N. R.G. 2445/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
Prima Sezione Civile
Il Tribunale civile di Sassari, in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa
EL Carta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2445/23 R.G. promossa da:
(C.F. ), (C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 CodiceFiscale_2
(C.F. ), (C.F. Parte_3 CodiceFiscale_3 Parte_4 C.F._4
) rappresentati e difesi dall'Avv. Caterina Tosatti del Foro di Roma1 ed elettivamente domiciliati
[...]
presso la persona e nello studio della medesima in Roma, Via Prenestina, 325 giusta procura alle liti in atti,
ATTORI contro
C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore Sig. , elettivamente domiciliato in Sassari alla via Controparte_2
Umberto n. 90 presso e nello Studio dell'Avv. Loredana Rita Martinez (C.F. ) C.F._5
che lo rappresenta e difende per procura posta su figlio separato da intendersi come in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
CONVENUTO
E
(C.F. ), in persona Controparte_3 P.IVA_2
dell'Amministratore pro tempore Dott. (C.F. ) rappresentato e Controparte_4 C.F._6
difeso giusta procura speciale conferita su supporto cartaceo, la cui copia informatica è stata autenticata anche mediante firma digitale, da considerarsi in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Maria Luisa Carlotta Pilo (C.F. ), con Studio in Sassari, via P. Jolanda n. C.F._7
6, elettivamente domiciliato;

pagina 1 di 10 CONVENUTO

OGGETTO: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare
Conclusioni:
per parte attrice:
“NEL MERITO, confermato comunque il provvedimento di sospensiva già emesso l'11 ottobre 2023 e notificato da questa difesa a mezzo PEC agli Amministratori dei convenuti (v. Seconda Memoria 171 ter degli Attori e relativi allegati), accertare e dichiarare la nullità e/o i vizi di annullabilità presenti nelle delibere adottate il 28 luglio, l'11 agosto ed il 24 agosto 2023 e, per l'effetto, pronunciare
l'annullamento e/o dichiarare la nullità e/o l'inesistenza delle medesime delibere ai punti così come indicati in narrativa ovvero integralmente, stante i gravi vizi che coinvolgono le delibere nella loro interezza;
PER L'EFFETTO, condannare il , sito in 07040 Controparte_1
– Stintino (SS) alla Località Punta Negra, 104,, nella persona dell'Amministratore p.t., Sig. CP_2
e l'autocostituitosi , anch'esso sito
[...] Controparte_5
in 07040 – Stintino (SS) alla Località Punta Negra, 104, nella persona dell'Amministratore p.t., Sig.
a rifondere agli Attori indicati in epigrafe le spese di lite, incluse le spese di Controparte_4
Mediazione, di cui alla Nota – spese che verrà depositata con la Comparsa conclusiva ex art. 189, 1° comma, n. 02) c.p.c.”.
Per parte convenuta : “a)-contrariis reictis;
b)- Controparte_1
rigettare la domanda in punto di nullità/annullabilità della delibera assunta in data 11 agosto 2023 nella parte in cui riconosce il Dott. quale mero rappresentante interno del CP_4 Controparte_6
(capo-comparto/capo-scala) nominato con funzioni di mero raccordo tra Condomino generale e parziale;
c)-dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Controparte_1
quanto all'impugnazione delle “delibere” assunte in data 28 luglio e 24 agosto 2023 e in via
[...]
gradata dichiararle inesistenti o in via ancor più gradata nulle e annullabili e comunque, in ogni caso, prive di efficacia alcuna;
d)-con vittoria di spese e competenze di lite;
e)-in caso di costituzione dell'autocostituito dichiararne la carenza Controparte_7
di legittimazione passiva con condanna alle spese di lite a carico del soggetto conferente la procura ad litem”.
Per parte convenuta “a) reietta ogni contraria istanza, Controparte_3 eccezione e deduzione;
b) preliminarmente, per la ragioni da sub 4 e ss a sub 24, revocare l'ordinanza di sospensione dell'11.10.2023: c) nel merito, rigettare ogni motivo di impugnazione perché, comunque, infondato in fatto ed in diritto per le ragioni da sub 4 e ss a sub 23.1 e ss;
d) con il favore
pagina 2 di 10 delle spese e competenze secondo i parametri di legge. e) Fatta salva ogni ulteriore riserva istruttoria
e di merito ai sensi dell'art. 171/ ter c.p.c.- In subordine:

5. qualora ritenga fondate le eccezioni del
: f) voglia rigettare la domanda in punto di nullità/annullabilità della Controparte_1
delibera assunta in data 11 agosto 2023 proposta dagli attori nella parte in cui riconosce il Dott.
CP_
quale mero rappresentante interno del (capo- comparto/capo-scala) CP_4 CP_1 nominato con funzioni di mero raccordo tra Condomino generale e parziale”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ed Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
hanno convenuto in giudizio il e il Controparte_1 [...]
entrambi siti in Stintino. Controparte_5
Premesso di essere condòmini del convenuto, essendo proprietari di unità immobiliari site CP_1
4, hanno rappresentato che il Condominio predetto si sviluppava in n. 6 comparti, così Controparte_5
originariamente voluti ed edificati dal costruttore, ma rimaneva un ente unico, perché i cc.dd. Comparti erano configurabili come condominii parziali, stante il Regolamento del Condominio.
Hanno dedotto che l'Assemblea del Condominio, convocata e tenutasi il giorno 24 ottobre 2021, chiamata a deliberare circa la proposta dei condòmini e inerente il distacco del Comparto 4 Pt_5 Pt_6
dal Condominio e lo scioglimento del Condominio in tanti Condomini quanti sono i suoi Comparti aveva deliberato negativamente, bocciando entrambe le ipotesi.
Hanno allegato che la costituzione in Condomini separati di parti dell'unico edificio, ai sensi dell'art. 61 disp. att. c.c., poteva avvenire solamente con delibera dell'originario unico Condominio, la quale doveva essere approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresentasse almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136, 2° comma, c.c. e che, nel caso in cui, poi, lo scioglimento potesse avere luogo solamente con la modifica dello stato delle cose o qualora occorrano opere per la sistemazione, l'art. 62 disp. att. c.c. prevedeva che esso potesse essere deliberato Solamente dall'Assemblea dell'originario Condominio, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, 5° comma, c.c. e senza possibilità di ricorrere al Giudice.
Hanno riferito che il Comparto 4, a partire dal 28 luglio 2023, aveva adottato una serie di delibere da ritenersi illegittime ed impugnate nel presente giudizio, e ciò nella consapevolezza di non essere un ente di gestione autonomo rispetto al Condominio, come confermato dal fatto che nel 2022 alcuni condòmini del Comparto 4, esclusi gli attori, avevano richiesto al Tribunale di Sassari l'autorizzazione a notificare per pubblici proclami l'atto di citazione con il quale avevano domandato al medesimo
Tribunale lo scioglimento del Condominio.
pagina 3 di 10 Hanno rappresentato che l'Assemblea dei soli condomini del Comparto 4 convocata per il 28 luglio
2023 (nel corso della quale era stato nominato il dott. quale amministratore del Comparto 4) era CP_4
stata convocata da chi non ne aveva i poteri e da un organo inesistente e non aveva quindi alcun potere di deliberare, né aveva motivo di essere convocata, essendo unico l'organo di gestione il e CP_1
unico l'Amministratore con conseguente, per ciò solo, nullità o annullabilità della delibera assunta.
Hanno aggiunto di non aver mai ricevuto alcuna convocazione formale per tale Assemblea (né per la prima né per la seconda convocazione).
Hanno poi impugnata la delibera in data 11 agosto 2023 del Comparto 4 convocata dall'amministratore per i soli condomini di tale comparto la quale aveva deliberato esorbitando dai poteri CP_2
(limitatissimi) che la legge attribuiva, andando ad incidere situazioni e diritti concernenti e spettanti all'intero Condominio, quindi anche agli altri Comparti di cui era composto.
Era stato deliberato in particolare di nominare il dott. quale amministratore del Comparto 4. CP_4
Hanno quindi impugnato la delibera in data 24 agosto 2023, convocata dall'amministratore del
Comparto 4, deducendo:
- che anche tale assemblea era illegittima (per gli stessi motivi sopra esposti);
- che comunque aveva deliberato su un ordine del giorno (“discussione e delibera dei punti non deliberati nell'assemblea di comparto come da convocazione di dell'11 agosto 2023”) CP_2 che faceva rinvio ad altra Assemblea, in palese violazione della regola dell'autosufficienza dell'ordine del giorno, il quale deve essere chiaro, esaustivo, completo e comprensibile;

- che aveva addirittura deliberato la revisione e modifica dei millesimi attribuiti al condòmino
dalla Tabella Millesimale unica e di competenza dell'unico Condominio;
Pt_5
- che aveva deliberato il rimborso delle spese urgenti della condomina affrontate Pt_7
asseritamente per riparare la condotta fognaria, di pertinenza del non del solo CP_1
Comparto 4, peraltro in assenza di esame approfondito dei requisiti di cui all'art. 1134 c.c. per fare luogo al rimborso;

- che era stato dato incarico all'amministratore di attivarsi per porre in essere gli interventi straordinari di manutenzione su facciate, muretti, camminamenti etc. con lesione ictu oculi evidente della titolarità del e della sua Assemblea su di essi;
CP_1
- che aveva deliberato di imporre a tutti i Condomini Del Comparto 4, inclusi i condòmini vittoriosi della causa proposta nei confronti del Condominio da alcuni condomini del comparto
4, il pagamento della quota che la condomina era stata costretta a versare, quale unica CP_8
pagina 4 di 10 debitrice solidale precettata dal legale del Condominio, anche a favore di tutti gli altri, mentre solamente i soccombenti nel giudizio proposto, quali condebitori in solido con la condomina sarebbero stati tenuti a restituire le somme alla medesima, non tutto il Comparto 4 e CP_8
che comunque certamente non era necessaria una delibera per operare in questo modo.
