REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n 69911/2021 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
sito in Roma Parte_1 Parte_1
(C.F. , in persona dell'Amm.re p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Elena P.IVA_1
Perotti
-attore-
E C.F. in persona del legale rappresentante pro tempore, con Controparte_1 P.IVA_2 sede legale in Roma, Via Francesco Flora n.75, , rappresentata e difesa, dall'Avv. Francesco Cigliano - convenuta-
Oggetto: accertamento proprietà comune condominiale
FATTO E DIRITTO
1.Il Condominio ha convenuto la chiedendo Parte_1 Controparte_1
“a) Accertare e dichiarare che i subalterni 1 e 2 della particella 732 (ora particella 732 sub. 1 e particella 769) di cui al foglio 997, così come rappresentati nell'accatastato con il protocollo n. RM0398252 datato 27 maggio 2005 sono beni comuni non censibili, non trasferibili o modificabili, di proprietà condominiale e quindi pro quota di ogni condomino;
b) Accertare e dichiarare che le modifiche catastali presentate dalla con Controparte_1 protocollo RM0218962 del 20.03.2006, protocollo n. RM0624516 del 24.05.2007 e protocollo n. RM0431770 del 30.05.2013 sono quindi illegittime;
c) Per l'effetto condannare in persona del l.r.p.t., ad eseguire la rettifica catastale Controparte_1 del complesso immobiliare riportandolo a quella di cui al protocollo n. RM0398252 datato 27 maggio 2005 o comunque a sostenerne le spese, tecniche e vive, per l'importo di € 3.000,00 o nella maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa, anche in via equitativa;
d) Accertare e dichiarare altresì che la in persona del l.r.p.t., occupa Controparte_1 illegittimamente il terreno individuato catastalmente al foglio 997, particella 769 già particella 732 sub. 2 e quindi ordinargli il rilascio immediato dello stesso libero da persone e cose in favore del odierno attore;
Parte_1
pagina 1 di 9 e) Con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente procedura, oltre CPA, IVA e spese generali come per legge. Ha esposto il Condominio di essere un complesso immobiliare costruito dalla Società
[...] Controparte_
accatastato in data 27.05.2005 con il protocollo n. RM0398252.
L'elaborato planimetrico del complesso al foglio 997 rappresenta i subalterni 1 e 2 della particella 732, i quali, dalla visura allegata, sin dall'origine sono stati accatastati quali beni comuni non censibili e tale situazione viene riportata anche negli atti di trasferimento della proprietà immobiliare dei singoli condomini.
I beni comuni non censibili, per il Ministero delle Finanze giusta circolare n. 2 del 1984 sono definiti come quelle porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le unità immobiliari di un determinato fabbricato o complesso immobiliare o per destinazione (ad esempio l'androne, le scale, il locale centrale termica ecc.) ovvero per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa (per es. una rampa al servizio di soli posti auto). Tali porzioni vanno rappresentate nell'elaborato planimetrico e ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita. L'attribuzione dei subalterni numerici è affidata alla discrezionalità del presentatore;
si ritiene tuttavia opportuno suggerire, allorchè non sussistono validi motivi in contrario, che alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di unità immobiliari si attribuisca un medesimo subalterno, anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc.). I beni comuni non censibili non possono costituire oggetto di un autonomo negozio giuridico, ma si trasferiscono unitamente ai beni principali a cui sono connessi funzionalmente. La Società secondo il Condominio, negli anni ha modificato catastalmente Controparte_1 tali proprietà, cambiandole non solo nella rappresentazione, ma anche nell'individuazione ed intestazione. Nello specifico, le difformità si riscontrano confrontando l'elaborato planimetrico del 2005 con i successivi individuati con protocollo RM0218962 del 20.03.2006, protocollo n. RM0624516 del 24.05.2007 e protocollo n. RM0431770 DEL 30.05.2013.
Infatti, come si legge nella relazione notarile, nell'elaborato del 2005 è indicato il sub 1 rappresentato in quattro differenti punti ed il sub. 2 a confine con uno del sub 1; nell'elaborato del 2006 è indicato il sub 1 rappresentato in due diversi punti e due dei sub 1 del 2005 nel 2006 appaiono inglobati nei sub 15 e 19; nell'elaborato del 2007 è indicato il sub 1 una sola volta e, al posto di quello che era indicato come sub 1, in adiacenza al sub. 14, viene indicato il sub. 501; inoltre, il sub. 1 residuo viene rappresentato con diversi confini prendendo in parte quello che nei precedenti elaborati planimetrici veniva indicato come sub. 2 e, d'altro canto, vengono ampliati i confini del sub. 10 che prende una parte del vecchio sub. 1; nell'elaborato del 2013 infine, è scomparso sia il sub. 2, sia la particella 769 (ex part. 732 sub. 2).
