solo al secondo incontro presso Pt_1 l'immobile insieme ad altri due soggetti che l'odierno attore aveva presentato come i propri tecnici (geometra e architetto) e, anche in quell'occasione, il nulla aveva riferito in ordine alla propria Pt_1 qualifica professionale, limitandosi a chiedere se il soppalco ivi ubicato potesse essere utilizzato con permanenza di persone. Alla domanda, l'agente immobiliare aveva riferito che l'immobile Tes_2 aveva la qualifica di locale commerciale e che sul soppalco vi era la possibilità di far stazionare le persone, essendo qualificato proprio come un “soppalco con permanenza di persone”. La convenuta Insieme Real Estate 2 s.r.l. ha sostenuto che alcuna ulteriore domanda veniva posta a né Tes_2 tantomeno veniva comunicato che dovesse svolgere una specifica attività professionale Parte_1 all'interno del locale. Va subito rilevato che depone in senso conforme alla tesi della convenuta il fatto documentale che nella proposta d'acquisto (cfr. doc. 2) è chiaramente indicata la categoria immobiliare “C1” in riferimento al locale da acquistare, nonché la presenza di un soppalco con possibile permanenza di persone. Sempre sulla proposta è riportata la seguente dicitura “Il proponente dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento, la compravendita verrà effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova e comprenderà la quota delle parti comuni ad esso spettanti ai sensi dell'art. 1117 cod.civ.”. Deve allora ritenersi che l'odierno attore sia stato messo in condizione di conoscere i dettagli e la conformazione del bene che si stava determinando ad acquistare. Va, inoltre, considerato che in capo all'agenzia non vi era alcun obbligo specifico di verifica in merito ai requisiti tecnici dell'immobile ed era, invece, onere del compratore verificare autonomamente se la categoria catastale indicata sulla proposta di acquisto (“C1”) fosse adeguata alle sue esigenze, nonché assicurarsi che il soppalco interno potesse essere chiuso così da ricavare la terza stanza. Sul punto, giova richiamarsi un principio stabilito dalla Suprema Corte di cassazione, secondo cui
“Poiché il requisito dell'essenzialità dell'errore deve essere determinato con criteri oggettivi, non è causa di annullamento del negozio l'eventuale errato apprezzamento soggettivo, in contrasto con la realtà oggettiva, di un elemento contrattuale identificato o identificabile” (cfr. Cass. civ., sent. n. 98 del 10.1.75, n. 98 e n. 1341 dell'11.5.1971). Quanto alla conoscibilità dell'errore da parte dell'agenzia immobiliare, mancando l'essenzialità dell'elemento su cui è ricaduto l'errore, l'agenzia immobiliare non poteva certamente riconoscere che nel concludere la proposta di acquisto stava cadendo in errore. Parte_1 In merito, è utile l'esame del contenuto della registrazione della conversazione telefonica intervenuta tra l'agente immobiliare e prodotta dalla stessa parte attrice (doc. 6 fac. Tes_2 Parte_1 attore). Da questa emerge, infatti, che l'agente ignorava l'impossibilità di chiudere il soppalco e sottolineava più volte al che era comunque possibile la permanenza di persone, indice del fatto Pt_1 che questa era l'unica richiesta espressamente avanzata dallo stesso all'agente. Sempre dalla Pt_1 medesima conversazione telefonica si evince, inoltre, che la donna non era a conoscenza dell'attività che il avrebbe dovuto svolgere all'interno del locale, tant'è che la stessa afferma di aver sempre Pt_1 comunicato al cliente la categoria C1 dell'immobile e quindi “se non hai categorie che hai bisogno di uffici…perché questo non è un ufficio ma un C1… non hai problemi.” (cfr. doc. 7). Dunque, va escluso che l'errore fosse per lei riconoscibile. Allo stesso modo, considerato che non risulta vi siano stati contatti tra l'attore e prima Controparte_3 della proposta irrevocabile di acquisto, va escluso che fosse per quest'ultimo riconoscibile l'errore allegato da . Parte_1 pagina 9 di 10

Per questi motivi

, non si ritiene che la proposta irrevocabile di acquisto di cui al doc. 2 sia viziata da un errore essenziale tale da determinarne l'annullamento ai sensi dell'art 1427 c.c. e, per questo, la domanda attorea va rigettata in favore di entrambi i convenuti. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta la domanda attorea perché infondata;

2. condanna alla refusione delle spese legali sostenute da Insieme Real Estate 2 Parte_1
s.r.l., liquidate in euro 4.237,00 per compensi, oltre 15% spese generali, c.p.a. e I.v.a. se dovuta come per legge da distrarsi in favore del procuratore avv. Antonio Cirillo dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Monza, in data 29.08.2025 Il Giudice
Chiara Binetti
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