REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato all'udienza del 13 marzo 2025 la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n. 5481/2021 RG del Tribunale di Velletri, trattenuta in decisione all'udienza del 13.3.2025 , trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e promossa da

) e nata il [...] Parte_1 C.F._1 Parte_2
a EN di RO (RM) rappresentati e difesi dagli Avv.ti Gabriele Menghini e Fabio Baldazzi, come da procura in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di questi ultimi in
EN di RO, Via G. di Vittorio n. 17;
ATTORI nei confronti di
E Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
rappresentate e difese dall' Avv. Domenico Ercolino, giusta procura in calce C.F._3 alla comparsa, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo EN di RO (Rm), Via
E. Cisterna n. 4;
CONVENUTE – ATTRICI IN VIA RICONVENZIONALE
Oggetto: vendita di cose immobili;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 13 marzo 2025;
FATTO E DIRITTO
e hanno citato in giudizio i convenuti indicati in epigrafe deducendo Parte_1 Parte_2 che gli attori, quali promissari acquirenti, avevano sottoscritto con i convenuti il contratto preliminare di vendita del 23.2.2021 avente ad oggetto le porzioni immobiliari site a EN di RO via Renato
Guttuso 6, come meglio indicate in citazione;
che il prezzo della compravendita era stato determinato in
€ 227.000 da versarsi quanto ad € 25.000 alla sottoscrizione del preliminare quale caparra confirmatoria
1 e quanto ad € 202.000 all'atto del definitivo;
che il termine per la stipula di tale ultimo atto era stato fissato per il 31.7.2011 presso il Notaio che gli attori avevano corrisposto in sede di Persona_1 preliminare la somma di € 25.000 mediante i due assegni bancari allegati in atti;
che nel preliminare parte venditrice aveva dato atto della non regolarità urbanistica degli immobile per la presenza di opere abusive e della non esistenza del relativo certificato di abitabilità/agibilità; che pertanto i convenuti si erano impegnati a fornire, a propria cura e spese, agli attori entro il 10.4.2021 la concessione in sanatoria n. 217 prot. 4596 del 15.3.1986 , il permesso a costruire in sanatoria e il certificato di agibilità/abitabilità; che la mancata consegna del permesso a costruire in sanatoria, ai sensi dell'art. 2 del contratto, avrebbe determinato le conseguenze di cui all'art. 1384 c.c.; che le parti, a latere del preliminare, avevano sottoscritto una scrittura privata al fine di far conseguire agli attori il possesso del bene, libero da cose e persone, entro il 28.2.2021; che tale previsione era funzionale a permettere agli attori di procedere all'iter per la concessione del mutuo e di eseguire la ristrutturazione dell'immobile fruendo delle detrazioni previste dal Decreto rilancio;
che gli attori erano invece stati immessi nel possesso del bene alla fine di marzo 2021; che tale immobile, al momento dell'accesso, non era libero da cose;
che pertanto gli attori avevano proceduto a sgomberarlo a proprie spese;
che parte venditrice aveva infatti richiesto prima della immissione nel possesso che gli attori volturassero a loro nome le utenze;
che gli attori, entrati nel possesso del bene, avevano iniziato la pratica per il conseguimento del mutuo e per iniziare i lavori di ristrutturazione;
che gli attori avevano incaricato il geom. di progettare la Persona_2 ristrutturazione;
che il Geom. aveva, nell'ambito di tale incarico, evidenziato la presenza di abusi Per_2 più gravi rispetto a quelli indicati da parte convenuta e quindi aveva concluso nel senso di ritenere lo stato dei luoghi non conforme a quanto autorizzato con l'ultimo condono n. 601/21, individuando quindi i singoli abusi rinvenuti sui luoghi;
che parte convenuta non aveva consegnato, entro il termine del 10.4.21, il certificato di agibilità/abitabilità; che gli attori avevano ottenuto nell'aprile 2021 il nulla osta della banca alla concessione del mutuo;
che il Notaio aveva quindi convocato le parti per il 12.5.21 per la Per_1 stipula presso l'agenzia Monte dei Paschi di Siena;
che parte attrice, in data 11.5.2021, aveva ricevuto un telegramma da parte convenuta;
che in tale telegramma, i convenuti avevano comunicato che non sarebbero stati presenti alla stipula del contratto a fronte degli inadempimenti degli attori consistiti nella mancata esecuzione di alcuni lavori presso l'immobile; che il giorno seguente, il Notaio dava atto dell'assenza di parte convenuta all'incontro fissato;
