REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE
in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4504/2024 del R.G.A.C., decisa nei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. nell'udienza cartolare del 17 luglio 2025 e vertente
TRA
- rappresentato e difeso dall'avv. Consuelo SQUILLACI e Parte_1 dall'avv. Riccardo BALBONI, ed elettivamente domiciliato nello studio del primo in
Roma, Viale Umberto Tupini, 113;
PARTE ATTRICE
E
Controparte_1
PARTE CONVENUTA-contumace

OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI
Per l'udienza di discussione del 17 luglio 2025 parte ricorrente concludeva come da note scritte depositate in data 8 luglio 2025 da intendersi richiamate. PREMESSO IN FATTO
Con ricorso del 11 novembre 2024 deduceva: Parte_1
a) di essere proprietario di un immobile sito nel Comune di Aprilia, Via Fossignano,
195. In data 15 Marzo 2024 concludeva con la convenuta una scrittura privata secondo la quale concedeva a titolo di locazione transitoria il bene oggetto di controversia per la durata di un mese con impegno a carico della di CP_1
automatica restituzione del bene senza alcuna preventiva nuova richiesta e/o disdetta da parte del proprietario;

b) dopo la conclusione di tale accordo, ed in totale difetto di restituzione, la resistente inviava al una comunicazione in data 10.04.2024 secondo la quale Parte_1
avrebbe usufruito esclusivamente della parte esterna dell'immobile e dei servizi igienici per la cura dei propri cani per ulteriori 60 giorni offrendo a tale titolo un contributo volontario mai corrisposto. Aggiungeva inoltre nella comunicazione di restituire il bene al termine dei 60 giorni e ciò valeva quale disdetta dell'accordo di locazione transitoria sottoscritto. Successivamente a ciò, il signor Parte_1
chiedeva più volte l'immobile in restituzione, ma la convenuta a tale interpello non rispondeva e non apriva più la porta di casa. Metteva quindi l'immobile in vendita e la impediva all' agente immobiliare, al proprietario e a terzi CP_1
l'accesso all'immobile;
c) con lettera del 27 agosto 2024 invitava la convenuta a rilasciare l'immobile ed a consentire l'accesso all'agente immobiliare chiedendo anche il pagamento di una somma da calcolarsi nella misura del 35% del prezzo di vendita a titolo di indennizzo per la occupazione del bene e la perdita degli acquirenti;

d) con diffida del 14 ottobre 2024 veniva reiterata la richiesta di restituzione dell'immobile, alla quale non veniva dato alcun riscontro;

e) la restituzione del bene oggetto di controversia in quanto il titolo che aveva originato la consegna dell'immobile era invalido poiché privo del requisito della registrazione perciò vi era illegittima detenzione del bene. Dunque, in virtù di ciò parte ricorrente aveva diritto al riconoscimento del risarcimento del danno per l'illegittima detenzione del bene mediante il pagamento di una indennità di occupazione con decorrenza dal 10 aprile 2024 allorquando la CP_1
affermava di ritenere il bene oggetto di causa;

Concludeva pertanto chiedendo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: in via principale, accertare e dichiarare che l'immobile sito in Aprilia, Via
Fossignano, 195 di proprietà di consegnato a Parte_1 Controparte_1 deve essere restituito al per illegittima detenzione del bene in difetto di valido titolo;
-per Parte_1 effetto del superiore accertamento, condannare alla restituzione Controparte_1 dell'immobile sito in Aprilia, Via Fossignano, 195 con ogni conseguenza di legge;
-per effetto del superiore accertamento condannare la convenuta al risarcimento del danno in favore di Parte_1 per mancato conseguimento della vendita del cespite oggetto di causa da calcolarsi
[...] anche in via equitativa;
-accertare e dichiarare il diritto di al pagamento del Parte_1 risarcimento del danno per illegittima occupazione dell'immobile nella misura non inferiore a quanto concordato nel contratto 15.03.2024 (euro 400,00) o nella diversa somma derivante dall'espletamento di idonea CTU con decorrenza dal 10 aprile 2024 ovvero dalla diversa data del 14 ottobre 2024 (diffida ad adempiere); con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio da distrarsi in favore del procuratore antistatario.”
Con ordinanza dell'11 novembre 2024 il Giudice letti gli atti ed i documenti allegati;
visti gli artt. 281 decies e segg. c.p.c. fissava per la trattazione l'udienza del 13 marzo 2025, disponeva che copia del ricorso e del decreto venissero notificati a cura del ricorrente alla controparte entro i termini di legge e che la predetta udienza si svolgesse in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza
Con note di trattazione scritta del 10 marzo 2025 parte ricorrente precisava che all'udienza del 13 marzo 2025 nonostante la rituale notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione udienza prendeva atto della mancata costituzione della convenuta chiedendo che ne venisse dichiarata la contumacia. A tal fine, parte ricorrente chiedeva che la causa venisse trattenuta in decisione ovvero in subordine ed ove ritenuto necessario chiedeva il deposito di eventuali memorie e nomina di CTU per la quantificazione dell'indennità di occupazione richiesta.
Con ordinanza del 14 marzo 2025 il Giudice letti gli atti di causa all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 13 marzo 2025 scaduti i termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. rilevato che parte resistente non si era costituita benché regolarmente citata ritenuta la causa matura per la decisione dichiarava la contumacia di e rinviava Controparte_1
all'udienza del 17 luglio 2025 per discussione e decisione ex art. 281 sexies c.p.c. da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato e pertanto deve essere accolto.
Preliminarmente va rilevato come la domanda avanzata da parte ricorrente debba essere qualificata quale azione di restituzione. Come ha evidenziato la giurisprudenza, l'azione di restituzione, di natura personale, ha il suo fondamento nel venir meno o nella mancanza ab origine del titolo in base al quale la cosa sia stata trasferita e con essa l'attore non mira al riconoscimento del suo diritto di proprietà, ma tende ad ottenere la riconsegna della cosa stessa, onde si può limitare a dimostrare l'avvenuta consegna in base ad un titolo e il successivo venir meno di quest'ultimo per qualsiasi causa o allegare l'insussistenza ab origine di qualsiasi titolo (Cass., n. 8895/1987; Cass., 12 ottobre 2000, n.
13605).
Nel caso di specie, deve ritenersi dimostrato che la resistente deteneva l'immobile per cui è causa in virtù di un contratto di locazione non registrato nei termini previsti dalla legge, né successivamente, in violazione dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004, e quindi da ritenersi nullo.
La Corte Costituzionale, con le ordinanze di rigetto n. 420/2007 e 389/2008, ha chiarito come la norma esaminata, sancendo una nullità non prevista dal codice civile, venga elevata dal rango di norma tributaria a quello di norma imperativa, la cui violazione comporta la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418, comma 1. Dalla lettura dell'articolo
1, comma 346, della L. 311/2004, ed in particolare dalla perentorietà del tenore letterale e dalla specificità del termine utilizzato emerge chiaramente che si tratta di nullità in senso stretto, con ciò che ne consegue sul piano giuridico: in particolare il contratto di locazione non registrato, non produrrebbe effetti giuridici (quod nullum est, nullum producit effectum); il locatore ed il conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente al contratto in questione. In definitiva, il contratto di locazione non registrato è radicalmente nullo e di conseguenza insuscettibile di sanatoria. Non producendo effetti, il conduttore avrebbe diritto alla restituzione dei canoni corrisposti mentre il locatore ad una equa indennità dovuta in ragione di una occupazione di fatto dell'immobile che, in mancanza di titolo giustificativo, risulta essere del tutto abusiva. Rileva di tutta evidenza che in base all'ultimo assunto siamo in presenza di una detenzione dell'immobile sin dall'origine senza titolo, ossia non esiste proprio un contratto (c.d. contratto inesistente); ed in questo caso al proprietario del bene occupato senza il suo consenso spetta il risarcimento del danno, ossia l'indennità di occupazione che è qualificata come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene pur avendo egli concorso con la sua condotta a cagionare l'invalidità del contratto, trattandosi infatti di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito. Dunque, il semplice rilascio del bene costituisce uno degli effetti che derivano dal contratto nullo;
