N. 75/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO

Il Tribunale di Cassino, nella persona del Giudice designato dott.ssa Michela Grillo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 75 del ruolo generale per l'anno 2023, discussa e decisa, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., all'udienza del 6.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 c.p.c. e vertente
TRA
, con sede in ISERNIA via XXIV Maggio n. 235, in persona del Parte_1
legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ISERNIA VIA OCCIDENTALE
N.148 presso gli avv.ti CRISTINZIO GABRIELE e IANNONE BIANCA che la rappresentano e difendono, come da procura in atti;

OPPONENTE
E
, con sede in CASSINO (FR) via Ausonia n.19, in persona del legale rappre pro- CP_1
tempore, elettivamente domiciliata in VENAFRO (IS) VIA ANTONIO MANCINO N.13 presso lo studio dell'Avv. FORGIONE GIUSEPPE che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

OPPOSTA

OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo n. 1190/2022.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 6.03.2025
FATTO E DIRITTO
Con ricorso al Tribunale di Cassino, chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo n. CP_1
1190/2022 nei confronti di per il pagamento della somma di € Parte_1
16.000,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti per le mensilità da giugno a settembre
2022, oltre interessi e spese.
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Avverso detto decreto ingiuntivo proponeva opposizione, con Parte_1
ricorso depositato il 10.01.2023, con il quale, convenendo in giudizio l'intimante, chiedeva di: accertare e dichiarare che ha già pagato il canone di locazione del mese di Parte_1
giugno 2022 e che pertanto il credito locativo di controparte ammonta alla minor somma di euro
12.000,00; b. accertare e dichiarare che la opposta è in possesso del deposito cauzionale di euro
10.500,00; c. accertare e dichiarare che l'opposta ha ricevuto dalla opponente un pagamento di euro 4.880,00 in eccesso rispetto all'atto di cessione di credito in atti dedotto ma che in realtà non era ad essa dovuto;
d. accertare e dichiarare la locatrice inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria eseguiti dalla opponente il cui ammontare ascende ad euro 8.394,40 e. disporre la compensazione dei crediti di cui ai precedenti punti b) c) d) con il credito locativo di euro 12.000,00 condannando la locatrice al pagamento in favore di della Parte_1 residua differenza pari ad Euro 11.774,40 o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali ex art. 1264 co 4 cc e rivalutazione monetaria dalla domanda fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto.”
A sostegno delle proprie pretese, parte opponente deduceva: - che con contratto registrato il
29.10.2021 concedeva in locazione l'immobile sito in Cassino alla Via Ponte La Pietra CP_1
n. 47, identificato al Catasto al Foglio 42, particella 390, sub 2 e 390, sub 1/3/4/6/7 e 8, per il periodo intercorrente dal mese di maggio 2021 al 31.12.2023, con un canone di locazione di euro mensili 4.000,00; - che con ricorso per decreto ingiuntivo, il locatore deduceva la morosità della conduttrice per i mesi di giugno, luglio, agosto e settembre 2022; - che con decreto n. 1190/2022 il
Tribunale di Cassino ingiungeva alla di pagare a favore della euro 16.000, Parte_1 CP_1
oltre interessi e spese;
- che il credito vantato dall'opposta è inesistente giacché: il canone di giugno
è stato versato alla locatrice in data 09/06/2022; i canoni di luglio, agosto e settembre andranno compensati: 1) con il deposito cauzionale di euro 10.500,00 in possesso della locatrice;
2) con la somma di euro 4.880,00 erroneamente versata dalla conduttrice alla AC7 srls in virtù di un atto di cessione di credito;
3) con la somma di euro 8.394,40 a titolo di lavori di straordinaria manutenzione che la è stata costretta ad eseguire sull'immobile); - che, pertanto, Pt_1 Parte_1
l'opposta è debitrice della somma di euro 11.7774,40, al netto della suddetta compensazione;
- che l'immobile oggetto del contratto di locazione azionato nel presente giudizio era stato in precedenza locato alla stessa da un altro soggetto ovvero la per il periodo agosto Parte_1 Pt_2
2019 e fino al 31.2.2023; - che in data 20.02.2021 la con atto di cessione del credito Pt_2
dichiarava di cedere il credito vantato dalla medesima nei confronti della per i Parte_1
canoni sino ad allora maturati di euro 34.160,00 in favore della AC7 SR (precisamente n. 7 canoni
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di locazione di ciascuno Euro 4.880,00 iva compresa, art.

3.1 contratto di locazione, da settembre a marzo 2021 compreso); - che la versava, con delegazione di pagamento titolata Parte_1
rilasciata alla propria controllante Gestone Orizzonti srl, alla cessionaria AC7 srls euro 4.880,00 in più rispetto a quanto oggetto di cessione, inglobando nei pagamenti anche la locazione del mese di aprile 2021 non dovuta ad essa;
- che La AC7 SR ha pertanto trattenuto indebitamente la somma di 4.880,00, per l'insussistente titolo suddetto, dalla ravvisandosi nel caso la Parte_1 fattispecie dell'indebito oggettivo, di cui all'art. 2033 c.c; - che la somma va dunque restituita alla con rivalutazione monetaria e interessi di legge;
- che l'immobile locato Parte_1
presentava problemi di infiltrazione che hanno causato muffa e macchie di umido;
- che nonostante i diversi solleciti, parte locatrice non effettuava gli interventi di manutenzione dovuti e, pertanto, la richiedeva l'intervento di un idraulico con il conseguente esborso di euro Parte_3
5.209,40; che oltre il suddetto intervento, la nel corso dell'intera locazione si è Parte_1 sempre attivata per il controllo una volta l'anno e bonifica della struttura per la presenza di amianto come copertura del fabbricato;
- che tali interventi hanno comportato una spesa di Euro 3.189,00 totali (doc. 10 fatture amianto dal 2018 al 2022).
Si costituiva la la quale, in merito all'avvenuto pagamento del canone di CP_1
giugno 2022, aderiva all'eccezione di pagamento ex adverso formulata e chiedeva di ridurre il quantum del decreto ingiuntivo alla minor somma di € 12.000,00, (in luogo dell'importo di €
16.000,00 ingiunto), contestava, per il resto, le ulteriori richieste dell'opponente e concludeva chiedendo: In via preliminare: - concedere la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo, non essendo l‟opposizione proposta fondata su prova scritta opponibile all‟odierna deducente o di pronta/facile soluzione. Nel merito, in via principale: - respingere ogni domanda ed eccezione avversaria, in quanto infondata in fatto ed in diritto, per tutte le motivazioni esposte nel presente atto e, per l'effetto, confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto In via subordinata: - nella denegata ipotesi di revoca, per qualsiasi ragione, del decreto ingiuntivo opposto, accertare il debito e condannare comunque la società in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t. al pagamento, in favore della AC7 s.r.l.s., della somma di euro 12.000,00, ovvero della diversa somma che sarà accertata nel corso del presente giudizio”
All'udienza cartolare del 10.05.2023 veniva rigettata l'istanza di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo impugnato e concesso termine di 15 giorni per la proposizione della domanda di mediazione.
Esperito con esito negativo il tentativo di mediazione, la causa veniva istruita documentalmente.
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All'udienza cartolare del 6.03.2025, la causa è stata decisa mediante lettura della sentenza, previa concessione di un termine per note conclusionali.
Nel merito, l'opposizione va accolta nei limiti di seguito considerati.
Preliminarmente va rilevato che è circostanza dedotta dall'opponente e pacificamente riconosciuta dall'opposta nella memoria di costituzione che il canone del mese di giugno 2022 sia stato regolarmente pagato, con conseguente riduzione della domanda creditoria ad euro 12.000,00.
Rispetto a tale credito, parte opponente ha eccepito la compensazione con i seguenti controcrediti: 1) deposito cauzionale versato dall'opponente di euro 10.500,00 di cui la locatrice è in possesso;
2) la somma di euro 4.880,00 erroneamente versata dall'opponente alla in CP_1
virtù di una cessione del credito;
3) la somma di euro 8.394,40 corrispondente alle spese di manutenzione dell'immobile sopportate dalla conduttrice ma che, trattandosi di interventi di manutenzione straordinaria, sarebbero stati di competenza della locatrice. L'opponente ha chiesto, inoltre, al netto della compensazione, di condannare la al pagamento in suo Parte_1
favore della somma di euro 11.744,40 oltre interessi.
Sul punto, in linea di principio, deve ricordarsi che la compensazione costituisce, ai sensi degli artt. 1241 e ss. del codice civile, una forma satisfattiva di estinzione dell'obbligazione, che determina l'estinzione di due reciproche obbligazioni fino al limite della loro concorrenza, con effetto dalla coesistenza dei due debiti;
ciò a condizione che si tratti di debiti aventi ad oggetti una somma di denaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere, ugualmente liquidi ed esigibili.
Per credito liquido, deve intendersi un credito determinato nell'ammontare in base al titolo,
o comunque determinabile in base ad un mero calcolo aritmetico.
L'ulteriore requisito della certezza sull'esistenza del credito, invece, non è previsto espressamente dall'art. 1243 c.c., in quanto mentre la liquidità attiene all'oggetto della prestazione, la certezza attiene invece all'esistenza dell'obbligazione, e quindi al titolo costitutivo del credito.
È la ratio di estinzione satisfattoria reciproca a richiedere che entrambi siano incontrovertibili, ossia non più soggetti a modificazioni a seguito di impugnazione (cfr. Cass. n.
6820 del 2002, n.8338 del 20011), non solo nella loro esattezza, ma anche nella loro esistenza
(credito certus nell'an, quid, quale, quantum debeatur).
Pertanto, “accanto ad una nozione di liquidità sostanziale del credito in base al titolo, si è aggiunta una nozione di 'liquidità' processuale stabilizzata che non sussiste se il creditore principale contesta, non pretestuosamente, nell'an e/o nel quantum, il titolo che accerta il controcredito o potrebbe contestarlo (credito litigioso)” (Cfr. Cass. Sez. Un. 5 novembre 2016, n. 23225). In altre parole, la provvisorietà dell'accertamento del controcredito non può provocare l'effetto
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dell'estinzione del credito principale, la quale investe – elidendola irrimediabilmente – la stessa sussistenza, ontologicamente considerata, della ragione di credito e non soltanto la sua tutela esecutiva.
In conclusione, è stato precisato che se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale, o in altro giudizio già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione (art. 35 cod. proc. civ.) il giudice non può pronunciare la compensazione, né legale né giudiziale, perché quest'ultima, ex art. 1243, comma 2, c.c., presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo (Cass. SU 23225/2016; 31359/2018; 27113/2024).
Diversa è l'ipotesi della compensazione c.d. impropria, che si distingue da quella propria, disciplinata dagli artt. 1241 e ss. c.c., poiché riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto, risolvendosi in una verifica contabile delle reciproche poste attive e passive delle parti. Tale accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite può essere compiuto dal giudice d'ufficio, diversamente da quanto accade nel caso di compensazione cd. propria che, per operare, postula l'autonomia dei rapporti e l'eccezione di parte (Cass. 7474/2017; 28568/2021).
Nel caso di specie, pertanto, la compensazione non può operare con riferimento alla somma di euro 4.880,00 eccepita in compensazione al punto 2) sopra indicato, in quanto essa deriva da un diverso rapporto contrattuale (cessione del credito) e presuppone il suo preliminare accertamento in via definitiva. Né può ritenersi ammissibile la domanda di accertamento di tale controcredito formulata dall'opponente nel presente giudizio al punto 2 lett. c delle conclusioni, in quanto (a differenza delle altre domande formulate al punto 2) non dipendente dal titolo già dedotto in giudizio dall'opposta (in veste sostanziale di attrice (Cass. 18453/2007; 4853/2007; 2421/2006).
Diversamente, possono essere oggetto di compensazione impropria i controcrediti di cui ai punti 1) e 3) sopra indicati, in quanto derivanti dallo stesso rapporto contrattuale di locazione.
Tanto chiarito, occorre premettere che l'obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale unitamente agli eventuali interessi non corrisposti annualmente sorge una volta che il contratto di locazione si sia risolto e il conduttore abbia integralmente adempiuto le sue obbligazioni;
tuttavia, il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile, allo scopo di una eventuale futura rivalsa per pretesi danni, ma deve proporre domanda giudiziale, potendo altrimenti il conduttore agire per la restituzione anche con il ricorso alla procedura monitoria. E' stato precisato che l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento,
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senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo, dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero dell'infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma l'avvenuto rilascio dell'immobile. Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l'esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato (Cassazione civile, sez. III 05/07/2019 18069).