che gli attori con comunicazione del 11.5.2021 avevano respinto gli addebiti contestati da parte convenuta e avevano intimato a quest'ultima a presentarsi all'incontro del 20.5.21 innanzi al Notaio per il rogito, con indicazione della natura essenziale di tale termine;
che l'attrice aveva inviato a parte attrice in data 18.5.21 ulteriore sollecito a comparire all'incontro fissato;
che i convenuti non erano comparsi all'incontro del 20.5.2021; che pertanto gli attori, con pec del
26.5.21, avevano comunicato ai convenuti la volontà di recedere dal preliminare per inutile decorso del termine essenziale pattuito per la stipula del definitivo, chiedendo ai sensi dell'art. 1385 II comma c.c. la
2 restituzione del doppio della caparra versata;
che gli attori in data 5.7.21 avevano restituito ai convenuti le chiavi dell'immobile; che attualmente gli attori vivevano separatamente presso le rispettive famiglie di origine;
che gli attori avevano subito, oltre gravi disagi, un danno economico integrato dall'aver appaltato i lavori di ristrutturazione dell'immobile, dalle spese di istruttoria per il mutuo, dalle spese di deposito e trasloco, dalle spese per l'agenzia immobiliare (provvigione) nonché dall'aver perso la possibilità di fruire di un mutuo ad un tasso di interesse vantaggioso;
che pertanto era interesse degli attori accertare la legittimità dell'esercitato recesso e il diritto alla ripetizione del doppio della caparra versata;
che infatti i convenuti non avevano consegnato il certificato di abitabilità entro il 10.4.2021 ed avevano consegnato il permesso a costruire in sanatoria ma lo stato di fatto dell'immobile era difforme rispetto a quest'ultimo; che parte convenuta non aveva rispettato il termine essenziale previsto nella missiva del 12.5.21; che il rifiuto dei convenuti a presenziare all'incontro del 20.5.21 integrava un inadempimento di non scarsa importanza rispetto alle obbligazioni di cui al preliminare.

Per questi motivi

hanno chiesto in via principale di accertare la legittimità del recesso operato da parte attrice e per l'effetto di condannare parte convenuta al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta ovvero in via subordinata di accertare il grave inadempimento dei convenuti e la legittimità del recesso operato da parte attrice e di condannare i convenuti alla restituzione della caparra ricevuta.
Si sono costituite le convenute eccependo in via preliminare il mancato perfezionamento della rinnovazione della notifica dell'atto di citazione disposta con il provvedimento del 23.12.2021 e deducendo nel merito che parte attrice aveva potuto accertare mediante proprio perito, ben prima del termine del 31.7.21 pattuito per la stipula del rogito, la sussistenza dei requisiti urbanistici e della loro regolarità, menzionando la perizia di parte alla relativa pag. 1 il rilascio del permesso a costruire in sanatoria n. 601/2021 del 9.4.2021; che parte attrice aveva ben conosciuto ed accettato lo stato di fatto dell'immobile in quanto difforme dai titoli abilitativi, come da scrittura integrativa redatta in data
30.1.2021, essendosi per altro impegnata al ripristino dello stato quo ante o alla relativa rimozione a propria cura e spese;
che in tale atto erano state indicate le specifiche opere da eseguire, come poi descritte anche nella perizia di parte;
che invero la mancata stipula del rogito era addebitabile agli attori;
che le parti non avevano concordato alcuna anticipazione della data del rogito, avendola solo richiesta parte attrice;
che le convenute non si erano presentate al rogito nella data fissata dagli attori a fronte dell'inadempimento di questi ultimi consistito nella mancata esecuzione delle opere di ripristino, come individuate nella scrittura del 30.1.2021; che tali opere non erano infatti mai state eseguite;
che parte attrice era ben consapevole della difformità dello stato dei luoghi ai titoli abilitativi dal momento che, come risultava dall'accordo integrativo sopra richiamato, il prezzo di € 227.000 era stato determinato anche in considerazione delle predette difformità; che gli attori erano stati immessi nel possesso anticipato del bene al fine di eliminare le difformità; che il prezzo di compravendita, in mancanza dell'esecuzione
3 delle opere di ripristino, avrebbe dovuto essere maggiore;
che quindi le convenute avevano formulato eccezione di inadempimento nei confronti degli attori, come da raccomandate del 11.5.21, da mail del
22.5.21 e con l'atto di messa in mora e diffida del 6.7.21 in occasione del quale gli attori erano stati invitati a comparire davanti al Notaio, pena la risoluzione del contratto;