Rispetto all'accatastamento del 2005, quindi, le particelle 732 sub. 1 e 732 sub. 2 – quest'ultima oggi particella 769 hanno subito delle modifiche nella rappresentazione catastale relativamente ai confini, alla loro effettiva consistenza, identificazione e natura giuridica, nonché all'intestazione catastale. pagina 2 di 9 Il sub. 501 sopra richiamato, bene indicato precedentemente come sub. 1 e già parcheggio condominiale, è stato intestato catastalmente alla Società, individuandolo come area urbana. Parimenti, la particella 732 sub 2 è stata soppressa catastalmente generando la particella 769. Il Condominio, accortosi della situazione, chiedeva inutilmente alla Società oggi convenuta di rettificare catastalmente quanto sopra, ma, al contrario, successivamente alla delibera assembleare avente ad oggetto il mandato per introdurre il giudizio di mediazione nei confronti della e più precisamente nel mese di settembre 2020, quest'ultima Controparte_1 recintava integralmente la particella 769 impedendone l'accesso ai condomini.
2. nel costituirsi ha eccepito la violazione dell'art. 102 c.p.c. in materia Controparte_1 di litisconsorzio necessario in quanto la domanda avrebbe dovuta essere azionata da tutti i condomini;
la genericità della domanda e conseguente indeterminatezza del “petitum” e della
“causa petendi” e l'infondatezza della stessa. ha allegato di avere realizzato l'iniziativa edilizia giusta atti di compravendita, Controparte_1 sottoscritti tra il 2002 e il 2003 essendo, quindi, divenuta proprietaria dei beni oggetto della presente controversia sin dal 2002/2003. Dal Regolamento condominiale , richiamato in tutti i contratti di compravendita emerge che i beni di cui il pretenderebbe di acquisire la proprietà non risultano nell'ambito di Parte_1 quelli oggetto di “comproprietà” come disciplinata all'art. 4 del Regolamento condominiale, essendo asserviti alla proprietà esclusiva della EU RL. Ciò risulta dalle stesse Tabelle millesimali e correlative ripartizioni delle spese, essendo stato richiesto il pagamento degli oneri condominiali afferenti la proprietà esclusiva dei beni in cui ricadono le particelle sub.1 e sub.2 , lotti per i quali sono state rilasciate due concessioni in sanatoria dietro il pagamento di tutti gli oneri concessori. La Soprintendenza Archeologica, essendo stati rinvenuti alcuni reperti, ha imposto delle limitazioni e delle prescrizioni che hanno comportato delle varianti ai progetti iniziali, come peraltro risulta dalla Nota del 21.10.2002 . La società costruttrice ha richiesto numerose concessioni edilizie con le varianti prescritte dalla Soprintendenza fino al rilascio della D.I.A. finale prot. 55373 del 07/07/2005; l'iter amministrativo e la presentazione delle varianti risultano dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Roma prot. 127962 del 26/07/2018. Le varianti al progetto iniziale hanno determinato le conseguenti modifiche catastali e per le particelle 754 sub1 e 755 sub1, insistenti sul lotto particella sub 769, è stata presentata domanda di condono edilizio, pagati i relativi oneri concessori e ottenute due concessioni in sanatoria prot. 346868 e prot. 346867 del 03/08/2011 . La particella 769 (già particella 732 sub 2) è da sempre stata asservita alla proprietà esclusiva della ovvero ai due villini, contraddistinti con le particelle sub754 e sub755 Controparte_1
(All. 11) e la particella 501 costituisce proprietà esclusiva avente ad oggetto distinti posti auto dal n. 1 al n. 25 Tutti i condomini sono sempre stati a conoscenza di tali proprietà esclusive della CP_1 che le ha regolarmente recintate istallando cancelli automatici, realizzando gli impianti fognari, gli impianti elettrici, l'illuminazione e la pavimentazione stradali e ha sempre provveduto alla loro manutenzione (taglio erba, potature, pulizie etc. etc.). pagina 3 di 9 In tale contesto e, a ulteriore comprova della proprietà in capo alla odierna convenuta, alla stessa sono pervenute nel corso del tempo “accertamenti amministrativi” e correlative notifiche. In via subordinata la società convenuta deduce di avere avuto il possesso pacifico, incontestato ed ininterrotto dei beni oggetto della presente controversia, sin dal 2002/2003, annualità in cui sono state acquistate le relative proprietà.