Nel caso di specie, parte opposta si è costituita tardivamente, non formulando alcuna domanda o eccezione riconvenzionale. Peraltro, la convenuta non risulta essere la proprietaria dell'immobile oggetto del contratto di locazione, avendolo concesso in locazione all'opponente quale comodataria, con la conseguente che essa difetta in ogni caso della titolarità attiva dell'eventuale diritto al risarcimento dei danni, che spetta unicamente al proprietario del bene locato
(come peraltro risulta dalla circostanza che l'accertamento tecnico preventivo per la quantificazione dei danni sia stato successivamente introdotto dai proprietari dell'immobile locato). Né può giungersi a diversa conclusione atteso che non è stato prodotto il contratto di comodato stipulato tra la convenuta e i proprietari dell'immobile.
Da quanto esposto consegue che parte opponente ha senz'altro diritto alla restituzione del deposito cauzionale pacificamente versato.
Infine, con riferimento alle somme richieste da parte opponente per la manutenzione eseguita sull'immobile, occorre premettere che, come noto, ai sensi dell'art. 1575 c.c., il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. L'art. 1576 c.c. pone altresì a carico del locatore l'onere di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
La ha dedotto di aver sostenuto l'esborso di euro 5.209,40 per un intervento Parte_1
idraulico di manutenzione straordinaria (doc. 9), nonché di euro 3189,00 per il controllo una volta l'anno e bonifica della struttura per la presenza di amianto come copertura del fabbricato (doc. 10 fatture amianto dal 2018 al 2022). Orbene, dall'esame della fattura relativa all'intervento idraulico eseguito nel luglio 2022 risulta chiaramente la straordinarietà dell'intervento (relativo a “ricerca e riparazione di perdita acqua…ricerca e riparazione perdita di n.2 colonne fecali più ripristino
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massetto e mattonelle e cassonetto in laterizio”), con conseguente imputabilità al locatore;
quanto alle ulteriori spese per controllo e bonifica della struttura, solo la fattura n. 232 del 18/05/2022 di euro 976,00 è riferibile al contratto di locazione oggetto di causa e potrà essere posta a carico di parte opposta, quale locatore dell'immobile, rientrando tra gli obblighi del locatore quello di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto.
In definitiva, parte opponente ha diritto alla restituzione della somma complessiva di euro
16.685,40, di cui euro 10.500,00 a titolo di deposito cauzionale ed euro 6.185,40 a titolo di esborsi imputabili al locatore.
Da quanto esposto consegue che il d.i. deve essere revocato, essendo paralizzato il diritto dell'opposta al pagamento della somma di euro 12.000,00 per canoni non pagati, in ragione dell'accertamento dell'esistenza di un controcredito dell'opponente di maggior importo, con conseguente rigetto della domanda creditoria dell'opposta.
In accoglimento della domanda riconvenzionale dell'opponente, l'opposta va altresì condannata al pagamento in favore della della differenza di euro 4685,40 Parte_1
(16865,40-12.000,00), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale effettivamente svolta, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatari. Tenuto conto dell'esito del giudizio, va respinta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dall'opposta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cassino, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) In accoglimento dell'opposizione, revoca il decreto ingiuntivo n. 1190/2022 del
Tribunale di Cassino;

2) Rigetta la domanda creditoria dell'opposta;
3) In parziale accoglimento della domanda riconvenzionale svolta dall'opponente, condanna l'opposta al pagamento in favore dell'opponente della somma di euro 4685,40 oltre interessi dalla domanda al saldo;

4) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di accertamento del controcredito di euro 4.880,00 svolta dall'opponente al punto 2 lett. c delle conclusioni dell'atto di opposizione;

5) condanna parte opposta alla rifusione delle spese di lite in favore dell'opponente, che liquida in € 3397,00 per compensi ed € 145,50 per esborsi, oltre spese generali, iva e cap come per legge, con distrazione.
7 N. 75/2023 R.G.
Così deciso in Cassino il 6 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Michela Grillo

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