TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile iscritta al n. 2585/2024 R.G., promossa da (c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Massimo Di Paola C.F._2
- ricorrenti - contro (c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._3
Bruno Palumbo
- resistente -
***** ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 2.10.2024, e Parte_1 Parte_2 esponevano:
che, con contratto preliminare di compravendita del 7.9.2020, essi ricorrenti avevano promesso in vendita a , che si era obbligata ad Controparte_1 acquistare, per il prezzo di € 80.000,00 e cauzione versata di € 15.000,00, l'immobile sito in Vittoria, c.da Bonincontro s.n.c., censito al N.C.E.U. del Comune predetto al foglio n. 24, p.lla 460, sub 1, sotto la condizione del rilascio della concessione edilizia da parte del Comune citato;

che successivamente, dietro richiesta dei proprietari, l'Ufficio Urbanistica del Comune di Vittoria aveva denegato la concessione in sanatoria, in quanto l'immobile di cui sopra risultava acquisito al patrimonio indisponibile del Comune stesso già nell'anno 2000, giusta atto di trascrizione recante n. reg. gen. 2393 del 13.2.2002;
che, pertanto, le parti avevano redatto una appendice al contratto preliminare, sottoscritta in data 8.2.2021, con cui i promittenti venditori dichiaravano di avere formalizzato, in data 23.9.2020 e in data 8.1.2021, apposite richieste di retrocessione dell'immobile, così da potere poi stipulare il contratto definitivo di compravendita;

che l'amministrazione comunale non aveva in alcun modo riscontrato le formulate richieste di retrocessione e, tuttavia, nell'attesa, i coniugi Pt_1
pagina 1 di 4 , certi del fatto che l'immobile fosse di loro proprietà e che la vendita Pt_2 fosse di sicura definitiva conclusione, avevano concesso alla il _1 possesso anticipato dell'immobile stesso, giusta contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 1.10.2020, per la durata di quattro anni sino al
30.9.2024, contratto registrato il 28.4.2021;
che, con lettera raccomandata A.R. del 28.2.2024, ricevuta dalla conduttrice in data 7.3.2024, i locatori avevano comunicato alla la volontà di non _1 rinnovare il contratto alla sua prima scadenza (30.9.2024), avendo necessità di riacquisire la disponibilità dell'immobile al fine di destinarlo ad abitazione degli stessi, insieme ai loro familiari, atteso che l'unico immobile ad uso abitativo rimasto di loro proprietà (sito in Vittoria, c.da Berdia Vecchia, via Lazio n. 16) sarebbe stato di lì a poco venduto all'asta, giusta avviso di vendita del 24.7.2024.
Alla stregua delle superiori allegazioni, i ricorrenti chiedevano a questo Tribunale, ai sensi dell'art. 30 L. 392/78, richiamato dall'art. 3, co. 4, L. 431/98, volersi condannare al rilascio, in loro favore, dell'immobile sopra meglio specificato, per Controparte_1 finita locazione alla prima scadenza, con fissazione della data di esecuzione.
Con memoria difensiva depositata il 9.1.2025 si costituiva in giudizio _1
, la quale contestava la fondatezza del ricorso proposto nei suoi confronti, rilevando
[...] in particolare il difetto di legittimazione ad agire dei ricorrenti, per non essere costoro proprietari dell'immobile locato, chiesto in restituzione, appartenente piuttosto al patrimonio indisponibile del Comune di Vittoria. Con ordinanza del 5.2.2025, il giudice – su richiesta di parte ricorrente – ordinava, ai sensi dell'art. 30, ult. co., L. 392/78, il rilascio dell'immobile locato, fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392 cit. la data del 31.3.2025.
All'udienza cartolare del 9.5.2025, sulla base delle note scritte ex art. 127-ter c.p.c. depositate dai soli ricorrenti, la causa veniva rimessa in decisione.
§§§§ Ciò posto, devono confermarsi le valutazioni espresse nella citata ordinanza del