che il termine del 12.5.21 e poi del 20.5.21 era stato individuato come essenziale in maniera unilaterale da parte attrice, pur avendo le parti in contratto individuato il termine del 31.7.21 ; che gli inviti non erano validi ai sensi dell'art. 1454 c.c. non essendo previsto il termine di 15 giorni per l'adempimento; che, per contro, le convenute avevano inviato ai sensi dell'art. 1454 c.c. con diffida del 6.7.21 parte attrice alla stipula del rogito;
che pertanto il contratto preliminare andava dichiarato risolto per inadempimento degli attori con consequenziale diritto delle convenute di trattenere la somma versata a titolo di caparra, oltre al diritto al risarcimento del danni;
che sussisteva il diritto delle convenute al risarcimento del danno patito integrato dai costi per l'attività di mediazione immobiliare (€ 5000), per i costi di trasloco e sgombero e custodia dei mobili e suppellettili all'interno dell'immobile promesso in vendita (€ 2000) e dal risarcimento del danno per occupazione dell'immobile da parte degli attori dalla immissione in possesso (aprile) sino alla restituzione (luglio 21) pari ad € 800 mensili .

Per questi motivi

hanno chiesto di dichiarare l'estinzione del giudizio per mancata rinnovazione della notifica dell'atto di citazione nel termine perentorio assegnato e nel merito di respingere le domande spiegate dagli attori e in via riconvenzionale, accertare la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori e per l'effetto dichiarare il diritto delle convenute di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta par ad € 25.000, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali subiti.
Superata l'eccezione sollevata da parte convenuta di tardività della rinnovazione della notifica dell'atto di citazione (in quanto spedito per la notifica in data 17.1.22 ossia entro il termine di 30 giorni assegnato con il provvedimento reso all'udienza del 23.12.2021), sono stati assegnati alle parti i termini ex art. 183
VI comma c.p.c.. Ammesso l'interrogatorio formale dei convenuti anche a fini conciliativi, il giudice ha formulato alle parti svariate proposte conciliative mai accettate da tutte le parti e pertanto, rigettate le ulteriori istanze istruttorie formulate dalle parti, la causa è stata rinviata per decisione ex art. 281 sexies c.p.c. previa concessione alle parti del termine sino a 10 giorni prima dell'udienza di rinvio per il deposito di note conclusionali. All'odierna udienza, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa come da note di udienza depositate in atti.
La domanda proposta da parte attrice è fondata.
Parte attrice ha domandato di accertare la legittimità del recesso dalla stessa operato con comunicazione via pec del 26.5.21 (cfr. doc.10 allegato all'atto di citazione) al contratto preliminare del 30.1.2021 e per l'effetto la condanna ai sensi dell'art. 1385 II comma c.c. di parte convenuta alla ripetizione in suo favore del doppio della caparra confirmatoria versata in occasione del preliminare.
4 Come noto l'art. 1385 c.c. attribuisce alla parte adempiente la facoltà di recedere dal contratto con contestuale ritenzione della caparra ovvero conseguimento del relativo doppio, avendo la caparra la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento. E' tuttavia pacifico che “il recesso di cui all' art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e
1457 c.c. , che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto)” (Cass. Civ., Sez. II, n. 2969/2019).
In questo contesto, ai fini della validità del recesso ex art. 1385 II comma c.c., occorre verificare la sussistenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale e quindi l'inadempimento dell'altro contraente gravemente colpevole e di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. a mente del quale “il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”. In tal senso la Suprema Corte ha chiarito, con orientamento costante, che “Il recesso previsto dal comma 2 dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli art. 1454, 1456
e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto”
(Cass. Civ., Sez. II, n. 18266/2011).
Sulla base di tale regola probatoria, va ritenuto legittimo il recesso operato da parte attrice con la comunicazione del 26.5.21 laddove quest'ultima, a fronte dell'inadempimento di parte convenuta, ha dichiarato risolto il contratto e ha chiesto il versamento del doppio della caparra versata in occasione del preliminare, pari ad € 25.000.