Hanno concluso come in epigrafe.
Con provvedimento inaudita altera parte in data 11 ottobre 2023 questo Giudice ha sospeso l'efficacia esecutiva delle deliberazioni dell'assemblea del Comparto 4 adottate il 28 luglio, l'11 agosto ed il 24 agosto 2023 in relazione alle parti impugnate con l'atto di citazione e fissato udienza per la conferma o revoca del provvedimento.
Si è costituito il eccependo la propria carenza di Controparte_1
legittimazione passiva in relazione all'impugnazione delle “delibere” assunte in data 28 luglio e 24 agosto 2023 e non accettando il contradditorio con il Comparto 4, contestando che vi fosse stato alcuno scioglimento, neppure parziale del che potesse far assurgere il Controparte_1 predetto “auto-costituitosi a soggetto Controparte_7
giuridico con propria autonomia perfetta.
Ha rappresentato che il Condominio si era costituito a seguito della prima vendita fatta dall'avente causa dell'allora lottizzante-costruttore Parabola d'oro Spa che, nel Comune di Stintino, località CP_1
aveva edificato un complesso immobiliari che si estendeva su un'area di circa mq 225.811 e
[...]
comprendevan. 404 unità immobiliari distribuite, sulla carta, in sei comparti e che il predetto lottizzante-costruttore aveva curato di trascrivere un Regolamento Contrattuale (che era stato allegato e richiamato espressamente in ogni atto di vendita) che disciplinava in via esclusiva ogni aspetto dell'attività del Condominio.
Ha allegato che, tra l'altro, tale Regolamento individuava e specificava con grande precisione l'attribuzione dell'Amministratore, i criteri di ripartizione delle spese tra quelle di comprensorio e di comparto nonché (art. 23) la facoltà dell'Amministratore di convocare (singole) assemblee di
Comparto quando i temi da trattare e deliberare fossero rilevanti solo per un singolo Comparto, vale a dire riguardassero (sempre ai sensi dell'art. 23) beni e/o servizi comuni al singolo comparto e, pertanto, vietava che i singoli comparti potessero staccarsi e costituirsi in condominio autonomo.
Ha precisato che il Regolamento consentiva invece all'Amministratore (cfr doc. n. 1 art. 23) di convocare, a proprio insindacabile giudizio, delle assemblee di Comparto quando i temi da trattare e deliberare fossero rilevanti solo ed esclusivamente per un singolo Comparto (anziché per la generalità)
e non pregiudicassero in alcun modo, né direttamente né indirettamente, i diritti degli altri partecipanti al Condominio. pagina 5 di 10 Da ciò derivava che al Comparto 4 quale condominio parziale non poteva essere riconosciuta alcuna autonoma legittimazione a stare in giudizio.
Ha quindi dedotto che l'Amministratore del aveva Controparte_1 legittimamente convocato l'assemblea per la data dell'11 agosto 2023 - in virtù dei poteri conferiti dal
Regolamento contrattuale rafforzati da quanto deliberato dall'assemblea generale assunta in data 4-5-6 agosto 2022 - delibera che aveva pertanto rafforzato l'autonomia di ogni singolo Comparto chiarendo che il medesimo potesse auto-amministrarsi per le proprie faccende interne (rectius beni e servizi comuni al solo singolo Comparto) ovviamente senza alcun pregiudizio nei confronti di nessun condòmino ivi comprese la ripartizione delle spese e quindi senza possibilità di deroga alcuna delle tabelle millesimali o altra disposizione regolamentare.
