REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza del 2 ottobre 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 1386/2024 R.G. vertente tra
, Codice Fiscale , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla Via Sbarre Superiori
n. 6/B, rappresentato e difeso da sé medesimo e dall'avv. Mario Claudio
Morabito per mandato in atti,
contro
Codice Fiscale Controparte_1
, elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla Via P.IVA_1
Cimino n. 22, rappresentata e difesa dall'avv. Aurelio Leuzzi, giusta procura in atti;

All'esito della camera di consiglio, alle ore 14:30 deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza del procuratore di parte attrice.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'avv.
[...]
ha intimato sfratto per morosità alla Parte_1 Controparte_1 [...]
riguardo al contratto di locazione per uso Controparte_1
commerciale - sottoscritto il 2 gennaio 2017 e registrato il successivo 19 gennaio al n. 277 serie IV - avente ad oggetto un immobile sito in
Reggio Calabria, Via San Francesco di Paola n. 80, in catasto al Foglio
129, part. 248, sub 1.
Costituitasi in giudizio nella fase sommaria, l'intimata ha formulato espressa opposizione, contestando la morosità (in ragione dell'asserito mancato godimento dell'area cortilizia esterna), affermando di aver affrontato spese per richiedere l'intervento dell'autospurgo e per la realizzazione di un impianto fognario e chiedendo di “non convalidare lo sfratto e rigettare la richiesta di ingiunzione per come formulata in atti, tenendo conto di quanto effettivamente già pagato e dovuto dal locatore al locatario, a titolo di rimborso, per gli interventi di straordinaria manutenzione indicati in premessa e già effettuati, dichiarando, per l'effetto, l'insussistenza della morosità per come dedotta dall'attore; con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
Con ordinanza del 28 maggio 2024, il Tribunale di Reggio ha ordinato il rilascio dell'immobile e ha disposto il mutamento del rito (nelle more della prima udienza di merito, in data 19 luglio 2024, l'immobile è stato rilasciato).
La locatrice, in data 10 ottobre 2024, ha depositato telematicamente memoria integrativa, contestando diffusamente le argomentazioni svolte dall'avversaria nella fase sommaria ed ha formulato le seguenti domande: “a) accertare, dichiarare e statuire la risoluzione del
2 contratto di locazione del 2/1/2017 registrato il 19/1/2017 al n.277 serie
IV per inadempimento primario e originario del conduttore per sua morosità nel pagamento dei canoni di locazione, per un importo di
€.6.134,62 aggiornato e dovuto sino al momento di rilascio dei locali, avvenuto il 19/7/2024, confermando lo sfratto intimato;
b) conseguentemente, condannare la società Controparte_1
(c.f. ), in persona del suo leg. rapp.te
[...] P.IVA_1
p.t., in solido con i soci illimitatamente responsabili Sigg. CP_1
(c.f. ) e (c.f.
[...] CodiceFiscale_2 CP_2 [...]
), al pagamento in favore dell'Avv. C.F._3 Parte_1
della somma non contestata e ammessa di €.6.258,82, di cui €.6.134,62 corrispondente ai canoni locativi morosi aggiornati e scaduti a Luglio
2024 ed €.124,20 al 50% dell'imposta di registro (come dettagliatamente conteggiato in narrativa), chiedendo l'immediata emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e/o di ordinanza di pagamento della somma non contestata ex artt. 423 e 186 bis C.p.c.; c) ancora conseguentemente, condannare la società
(c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del suo leg. rapp.te p.t., in solido con i soci illimitatamente responsabili Sigg. (c.f. ) e Controparte_1 CodiceFiscale_2
(c.f. ), al pagamento in favore CP_2 CodiceFiscale_3
dell'Avv. della somma di €.1.325,62, relativa al Parte_1
consumo idrico dell'attività condotta nei locali locati dalla società conduttrice, per i motivi di cui al presente atto;
d) in ogni caso dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità di tutte le richieste avanzate dalla società conduttrice nell'opposizione proposta e, in particolare, di tutte le eccezioni e/o richieste riguardanti il contratto di locazione de quo, e/o, comunque rigettarle perché infondate in fatto e in
3 diritto oltre che non provate, per tutti i motivi di cui alla presente memoria;
e) il tutto con vittoria di spese e compensi del giudizio tanto della fase di sfratto quanto della presente fase di opposizione”.
La conduttrice ha depositato la memoria integrativa il 28 novembre
2024, insistendo nelle proprie difese:
- il contratto di locazione prevedeva espressamente anche l'area cortilizia esterna, situata sul retro del locale, ma la stessa - a partire dal luglio 2022
- era stata inutilizzabile per il distacco di alcuni pezzi di intonaco dalla facciata e dai cornicioni del palazzo di proprietà per l'intero del locatore
Parte_1
- in tre distinte occasioni la società conduttrice ha affrontato i costi per l'intervento dell'autospurgo, a causa dell'otturazione della condotta fognaria condominiale;

- nell'anno 2019, la stessa società ha provveduto a proprie spese e senza essere poi rimborsata dal locatore, alla realizzazione delle opere necessarie ad un nuovo allaccio fognario, poiché quello preesistente era ormai fatiscente ed il proprietario si era rifiutato di intervenire.
La quindi, ha concluso nei seguenti termini: “1) Controparte_1
accertare e dichiarare il parziale inadempimento contrattuale del locatore per non aver consentito, con il suo comportamento negligente atteso che non ha posto rimedio alla caduta di intonaci dalla facciata,
l'uso del cortile come previsto nel contratto di locazione de quo;
2) condannare il locatore a restituire alla società conduttrice la somma di
€. 900, oltre interessi legali fino all'effettivo rimborso, spesi per gli interventi dell'autospurgo effettuati in data 20 febbraio 2022, 15 aprile
2022 e 17 giugno 2022; 3) rigettare le richieste di controparte per come formulate in atti, tenendo conto di quanto effettivamente già pagato e dovuto dal locatore al locatario, a titolo di rimborso, per gli Parte_1
4 interventi di straordinaria manutenzione indicati in premessa e già effettuati, dichiarando, per l'effetto, l'insussistenza della morosità per come dedotta dall'attore. Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
La causa è stata istruita a mezzo della sola produzione documentale delle parti, in quanto le istanze istruttorie della società conduttrice erano palesemente inammissibili ed è stata discussa all'odierna udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale. (Cassazione civile, 30/09/2015 n. 19525, Cassazione civile,
13/02/1992 n. 1734).
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in
5 esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto (Cassazione civile, 22/12/2021 n. 41236: Tribunale Roma, 23/10/2019 n. 20480,
Tribunale Roma, 05/06/2019 n. 12020).
Ciò premesso in termini generali, va ricordato che - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cassazione civile,
27/01/2023 n. 2554) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte - negoziale o legale - del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
V'è da rimarcare che nelle more del giudizio di merito ed in esecuzione dell'ordinanza di rilascio, l'immobile è tornato nella piena disponibilità dell'avv. in ipotesi del genere non vengono meno l'interesse Parte_1
ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli
(Cassazione civile, 20/12/2019 n. 34158).
III. Riguardo alla eccezione preliminare di inammissibilità della domanda riconvenzionale, si osserva che “nelle controversie soggette al rito del lavoro (nella specie, causa locatizia) è onere declinato dal
6 legislatore con chiarezza e univocità che il convenuto che nel costituirsi in giudizio propone una domanda riconvenzionale - a pena di decadenza, di natura processuale e non sostanziale, come tale non impeditiva della riproposizione della domanda in altra sede - richieda il differimento dell'udienza già fissata. Siffatta decadenza, in quanto posta
a presidio del principio del contraddittorio e della regolare instaurazione del rapporto processuale, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice, in ogni stato e grado del processo, e non suscettibile di sanatoria per effetto della emissione, da parte del giudice - in difetto della specifica istanza - del decreto di fissazione della nuova udienza o della accettazione del contraddittorio a opera della controparte.
L'inammissibilità della domanda riconvenzionale per omessa formulazione della istanza di spostamento della udienza - comunque - non esclude che il fatto posto a fondamento della stessa possa essere apprezzato come eccezione, cioè a dire ai soli fini di paralizzare
l'accoglimento della domanda attrice, qualora rispetto a essa assuma il carattere di fatto estintivo, impeditivo o modificativo del diritto fatto valere dalla parte attrice” (Cassazione civile, 21/06/2017 n. 15359).
La domanda riconvenzionale, quindi, è certamente inammissibile per la mancata richiesta di spostamento della prima udienza, mentre i fatti posti a suo fondamento, laddove provati (ma, come si dirà, non lo sono) potranno valere esclusivamente come eccezione.
IV. La parte conduttrice ha fornito piena prova del rapporto di locazione, in verità mai contestato, versando in atti il contratto datato due gennaio
2017, registrato il successivo 19 gennaio al n. 277 serie III ed agisce oggi per la declaratoria di risoluzione per l'inadempimento in ragione della dedotta morosità nel pagamento dei canoni di locazione (pagamenti
7 parziali da febbraio 2022 a maggio 2023, mancati pagamenti a partire da giugno 2023) e dei canoni idrici.
Il conduttore ha contestato l'inadempimento del locatore in ordine al rifacimento del vetusto impianto fognario, al mancato godimento dell'area cortilizia attigua al locale (a causa di presunti distacchi di intonaco dalla facciata condominiale) ed alle spese affrontate per l'intervento dell'autospurgo.
Provato il rapporto contrattuale, la società conduttrice avrebbe dovuto fornire la prova liberatoria dell'avvenuto integrale adempimento
(pagamento di tutti i canoni) o, comunque, del dedotto inadempimento del locatore.
A scrutinio di questo decidente, invece, la non ha CP_1
adempiuto in maniera convincente all'onere probatorio sulla stessa incombente.
Innanzitutto appare del tutto inverosimile che – avendo dovuto affrontare spese, di certo non trascurabili, per l'integrale rifacimento dell'allaccio fognario – la stessa non sia stata in grado di fornire alcun appiglio documentale (una diffida, ma anche una semplice richiesta al conduttore) contestuale ai fatti (ovvero del 2019, ma non se ne fa cenno nemmeno nella risposta ad una diffida del locatore dell'ottobre 2022, all. 8 della sua produzione telematica), per poi articolare una prova orale assolutamente inammissibile, stante l'inaccettabile genericità su tempi e modalità, senza quantificare neppure l'ammontare delle spese stesse.
Non è stata data prova neanche dell'asserito mancato godimento dell'area cortilizia (la prova orale articolata riguardava un periodo successivo alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto), fermo restando – in ogni caso – che la giurisprudenza afferma pacificamente che non è consentito al conduttore di astenersi dal versare il canone,
8 ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Anche l'intervento dell'autospurgo non può dirsi dimostrato in maniera certa - in difetto di una conferma a mezzo di prova per testi - dalla produzione in giudizio di tre documenti che – per quanto rubricati come
“ricevute” – consistono in realtà in meri preventivi, come si evince chiaramente dalla semplice lettura degli stessi.
Ne consegue che può essere certamente essere dichiarata la risoluzione per grave inadempimento della società conduttrice del contratto di locazione per uso commerciale - sottoscritto il 2 gennaio 2017 e registrato il successivo 19 gennaio al n. 277 serie IV - avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria, Via San Francesco di Paola n. 80, in catasto al Foglio 129, part. 248, sub 1.
V. Quanto alle pretese economiche del locatore, si osserva che il locatore ha depositato telematicamente il verbale di rilascio dell'immobile, avvenuto il 19 luglio 2024, sicché può essere riconosciuta la somma di €
6.134,62, come specificata negli atti del giudizio di merito e non adeguatamente contestata, per canoni dovuti sino a tutto il mese di luglio
2024, oltre interessi al saggio previsto dalla legge da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo.
Riguardo alla richiesta delle spese di registrazione e per i canoni idrici non pagati, invece, in mancanza di prova dell'effettivo pagamento da parte dell'avv. nulla può essere riconosciuto. Parte_1
VI. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
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P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione per grave inadempimento della società conduttrice del contratto di locazione per uso commerciale - sottoscritto il 2 gennaio 2017 e registrato il successivo 19 gennaio al n. 277 serie IV
- avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria, Via San
Francesco di Paola n. 80, in catasto al Foglio 129, part. 248, sub 1;
2) Condanna la Controparte_1
in persona del l.r. pro tempore, al pagamento in favore dell'avv.
della somma di € 6.134,62 per i canoni dovuti sino Parte_1
a tutto il mese di luglio 2024, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo;

3) Rigetta ogni altra domanda;

4) Condanna la Controparte_1
in persona del l.r. pro tempore, al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in € 156,00 per spese esenti ed € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali (15%), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 2 ottobre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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