REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
La Giudice, dott.ssa Elisa Di Giovanni, viste le note di trattazione scritta per l'udienza del 02.04.2025 – da svolgersi ex art. 127 ter c.p.c. – depositate dall'Avv. Santi Certo, per la ricorrente, RA IA – il quale ha concluso “Parte ricorrente insiste in ricorso, non avendo più avuto notizie del resistente, il quale, peraltro, ha ritenuto di neppure costituirsi, nonostante la ritualità della vocatio in ius. Si chiede, pertanto,
l'emissione della pronuncia di condanna, chiesta nelle conclusioni di cui all'atto introduttivo, con vittoria di spese e compensi di lite'' - visto l'art. 281 sexies c.p.c. pronuncia la seguente

SENTENZA

Nel procedimento civile iscritto al n. 292/2024 R.G. avente per oggetto: preliminare di vendita e rimedi
VERTENTE TRA
GO IA (cod. fisc.: elettivamente CodiceFiscale_1
domiciliata in indirizzo telematico, rappresentata e difesa dall'Avv. Santi
Certo, giusta procura versata in atti
RICORRENTE
Contro NI CH, (cod.fisc.: ) nato a C.F._2
IL (Me) il 29.01.1988
RESISTENTE CONTUMACE
IN FATTO E IN DIRITTO
Sentenza redatta ai sensi dell'art. 132 n. 4) c.p.c. e art. 118 disp. att.
c.p.c.
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 5.3.2024, RA IA
- agendo in qualità di promissaria acquirente della consistenza immobiliare del realizzando fabbricato sito in IL, Via Elba, individuata in “tutta e intera proprietà degli immobili in corso di costruzione siti in IL (ME), Via Elba, snc, posti al piano terzo e, più precisamente: 1) immobile di circa metri quadri 27.00 più terrazzo di circa 25.00 confinante con l'immobile di cui la sub. 14 di cui infra e con vano scala;
2) immobile di circa metri quadri 28.50 più balcone di mq


8.70 confinante con l'immobile di cui al sub.13 di cui sopra e con vano scala”; in catasto individuabile con riferimento alle risultanze di cui al foglio 7, particella n. 1619 sub.13, categoria in corso di costruzione, Via
Elba, snc, piano 3 e particella n. 1619 sub.14, categoria in corso di costruzione, via Elba, snc, piano 3, unità corredate da posto auto scoperto, ubicato nel cortile condominiale, da identificarsi prima della stipula dell'atto definitivo - ha evocato in giudizio NI
CH, quale titolare della omonima ditta individuale operante in pag. 2/11 campo edile, impegnata nella costruzione del realizzando edificio, in veste di promittente alienante, in virtù della scrittura privata del 28.04.2021
(per il prezzo complessivo pattuito - nell'accordo denominato “opzione di acquisto” sottoscritta da entrambe le parti - a corpo, in misura pari ad euro
127.000,00, oltre IVA) chiedendo, nei di lui confronti, l'accoglimento: i) in via preliminare, della domanda di concessione di sequestro conservativo del bene immobile sito in IL (ME), Via Elba, snc, intestato a IA CH, identificato al N.C.E.U. al foglio 7, particella 1619, ciò fino alla concorrenza dell'intera somma dovuta a titolo di restituzione dell'acconto prezzo versato (euro 2.000,00) e del doppio della caparra confirmatoria (doppio pari a euro 60.000,00); ii) in via principale e di merito, l'accertamento del diritto al recesso dal contratto preliminare del 28.04.2021, per effetto del grave inadempimento contrattuale imputabile al promittente alienante, “colpevole della abnorme violazione del termine fissato nel contratto, nonché degli obblighi di correttezza e buona fede nella esecuzione dello stesso”, con conseguente condanna alla restituzione della somma di € 2.000,00 versata brevi manu il 29.10.2021 a titolo di acconto sul prezzo finale e alla restituzione dell'importo pari al doppio della caparra confirmatoria versata, (i.e. euro 15.000,00, pagati con bonifico in data 07.04.2021 ed euro 15.000,00, con bonifico eseguito in data 29.04.2021) oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal dovuto all'effettivo adempimento.
Rilevando l'inoltro di comunicazione a mezzo pec del 08.05.2023, recante invito a chiarire lo stato di avanzamento dei lavori dell'immobile oggetto di compromesso e i tempi di consegna, nonché di ulteriore comunicazione sempre a mezzo pec, in data 01.02.2024, recante diffida ad pag. 3/11 eseguire il contratto preliminare del 28.04.2021 – entrambe rimaste prive di esito/riscontro – nonché dolendosi del decorso infruttuoso del termine previsto nel preliminare di vendita, per addivenire alla stipula del contratto definitivo (entro e non oltre il 30.09.2021) e dell'imputabilità dell'inadempimento al resistente-promittente alienate, la ricorrente ha invocato la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 1385, comma II,
c.c. per il diritto di recesso dal vincolo giuridico seguito dalla restituzione della somma pari al doppio della caparra già versata, oltre alla ripetizione dell'importo versato a titolo di acconto prezzo.
Il procedimento si è svolto nella contumacia del resistente, dichiarata con ordinanza del 04.12.2024.
In corso di causa è stata concessa la misura cautelare del sequestro conservativo – in forza di decreto del 18.3.2024, come confermato (o meglio chiarito a fronte di istanza di chiarimento presentata dal ricorrente in data 2.4.2024 nel sub procedimento n. R.G. 292-1/2024) con successivo decreto 9.4.2024 e, infine, con ordinanza del 13.5.24 - istruito il procedimento documentalmente, la decisione viene resa ex artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c.
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Ribadito, in questa sede, il positivo riscontro del fumus, apprezzato come in grado di sorreggere l'adozione del sequestro conservativo invocato a garanzia delle ragioni creditorie, concesso con decreto inaudita e, poi, confermato con ordinanza, in chiave qualificatoria, la domanda proposta – come si ricava dalla esposizione narrativa cristallizzata in ricorso – è ricostruibile come azione di accertamento del legittimo recesso e pag. 4/11 condanna alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 co. II c.c.
La ricorrente, infatti, mira a conseguire, prima facie, la condanna del resistente, promittente alienante, al pagamento della somma di € 2.000,00
a titolo di acconto sul prezzo finale, fissato nel preliminare in complessivi euro 127.000,00 – e, altresì, alla somma pari al duplo di euro 30.000,00
(ovvero euro 60.000,00) a titolo di caparra confirmatoria versata
(segnatamente: euro 15.000,00 con bonifico effettuato in data 07.04.2021 sul conto bancario acceso su BPER Banca S.p.A., intestato a IA
CH avente iban IT11 Y 053 8782 2910 003 5234 548 euro
15.000,00 in data 29.04.2021 con le stesse modalità).
Il meccanismo dello scioglimento del vincolo contrattuale tramite l'iniziativa unilaterale che può assumere il contraente che subisce l'inadempimento è, normativamente, alternativo e non cumulabile con la risoluzione (cfr. art. 1385 co. III c.c.).
Sia nella risoluzione per inadempimento sia nel recesso ex art. 1385 co. II
c.c. fatto costitutivo primario della pretesa è l'inadempimento imputabile ad una parte.
L'alternatività e non cumulatività, tuttavia, si spiega con riguardo al diverso atteggiarsi della prospettiva rimediale.
Quando, infatti, lo scioglimento avviene tramite recesso unilaterale ai sensi dell'art. 1385 co. II c.c. – rimedio tipico per i contratti a contenuto programmatorio quale è, per antonomasia, il preliminare di vendita immobiliare – il meccanismo riparatorio congegnato a tutela della parte che subisce l'inadempimento è quello basato su una liquidazione forfetaria del danno che non richiede da parte del recedente prova dell'an
pag. 5/11 e del quantum e, specularmente, non comporta, per il giudice adito con la relativa domanda, il sindacato sull'an e sul quantum (specie in termini di prova).
In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, infatti, la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso si pongono in termini di disomogeneità che si traduce nell'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto e nell'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass. S.U. n. 553 del 14.01.2009, nonché ex multis Cass. n. 21971 del 12.10.2020).
Chiarito che la volontà processuale della ricorrente è testualmente incardinabile nel regime della liquidazione forfetaria agganciata all'esercizio del recesso legale, in linea generale, per l'accoglimento della pretesa ai sensi dell'art. 1385 c.c., occorre provare sia l'esistenza del titolo
– quale, come nella specie, la conclusione di un contratto preliminare - sia l'avvenuto versamento della caparra, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento di controparte.
pag. 6/11 Anche il rimedio di cui all'art. 1385 co. II c.c., infatti, presuppone e postula - come la risoluzione contrattuale ex art. 1453 - un inadempimento imputabile al debitore e rivestire carattere di non scarsa importanza.
Nel caso a mano, l'inadempimento di cui si duole la ricorrente promissaria acquirente – posto a base del potere di recesso ex lege invocato onde ottenere la restituzione della caparra e dell'acconto (questo oggetto di obbligazione di restituzione pura, stante il venir meno del vincolo e, con esso, il nesso di corrispettività e sinallagmaticità delle prestazioni) e, dunque, richiesto in seno alle conclusioni anche quale accertamento presupposto – è, anzitutto, agganciato alla inosservanza del termine per la stipula dell'atto traslativo definitivo, previsto entro il
30.9.2021 presso lo studio della Notaia Eloisa Germanà.
La ricorrente, in particolare, lamenta un abbondante infruttuoso decorso del citato termine e, ad un tempo, l'assenza di riscontro alcuno alle missive spedite, l'ultima delle quali (1.2.2024) recante diffida per l'esecuzione del contratto, tale da rendere configurabile il grave inadempimento contrattuale imputabile in via esclusiva al promissario venditore, “unico responsabile dello spezzarsi del vincolo giuridico”.
La gravità dell'inadempimento, al riguardo, è prospettata con riferimento all' “abnorme ed inaccettabile ritardo accumulato, senza che si possa avere o ipotizzarsi alcuna prospettiva circa l'adempimento dei patti negoziali”.
Sicché, posta la produzione del titolo – contratto preliminare del
28.4.2021 recante: la firma apposta sul timbro a nome OM
CH IA non disconosciuta, ex art. 215 co. I n. 1) c.p.c.; la descrizione delle unità del realizzando fabbricato, la sede geografica e i pag. 7/11 dati di identificazione catastale;
la pattuizione di prezzo di vendita (cfr. doc. n. 1 fascicolo ricorrente) facente corpo con la precedente sottoscrizione del modulo “opzione di acquisto” anch'esso munito delle sottoscrizioni delle parti (cfr. doc. n. 2 fascicolo ricorrente) – emergendo, dal quadro probatorio in atti, la prova delle disposizioni di bonifico con causale caparra confirmatoria, destinatario il resistente (ditta
CH IA) e importo corrispondente (15.000,00 cadauno) a quello convenuto nella scrittura preliminare (risultante in entrambe le scritture, ovvero la minuta (opzione di acquisto) e il preliminare
(28.4.2021) a fronte del dedotto inadempimento – la cui gravità può ben predicarsi in ragione del decorso di notevole lasso di tempo dalla data
(30.9.2021) prevista per l'atto traslativo valutata in uno alla carenza di riscontro alcuno, protrattosi fino alla data (5.3.2024) di instaurazione del procedimento contenzioso, alle missive spedite all'indirizzo pec facente capo alla ditta individuale, ovvero indirizzate a
" (cfr. docc. n. 6, n. 7 fascicolo ricorrente) - in Email_1
mancanza di elementi di segno contrario, può predicarsi la sussistenza del legittimo recesso e del conseguente diritto al versamento della liquidazione forfetaria del danno pari al doppio della somma complessivamente versata (euro 30.000,00) a titolo di caparra confirmatoria, come previsto nel preliminare.
Poiché, dunque, l'inadempimento – grave – è imputabile al contegno serbato dal contraente convenuto in giudizio quale promittente alienante – che ha lasciato decorrere un lasso di tempo non indifferente dalla stipula dell'accordo (aprile 2021) senza addivenire alla stipula dell'atto traslativo né informare la promissaria acquirente, anche a fine di eccepire ipotetiche pag. 8/11 circostanze impeditive, pure a fronte di missive nell'interesse della stessa inoltrate (all'indirizzo di posta elettronica intestato alla ditta individuale indicato nelle ricevute di avvenuta consegna dell'8.5.23 e del 1.2.2024) – allo stesso è imputabile il recesso e, conseguentemente, l'obbligo di pagamento della somma di euro 60.000,00 costituente duplo della caparra confirmatoria versata dalla ricorrente.