A fondamento del recesso, parte attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta integrato dalla relativa assenza all'appuntamento del 20.5.21 davanti al notaio prescelto per il rogito deducendo che la data del 20.5.21 era termine essenziale per lo svolgimento di tale incombente, come da precedente comunicazione del 11.5.21 e del 18.5.21, nonché la presenza di alcune criticità emerse in relazione alla concessione in sanatoria relativa all'immobile oggetto del preliminare (e segnatamente, come specificato in citazione, la difformità dello stato dei luoghi rispetto al permesso a costruire in sanatoria n. 601/21).
Al riguardo va rilevato che la comunicazione del 12.5.21 (cfr. doc. 8 fascicolo attrice) inviata dagli attori non può considerarsi valida diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.. dal momento che non risulta
5 rispettato il termine di 15 giorni per l'adempimento della controparte, contenendo detta diffida l'invito a comparire davanti al notaio in data 20.5.21 quale “termine ultimo ed essenziale per la stipula del contratto di compravendita” (così verbatim la predetta comunicazione). Tale specificazione non vale a rendere il termine del 20.5.21 come “essenziale” ai sensi dell'art. 1457 c.c. dal momento che tale termine è stato unilateralmente fissato da parte attrice e che il contratto di preliminare prevedeva per il rogito il termine
(maggiore) del 31.7.21. Tale ultimo termine non appare per altro essenziale, non evincendosi dal testo contrattuale la volontà inequivoca delle relative parti di qualificarlo in tal senso e non essendo sufficiente a tal fine l'utilizzo della generica formula “entro e non oltre”. In via generale va infatti osservato che il termine per la stipula del contratto definitivo non costituisce normalmente termine essenziale ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1457 c.c., dovendo invece a tal fine emergere, alla luce delle espressioni adoperate dai contraenti e dalla natura e dall'oggetto del contratto, la inequivoca volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine previsto (in tal senso,
Cass. Civ., Sez. II, n. 345/2007, Cass. Civ., Sez. II, n. 32238/2019, Cass. Civ. Sez. VI 2, ord. 10353/2020).
A prescindere dalla idoneità delle comunicazioni del 11/18.5.21 a costituire diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. e quindi a giustificare l'eventuale effetto risolutivo di diritto del preliminare ex art. 1454
III comma c.c., va dato atto della oggettiva mancata comparizione di parte convenuta all'incontro fissato dagli attori per il 20.5.21 davanti al Notaio (cfr. art. 5) per la stipula del rogito (cfr. doc. 9 fascicolo Per_1 attrice) fatto che di per sé può integrare un inadempimento grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. dei convenuti in quanto relativo all'obbligazione (principale) di trasferimento della proprietà del cespite, assunta in base al preliminare del 30.1.2021.
In questo contesto, ai fini della valutazione dell'inadempimento posto a fondamento del recesso operato da parte attrice, occorre esaminare l'eccezione di inadempimento sollevata ai sensi dell'art. 1460 c.c. dai convenuti i quali hanno allegato di non essersi presentati al predetto appuntamento a fronte dell'inadempimento di parte attrice integrato dalla mancata esecuzione delle opere di ripristino/rimozione indicate nella scrittura integrativa al preliminare del 30.1.2021.