In sostanza al dott. doveva riconoscersi la qualità di capo-comparto con funzioni di mero CP_4
raccordo tra il Condominio e il Condominio parziale privo del potere di convocare l'assemblea (del
Condomini parziale) o compiere qualsiasi atto che per Regolamento o, subordinatamente per Legge
(artt. 1129-1130-1130 bis— 1131 del codice civile), costituisse prerogativa esclusiva dell'Amministratore del Controparte_1
Ha quindi dedotto che la delibera adottata nell'assemblea dell'11 agosto 2023 non presentava alcun profilo di annullabilità e men che meno di nullità nella (sola) parte in cui conferiva mandato al Dott.
di fare da collettore di interessi comuni al Comparto 4 nei confronti del CP_4 [...]
nominandolo in pratica “capo comparto/capo scala”, precisando che solo Controparte_1
questa interpretazione poteva essere data alla delibera in parola che altrimenti sarebbe stata radicalmente nulla.
Quanto alle delibere in data 28 luglio e del 24 agosto 2023 ne ha eccepito l'inesistenza prima ancora della nullità in quanto promananti da un gruppo di condòmini che non potevano definirsi quali proprietari di unità immobiliari costituenti un Condominio diverso dal Controparte_1
[...]
Ha concluso come in epigrafe.
Si è altresì costituito il deducendo l'infondatezza della domanda Controparte_3 attorea e rilevando che in realtà il ” nella sostanza Controparte_1
non era mai esistito.
Ha rappresentato:
- che con atto del 30.06.1972 n.130524/20096 "Punta Negra SPA" aveva acquistato un terreno dell'allora Comune di Sassari, Frazione di Stintino, località distinto in catasto al CP_1
pagina 6 di 10 foglio 3 con ii mappale 3 di Sassari - Nurra di HA 22.58.11 nonché i diritti sul terreno pure in
Comune di Sassari, distino al catasto al Fg. 3 mappale 143 di Ha 0.00.79; 5.1.1.;
- che Punta Negra S.P.A. aveva presentato al un piano di lottizzazione per Controparte_9
l'utilizzazione a scopo edificatorio del terreno di sua proprietà sopra richiamato e che, ottenuto il Nulla-osta dall'assessorato Regionale Enti Locali, Ecologia e Urbanistica con decreto 404 del
27.10.1972, il Piano era stato approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 498 del
25.10.1972 e della Giunta n. 1371 del 22.06.1973; 5.1.3.;
- che successivamente a ciò, in data 28.09.1978 era stata stipulata la Convenzione di
Lottizzazione relativa al compendio fra il e Punta Negra S.P.A., CP_1 Controparte_9
a rogito del notaio , Rep. n. 58073 Fasc. 8799/242, Registrato ii 13.11.1978 al n. Persona_1
7857 Mod. I Vol. 355; (doc. 3), convenzione che nasceva dall'esigenza di regolare le modalità di cessione delle aree, le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione, nonché il passaggio di proprietà delle opere stesse al Comune di Sassari;

- che in forza della Convenzione suddetta era stato istituto un “Comprensorio” (nella sostanza un consorzio di urbanizzazione), dotato di un suo regolamento (doc. 4) finalizzato all'attuazione di quanto disposto nella convenzione, che si trattava pertanto di un ente unico finalizzato alla manutenzione degli standard e delle urbanizzazioni previsti nella convenzione di lottizzazione e con durata in essa stabilita (20 anni) e richiamata nel citato regolamento con conseguente cessazione del alla scadenza stabilita;
CP_10
- che alla scadenza dei venti anni previsti dalla convenzione di lottizzazione, il era CP_9
subentrato automaticamente negli oneri di manutenzione delle opere di urbanizzazione.
Ha quindi dedotto che le proprietà dei comparti, ben distinte e individuate dallo stesso regolamento di comprensorio, nulla avevano in “comune” se non l'utilizzo (come in qualsiasi agglomerato urbano) dei
“servizi indivisibili”, erogati dal ossia di quei servizi pubblici forniti dalle urbanizzazioni CP_9
primarie e secondarie ossia le aree destinate a viabilità e parcheggi, le urbanizzazioni, le aree destinate a verde pubblico di proprietà del comune.
Da ciò ha evinto che il Comparto 4 aveva, ed ha, tutto il diritto di costituirsi come CP_11
, a nulla rilevando l'eventuale diniego del esposto al punto 8 del
[...] Controparte_1
“verbale di assemblea del 24.10.2021”, atteso che tale diniego sarebbe stato valido in presenza di un super-condomino e della richiesta di scissione da parte di un comparto, ma inefficace in presenza di un pagina 7 di 10 peraltro cessato per scadenza del termine natura di sussistenza della Parte_8
concessione presupposta alla sua costituzione.
In subordine ha dedotto che quand'anche si fosse in presenza di un super condominio (ma non lo si è per le ragioni sopra esposte) occorrerebbe tener presente che quanto posto in essere dal comparto 4 non sarebbe stato comunque illegittimo posto che « Nei casi di cui all'art. 1117 bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, quinto comma, c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'Autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio”. Ha rilevato che in sostanza i membri del comparto 4 erano legittimati a nominare un proprio rappresentante/amministratore e che le deliberazioni assunte non eccedevano comunque le competenze del comparto.
Ha concluso come in epigrafe.
Il processo è stato istruito con la copiosa produzione documentale delle parti e all'esito dell'istruttoria, lette le note di trattazione scritta con il cui scambio è stata sostituita l'udienza del 14 ottobre 2025 ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.
***
Le domande di parte attrice sono fondate e meritano accoglimento per i motivi e nei limiti in appresso illustrati.
Osserva il Giudice adito che, in primo luogo, non può dubitarsi che il Controparte_1 sia effettivamente un Condominio che non può considerarsi cessato, come dedotto dal
[...]
essendo sorto dal primo frazionamento dell'unica proprietà Controparte_3 solitaria, cioè quando il costruttore oppure l'originario proprietario solitario della costruzione (sia essa verticale o orizzontale) aveva alienato la prima unità immobiliare ad un soggetto diverso da sé, essendovi beni e servizi in comune asserviti alle distinte proprietà per il loro godimento, fatto pacifico in corso di causa.
Per tali motivi, pertanto, non è condivisibile la ricostruzione offerta dal Comparto 4 secondo cui sarebbe nato all'unico scopo della manutenzione degli standard e delle Controparte_1
urbanizzazioni previsti nella convenzione di lottizzazione e che pertanto, una volta realizzati questi oneri di manutenzione ed urbanizzazione e trasferite le opere eseguite al , il Controparte_12
Condominio avrebbe cessato di esistere, trattandosi di aspetti attinenti a profili diversi.
pagina 8 di 10 Ciò premesso deve rilevarsi come l'assemblea del del Controparte_1
24.10.21 non ha approvato la proposta di distaccare il Comparto 4 dal Condominio e di scioglimento del Condominio in tanti Condomini quanti sono i suoi Comparti.
Da ciò discende che nessuno dei comparti può decidere in via autonoma di distaccarsi per costituire un autonomo Condominio perché ciò è in aperto contrasto sia con il Regolamento Contrattuale del
Condominio, allegato agli atti, sia con quanto previsto dagli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
A conferma di quanto esposto si rileva che risulta proposto da alcuni condomini del Comparto 4, diversi dagli odierni attori, un autonomo giudizio in cui è stato chiesto di “dichiarare lo scioglimento del condominio denominato in quattro condomìni autonomi strutturati per Parte_9
effetto della separazione dei comparti n°4 e n°6 (corpi a, b, c, d) come sarà meglio illustrato dalla deducenda ctu”.
Ritiene quindi il Giudice adito che le delibere impugnate siano illegittime in quanto sono state assunte dall'assemblea del Comparto 4 che si ribadisce non è ente autonomo di gestione e che è pertanto privo di alcun potere di deliberare, essendo l'unico organo di gestione il Condominio e l'unico
Amministratore l'Amministratore . CP_2
Deve pertanto dichiararsi la nullità delle delibere adottate il 28 luglio, l'11 agosto ed il 24 agosto 2023.
Si osserva difatti che come chiarito dalla Suprema Corte a Sezioni Unite “in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume” (Cass. Civ. SS. sent. n.
9839/21).
Essendo state le delibere impugnate adottate da un ente privo del potere di deliberare le stesse devono essere dichiarate nulle per difetto assoluto di attribuzioni.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e della causalità e sono liquidate a favore degli attori e del (soggetto correttamente evocato in giudizio quale Controparte_1
legittimato passivo delle domande) come in dispositivo applicando lo scaglione di valore fino ad €
26.000,00, il valore medio per la fase studio, introduttiva e decisionale ed il valore minimo per la fase istruttoria.


P.Q.M.


pagina 9 di 10 Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1. – in accoglimento della domanda attorea dichiara la nullità delle delibere adottate il 28 luglio, l'11 agosto ed il 24 agosto 2023 del Comparto 4 Comprensorio CP_1
2. – Condanna il in persona del legale Controparte_5
rappresentante pro tempore pagamento in favore degli attori e del Controparte_1 convenuto, in persona dell'Amministratore pro tempore, delle spese di lite che liquida in
[...] complessivi € 4.237,00 per ciascuna parte per competenze, oltre spese vive e accessori di legge.
Sassari, 6 dicembre 2025.
Il Giudice
Dott.ssa EL Carta
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