Non può, invece, trovare accoglimento la pretesa alla restituzione delle somme che si prospettano versate come acconto prezzo.
Al riguardo, dalla documentazione in atti non emerge riconducibilità oggettiva dell'esborso – pure riconducibile soggettivamente alla ricorrente
RA ed a favore del IA, stante la presenza di “carta domestica” con sottoscrizione apposta da colui che ha ricevuto la somma (IA
CH) - al titolo per il quale è azionata la pretesa risolutiva basata sul recesso ex lege, ovvero scioglimento del contratto preliminare di vendita.
La dicitura apposta sulla carta domestica, infatti, fa riferimento ad aggiunta finitura balconi vetro e acciaio e, quindi, ad una obbligazione avulsa dalla causa poetendi azionata (inadempimento del preliminare di vendita) perché attinente ad un facere cum effecto che impinge nell'appalto (cfr. doc. n. 5 fascicolo ricorrente).
Sicché, la allegazione relativa ad una fattispecie negoziale inquadrabile nello schema del preliminare e per la quale è stata richiesta la tutela specifica di cui all'art. 1385 co. II c.c. al cospetto della mancanza di prospettazione chiara e univoca anche di tale segmento del rapporto contrattuale inter-partes, non consente di accogliere la pretesa restitutoria relativa al minor importo di euro 2.000,00.
pag. 9/11 La domanda di restituzione delle somme a titolo di acconto va pertanto rigettata.
L'obbligazione di restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria costituisce debito di valuta: sulla somma versata a titolo di caparra confirmatoria sono dovuti interessi, solo al cospetto di specifica domanda della parte in tale senso (cfr. Cassazione civile, sez. II, 11/05/2016, n. 9650).
Nella specie – posta la proposizione di domanda in tal senso (condannare, pertanto, IA CH a pagare a RA IA, “per le causali di cui in premessa, la complessiva somma di Euro 62.000,00, oltre interessi
e rivalutazione monetaria dal dovuto all'effettivo adempimento”) - gli interessi sulla somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria decorrono dalla data della domanda stante l'inconfigurabilità, al momento della stipula, della mala fede dell'accipiens e, comunque, la relativa carenza di prova documentale.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il valore dichiarato in domanda - pari ad un importo di euro 62.000,00, che pertanto accede allo scaglione di riferimento compreso tra 52.000,00 e
260.000,00 euro - per un importo complessivo di euro 4.217,00, parametrati ai livelli minimi tenuto conto della bassa complessità delle questioni trattate, inclusa la liquidazione della voce per istruttoria stante lo svolgimento di attività difensiva in relazione al sub procedimento cautelare in corso di causa. Ove concretamente sborsate – a fronte di nota della cancelleria spedita con pec del 27 marzo 2024 – vanno rimborsate anche le somme pari ad € 759,00, dovuti a titolo di CU e € 27.00, dovuti a titolo di diritti quali spese vive.
pag. 10/11

P.Q.M.

Il Tribunale di Barcellona P. G. in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. r.g. 292/2024 disattesa ogni contraria istanza:
1) ACCOGLIE nella contumacia del convenuto NI
CH la domanda proposta da GO IA nei limiti e per le causali di cui in parte motiva e, per l'effetto, accerta e dichiara intervenuto scioglimento del contratto preliminare inter partes, ai sensi dell'art. 1385 co. II c.c., condannando alla restituzione della somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata pari a complessivi € 60.000,00, oltre interessi dal giorno della domanda ex art. 2033 co. I c.c.;
2) CONDANNA IA CH alla refusione delle spese di lite a favore della ricorrente che liquida in complessivi euro 7.052,00 (di cui euro 1.276,00 per fase di studio, euro 814,00 per fase introduttiva, 2.835,00 per fase istruttoria, ed euro 2.127,00 per fase decisionale) oltre rimborso generale IVA e CPA come per legge, oltre spese vive come in parte motiva;

Barcellona P. G., 28.04.2025
La Giudice (dott.ssa. Elisa Di Giovanni)
pag. 11/11