l'altro è invece costituito dalla concessione del godimento del bene per un periodo di tempo, che deve essere ristorato.
Nel caso de quo parte ricorrente chiede che parte resistente sia condannata al pagamento di una indennità di occupazione pari al canone locatizio contrattualmente previsto (o comunque secondo equità). Se, come detto, conseguenza immediata e diretta della nullità del contratto di locazione da un lato è l'obbligo di rilascio, dall'altro è invece conseguenza immediata e diretta che un contratto nullo non produce alcun effetto e quindi alcun pagamento è dovuto e se un pagamento interviene esso va restituito, trattandosi di indebito oggettivo. La Corte di Cassazione con sentenza n.25503 del 13 dicembre 2016 ha affrontato una questione analoga a quella oggetto del presente giudizio ed ha concluso affermando una serie di principi ben precisi: Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311. La prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033
c.c., e non dall'art. 1458 c.c.; l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.. Le norme sulla risoluzione dei contratti (artt. 1453 e ss. c.c.) non vengono in rilievo al cospetto d'un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata. Né è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perché il rapporto si è svolto 'di fatto': infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d'un rapporto contrattuale nullo sono eccezionali. Un contratto di locazione dichiarato nullo non comporta automaticamente l'indennizzo del locatore per il mancato godimento del bene immobile occupato dal conduttore, ma è onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l'ingiustificato arricchimento da parte del conduttore ex articolo 2041 del Codice civile. Il danno per mancata disponibilità dell'immobile da parte del locatore, in difetto di prova, non può essere dunque liquidato nella misura pari al canone annuo originariamente pattuito con un contratto verbale o comunque, se scritto, non registrato.
Ora, va ricordato che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, nella ipotesi di occupazione "sine titulo" di un cespite immobiliare altrui, il danno subìto dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi “in re ipsa”, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione (Cass. civ. Sez. VI - 3 Ord.,
15/12/2016, n. 25898)
Conformemente a quanto sopraindicato la Suprema Corte a Sezioni Unite con sentenza n.
33645 del 15 novembre 2022, nel risolvere un contrasto insorto fra la seconda e la terza sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui si può disporre il risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo precisa che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento diretto o indiretto dell'immobile. Qualora il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non possa essere provato nel suo preciso ammontare esso viene liquidato dal giudice con valutazione equitativa se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nessuna prova è invece stata offerta dall'attore per l'invocato risarcimento del danno da mancato guadagno conseguente alla possibilità di concedere il bene in godimento ad altri con un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto nei termini indicato nell'atto introduttivo. In particolare parte attrice ha provato di aver avuto l'intenzione di vendere l'immobile allegando solo la lettera del 27 agosto 2024 indirizzata alla resistente dove chiedeva il pagamento di una somma da calcolarsi nella misura del
35% del prezzo di vendita a titolo di indennizzo per l' occupazione del bene e la perdita degli acquirenti e l'autorizzazione del 4 maggio 2023 al rinnovo dell'incarico di vendita ed in più la successiva lettera di modifica del prezzo e/o rinnovo dell'incarico di vendita del 6 novembre 2023 con nuova scadenza fissata alla data del 30 giugno 2024 e comprensiva dell' ulteriore adeguamento datato al 9 maggio 2024 con un'ulteriore scadenza dell'incarico alla data del 30 settembre 2024 senza tuttavia documentare alcuna offerta proveniente da possibili acquirenti né i precisi termini economici.
La soccombenza di parte resistente nel merito della domanda regola le spese del presente giudizio, che vengono liquidate, nella misura media, come in dispositivo sulla base del
D.M. 55/14 considerato che non è stata svolta attività istruttoria

P.Q.M.

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando ogni diversa domanda rigettata così provvede:
a) accoglie la domanda formulata dal ricorrente nei termini sopra indicati;

b) condanna parte resistente alla immediata restituzione dell'immobile sito in Aprilia,
Via Fossignano 195 in favore di parte ricorrente libero da persone a cose;

c) condanna parte resistente al pagamento in favore di parte ricorrente delle indennità di occupazione dal 14 ottobre 2024 (diffida ad adempiere) e per l'effetto la condanna al pagamento della somma di € 20.000,00 e di quanto dovuto a tale titolo per ogni mensilità fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
d) condanna parte resistente, al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 48,50 per esborsi e in € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.

Lì 18 luglio 2025.
Il Giudice dott. Stefano Fava