Ciò risulta dagli atti di proprietà ; dal Regolamento Condominiale;
dalle stesse Note dell'Amministratore del Condominio che sin dalla costituzione del Condominio e, quanto meno per dieci anni, ha provveduto ad inviare alla società EU RL “estratti conto” computando, ai fini del calcolo degli oneri condominiali, le particelle de quo, quali proprietà esclusiva o comunque asservite alla proprietà esclusiva della dalla stessa documentazione Controparte_1 amministrativa afferenti l'attività posta in essere dalla società EU RL in merito ai beni asserviti alla sua proprietà esclusiva;
- dalle sanzioni amministrative ed imposte richieste alla EU RL nel corso del tempo . Alla stregua di quanto sopra esposto la società , avendo acquistato la proprietà Controparte_1 giusta atti di compravendita sopra richiamati, avrebbe comunque usucapito la proprietà dei beni dei quali si è da sempre comportata come proprietaria per decorso di 10 anni, come previsto dall'art. 1159 c.c. Tanto premesso la società ha concluso chiedendo “1) In rito ex art. 102 c.p.c. Controparte_1 dichiarare la nullità ed inesistenza della domanda formulata dal attore, per Parte_1 violazione del principio del “litisconsorzio necessario”, alla stregua della stessa formulazione testuale delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione;
2) Sempre in rito dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della conciliazione obbligatoria da parte di tutti i condomini che asseriscono di essere proprietari pro quota, giusta testuali conclusioni rassegnate nell'atto di citazione;
3) Sempre in rito dichiarare la nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163 c.p.c.; 4) Nel merito rigettare le domande formulate dal alla stregua di quanto dedotto nel presente atto ai capi IV), V), VI), con ogni Parte_1 ulteriore riserva di rito, merito ed istruttoria. 5) Disporre condanna aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. alla stregua di quanto sopra esposta, stante la temerarietà di quanto dedotto dal Condominio attore”
3, La causa è stata istruita mediante consulenza tecnica di ufficio affidata al geom.
al quale è stato posto il seguente quesito “Descriva il CTU, anche con l'ausilio Controparte_2 di rilievi fotografici e planimetrici, lo stato materiale dei luoghi per i quali è causa e le eventuali modificazioni dallo stesso subite nel corso del tempo in termini di consistenza, confini e destinazione, provvedendo, altresì, a ricostruire la storia catastale delle porzioni in contestazione. In sintesi gli accertamenti del c.t.u. sono così riassumibili . Il complesso immobiliare realizzato dalla soc. sorge su un terreno di 24.000 Controparte_1 mq. con una cubatura complessiva di circa 6.000 mc. Il complesso è costituito da ville a schiera divise in quattro lotti distinti con le lettere A-B-C-D. L'accesso al complesso avviene per mezzo di un cancello carrabile posto su una diramazione di contraddistinto Parte_1 con il numero civico 30G. pagina 4 di 9 Tra l'edificio A e il B in angolo sulla viabilità interna, e all'interno dell'attuale particella 769 risultano insistenti diversi manufatti in muratura e tettoie in stato di abbandono, nonché un piccolo locale tecnico a servizio del Condominio dove sono collocati gli impianti tecnologici idrici per innaffiamento e quadri elettrici a servizio degli stessi impianti. L'attuale subalterno 501, che catastalmente è rappresentato con forma geometrica diversa rispetto allo stato dei luoghi è un'area destinata all'attualità, a parcheggio privato. Di proprietà comune, all'attualità risulta un'area destinata a verde, individuata catastalmente con subalterno 1 BCNC, posta tra i lotti fabbricati denominati A e C e l'attuale particella 769. Per la realizzazione del complesso immobiliare risultano rilasciate diverse concessioni edilizie e l'ultimo atto risulta il Permesso di costruire n. 349 del 29.03.2004 a seguito del progetto presentato in data 09 giugno 2003 con protocollo 36142. Il progetto era relativo alla realizzazione di una variante alla Concessione Edilizia n. 474/c del 2105.2003. Successivamente risulta presentata una Denuncia d'Inizio Attività D.I.A. presso il Municipio VII (ex X) con n. di protocollo 55373/2005 di cui non è stata reperita la relativa documentazione da parte del Municipio competente. L'intero complesso immobiliare risulta accatasto in data 27.05.2005 con n. di protocollo RM 0398252. Con la suddetta presentazione venivano accatastate n. 17 unità residenziali e n. 17 box auto pertinenziali, unità identificate con i subalterni da 3 a 36. Con stesso protocollo venivano costituiti il subalterno 1, quale bene comune non censibile ai subalterni da 3 a 36 e il subalterno 2 bene comune non censibile ai fabbricati aventi particelle 390-266-263 e 264. Nell'anno 2006 con protocollo RM 0218962 veniva apportata una variazione della consistenza alle aree esterne dei subalterni 15 e 19 (unità immobiliari inserite nel lotto D) per annessione alle stesse aree di parte del subalterno 1 (b.c.n.c.) In buona sostanza ai giardini annessi alle unità identificate con i subalterni 15 e 19 venivano accorpate con la causale “esatta rappresentazione grafica” le due aree comuni ai subalterni da 3 a 36, ovvero beni comuni a tutte le unità facenti parte del complesso immobiliare. Il bene comune non censibile subalterno 2 non risultava variato. La superficie dell'ex subalterno 1 ridotta per annessione alle due corti di proprietà esclusiva risulta per il subalterno 19 mq. 106,00 circa e per subalterno 15 mq. 63,00 circa rilevata graficamente attraverso le planimetrie catastali estratte. Superficie complessiva ridotta del subalterno 1 (B.C.N.C.) mq. 169,00 circa. Nell'anno 2007 veniva apportata una nuova variazione che interessava sia il subalterno 1 sia il subalterno 2 entrambi, beni comuni non censibili a tutte le unità imm.ri facenti parte del complesso immobiliare. Veniva così costituito il sub 501 (catagoria catastale F1) con cambio di intestazione catastale da B.C.N.C. a proprietà privata intestata ad con variazione del 24.05.2007 Controparte_1 pratica RM0624516. Sempre relativamente al subalterno 1 (B.C.N.C.) veniva variata la consistenza dell'area destinata a parco incrementando la consistenza della corte annessa al subalterno 10 (lotto C) Nel contempo veniva altresì ridotta l'area esterna del subalterno 2 (B.C.N.C.) con la causale di presentazione “esatta rappresentazione grafica”, variazione del 24.05.2007 pratica RM 0624186. pagina 5 di 9 Per effetto delle variazioni apportate nell'anno 2007, la corte esclusiva del subalterno 10, in precedenza di mq. 1342,00 circa (rilevata graficamente), per effetto dell'annessione di parte del sub 1 (B.C.N.C.) di mq. 702,00 circa, variava in mq. 2.044,00 circa (rilevata graficamente). Veniva variata altresì la consistenza del subalterno 2 (bene comune non censibile) per annessione di parte dello stesso al subalterno 1 (bene comune non censibile). Da quanto rilevabile graficamente la superficie del subalterno 2 veniva ridotta di mq. 440 circa, e pertanto la superficie residua risultava di mq. 780,00 (rilevata dalla visura C.T. particella 769). L'ultima variazione apportata ai B.C.N.C. è quella dell'anno 2013 con la quale veniva soppresso definitivamente il subalterno 2 e veniva costituita la particella 769 con variazione del 30.05.2013 pratica n. RM 0431839, quale bene comune non censibile alle particelle 755 e 754. Allo stato risultano insistenti nella particella 769 i seguenti manufatti: a) locale tecnico per impianti tecnologici idrici a servizio del Parte_1
b) vecchia vasca di raccolta acque e struttura in muratura con sovrastante vaso di raccolta c) manufatto in muratura con copertura a falde corrispondente all'attuale particella 755 con in aderenza ulteriore manufatto in muratura e struttura in ferro e lamiera. d) Pozzo e) Manufatto in muratura con tetto a falde corrispondente alla attuale particella 754 e tettoia in lamiera ondulata in parte inserita nella stessa particella 754. Ad ogni modo che l'ex sub 2 (b.c.n.c.) risultava bene comune non censibile ai fabbricati individuati con le particelle 390 – 266 – 263 e 264 non risultando comune alle unità immobiliari individuate nel planimetrico d'impianto con i subalterni da 3 a 36. Tanto premesso il c.t.u. ha così concluso :
“Nell'anno 2005 la soc. presentava all'Agenzia del Territorio denuncia di nuova Controparte_1 costruzione allegando planimetrico e elenco subalterni. Dall'elenco subalterni si evince la costituzione di n. 2 subalterni individuati con numero 1 e numero 2 rispettivamente, b.c.n.c ai subalterni da 3 a 36 e b.c.n.c. alle particelle 390-266-263 e 264. Nell'anno 2006 la soc. apportava una modifica all'elaborato planimetrico per Controparte_1 parziale riduzione del subalterno 1 annettendo due aree, facenti parte dello stesso subalterno, alle corti esclusive dei subalterni 15 e 19. Nell'anno 2007 la soc. apportava ulteriori modifiche all'elaborato planimetrico Controparte_1 per parziale annessione del subalterno 1 (b.c.n.c.) alla corte esclusiva del subalterno 10. Altresì veniva ridotta la superficie del subalterno (b.c.n.c) annettendo la superficie ridotta al subalterno 1. La porzione di subalterno 1, destinata a parcheggio, veniva soppressa e costituito il subalterno 501 “area urbana di 650 mq.” in ditta catastale CP_1
[...]
Si rappresenta che l'area urbana risulta erroneamente rappresentata in quanto non coincidente con lo stato dei luoghi. A tale proposito lo scrivente di seguito rimette un rilievo eseguito durante il corso del sopralluogo a rettifica della forma del subalterno 501 ed ex sub 1.
pagina 6 di 9 Nell'anno 2013 la soc. provvedeva alla soppressione del subalterno 2 (b.c.n.c. Controparte_1 alle particelle 390-266-263 -264) costituendo la particella 769 b.c.n.c. alle particelle 754 e 755. Le unità immobiliari facenti parte delle anzidette particelle risultano le seguenti: particella 754 sub 501 (abitazione) costituita il 31/07/2009 con il subalterno 1 (categoria A/7 vani 6), variazione per esatta rappresentazione grafica del 30.03.2010 e successiva variazione del 29.07.2014 per scorporo sub 501 (categoria A/7 vani 5) particella 754 sub 502 costituzione di locale deposito C/2 18 mq. con variazione del 29.07.2014 per scorporo dal sub 1 attuale sub 501 particella 755 sub 501 (abitazione) costituita il 31/07/2009 con il subalterno 1 (categoria A/7 vani 6), variazione per esatta rappresentazione grafica del 30.03.2010 e successiva variazione del 29.07.2014 per scorporo sub 501 (categoria A/7 vani 5)particella 755 sub 502 costituzione di locale deposito C/2 19 mq. con variazione del 29.07.2014 per scorporo dal sub 1 attuale sub 501 Si rappresenta che quanto rappresentato catastalmente non risulta corrispondente né allo stato dei luoghi, né alle destinazioni d'uso dichiarate “
3. Alla luce della c.t.u. espletata, che il giudicante ritiene di far propria stante l'accuratezza e completezza degli accertamenti effettuati dall'ausiliario, la domanda del deve Parte_1 essere accolta nei limiti di cui appresso. Destituite di fondamento sono le eccezioni preliminari sollevate dalla società convenuta secondo cui nella fattispecie doveva essere integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini rispetto ai quali andava esteso il procedimento obbligatorio di mediazione . L'azione intentata dal è azione di accertamento tesa alla conservazione di beni Parte_1 comuni autorizzata dall'assemblea del 20 luglio 2021 ed era, quindi, senz'altro proponibile dall'amministratore a ciò autorizzato dal condominio . Mentre, quanto alla “domanda subordinata “ di usucapione proposta invia riconvenzionale da
, secondo condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità ( cfr. Controparte_1 tra le altre Cass. 3 settembre 2012, n. 14765; Sez. 2 - , Ordinanza n. 10745 del 17/04/2019) deve ritenersi che il litisconsorzio necessario sussista soltanto nel caso in cui il convenuto proponga una vera e propria domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva (Cass. n. 19385 del 2009). Per contro esso va negato nel caso diverso, quale quello di specie, in cui la proprietà individuale del bene venga opposta dal convenuto in via di eccezione. L'eccezione riconvenzionale si differenzia dalla domanda riconvenzionale in quanto, con essa, il convenuto oppone a quello dell'attore un proprio diritto al solo fine di far respingere la sua pretesa, mentre con la domanda riconvenzionale mira ad ottenere, attraverso la decisione, l'utilità pratica attinente al diritto fatto valere (Cass. n. 4233 del 2012; Cass. n. 16314 del 2007; Cass. n. 22341 del 2006). Con riferimento al tema che qui interessa, si è altresì precisato che il giudice, nell'esercizio del suo potere-dovere di controllare d'ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, deve prendere in considerazione esclusivamente le domande proposte dalle parti e non anche le eventuali eccezioni, ancorché riconvenzionali (Cass. n. 26422 del 2008). L'applicazione di tali principi comporta che, nel caso in esame, l'eccezione di usucapione sollevata dalla società convenuta non comporta l'estensione del contraddittorio rispetto a tutti i condomini. pagina 7 di 9 Ciò posto , il c.t.u. ha confermato che : nell'anno 2005 la soc. presentava