5.2.2025. In particolare, deve escludersi che l'appartenenza dell'immobile locato al patrimonio indisponibile del Comune di Vittoria fosse di ostacolo al potere dei ricorrenti di concedere in locazione l'immobile stesso e conseguentemente impedisca la legittimazione ad agire dei medesimi. E', infatti, pacifico in giurisprudenza che “ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione è sufficiente che il locatore ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione o il godimento, di modo che il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità di un diritto reale sulla cosa per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto, rilevando la suddetta titolarità solo allorquando si controverta degli effetti del medesimo nei rapporti interni tra le parti, come nel caso in cui vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo” (v. Cass. 27910/2023).
pagina 2 di 4 Ancora più chiaramente, “La proprietà, in capo al locatore, della cosa concessa in godimento non costituisce presupposto per la conclusione del contratto di locazione, ma la sua carenza può assumere rilevanza - anche nei rapporti fra il locatore di un bene di proprietà altrui e il conduttore - allorché il proprietario lamenti la lesione del suo titolo e dell'insita disponibilità del godimento del bene e faccia valere i suoi diritti verso il locatore, così incidendo sul rapporto locativo” (così Cass. 18486/2024). Nel caso di specie, i ricorrenti, nel concedere in locazione l'immobile de quo alla resistente, hanno agito in quanto disponevano del bene in modo del tutto lecito, in forza cioè di un titolo di provenienza in loro favore (v. anche Cass. 30550/2017, secondo cui “Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato, o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare”). D'altro canto, il conduttore non ha interesse a sollevare l'eccezione di proprietà altrui dell'immobile locato, spettando detta eccezione piuttosto al proprietario, estraneo tuttavia al presente giudizio. Ciò detto, il contratto di locazione abitativa inter partes, stipulato – ex art. 2, co. 1, L. 431/98 - in data 1.10.2020 e registrato il 28.4.2021, era destinato a scadere, per la prima volta, in data 30.9.2024. Valido ed efficace deve ritenersi il diniego di rinnovo inviato da parte locatrice, a mezzo raccomandata A.R. del 28.2.2024, ricevuta il 7.3.2024, nel rispetto del termine semestrale di preavviso (art. 3, co. 1, L. 431/98) e contenente la necessaria indicazione del motivo del diniego (“… il bene sarà destinato come abitazione da parte dei Sig.ri , insieme Parte_3 ai loro famigliari”), identificabile con quello di cui alla lett. a) del co. 1 dell'art. 3 L. 431/98. Si segnala, poi, l'irrilevanza del fatto che il diniego di rinnovo sia contenuto in un atto sottoscritto, non già dai locatori, ma da loro procuratore, lo stesso che li difende nel presente giudizio instaurato per il rilascio dell'immobile: la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che “il diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione di un immobile non abitativo ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge sull'equo canone, intimato anziché dalla parte personalmente dal suo procuratore non munito di mandato ad hoc, può formare oggetto di ratifica ai sensi e per gli effetti degli artt. 1324 e 1399 cod. civ, da parte del "dominus" che abbia conferito al medesimo professionista la procura ad agire per il rilascio dell'immobile, essendo implicita nella procura la volontà di accettare l'operato del "falsus procurator"” (v. Cass. 10760/1998). Alla luce di quanto sopra, il contratto di locazione abitativa sub iudice ha cessato i suoi effetti alla sua prima scadenza, ossia in data 30.9.2024, sicchè la conduttrice _1
va condannata al rilascio dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose,
[...] in favore dei locatori ricorrenti;
sebbene poi, con l'ordinanza del 5.2.2025, sia stata fissata per l'esecuzione del rilascio la data del 31.3.2025, non risulta che detto rilascio sia effettivamente avvenuto, emergendo dagli atti che con l'avviso ex art. 608 c.p.c. è stata indicata, per l'immissione in possesso dei proprietari, la data del 15.7.2025.
Essendo incerto se frattanto l'immobile sia stato rilasciato, va fissata per l'eventuale esecuzione ex art. 56 L. 392/78 una data assai prossima, siccome indicata in dispositivo.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo;
in particolare, si ha riguardo alle tariffe vigenti per i giudizi di cognizione davanti al pagina 3 di 4 Tribunale, applicando lo scaglione di valore sino ad € 5.200,00 ed escludendo la fase istruttoria o di trattazione, mancante nel presente giudizio.


P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2585/2024 R.G.,
DICHIARA cessato in data 30.9.2024 il contratto di locazione, stipulato inter partes in data 1.10.2020 e registrato in data 21.4.2021, avente ad oggetto l'immobile adibito ad uso abitativo, sito in Vittoria, c.da Bonincontro s.n.c., censito al N.C.E.U. del Comune predetto al foglio n. 24, p.lla 460, sub 1. CONDANNA, per l'effetto, , ove non vi abbia già provveduto, al Controparte_1 rilascio, in favore di e , dell'immobile predetto, libero e Parte_1 Parte_2 sgombro da persone e cose, entro il 25.9.2025.
CONDANNA altresì alla rifusione, in favore di Controparte_1 Parte_1
e , delle spese processuali, che liquida in € 1.300,00 per compensi difensivi Parte_2 ed € 146,36 per esborsi, oltre rimborso spese forfetarie al 15%, IVA e CPA come per legge. Così deciso in Ragusa, in data 4.9.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sandra Levanti
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