Nella scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 30.1.2021 ad integrazione del preliminare sottoscritto in pari data, parte promissaria acquirente, ossia le odierne attrici, ha dichiarato di essere a conoscenza delle difformità urbanistiche e catastali presenti sull'immobile oggetto del preliminare e quindi ha accettato lo stato dei luoghi impegnandosi “laddove sia necessario al ripristino o alla rimozione, a proprie cure e spese, delle seguenti difformità” come meglio elencate nell'atto in esame. Deve quindi ritenersi che parte attrice era ben consapevole delle difformità urbanistiche e catastali dello stato di fatto dell'immobile rispetto a relativi titoli abilitativi (id est licenza edilizia, ma non rispetto al permesso a costruire in sanatoria, pacificamente consegnato dalla convenuta all'attrice dopo la stipula della scrittura
6 privata per quanto nei termini contrattualmente previsti), e si era impegnata alla relativa rimozione per richiedere un mutuo per l'acquisto dell'immobile (per la cui concessione, come noto, è svolta un'istruttoria per la verifica della regolarità dell'immobile). In questo contesto, è quindi evidente che l'esecuzione di tali opere di ripristino era un evento solo eventuale in quanto da eseguire “laddove sia necessario” e non una obbligazione (certa) di parte attrice nei confronti di parte convenuta. Il fatto poi che il prezzo di compravendita stabilito in € 227.000,00 fosse stato “ soprattutto definito anche in considerazione delle difformità meglio sopra citate” non ha rilevanza nel senso prospettato dai convenuti dal momento che nè l'art. 4 del preliminare (determinazione del prezzo) né la collegata scrittura privata prevedevano una rimodulazione del prezzo (per altro determinato in ragione delle difformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto ai titoli edilizi autorizzativi e alle planimetrie non già ai costi per il relativo eventuale ripristino/rimozione) in caso di non necessità di esecuzione delle opere descritte nella scrittura di privata.
Deve quindi ritenersi che l'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dai convenuti a fronte della richiesta di adempimento formulata da parte attrice non appare fondata e in ogni caso idonea a giustificare il rifiuto dei convenuti a presenziare all'incontro del 20.5.2021 davanti al Notaio ai sensi dell'art. 1460 c.c.. Per_1
Sulla base delle superiori osservazioni, deve ritenersi correttamente e validamente esercitato ai sensi degli artt. 1385 e 1455 c.c. il recesso operato dalle attrici con la comunicazione del 26.5.21 rispetto al preliminare del 30.1.2021 a fronte della non giustificata assenza di parte convenuta all'incontro per il rogito del 20.5.21.
Non sposta tale valutazione in ordine all'esistenza dell'inadempimento posto a fondamento della comunicazione del 26.5.21 né il fatto che, nonostante non vi fosse stata la comparizione di parte convenuta all'incontro del 20.5.21, il contratto prevedesse un termine per la stipula del definitivo più ampio (sino al 31.7.21) né l'allegata diffida ad adempiere inviata in data 6.7.21 dai convenuti a parte attrice
( doc. 2 fascicolo convenuta) con invito a comparire presso il Notaio (diverso quindi da Persona_3 quello indicato in preliminare, cfr. art. 5) per il 28.7.2021 in quanto non idonea a produrre gli effetti di cui all'art. 1454 III comma c.c.. essendo stata inviata successivamente al recesso validamente esercitato da parte attrice con la comunicazione del pec del 26.5.2021.
In accoglimento della domanda spiegata da parte attrice, va quindi dichiarata la legittimità del recesso ex art. 1385 II comma c.c. esercitato da parte attrice con la comunicazione pec del 26.5.21 e pertanto parte convenuta va condannata ai sensi dell'art. 1385 II comma c.c. alla ripetizione in favore di parte attrice della somma di € 50.000 ( pari al doppio della somma di € 25.000 conferita dalla promissaria acquirente alla promittente venditrice a titolo di caparra, come disposto dall'art. 4 del preliminare).
7 Ne consegue che risulta non fondata la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta tesa all'accertamento della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di parte attrice (rectius accertamento della legittimità del recesso, dovendosi in tal senso interpretare le richieste della convenuta in maniera conferente con la richiesta di ritenzione della caparra ex art. 1385 II comma c.c.) e quindi del suo diritto di trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, risultando per altro inammissibile la connessa domanda di risarcimento del danno avente ad oggetto le spese sostenute dai convenuti (per trasloco custodia di beni e per provvigioni dell'agenzia immobiliare) avendo come noto la caparra confirmatoria funzione di liquidazione preventiva e forfettizzata del danno con conseguenziale esclusione del diritto del soggetto che recede ai sensi dell'art. 1385 c.c. di ottenere il maggior danno (per altro non previsto dall'art. 4 del contatto in esame ) in linea a quanto previsto dall'art. 1385 III c.c..
Risulta invece fondata la domanda riconvenzionale tesa alla condanna di parte attrice al risarcimento del danno patrimoniale da c.d. occupazione sine titulo posta in essere da parte attrice dei cespiti dalla data di immissione nel possesso (aprile 2021) sino al rilascio (luglio 2021).
Come noto, la caducazione del contratto preliminare del 30.1.2021 determina infatti il venir meno ai sensi dell'art. 1458 c.c. del titolo posto a fondamento della legittimità del possesso (rectius detenzione) da parte delle attrici dell'immobile oggetto del preliminare nel periodo tra fine marzo/inizio aprile 2021 sino alla relativa riconsegna del luglio 2021. Infatti la caducazione del contratto preliminare travolge la connessa e collegata scrittura privata del 30.1.2021 in occasione della quale le parti avevano previsto l'immissione di parte attrice, promissaria acquirente, nel possesso (rectius detenzione qualificata da ricondurre nello schema del comodato gratuito) dell'immobile oggetto del preliminare “entro il 28 febbraio 2021” poi eseguito solo a fine marzo/inizio aprile 2021, fatto questo pacifico in quanto ammesso dalle parti (cfr. ex multis Cass. Civ., Sez. II, n. 21659/2019, Corte d'Appello Torino Sez. III, n. 520/2021).
Ne consegue che, a seguito della pronunciata risoluzione del contratto preliminare, la detenzione dell'immobile oggetto di causa da parte delle attrici nel periodo sopra indicato da legittima e titolata è divenuta illegittima in quanto sine titulo e che sussiste pertanto il diritto di parte convenuta ai sensi dell'art. 2043 c.c. al risarcimento del danno derivato dalla mancata possibilità di mettere a reddito l'immobile concedendolo per esempio in locazione ovvero di fruirne direttamente.
Venendo alla liquidazione del danno, si possono prendere in considerazione a i valori locativi di beni analoghi a quello di causa. Sul punto va osservato che la giurisprudenza di merito e di legittimità è oramai consolidata nel senso di ritenere che i valori locativi possano essere presi in considerazione ai sensi dell'art. 1226 c.c. dal giudice per la liquidazione del danno. In tal senso da ultimo, “nell'ipotesi di occupazione sine titulo di bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del titolare al risarcimento del danno da perdita patita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento -
8 diretto o indiretto- a mezzo concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Se il danno da perdita patita -di cui il titolare chieda il risarcimento- non può essere dimostrato nel suo preciso ammontare, esso viene liquidato dal giudicante con valutazione equitativa, se del caso, attraverso il valore del canone locativo di mercato” (C.d.A. RO, Sez. VIII, n. 6134/2023).
Sul punto parte convenuta ha chiesto la liquidazione per tale danno della somma di € 2400 per i tre mesi
(aprile maggio giugno essendo stato l'immobile restituito in data 5.7.21) in tal maniera allegando un valore locativo del bene pari ad € 800 al mese.
Nessuna di tali allegazioni è stata specificatamente e tempestivamente contestata da parte attrice ai sensi dell'art. 115 c.p.c. sicché possono essere presi in considerazione per la determinazione del risarcimento del danno in esame i dati forniti da parte convenuta.
Pertanto, sussistono i presupposti per determinare ai sensi dell'art. 1226 c.c. il risarcimento del danno dovuto da parte attrice a parte convenuta per l'occupazione sine titulo dei beni oggetto del preliminare del 30.1.2021 dall'aprile 2021 sino ad inizio luglio 2021 in € 2400 oltre interessi come da domanda.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia (€ 50.000) ed applicati i parametri medi, vanno poste a carico di parte convenuta in base al principio della soccombenza, essendo risultata solo in minima parte fondata la domanda riconvenzionale spiegata da quest'ultima.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie le domande spiegate da parte attrice;

2) per l'effetto, dichiara la legittimità del recesso operato da parte attrice in data 26.5.21 rispetto al contratto preliminare di compravendita del 30.1.2021;
3) condanna parte convenuta alla ripetizione ai sensi dell'art. 1385 II comma c.c. in favore di parte attrice della somma di € 50.000 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

4) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta, condanna parte attrice al pagamento in favore della convenuta della somma di € 2400 oltre interessi legali dalla domanda al saldo a titolo di risarcimento del danno subito da quest'ultima da occupazione sine titulo;

5) rigetta per il resto le domande formulate da parte convenuta;

6) condanna parte convenuta alla ripetizione in favore di parte attrice delle spese di lite liquidate in
€ 42,79 per spese vive e in € 7.616 per compensi, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore dei relativi legali dichiaratisi antistatari.
9 Così deciso in Velletri, 13 marzo 2025
10
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani