N. R.G. 5743/2025
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5743/2025
tra
Parte_1
RICORRENTE
e
CP_1
RESISTENTE
Oggi, 05/11/2025 ad ore 10.41 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. UL AT. Il quale dichiara che nulla è stato più corrisposto dopo l'aprile 2025; per parte resistente l'avv. Iasilli in sostituzione dell'avv. BOGNANNI GIUSEPPE;

Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti presenti.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5743/2025 promossa da:
[C.F. ], con l'avv. Parte_1 C.F._1
UL AT
RICORRENTE
contro
[C.F. ], con l'avv. BOGNANNI GIUSEPPE CP_1 C.F._2
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“Alla luce di quanto esposto si chiede la Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni:


1. confermare l'ordinanza di rilascio del 11.02.2025, ordinando al signore CP_1
l'immediata riconsegna dell'immobile di cui in premessa in favore della signora
[...]
; Parte_1


2. per tutti i fatti esposti in narrativa accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale del 10 ottobre 2024 sottoscritto tra le parti per grave inadempimento del signor CP_1


3. accertato e dichiarato il grave inadempimento del signor agli obblighi CP_1 contrattuali condannarlo al rilascio immediato dell'immobile de quo;

4. condannare il signor al pagamento di tutti i canoni scaduti e quelli a scadere CP_1 per Euro 1.100,00= mensili fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, oltre gli interessi di legge e le spese di procedura.


5. Accertare e dichiarare che il signor ha modificato l'immobile locato e distrutto CP_1 parte dell'arredamento e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento dei danni quantificati in Euro 20.200,00= oltre iva al 22%, o alla diversa somma che sarà ritenuta di giustizia in corso di causa.


