N. 2504/2025 R.G
Tribunale di Busto Arsizio
VERBALE DI UDIENZA DEL 18/11/2025
Oggi 18/11/2025, innanzi al Giudice dott. LO IL, sono comparsi:
Per l'avv. CAIAZZO VINCENZO Parte_1
Per 'avv. NO SI nonché la parte personalmente. CP_1
Le parti danno atto che la mediazione ha avuto esito negativo come da verbale che si deposita cartaceamente.
Parte attrice quindi si riporta agli atti e insiste nell'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
Parte convenuta insiste perché venga fatta confluire all'interno del fascicolo l'esito dell'accertamento tecnico preventivo come già dedotto in cui è previsto il deposito della relazione in data 6.02.2026.
Per il resto si riporta.
Il Giudice
Rilevato che la richiesta di differimento formulata da parte convenuta in attesa della conclusione dell'Atp non può essere accolta non essendo lo stesso prodromico né pregiudiziale rispetto al presente giudizio come meglio sarà chiarito in sede decisoria;
ritenuta la causa matura per la decisione e di natura documentale

P.Q.M.


Invita i procuratori delle parti a discutere la causa.
A questo punto, i procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e rinunziano a presenziare alla lettura. il Giudice
Dopo la discussione orale si ritira in camera di consiglio, e all'esito pronuncia la seguente sentenza dandone lettura, ai sensi degli artt. 429 e 281sexies cod. proc. civ.
Il Giudice
LO IL
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TO IO
SEZIONE III CIVILE
All'udienza del 18 novembre 2025 il Giudice dott. LO IL ha pronunciato, dandone lettura ai sensi degli artt.
429 e 281sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2504 R.G.A.C. dell'anno 2025 promossa
DA
(nato a [...] il [...], C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. CAIAZZO VINCENZO, con domicilio eletto in Milano alla via Alfonso Lamarmora 31, presso il difensore avv. CAIAZZO VINCENZO;

PARTE ATTRICE
CONTRO nato a [...] il [...], C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._2
NO SI, con domicilio eletto in Galliate al Largo Remo Rabellotti n.15, presso il difensore avv.
NO SI;

PARTE CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha chiesto convalidarsi lo sfratto per morosità nel Parte_1 pagamento dei canoni da parte di conduttore dell'immobile destinato ad uso abitativo sito in CP_1
Gallarate alla via Postporta n.8.
A sostegno della domanda l'istante ha allegato il mancato pagamento da parte del convenuto dell'importo di euro 7000,00 deducendo inadempimenti nel pagamento del canone a partire dal trimestre del 20 agosto 2024.
Si è costituita in giudizio parte convenuta eccependo di aver effettuato alcuni bonifici a tacitazione degli importi richiesti dall'attore; la nullità del contratto per omessa registrazione;
la sussistenza di vizi nell'immobile che lo hanno reso insalubre.
Ha chiesto quindi di dichiarare nullo il contratto di locazione e il rigetto dell'intimazione chiedendo la riduzione del canone in via equitativa con rimborso di quanto versato in eccedenza per violazione da parte del locatore degli obblighi previsti dall'articolo 1575 c.c.; ha chiesto in via subordinata di accertare e dichiarare l'illegittimo versamento di spese non dovute per euro 2547,03 e di procedere alla compensazione con quanto eventualmente dovuto.
Con ordinanza del 3.07.2025 è stato ordinato il rilascio dell'immobile entro la data del 1.09.2025 ed è stata disposta la conversione del rito e sono stati assegnati i termini perentori alle parti per integrare i propri atti.
Il giudizio è continuato nelle forme del rito locatizio.
pagina 2 di 7 Nella propria memoria integrativa il locatore ha chiesto di accertare e dichiarare il grave inadempimento della parte convenuta e per l'effetto ha chiesto la risoluzione del contratto con richiesta di condanna del convenuto al pagamento della somma pari ad euro 11366,66 a titolo di canone ed euro 1133,66 a titolo di spese e quindi per il complessivo importo di euro 12.500,32 o, acconsentita la compensazione con l'importo di euro 3.000,00 versato a titolo di cauzione, ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento dell'importo di euro 9500,32 oltre interessi e rivalutazione.
Parte convenuta ha chiesto dapprima il rinvio della causa per la pendenza di un procedimento di Atp pendente tra le parti;
nel merito ha chiesto il rigetto della domanda confermando le conclusioni già rassegnate in sede sommaria.
La causa, dopo l'esperimento del tentativo di mediazione che ha avuto esito negativo, è stata istruita documentalmente e trattenuta in decisione all'odierna udienza per la discussione.
Parte attrice ha agito in giudizio chiedendo il pagamento dei canoni di locazione deducendo la morosità della parte conduttrice nel pagamento dei canoni quantificati in sede di memoria integrativa in euro 12500,32 ( di cui
11366,66 a titolo di canone e 1133,66 a titolo di spese) e chiedendo quindi la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
Va preliminarmente ribadito che non è stato concesso alcun rinvio del presente procedimento in attesa della definizione di un procedimento di Atp ex articolo 696 bis c.p.c. che la parte conduttrice ha instaurato nei confronti del locatore non essendovi alcuna pregiudizialità del procedimento di atp con il presente giudizio ed essendo del tutto irrilevanti le eventuali risultanze dello stesso con riferimento al presente giudizio.
D'altronde la volontà di procedere ad una conciliazione della causa ( cui sarebbe prodromica l'atp ex articolo
696 bis c.p.c.) è stata sconfessata dalla stessa parte conduttrice che non ha aderito alla mediazione introdotta da parte locatrice deducendo che la stessa sia finalizzata solo all'assolvimento dell'obbligo di natura procedurale posto in capo all'attore.
Ciò precisato e venendo ad esaminare l'eccezione di nullità del contratto per tardiva registrazione si osserva quanto segue.
In tema di locazione, la sopravvenuta registrazione (anche se tardiva) rende il contratto efficace sin dall'inizio, sì che, spiegando esso tutti i suoi effetti, ben può il locatore agire per il suo adempimento (o chiedere la risoluzione) quando il conduttore sia inadempiente al pagamento del canone.
La registrazione rileva non come un elemento di validità (nel senso che la sua omissione comporti la successiva nullità del contrato) ma piuttosto quale elemento condizionante la sua efficacia come chiarito dalla Corte di
Cassazione III Sezione secondo cui il contratto di locazione registrato tardivamente è valido ex tunc (sentenza n.
18942/2019).
Nel caso di specie il contratto è stato tardivamente registrato e la circostanza che sia proprio il contratto oggetto di lite quello che è stato registrato emerge dalla ricevuta di registrazione che fa riferimento ai dati del contratto stipulato inter partes ( e non a un contratto di comodato come dedotto da parte convenuta).
Ciò precisato, va osservato che in tema di inadempimento è noto che a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392 la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa pagina 3 di 7 all'apprezzamento discrezionale del giudice (“nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio
1978 n. 392”: cfr. Cassazione civile, sez. III, 18/11/2010, n. 23257), ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Ciò posto, se si considera che l'attore (con la produzione in giudizio del contratto inter partes – scritto e registrato - e la conferma della sua legittimazione attiva, processuale e sostanziale) ha esaurito gli oneri di prova che gli incombevano, e che il debitore convenuto non ha provato fatti impeditivi, modificativi o estintivi, idonei a paralizzare la pretesa della controparte, non contestando di essere inadempiente nel pagamento dei canoni ( seppur in quantità minore rispetto a quanto richiesto dalla parte attrice) l'azione di risoluzione va accolta: in conseguenza di tanto dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa del resistente il contratto di locazione per il quale è causa.
Non può infatti essere accolta l'eccezione di inadempimento formulata da parte convenuta con richiesta di riduzione del canone.
Deduce, infatti, la parte convenuta la sussistenza di vizi dell'immobile che lo avrebbero reso insalubre.
Ebbene, in via generale va osservato che la Suprema Corte chiarisce che “costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.”
Già alla luce di tale definizione di vizio rilevante ai sensi dell'articolo 1578 c.c. va osservato che le doglianze fatte valere dal conduttore - immesso nell'immobile nel 2022 e rilasciato solo in data 1 settembre 2025- e relative alla presenza di perdite dalle Velux, sporcizia nel condizionatore con comparsa di piccoli insetti, non possano rientrare nella definizione di vizio ai sensi dell'articolo 1578 c.c. non essendo tali né da impedire né da ridurre notevolmente l'uso della cosa.
Ciò precisato va, in ogni caso, osservato che a norma dell'art 1578 cc in caso di vizi noti o facilmente riconoscibili al momento della consegna il locatore non è tenuto a garanzia nei confronti della cosa locata che il conduttore prende nello stato di fatto in cui si trova, salvo accordi inseriti in contratto.
Nel caso di specie, per stessa ammissione del convenuto, i problemi riscontrati si sarebbero manifestati “sin dall'inizio del rapporto contrattuale” (pagina 7 della comparsa).
pagina 4 di 7 Dunque, si può concludere sul punto che la parte convenuta era ben conscia dei dedotti “vizi” accettandoli così nel loro stato di fatto e continuando ad abitare nell'immobile oggetto di giudizio fino al settembre del 2025 e solo a seguito di ordinanza di rilascio emessa dal Tribunale.
Come, infatti, anche di recente affermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 16900/10 - 25278/09) "in tema di locazione, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto non abbia denunziato i vizi della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c"..
In presenza di una situazione nota al conduttore ( e in presenza di una clausola contrattuale che prevedeva per il conduttore un termine di 10 giorni per verificare lo stato dello stesso dopo l'immissione in possesso), deve ritenersi rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei vizi ed all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, eventualmente in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso
(in tale senso, Cass. civ., sez. III, sent. n. 8303 del 31.3.2008).
D'altronde anche il video depositato da parte attrice dello stato dei luoghi al momento della riconsegna non mostra affatto un ambiente insalubre né la presenza di insetti che possano aver impedito il godimento dell'immobile.
La domanda riconvenzionale di parte convenuta volta ad accertare l'inadempimento di parte attrice agli obblighi di cui all'articolo 1575 c.c. deve essere rigettata così come la domanda di riduzione del canone e la condanna al risarcimento dei danni.
Va quindi analizzata la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione.
Parte attrice deduce un inadempimento nel pagamento dei canoni pari ad euro 11366,66 a titolo di canone ed euro 1133,66 a titolo di spese.
Parte convenuta deduce di aver effettuato dei pagamenti di euro 3000,00 nel giugno 2024, di euro 3000 in data
23.09.2024, di euro 1100,00 per il mese di gennaio 2025.
Ebbene, seppure è vero che l'art. 1193 c.c. presuppone una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e ha lo scopo di eliminare l'incertezza circa la sorte degli stessi, evitando che a ciascun atto di pagamento non segua l'effetto solutorio di una ben determinata obbligazione, e che perciò tale disposizione non è applicabile quando tra le parti sussista un unico debito (Cassazione civile sez. II, 03/10/2013, n.22639), va osservato che tale situazione non ricorre allorchè, pur essendo unico il rapporto obbligatorio tra le parti, da esso derivino una pluralità di debiti, come avviene tipicamente nei rapporti di durata, fra i quali quello di locazione, nei quali i pagamenti devono essere effettuati, per espresso disposto di legge e per volontà delle parti, con cadenza periodica prestabilita.
In tali casi infatti ciascuna prestazione è autonoma e non configura un pagamento parziale del debito.
pagina 5 di 7 Si ritiene pertanto comunemente applicabile, in via analogica, la disciplina dell'imputazione di pagamento: in tal senso è orientata, oltre che la dottrina, la giurisprudenza, anche di legittimità (Sez. 3, Sentenza n. 4006 del
03/11/1976, Sez. 3, Sentenza n. 930 del 26/04/1961). Anzi, per Cass., Sez. 3, Sentenza n. 4559 del 06/07/1983,
“Nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo.”)
Ebbene, come dedotto da parte attrice, tali pagamenti non hanno coperto le mensilità indicate nei rispettivi bonifici ma i debiti più antichi riferiti ai canoni di locazione non pagati da più tempo e quindi non aventi efficacia estintiva del debito fatto valere in questa sede.
Deve dunque ritenersi corretto ( anche perché non adeguatamente smentito dalla parte convenuta) il calcolo dei canoni dovuti da parte convenuta e anche delle spese condominiali, alla luce della circostanza che le spese per gli oneri condominiali comprendono anche il rimborso per le bollette elettriche fino alla volturazione in capo al circostanza dedotta da parte attrice e non contestata da parte convenuta). CP_1
Alla luce di tali motivazioni quindi la parte convenuta deve essere condannata al pagamento in favore di parte attrice della somma pari ad euro 9500,32, (dovendosi scomputare dalla somma richiesta l'importo di euro
3000,00 versato a titolo di cauzione da parte convenuta e che la parte che l'aveva acquisito è tenuta a restituire al conduttore che ha riconsegnato l'immobile) oltre interessi dalla data della domanda ( 08.04.2025) e sino al saldo.
Nulla invece deve essere riconosciuto a titolo di rivalutazione monetaria.
In proposito, mette conto rammentare che l'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta e, come tale, non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta;
pertanto, spetta al creditore allegare e dimostrare (ciò che nella specie difetta in toto) il maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali ex art. 1224 c.c. Analogamente è a dirsi, in difetto della prova del pregiudizio da parte del creditore (cfr., ex plurimis, Cass. n. 19437/2011; 5639/2014), per il debito relativo agli oneri accessori, che costituisce un debito di valuta in quanto avente ad oggetto, fin dall'origine, una somma di denaro (cfr., ex multis, Cass. n. 634/1995; 14573/2007)
L'accoglimento della domanda nei termini indicati comporta anche il rigetto della domanda riconvenzionale subordinata formulata dal conduttore non essendovi alcun controcredito maturato a suo favore ( avendo dedotto il di aver dovuto corrispondere solo l'importo di 2.500,00 e di aver, invece, versato una somma in CP_1 eccesso) in quanto sono dovute dallo stesso sia le somme che sono state pagate dal locatore per le bollette elettriche fino alla voltura del contratto a suo nome e sia i conguagli, come indicati puntualmente nella tabella 8 di parte attrice.
Nulla va disposto in merito al rilascio dell'immobile in quanto non è contestata la circostanza che lo stesso sia stato già rilasciato.
Le spese seguono strettamente la soccombenza del convenuto e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 147/2022, in relazione al valore della causa e all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.
pagina 6 di 7 Esse sono comprensive di tutte le attività processuali svolte, comprese quelle del procedimento speciale per convalida di sfratto e tengono conto dell'assenza di attività istruttoria, (ad eccezione delle memorie integrative) e della semplificazione della fase decisionale consistita nella sola discussione orale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda formulata da nei confronti di ogni contraria istanza, eccezione e deduzione Parte_1 CP_1 disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda di risoluzione formulata da parte attrice e dichiara risolto, per grave inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa avente ad oggetto l'immobile sito in
Gallarate alla via Postporta n.8 (meglio indicato in atti);
2) nulla a disporre sul rilascio;

3) condanna al pagamento in favore di della somma di € 9500,32 a titolo di CP_1 Parte_1 canoni e oneri accessori non pagati oltre interessi dalla data della domanda ( 08.04.2025) e sino al saldo;

4) rigetta le domande riconvenzionali formulate da parte convenuta;

5) condanna al pagamento, in favore di delle spese processuali liquidate in CP_1 Parte_1
Euro 3464,50 (di cui € 3319,00 per compensi e 145,50 per spese) oltre rimborso spese generali (15%), I.V.A. e
C.P.A. come per legge.
Il Giudice
LO IL
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