N. 2223/2024 R.G.
TRIBUNALE DI RAGUSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Sandra Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2223/2024 R.G., promossa
da
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), tutti C.F._2 Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppina Cicero
- attori - contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. CP_1 C.F._4
Caterina Riccotti
- convenuta -
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ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 2.7.2024, , e convenivano Pt_1 Parte_2 Parte_3 in giudizio deducendo il mancato pagamento, da parte di quest'ultima, del CP_1 canone di locazione di dicembre 2023, nonché delle mensilità scadute da febbraio a giugno
2024, per l'importo complessivo di € 2.100,00, somme dovute in forza di contratto di locazione, stipulato tra le parti il 29.9.2020 e registrato in data 1.10.2020, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Scicli, c.da Cozzo Ferraro s.n.c., piano terra. Gli intimanti specificavano che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone annuo pari ad € 4.200,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 350,00, entro il decimo giorno di ogni mese.
Gli attori, pertanto, chiedevano convalidarsi l'intimato sfratto e, in caso di opposizione, emettersi ordinanza non impugnabile di rilascio e, nel merito, pronunciarsi la pagina 1 di 4 risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, confermando la condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti, oltre interessi. All'udienza del 7.8.2024, l'intimata compariva personalmente e si opponeva alla convalida, deducendo l'erroneità del quantum richiesto dall'intimante a titolo di canoni;
invocava, in particolare, “un ricalcolo di quanto dovuto, tenuto conto dei lavori effettuati dal suo compagno, con materiali acquistati dal locatore, nell'appartamento in affitto, nonché delle spese sostenute per l'autoclave per l'appartamento del piano di sopra, affittato abusivamente, da circa quattro anni”. A fronte dell'opposizione spiegata dalla conduttrice, in assenza di istanza dei locatori di emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio, il giudice – in data 8.8.2024 – non provvedeva ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito, nonché l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria, assegnando altresì alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
Mentre parte intimante non depositava memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.,
l'intimata, contumace in fase sommaria, si costituiva nella successiva fase di merito, depositando apposita comparsa nel rispetto del termine perentorio assegnato dal giudice con l'ordinanza ex art. 667 c.p.c.. In particolare, eccepiva di non dovere alcuna somma agli odierni CP_1 intimanti, in quanto:

1. in base ad un accordo verbale con i locatori, essa intimata aveva diritto al rimborso della quota di 2/3 delle spese dalla stessa nteramente sostenute CP_1 per i consumi di energia elettrica misurati da un unico contatore, posto nell'immobile locato e registrante anche i consumi elettrici di altri due appartamenti locati “in nero” a diversi soggetti;
segnatamente, si trattava del consumo dell'energia elettrica per il funzionamento di un'autoclave che educeva acqua da un pozzo artesiano, distribuendola ai tre appartamenti, tra cui l'immobile locato, oggetto di causa;

2. dietro autorizzazione dei locatori, l'intimata, a maggio 2023, aveva sostenuto spese di ristrutturazione/manutenzione straordinaria del bagno e gli stessi intimanti si erano impegnati a decurtare, a tale titolo, dal dovuto la somma di €
2.000,00;

3. la DJ aveva provveduto al pagamento del canone di dicembre 2023 (€ 350,00) in data 22.12.2023; 4. l'intimata aveva corrisposto la somma di € 400,00 in data 29.6.2023, nonostante il canone mensile fosse pari ad € 350,00; in data 30.5.2023 aveva corrisposto la somma di € 880,00, a pagamento dei canoni di aprile e maggio (dunque, € 180,00 in più); in data 29.11.2023, aveva pagato la somma di € 550,00 per il canone di novembre 2023 (dunque, € 200,00 in più); in data 27.2.2024, aveva corrisposto la somma di € 390,00 per la mensilità di gennaio 2024, nonché per “riparazione guasto cancello” (importo di € 40,00 ritenuto non dovuto dalla conduttrice).
pagina 2 di 4 concludeva, dunque, di potere opporre ai locatori un credito di CP_1 importo complessivo pari ad € 3.280,00, di cui € 2.000,00 per i lavori di ristrutturazione del bagno.
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Ciò posto, si osserva anzitutto che parte attrice, producendo il contratto di locazione stipulato con la convenuta, ha provato in giudizio la fonte negoziale del diritto fatto valere. Al riguardo, infatti, la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare
l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (v. ex multis, Cass., n. 826/2015).
Ai fini, poi, della valutazione della gravità dell'inadempimento della conduttrice, occorre esaminare le eccezioni sollevate da quest'ultima in seno alla memoria di costituzione, come sopra delineate. Alla stregua della documentazione tutta in atti e all'esito dell'interrogatorio formale di , all'udienza del 7.2.2025, non è emersa prova alcuna dei controcrediti Parte_2 indicati ai superiori punti 1 e 2, né in ordine all'an, né in ordine al quantum.
Per quanto concerne le eccezioni di pagamento di cui ai superiori punti 3 e 4, è provato il pagamento su carta Poste pay di da parte dell'intimata, in data Parte_2
22.12.2023 (dunque, ben prima della notifica dell'intimazione di sfratto in data 2.7.2024), del canone di locazione di dicembre 2023 (€ 350,00); è provato il pagamento con identica modalità, in data 30.5.2023, della somma di € 880,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio 2023, nonché della somma di € 550,00, in data 29.11.2023, a titolo di canone per il mese di novembre 2023.
Ora, è chiaro che, non avendo parte attrice contestato la completezza dell'imputazione dei pagamenti, rispettivamente, di € 880,00 (per due mensilità del canone) e di € 550,00 (per una mensilità del canone), risultino pagate, rispetto alle imputazioni, somme in eccesso, segnatamente € 180,00 nel primo caso ed € 200,00 nel secondo. Per altro verso, non può tenersi conto del pagamento (eventualmente eccedente il dovuto) eseguito in data 29.6.2023, dell'importo di € 400,00, posto che tale pagamento non reca alcuna imputazione (“causale non dichiarata dal cliente”). pagina 3 di 4 Ancora, non può computarsi la somma di € 40,00 corrisposta dalla conduttrice con pagamento su carta Poste pay, in data 27.2.2024, a titolo di “riparazione guasto cancello”, non essendo emersa dall'interrogatorio formale di la prova che si trattasse Parte_2 di manutenzione straordinaria dovuta a causa non imputabile all'intimata; invero,
[...]
, pur ammettendo il pagamento, ha inteso precisare che si era trattato di “un Parte_2 danno provocato dalla stessa intimata, facendo retromarcia verso il cancello”. In conclusione, dal debito complessivo per canoni oggetto dell'intimazione di sfratto, pari ad € 2.100,00, va detratta la somma di € 730,00 (€ 350,00 + € 180,00 + € 200,00), così pervenendo al minore importo di € 1.370,00, pari a quasi quattro mensilità. Alla luce di ciò, sussiste l'inadempimento grave della conduttrice al momento della notifica dell'intimazione di sfratto, sicchè va pronunciata la risoluzione - ex artt. 1453 e 1455 c.c., nonché 5 L. 392/78 - del contratto di locazione stipulato inter partes, con conseguente condanna dell'intimata al rilascio dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose, entro la data fissata in dispositivo.
Inoltre, va condannata al pagamento, in favore degli attori, della Controparte_2 somma di € 1.370,00, a titolo di canoni scaduti alla data di notifica dell'intimazione di sfratto, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo. Si ritiene poi che nessuna condanna dell'intimata possa essere emessa al pagamento dei canoni successivi, ovvero da scadere sino all'effettivo rilascio, non figurando tale richiesta in seno all'atto introduttivo (in cui si fa parola dei soli canoni “scaduti”), né è stata depositata memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., né ancora gli intimanti hanno dedotto il mancato pagamento dei canoni scaduti in corso di causa.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2223/2024 R.G.,
RISOLVE, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 29.9.2020 e registrato in data 1.10.2020, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Scicli, c.da Cozzo Ferraro s.n.c., piano terra.
CONDANNA al rilascio, in favore degli attori, del predetto immobile, CP_1 libero e sgombro da persone e cose, fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del dì 1.9.2025.
CONDANNA al pagamento, in favore degli attori, per le causali di cui in CP_1 motivazione, della somma di € 1.370,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo.
CONDANNA alla rifusione, in favore degli attori, delle spese processuali, CP_1 che liquida in € 1.500,00 per compensi difensivi ed € 102,60 per esborsi, oltre rimborso spese forfetarie al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, in data 5.7.2025

Il Giudice
Dott.ssa Sandra Levanti
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