Controparte_1 denuncia di nuova costruzione con costituzione di n. 2 subalterni individuati con numero 1 e numero 2 rispettivamente, b.c.n.c ai subalterni da 3 a 36 e b.c.n.c. alle particelle 390-266-263 e 264; nell'anno 2006 apportava una modifica all'elaborato planimetrico per parziale riduzione del subalterno 1 annettendo due aree, facenti parte dello stesso subalterno, alle corti esclusive dei subalterni 15 e 19; che nell'anno 2007 la soc. apportava ulteriori
Controparte_1 modifiche per parziale annessione del subalterno 1 (b.c.n.c.) alla corte esclusiva del subalterno 10 e veniva ridotta la superficie del subalterno (b.c.n.c) annettendo la superficie ridotta al subalterno 1. La porzione di subalterno 1, destinata a parcheggio, veniva soppressa e costituito il subalterno 501 “area urbana di 650 mq.” in ditta catastale
Controparte_1 nell'anno 2013 la soc. provvedeva alla soppressione del subalterno 2
Controparte_1
(b.c.n.c. alle particelle 390-266-263 -264) costituendo la particella 769 b.c.n.c. alle particelle 754 e 755. Non può trovare accoglimento poi il richiamo all'art. 1159 c.c. e al termine decennale ivi previsto in quanto la norma prevede che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario di un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto , ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. L'usucapione abbreviata, ha, quindi, per presupposto non solo il possesso di buona fede ma anche l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire o a costituire il diritto reale sull'immobile, fattispecie concreta che nel caso non ricorre. Ne discende che, poiché alla data di introduzione del giudizio 12.11.2021 non era trascorso il ventennio neppure per la maturazione del diritto all'usucapione ordinaria, alcun rilievo possono avere le prove indiziarie indicate dalla società convenuta del possesso utile ad usucapire avuto dalla società quali il pagamento di oneri condominiali , avvisi di accertamento, tabelle millesimali e così via. Quanto alle previsioni di cui all'art. 4 del Regolamento , non contenendo la clausola alcuna espressa esclusione in favore della società costruttrice , la stessa è senz'altro compatibile ai sensi dell'art. 1117 c.c. con la natura di beni comuni non censibili di quelli indicati dal Condominio e dal c.t.u. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti

p.q.m.

definitivamente pronunciando , così provvede :
- dichiara che i subalterni 1 e 2 della particella 732 (ora particella 732 sub. 1 e particella 769) di cui al foglio 997, così come rappresentati nell'accatastato con il protocollo n. RM0398252 datato 27 maggio 2005 sono beni comuni non censibili di proprietà condominiale con conseguente illegittimità delle modifiche catastali presentate dalla con Controparte_1 protocollo RM0218962 del 20.03.2006, protocollo n. RM0624516 del 24.05.2007 e protocollo n. RM0431770 del 30.05.2013 per tutti i motivi indicati in premessa e nella c.t.u. del geometra
; Controparte_2
pagina 8 di 9 - condanna in persona del l.r.p.t., ad eseguire, a sua cura e spese, la rettifica Controparte_1 catastale del complesso immobiliare riportandolo a quella di cui al protocollo n. RM0398252 datato 27 maggio 2005 ;
- dichiara che la occupa illegittimamente il terreno individuato catastalmente al Controparte_1 foglio 997, particella 769 e ordina il rilascio immediato dello stesso libero da persone e cose in favore del odierno attore;
Parte_1
- condanna la società convenuta alla rifusione al delle spese di lite che si liquidano in Parte_1 euro 7.500,00 per compensi, oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali;

- pone a definitivo carico della società convenuta le spese di c.t.u. liquidate con separato decreto Così deciso in Roma l'8 settembre 2025 Il Giudice
Elena Fulgenzi
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