6. Condannare altresì il signor al rispristino dei locali concessi in locazione a sua CP_1 cura e spese.


7. Condannare altresì il signor al pagamento delle spese CP_1
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
Parte resistente:
“ Chiede pertanto il rigetto della domanda di sfratto per morosità e la refusione delle spese di costituzione, per i motivi dedotti.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1
di avere concesso in locazione all'intimato l'unità immobiliare sita in Milano, via CP_1
Neera 22 con contratto ad uso commerciale avente decorrenza dal 01/11/2024;
che il conduttore si rendeva moroso del pagamento del canone mensile e delle spese relativi sl mese di dicembre 2024;
che il conduttore aveva altresì apportato danni all'immobile;
che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione id pagamento per il dovuto.
Compariva personalmente l'intimato, il quale si opponeva alla convalida deducendo che i locali non erano stati consegnati in condizioni tali da essere utilizzati. Con provvedimento dell'11/02/2025 il Tribunale, ordinava ex art. 665 c.p.c. il rilascio per la data dell'11/03/2025 e disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie integrative, le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza.
La domanda deve essere accolta nei termini di seguito esposti.
Parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di locazione regolarmente registrato ed attestando che la morosità persiste.
La parte locatrice ha dedotto l'inadempimento con riguardo al pagamento dei canoni di locazione ad opera della parte resistente per il mese di dicembre 2024 e la controparte non ha fornito prova contraria di detta allegazione, limitandosi ad eccepire ex art. 1460 c.c. l'inadempimento del locatore in relazione alle condizioni dei locali alla consegna.
Sul punto va osservato che il contratto inter partes decorreva dal 01/11/2024 e che all'udienza di convalida il conduttore ha dichiarato di aver svolto la propria attività nei locali per l'intero mese.
Peraltro, i vizi enunciati in udienza risultano assolutamente palesi ( mancanza delle serrande esterne e presenza di masserizie all'interno dei locali) sicchè, essendo già presenti al momento della consegna, deve ritenersi che il conduttore li abbia accettati tal quali atteso il disposto della clausola
9) del contratto.
Indi, il mancato pagamento della mensilità di dicembre 2024 ( ossia della mensilità successiva alla consegna dei locali, laddove il canone precedente risultava correttamente pagato), appare del tutto contrario a buona fede ed inidoneo a fondare l'eccezione ex art. 1460 c.c. atteso il noto stato dell'immobile come denunciato in sede di convalida.
Peraltro, è stato confermato a verbale che dall'aprile 2025 nessun pagamento è stato più effettuato,
così risultando decisamente configurata la gravità della condotta inadempiente necessaria e sufficiente ai fini della risoluzione.
Quanto all'ulteriore inadempimento costituito dalla modifica non autorizzata dello stato dei luoghi e degli arredi, va sul punto rilavato che il conduttore non ha contestato detta circostanza, che pertanto deve considerarsi provata ai fini e per gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c.
In particolare, in base a detto principio, deve considerarsi accertato che arbitrariamente il conduttore ha asportato la porta d'ingresso, la vetrina esterna e quella interna, due porte blindate, la bussola blindata ed il caveau, nonché allestito un locale bagno senza alcuna autorizzazione del proprietario.
Tali condotte, evidentemente, violano gli artt. 9 e 10 del contratto, e detto inadempimento si aggiunge a quello prima rilevato in punto di pagamento del canone di dicembre 2024.
Ciò detto, ritiene questo Giudice che il comportamento complessivo del conduttore, il quale ha violato ben due prescrizioni contrattuali, debba qualificarsi quale grave inadempimento contrattuale,
tale da giustificare la risoluzione ex artt. 1453 e 1455c.c.
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve dichiararsi che il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 01/11/2024 tra e Parte_1
ed avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via Neera 22 si è risolto per grave CP_1
inadempimento del conduttore ex artt. 1455 e 1453 c.c. CP_1
Per l'effetto deve essere condannato a rilasciare l'immobile de quo libero da CP_1
persone e cose, con conferma della data di esecuzione già fissata ex art.665 c.p.c. Il resistente deve essere inoltre condannato al pagamento di € 1.100,00 per canoni di locazione e spese maturati sono al dicembre 2024, nonché al pagamento dei canoni maturandi ove sino al definitivo rilascio del bene locato, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo.
Quanto all'ulteriore domanda di risarcimento del danno, si osserva.
Pur essendo giudizialmente accertato che il conduttore ha arrecato all'immobile i danni prima descritti, deve ritenersi non raggiunta la prova del quantum.
Il locatore, infatti, si è limitato a produrre un preventivo di spesa risalente al dicembre 2024senza la prova dei relativi pagamenti.
Considerato che il conduttore, come documentato in atti, quantomeno sino all'aprile 2025 deteneva ancora l'immobile esercitandovi l'attività, non vi è alcuna certezza che i danni lamentati siano stati in tutto o in parte eliminati dalla parte resistente, potendo tale prova essere raggiunta solo ad esito della riconsegna dei locali.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva,
di trattazione e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate ed attesa la prossimità del valore della lite al minimo al valore minimo di scaglione.
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo Tribunale.


P.Q.M.


il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 5743/2025, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così
provvede: 1) dichiara risolto per grave inadempimento imputabile a il contratto di CP_1 locazione commerciale stipulato in data 01/11/2024 tra Parte_1
e ed avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via Neera 22;
[...] CP_1
2) condanna a rilasciare l'immobile di cui al punto che precede libero da persone CP_1
e cose per la data dell'11/03/2025 già fissata ex art. 665 c.p.c.;
3) condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
dell'importo di € 1.100,00 per canoni di locazione e spese scaduti al dicembre 2024,
[...] oltre al pagamento dei canoni successivamente maturandi ove insoluti sino all'effettivo rilascio del bene locato, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo;

4) rigetta nel resto;

5) condanna alla rifusione in favore di CP_1 Parte_1
delle spese di lite, che si liquidano in € 78,50 per spese ed € 882,00 per compensi
[...] professionali(di cui € 550,00 per la fase sommaria), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed
I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 05/11/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati