N. 22387/2016 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NAPOLI – VIII Sezione Civile in persona del giudice unico, dott. Barbara Di Tonto ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n°22387 del Ruolo Generale degli Affari Con- tenziosi dell'anno 2016 ci è riunito il giudizio rgn°3298/2020, avente ad
OGGETTO: Scioglimento comunione – pagamento indennità di occupa- zione
TRA
nato a [...] il [...], con cod. fis. Parte_1
, e residente in [...] crino Averno, 13, nata a [...] il [...], con Parte_2 cod. fis. , ed ivi residente a[...]
Naccherino, 11 e nata a [...] il [...], con Parte_3 cod. fis. , ed ivi residente a[...]
4, tutti elettivamente domiciliati in Mugnano di Napoli (Na) alla via Napo- li, 143 presso lo studio dell'avv. Luigi IMPERATORE (cod. fis.
che li difende, congiuntamente e disgiuntamen- C.F._4 te, con l'avv. Francesco RAMONDINI (cod. fis. – C.F._5 giusta procura allegata in calce all'atto di citazione;

ATTORI
E
nata a [...] il [...], con cod. fis. Controparte_1
, ed ivi residente a[...], C.F._6 elettivamente domiciliata in Napoli alla via Raffaele Morghen n.187, presso lo studio dell'avv. Ciro Torella (cod. fis. ) che CodiceFiscale_7 la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costi- tuzione in sostituzione del precedente procuratore dell'11.11.2024, e
, nato a [...] il [...], con cod. fis. Controparte_2 [...]
, elettivamente domiciliato in Villaricca (Na) al Viale C.F._8
Spagna, 11, presso lo studio dell'Avv. Lucia IANNONE (cod. fis.
[...]
[...

[...] [...]
) che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla C.F._9 comparsa di costituzione di nuovo difensore del 22.12.2021;
CONVENUTI
NONCHE'
nata a [...] il [...], con cod. fis. CP_3 [...]
, ed ivi residente a[...] is. B, C.F._10 elettivamente domiciliata in Napoli alla via Giacinto Gigante, 7, presso lo studio dell'avv. Angelo Mario GIALANELLA (cod. fis.
, che la rappresenta e difende in virtù di procura C.F._11 allegata all'atto di costituzione di nuovo difensore del 25.05.2022;
TERZO CHIAMATO IN CAUSA
E
NA PA RE ( ) C.F._12
TERZO CHIAMATO Contumace
Conclusioni: gli attori hanno così concluso: A) accertare e dichiarare che essi convenuti occupano ed utilizzano in via esclusiva, senza titolo alcu- no, a far data dal 01.04.2010 l'immobile sito in Napoli alla Via Fracanza- no n.15 di comproprietà degli attori e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto di essi attori a percepire, dalla signora e dal Controparte_1 signor , l'indennità di occupazione ed uso esclusivo Controparte_2 dell'immobile sito in Napoli alla via Fracanzano numero 15 a far data dal giorno 18 aprile 2010, o da quella diversa data determinata secondo apprezzamento da parte del giudice;
B) accertare e dichiarare che l'attuale valore locativo dell'immobile e pari ad euro 1.469,88 mensili, pari ad euro 17.638,56 annui, e che lo stesso corrisponde a un valore da attribuirsi all'occupazione di utilizzo in via esclusiva dell'immobile da parte dei convenuti. Per l'effetto condannando i convenuti al relativo pagamento in favore degli attori. Accertando e dichiarando, altresì, che detto importo dovrà essere valutato di anno in anno nella misura del 75% dell'aumento dell'indice Istat dei prezzi al consumo;
C) condannare essi convenuti in solido o separatamente per quanto di ragione al pa- gamento in favore degli attori d'indennità già maturata spettante agli stessi in proporzione alle rispettive quote per il periodo che va dalla da- ta del 18.04.2025 alla data di aprile 2025: MB Achille (4/72): € 13.131,17; (7/72): € 22.979,55; Parte_2 Parte_3
(7/72): € 22.979,50; oltre le mensilità ulteriormente scadute e sino alla data di emissione della auspicata sentenza di condanna;
D) condannare essi convenuti in solido o separatamente per quanto di ragione al pa- gamento delle spese e compensi del giudizio con attribuzione ai sotto- scritti procuratori anticipatari”. La convenuta ha Controparte_1 così concluso: “riportandosi alle domande rassegnate in tutti i propri scritti difensivi e alle domande, eccezioni e deduzioni in essi contenute,
2
chiedendo che l'On. Giudicante voglia accoglierle integralmente” . Il con- venuto ha così concluso: “nel riportarsi a tutti i propri Controparte_2 scritti difensivi e alle domande, eccezioni e deduzioni in essi contenute, chiede che l'On. Giudicante voglia accogliere le conclusioni già rassegna- te in atti e più precisamente nelle note a trattazione scritta dell'udienza del 23.02.2023, depositate telematicamente il 17.02.2023“ Il terzo chiamato in causa ha così concluso: “è proprietaria di una CP_3 quota pari al 50% dei beni immobili suindicati non già iure successionis bensì per acquisto fattone inter vivos;
laddove la ulteriore quota pari al 50% di tali beni, già di proprietà del de cuius, è invece caduta in succes- sione. Si è, dunque, in presenza di una comunione cd “mista” di fronte al- la quale , ove processualmente e giuridicamente possibile, CP_3 ha già manifestato il suo assenso allo scioglimento, anche a mezzo ven- dita all'incanto, con conseguente liquidazione in suo favore del ricavato della vendita in proporzione alla quota di comproprietà di cui essa è ti- tolare pari al 50% dell'intero, in relazione a ciascuno dei predetti beni immobili. Ove ciò non fosse processualmente e giuridicamente possibi- le, anche per l'eventuale declaratoria di inammissibilità e/o improcedibi- lità della domanda riconvenzionale, la sig.ra , per i motivi già CP_3 ampiamente esposti nei precedenti scritti difensivi, insiste perché sia disposta la sua estromissione dal giudizio, con condanna, a carico di co- loro che l'hanno inutilmente evocata in giudizio, alla refusione in suo fa- vore delle spese e dei compensi di lite, con attribuzione al procuratore costituito dichiaratosi antistatario“.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato in data 12.07.2016, i sigg. , Pt_1 Pt_4
[...
e premettevano di essere comproprietari, insie- Parte_3 me alla germana e al di lei marito Controparte_1 CP_4
di un immobile sito in Napoli alla via Francesco Fracanzano, 15, po-
[...] sto al secondo piano, occupato dai convenuti. Chiedevano, previa stima dell'appartamento, disporsi lo scioglimento della comunione, mediante vendita all'incanto, trattandosi di un appartamento sito in città e per di più collocato ad un piano superiore a quello stradale, dotato di un solo ingresso e che quindi di un bene non comodamente divisibile né mate- rialmente distribuibile tra le parti. Si costituivano i coniugi CP_5
e , i quali chiedevano in riconvenzionale
[...] Controparte_2
l'estensione del thema decidendum, essendo l'immobile di cui sopra pervenuto per la quota di ½, ai germani , , Pt_1 Pt_2 Pt_3 CP_6
[..
, NA PA e (questi ultimi due alienavano, poi, Controparte_7 le loro quote al sig. ) in virtù di successione testamenta- Controparte_2 Pe
del padre (l'altra quota di ½ era già di proprietà Persona_2 della sola germana , pervenutale per successione Controparte_1 testamentaria della zia paterna ). Pertanto, chie- Persona_3 devano procedersi alla divisione dell'intero asse ereditario del sig.
[...]
mediante la vendita degli immobili siti in Napoli alla Via Persona_4
SAta Teresa degli Scalzi n. 55 e alla Via Camillo De Nardis n. 7, nonché
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degli immobili siti in SA IO ES (CE), alla Via Nazionale n. 158; chiedevano pertanto di essere autorizzati a chiamare in causa i germani NA PA e e la madre , e a spiegare Controparte_7 CP_3 domanda riconvenzionale nei confronti di NA PA, , Pt_3 Pt_2
, , nonché nei confronti di , quali CP_7 Parte_1 CP_3 chiamati all'eredità del de cuius , al fine di procedere Persona_2 alla divisione giudiziale dell'intero asse ereditario relitto da costui.
Nel merito, i convenuti chiedevano che venisse dichiarata l'indivisibilità, ovvero la non comoda divisibilità, dell'immobile sito in Napoli, alla Via Francesco Fracanzano, 15, e disposta l'attribuzione per intero in loro fa- vore;
infine, chiedevano che venisse accertato l'ammontare di tutti gli esborsi affrontati nell'interesse dell'intera comunione ereditaria, e, per- tanto, condannare gli attori, nonché gli altri chiamati in causa, al paga- mento pro quota dalle quote gravanti su ciascuno di essi.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, si costitutiva, all'udienza del 25.02.209, , la quale eccepiva di aver sciolto il vincolo coniu- CP_3 gale con prima della morte di quest'ultimo e di es- Persona_2 sere, in proprio, proprietaria esclusiva del 50% dell'immobile sito in Na- poli alla Via Camillo de Nardis n. 7 e di quello di SA IO ES (CE) alla Via Nazionale n. 158, dunque totalmente estranea alla successione ereditaria di . Rivolgeva, inoltre, a tutti i figli l'invito Persona_2
a procedere ad un sereno scioglimento degli immobili in comproprietà, nell'auspicio di una riconciliazione familiare e al fine di evitare i costi del- la divisone giudiziale, e quindi a aderire alla proposta di divisione redatta il 22.11.2018 o ad altra predisposta con l'ausilio di un professionista. Si dichiarava disponibile, altresì, a cedere ai propri figli, in parti uguali, la propria quota di proprietà su tutti gli immobili in comunione, al netto di tutte le posizioni debitorie e spese da sostenersi.
Concesso il termine per le memorie di cui all'art. 183, 6 comma, c.p.c., al fascicolo veniva riunito quello recante RG. n. 3298/2020.
Nel procedimento RG. n. 3298/2020, i medesimi attori - Parte_1
, e - convenivano in giudizio i medesimi convenuti
[...] Pt_2 Pt_3
– e - premettendo che, a far da- Controparte_1 Controparte_2 ta dal 01.04.2010, la germana occupava l'immobile Controparte_1 di via Francesco Fracanzano, 15 senza riconoscere alcuna indennità per detta occupazione né al padre , deceduto poi il suc- Persona_2 cessivo 18 aprile 2010, né ai suoi germani , , NA Pt_1 Pt_2 Pt_3
PA e , divenuti comproprietari successivamente Controparte_7 all'apertura della successione del padre;
che suc- Persona_2 cessivamente, il sig. acquistava la quota di comproprie- Controparte_2 tà dell'appartamento de quo dai coeredi della moglie, e NA CP_7
PA MB, senza tuttavia corrispondere alcunché ai germani
, e;
chiedevano, pertanto, la condanna Pt_1 Pt_2 Parte_3 dei convenuti al pagamento dell'indennità dovuta per l'utilizzo esclusivo del bene in comunione.
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Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della domanda, non es- sendo dovuta alcuna indennità in quanto occupanti titolati ex art. 1102 c.c. In riconvenzionale, chiedevano la condanna degli attori al pagamen- to degli oneri condominiali e delle spese di gestione ordinaria sostenute per l'immobile sito in via Francesco Fracanzano, 15 a far data dalla mor- te di . Chiedevano, altresì, la condanna dei conve- Persona_3 nuti al pagamento delle spese veterinarie sostenute per la custodia del cane di proprietà di , nonché delle spese relative alla Persona_2 dichiarazione successoria, effettuate ed anticipate nell'interesse di tut- to l'asse ereditario. Infine, proponevano una serie di domande relative alla gestione di altri immobili caduti in successione.
In data 22.09.20, veniva disposta la riunione dei fascicoli, per connessio- ne oggettiva e soggettiva;
con ordinanza del 10.04.24 il GU prendeva at- to della tardività della integrazione del contraddittorio nei confronti del litisconsorte necessario in relazione alle delle domande relative allo scioglimento della comunione ereditaria e disponeva la prosecuzione del giudizio nei confronti della residua domanda di scioglimento della divi- sione ordinaria e del pagamento della eventuale indennità di occupazio- ne. All'udienza del 23.12.24 veniva riconfermato l'incarico al CTU ing.
[...]
, già nominato con ordinanza del 7.07.24, restringendo il Persona_5 quesito al solo immobile sito in Napoli alla via Francesco Fracanzano, 15.
Depositata la relazione peritale, e ritenuta la causa matura per la deci- sione, le parti rassegnavano le conclusioni e, all'udienza del 18.09.25, la causa veniva introitata a sentenza con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare giova osservare che il Tribunale ritiene la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motiva- zione c.d. indiretta – risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati.
Va altresì osservato che, per consolidata giurisprudenza della S.C., il giu- dice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto – ri- levanti ai fini della decisione concretamente adottata (cfr. Cass. civile , sez. III, 27 luglio 2006, n. 17145) per cui la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c., e l'osservanza degli art. 115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tut- te le prove prodotte, o comunque acquisite, e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito 5
disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressa- mente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito).
Ciò detto, le questioni non trattate non andranno necessariamente rite- nute come omesse (per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompa- tibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante.
Ancora in via preliminare la domanda è procedibile avendo parte attrice prodotto documentazione idonea (cfr. procedura di mediazione n°192/2014) a comprovare il corretto espletamento della procedura di mediazione, imposta per legge in siffatta materia.
La convenuta NA PA MB, regolarmente citata e non costi- tuita in giudizio, va dichiarata contumace.
Va, sempre preliminarmente, chiarito che il presente procedimento ha ad oggetto lo scioglimento della sola comunione relativa all'immobile si- to in Napoli alla via Francesco Fracanzano, 15, essendosi estinto il pro- cedimento relativo allo scioglimento della comunione ereditaria del sig.
. Ed invero, come meglio specificato nella ordinanza Persona_2 del 19.10.2024, era stata disposta la integrazione del contraddittorio nei confronti dell'erede litisconsorte necessario. L'ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti del litisconsorte necessario, impartito ai sensi dell'art. 102 c.p.c., costituisce adempimento imprescindibile per la regolare instaurazione del contraddittorio e per la validità del processo. La sua inosservanza determina, in linea generale, la nullità insanabile del giudizio, con conseguente declaratoria di improcedibilità. E' pacifico che
“l'ordine di integrazione del contraddittorio implica e presuppone la no- tifica di un atto pienamente valido, ossia dotato dei requisiti previsti dall'art. 163, comma 3, c.p.c., giacché la sussistenza di un termine deca- denziale è incompatibile con la possibilità di una sanatoria, salvo che la mancata ripresa, immediata e tempestiva, del procedimento notificato- rio, onde evitare l'estinzione del giudizio, sia dovuta a causa non impu- tabile alla parte” (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 13/11/2023, n. 314389) Nel caso di specie, la parte ha ottemperato all'ordine tardivamente, oltre il termine fissato dal giudice come esattamente ricostruito nella ordi- nanza del 19.10.2024 (che qui si richiama). La notifica ex art. 143 c.p.c. (notifica a persona di residenza, dimora e domicilio sconosciuti) si perfe- ziona secondo un meccanismo peculiare, che si discosta dalla regola ge- nerale dell'art. 149 c.p.c. e dalla disciplina della notifica a mezzo posta;
tale meccanismo è il seguente: per il notificante, il perfezionamento av- viene nel momento in cui l'ufficiale giudiziario consegna l'atto alla casa comunale dell'ultima residenza nota, affinché venga affisso all'albo pre- torio;
questo è il momento rilevante ai fini del rispetto dei termini pro- cessuali. Per il destinatario, la notifica si considera perfezionata una vol- ta decorsi 20 giorni dall'affissione all'albo pretorio del Comune (art. 143,
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comma 3 c.p.c.); tale termine è inderogabile e serve a garantire la cono- scibilità legale dell'atto. Orbene, nel caso in esame il giudice aveva con- cesso termine perentorio per la rinotifica al litisconsorte necessario sino Con al 30.3.2019 mentre parte istante ha depositato l'atto nelle mani dell solo in data 28.3.2019 così impedendo il perfezionarsi della notifica en- tro il termine perentorio prescritto per legge. Tale condotta non può ri- tenersi idonea a sanare la pregressa violazione, atteso che il termine as- segnato ha natura perentoria e risponde all'esigenza di garantire la cele- re definizione del processo e la parità delle parti. La tardiva integrazione, pertanto, non produce effetti utili, dovendosi dichiarare la nullità del procedimento per violazione del contraddittorio, salvo che il litisconsor- te, ritualmente evocato in epoca successiva, abbia accettato la costitu-
e partecipato alla trattazione senza sollevare eccezioni, circostan- CP_9 za che, nella specie, non risulta verificata in quanto Controparte_10 non risulta parte del presente giudizio. Ne consegue che la parte di giu- dizio, relativo a tutte le domande inerenti la divisione ereditaria di
[...]
, va dichiarato estinto ai sensi dell'art. 307 c.p.c. con Persona_4 ogni conseguenza in tema di improcedibilità delle relative domande.
Per quanto attiene alla residua domanda di divisione dell'immobile sito in Napoli alla via Francesco Fracanzano, 15 e pagamento della indennità di occupazione va osservato quanto segue.
Dall'espletata CTU, alle cui conclusioni si attiene questo giudicante an- che alla luce degli esaustivi approfondimenti e delle indagini svolte, emerge che il presente giudizio di divisione ha ad oggetto un'unità im- mobiliare sita in Napoli alla via Fracanzano n. 15, piano 2, identificata nel N.C.E.U. di Napoli alla Sez. AVV., foglio 13, particella 310, sub 35, catego- ria A/2, classe 7, z.c. 6, consistenza 7.5 vani, rendita € 1.413,80; di pro- prietà dei signori: (C.F.: ) per Parte_1 CodiceFiscale_13 una quota pari ad 4/72; (C.F.: Controparte_1 C.F._14
) per una quota pari ad 40/72; (C.F.:
[...] Parte_3 [...]
) per una quota pari ad 7/72; (C.F.: C.F._15 Parte_2 [...]
) per una quota pari ad 7/72; (C.F.: C.F._16 Controparte_2
) per una quota pari ad 14/72. CodiceFiscale_8
La determinazione delle quote di proprietà sopra riportate è scaturita dai seguenti atti: - in data 07/11/1972, con atto per notaio Persona_6
, trascritto in data 18/11/1972 ai nn. 53948/39898, i sig.ri
[...] [...]
e acquistavano dalla sig.ra Pt_5 Persona_2 Parte_6
l'immobile oggetto di consulenza. Pertanto, le quote di comproprietà sull'immobile divenivano le seguenti: ½ - Persona_3 [...]
½; - in data 08/10/2022, con atto per notaio Persona_4 Per_7
trascritto in data 15/10/2002 ai nn. 27318/19808, il sig.
[...] Per_2
vendeva alla sig.ra la sua quota di
[...] Persona_3 comproprietà pari a ½ dell'intero. Pertanto, la quota di comproprietà sull'immobile diveniva la seguente: ON RE 1/1; - in data 04/12/2006, con atto per notaio , trascritto in data Per_8
7
22/12/2006 ai nn. 58673/26533, la sig.ra donava Persona_3 al sig.re la quota di comproprietà pari a ½ Persona_2 dell'intero. Pertanto, le quote di comproprietà sull'immobile divenivano le seguenti: - ; - in Parte_7 Persona_9 data 16/03/2009 decedeva la sig.ra la quale Persona_3 aveva disposto del proprio patrimonio con testamento olografo me- diante il quale attribuiva alla nipote la quota pari a Controparte_1
½ dell'immobile oggetto di consulenza. Pertanto, le quote di compro- prietà sull'immobile divenivano le seguenti: ½; Controparte_1
; - in data 18/04/2010 decedeva il sig.re Persona_9 [...]
il quale aveva disposto del proprio patrimonio con Persona_4 testamento olografo mediante il quale attribuiva ai suoi sei figli
[...]
AN ZI, , , , la legit- Pt_8 Pt_2 Pt_3 CP_1 Pt_1 tima mentre la disponibile in favore dei soli figli CP_7 Parte_9
, , . Pertanto, le quote di comproprietà sull'immobile
[...] Pt_2 Pt_3 divenivano le seguenti: ET RE 40/72; AN ZI RE 7/72; 7/72; RE 7/72; Parte_2 Pt_3
HI RE 4/72; RAFFAELE RE 7/72; - in data 08/10/2013, con atto per notaio , trascritto in data 05/11/2013 Per_8 ai nn. 31435/23024, il sig. vendeva al sig.re Controparte_7 CP_2
la sua quota di comproprietà pari a 7/72 dell'intero. Pertanto, le
[...] quote di comproprietà sull'immobile divenivano le seguenti: ET 40/72; AN ZI RE 7/72; Per_2 Parte_10
BRE 7/72; MARINA RE 7/72; HI RE 4/72;
[...]
7/72; - in data 29/02/2016, con atto per notaio , Per_10 Per_8 trascritto in data 29/03/2016 ai nn. 8001/6146, la sig.ra NA PA MB vendeva al sig.re la sua quota di compro- Controparte_2 prietà pari ad 7/72 dell'intero. Pertanto, le quote di comproprietà sull'immobile divenivano le seguenti: RE HI 4/72; SET- TEMBRE ET 40/72; RE MARINA 7/72; RE MO- NICA 7/72; LUBRANO ROSARIO 14/72. A parere del CTU, per l'immobile oggetto di consulenza non sussiste il requisito della comoda divisibilità, non essendo risultato essere tecnicamente possibile procedere ad un suo frazionamento o suddivisione in ragione delle quote di attribuzione. Pertanto, si è proceduto alla stima dell'immobile oggetto della divisione e a determinare le quote in ragione della loro consistenza. Il CTU, deter- minata la superficie commerciale dell'appartamento in 141,96 mq, ne ha calcolato il valore di mercato mediante procedimento sintetico- comparativo, basato sul valore di mercato conseguito dai dati O.M.I. e da un'indagine in loco su unità immobiliari presenti nell'area aventi caratte- ristiche paragonabili a quelle del bene, tenendo conto delle caratteristi- che intrinseche ed estrinseche, nonché di localizzazione, di esposizione, di vetustà e di accessibilità, in € 660.114,00 ( VUM * Sc = € 4.650,00*141.96). A tale importo sono stati apportati gli opportuni ade- guamenti così come previsto dagli artt. 568 e 173 bis c.p.c., pertanto, il valore di mercato finale dell'unità immobiliare oggetto di consulenza è risultato pari a: VUM * Sc * Cr = [(€ 4.650,00*141.96*1.00*1.00*1.00)] - € 8
7.500,00) = € 652.614,00. Pertanto, le singole quote sono state così de- terminate: RE HI (C.F.: ) per una CodiceFiscale_13 quota pari ad 4/72 = € 36.256,33; (C.F.: Controparte_1 [...]
) per una quota pari ad 40/72 = € 362.563,33; C.F._14 Parte_3
(C.F.: ) per una quota pari ad 7/72 = €
[...] CodiceFiscale_15
63.448,58; (C.F.: ) per una Parte_2 CodiceFiscale_16 quota pari ad 7/72 = € 63.448,58; (C.F.: Controparte_2 [...]
) per una quota pari ad 14/72 = € 126.897,17. Il fabbricato C.F._8 sito in Napoli alla Via Fracanzano n. 15 – nella sua originaria conforma- zione - è stato edificato in data anteriore al 1939 e, quindi, non necessi- tante di alcun titolo autorizzativo per la sua realizzazione. Pertanto, nel- la sua originaria conformazione e configurazione, l'unità immobiliare è risultata urbanisticamente legittima ma, ai fini della commerciabilità, necessita di accertamento di conformità e aggiornamento catastale mediante presentazione di DOCFA. Difatti, rispetto a tale originaria legit- tima configurazione, il CTU ha rilevato le seguenti difformità: avvenuta materiale fusione degli originari subalterni n.

4-5 e attuale diversa di- stribuzione degli spazi interni rispetto alla documentazione catastale attuale. L'unità immobiliare in questione, dunque, all'esito delle predet- te preventive attività tecniche è risultata urbanisticamente legittima ma il CTU non ha riscontrato l'allineamento catastale oggettivo.
La domanda di scioglimento della comunione non può, quindi, trovare accoglimento.
Orbene, giova richiamare, sul punto, il disposto della L. n. 52 del 1985, art. 29 comma 1 bis, come aggiunto dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, conv. nella L. n. 122 del 2010 – che prevede che “gli atti pub- blici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasfe- rimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'i- dentificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in ca- tasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità al- lo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”
- le cui prescrizioni si estendono anche alle sentenze, in quanto rien- tranti nell'ampia nozione di atti pubblici.
In tal senso, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare (cfr. Cass. n. 17990/2016) che la mancata indicazione di quanto prescritto in tema di conformità catastale dalla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, confi- gura un'ipotesi di omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudi- zio, aggiungendo che i requisiti richiesti dalla L. n. 52 del 1985, art. 29, appaiono essenziali e finalizzati a garantire la certezza del trasferimen- to, essendo quindi necessario che l'accertamento dei requisiti prescritti venga effettuato nel corso del giudizio (cfr. altresì Cass. n. 18043/2020). In particolare, “ancorché parte della dottrina abbia sostenuto la tesi se- condo cui la norma in esame si riferisca solo agli atti pubblici e alle scrit-
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ture private … ma non anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimen- to di diritti reali” la Suprema Corte ha ritenuto “che debba invece valu- tarsi la ratio legis che è quella di assicurare la c.d. congruenza o coeren- za oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali rispetto ai dati rica- vabili dai registri immobiliari, sicché 'l'esclusione' appena indicata non appare condivisibile … per gli inevitabili inconvenienti che ciò potrebbe comportare. Deve quindi riaffermarsi il principio per cui per gli atti giu- diziari di trasferimento di diritti reali (sentenza o decreti), l'accertamen- to richiesto dalla legge, più che essere riferito nell'atto giudiziario, è ne- cessario che sia stato acquisito al processo.” (cfr. Cass. n. 18043/2020).
Ne discende che, in assenza di conformità catastale oggettiva ed in as- senza di conformità relativa alla destinazione d'uso dei beni, la doman- da, allo stato, non può essere accolta, risultando improcedibile, ferma restando la possibilità per le parti di ottenere la divisione giudiziale, una volta effettuati quegli interventi che rendano l'immobile allineato e del tutto commerciabile. Nella presente pronuncia rimane assorbita la do- manda di assegnazione dell'immobile formulata dai convenuti.
Può, di contro, trovare accoglimento la domanda di condanna al paga- mento dell'indennità di occupazione formulata dagli attori.
L'art. 1102 c.c. stabilisce che, in caso di comunione, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il lo- ro diritto.
Dunque, nessuna situazione di illiceità sussiste se gli altri comunisti si disinteressano della quota posseduta sull'appartamento: è ammesso l'utilizzo esclusivo del bene indiviso da parte di un comunista e pertan- to, legittimamente può occupare l'immobile di cui è comproprietario, in virtù della proprietà della quota indivisa.
Il semplice godimento esclusivo de bene ad opera di uno dei compro- prietari, in via di principio, non assume l'idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno degli altri comproprietari, e, ancor meno, in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo. Con la conseguenza che colui che utilizza in via esclusiva il bene comu- ne non è tenuto a corrispondere alcunché al comproprietario pro indi- viso che rimanga inerte e/o, a maggio ragione se, abbia consentito, in modo certo ed inequivoco, detto uso esclusivo. In tema è infatti pacifi- co che “in tema di comproprietà di immobile adibito ad uso abitativo, in caso di godimento esclusivo di un solo comproprietario, con ostacolo al godimento degli altri, questi ultimi hanno diritto ad ottenere il risar- cimento del danno solo per il periodo in cui non hanno potuto fruire dell'immobile ed hanno manifestato la loro volontà contraria all'uso esclusivo, non potendosi produrre alcun pregiudizio in danno di coloro che invece mostravano acquiescenza per tale situazione” (cfr. Tribuna- le Milano, 08/06/1998).
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Nel caso in esame parte attrice ha prodotto documentazione idonea (cfr. documentazione allegata al fascicolo di parte attrice) a comprova- re le sue istanze di corresponsione della quota parte della relativa in- dennità di occupazione.
Qualora gli altri comproprietari chiedano, senza riscontro positivo, all'occupante di poter usufruire dell'appartamento indiviso, il coerede che occupa l'immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispon- dere agli altri coeredi esclusi dal godimento del bene, un'indennità di occupazione (cfr. Cass. Civ., sentenza n. 2423/15).
In tema reputa il Tribunale che nel caso di occupazione di immobili l'indennità di occupazione non può mai considerarsi “in re ipsa”. Nel sol- co delineato dalle pronunce della Suprema Corte (ordinanza n. 30472 del 23/11/2018 e sentenze nn.36251/2021 e 14268/2021) la questione è stata rimessa al vaglio delle Sezioni Unite, le quali con sentenza n°33645/22 hanno così statuito: “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la con- creta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo al- le nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisogno- so di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un ter- zo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappre- sentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri ver- so un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di vender- lo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”.
Tale interpretazione delle SSUU della Suprema Corte conforta la tesi di questo Tribunale secondo cui il danno da occupazione sine titulo, non
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atteggiandosi con elementi di estraneità al sistema della responsabilità civile, non può ritenersi sussistente in re ipsa, coincidente con l'evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ. trattasi pur sempre di un danno conse- guenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimo- nio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestiva- mente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli (causative di un danno risarcibile); tale prova può essere data anche a mezzo di presunzioni, ma serve una rigorosa allegazione dei fatti che a tali presunzioni poi conducano e si riferiscano (di cui la proprietà intende avvalersi). Ciò ancor di più, dopo l'indicato pronunciamento delle SSUU, per un triplice ordine di ragioni: in primo luogo, il nostro ordinamento non conosce danni in rebus ipsis, e nessun risarcimento è mai esigibile se dalla lesione del diritto o dell'interesse non sia derivato un concreto pregiudizio;
in secondo luogo, il danno in senso giuridico non può dirsi esistente sol perché sia stato vulnerato un diritto. La lesione del diritto è il presupposto del danno, non il danno in senso giuridico. Quest'ultimo vi sarà soltanto se dalla lesione del diritto sia altresì derivata una perdita, patrimoniale o non patrimoniale che sia, la quale, nel rispetto delle rego- le che governano la distribuzione degli oneri probatori, dovrà essere di- mostrata da chi agisce onde far valere quel diritto, senza alcuna gerar- chia prestabilita tra i mezzi di prova apprestati dall'ordinamento, poiché la natura normalmente fruttifera del bene – dalla quale si è soliti ricava- re in via presuntiva l'esistenza di un danno risarcibile – non è indice di per sé di un utilizzo strumentalmente coerente a realizzare quella desti- nazione, che richiede per contro di essere dimostrato in concreto, sep- pur con qualsiasi mezzo di prova;
infine, l'art. 1591 c.c. può costituire un sussidio ermeneutico, ma soltanto per le ipotesi in cui il godimento di un immobile dietro corrispettivo trovi fonte genetica in una relazione ne- goziale e l'utilizzo dell'occupante perduri senza titolo anche dopo la sca- denza del termine convenuto, poiché in tal caso – e solo in tal caso – vi è una norma espressa che abilita al riconoscimento di un danno in re ipsa attraverso una liquidazione in misura legalmente predeterminata, che fa comunque salvo il maggior danno, la cui prova va offerta nelle forme or- dinarie.
La Suprema Corte ha poi precisato che: “Nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera, il comproprietario, che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giu- stificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corri- spondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferi- mento ai prezzi di mercato correnti: frutti che, identificandosi con il cor- rispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione,
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essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile (Cass. Civ., sentenza n. 7681/19, Cass. Civ., sentenza n. 20394/13, in mo- tiv.; Cass. Civ., sentenza n. 5156/12; Cass. Civ., sentenza n. 7881/11).
Orbene, applicando i suddetti principi al caso in esame, va riconosciuta fondata la domanda formulata dagli attori ed il risarcimento deve ri- comprendere l'arco temporale in cui si è perpetrata l'occupazione in as- senza di consenso da parte di tutti i comproprietari e, quindi, in assenza di corresponsione di adeguata indennità; la data di inizio va determinata nel mese di settembre 2014 (all. 3 comparsa di costituzione e risposta di e nel procedimento RG. n. 3298/20 Controparte_1 Controparte_2
– verbale del procedimento di mediazione introdotto da CP_5
e , nel quale i convenuti aderivano alla media-
[...] Controparte_2 zione, manifestando la volontà di addivenire ad uno scioglimento della comunione) non risultando provata una diversa data di decorrenza della richiesta della indennità da parte degli attori ai convenuti e, quindi, una manifestazione del comproprietario non solo contraria all'uso esclusivo dell'immobile da parte degli altri comproprietari ma finalizzata al paga- mento della corrispondente indennità di occupazione;
non avendo parte convenuta dimostrato il pagamento della relativa indennità, ed essendo pacifica l'occupazione esclusiva dell'immobile in comproprietà, la stessa va condannata al pagamento della quota parte di indennità spettante agli attori, come meglio si specificherà in seguito.
Il danno può essere quantificato in considerazione del tipo di immobile, del valore locativo indicato nella consulenza tecnica d'ufficio, nonché della possibilità di locare il bene ad un canone di mercato, esaminati i pa- rametri forniti dal mercato relativi agli immobili della medesima tipolo- gia e categoria, considerato, infine, il “vantaggio” connesso al mancato pagamento di tributi a carico degli attori, dal mese di settembre 2014 al mese di dicembre del 2025, così suddivisi: (quota di Parte_1
4/72 dell'immobile) complessivi € 183.775,89:72x4=€ 10.209,77;
[...]
(quota 7/72 dell'immobile) complessivi € CP_11
183.775,89:72x7=€ 17.867,10; (quota 7/72 Parte_2 dell'immobile) complessivi € 183.775,89:72x7=€ 17.867,10.
In considerazione di quanto sopra detto, e Controparte_2 CP_1
, comproprietari ed occupanti esclusivi dell'immobile sito in
[...]
Napoli alla Via F. Fracanzano 15, devono essere condannati solidalmente alla corresponsione, di € 10.209,77 in favore di;
€ Parte_1
17.867,10 in favore di ed € 17.867,10 in favore di Parte_3
. Parte_2
In tale materia, di tipo risarcitorio, non è possibile adottare condanne in futuro, per cui la liquidazione della indennità va effettuata alla data della presente pronuncia, fermo restando che l'occupazione da parte dei comproprietari dell'immobile, successiva alla presente pronuncia, gene- ra il pagamento in favore dei comproprietari della quota parte mensile di canone, annualmente aggiornata secondo gli indici ISTAT per adeguare
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l'indennità di occupazione, che ha funzione risarcitoria, al mancato go- dimento dell'immobile da parte degli altri comproprietari (artt. 1102 e 2043 c.c.).
Infine, non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale, spie- gata dai convenuti, di condanna degli attori al pagamento delle spese condominiali e di ordinaria manutenzione asseritamente sostenute dai predetti convenuti.
Giova premettere che le spese condominiali si dividono in spese attinen- ti ai servizi comuni – che gravano su colui che effettivamente ne usu- fruisce (ad es., conduttore, usufruttuario) – e in spese per opere di ma- nutenzione straordinaria – che gravano sul proprietario o nudo proprie- tario (cfr., ad es., Cass. Civ., Sez. II, 4.7.2013, n. 16774 e Cass. Civ., Sez. II, 16.2.2012, n. 2236).
La condizione dei convenuti, occupanti in via esclusiva dell'immobile in comproprietà, può essere assimilata, per il profilo delle spese condomi- niali, a quella del conduttore o dell'usufruttuario, nel senso che l'occupante dovrà farsi carico degli oneri afferenti all'amministrazione ordinaria per la conservazione e il godimento delle parti comuni del fabbricato condominiale.
Quindi, gli oneri condominiali, così come le spese relative alla manuten- zione ordinaria dell'immobile, sono a carico del comproprietario che lo occupa.
In merito alle spese di manutenzione straordinaria, sono gli stessi con- venuti a dichiarare in comparsa di costituzione e risposta nel procedi- mento RG. n. 3298/20 che queste sono oggetto di riparto tra i compro- prietari, direttamente a cura dell'amministratore pro tempore del Con- dominio di via Francesco Fracanzano, 15. Non essendo provata in atti al- cuna morosità dei convenuti in tal senso, non può essere, altresì, accolta la domanda di manleva da ogni eventuale azione intentata dall'amministrazione condominiale, per far valere nei loro confronti, come condebitori solidali, l'intero ammontare del debito.
Infine, in merito alle domande riconvenzionali relative alle spese di ge- stione dell'immobile di via Francesco Fracanzano, 15, durante la com- proprietà di e e successiva manutenzione CP_1 Persona_2 straordinaria, si ritiene riguardino la definizione dei rapporti di da- re/avere tra i coeredi a seguito dello scioglimento della comunione ere- ditaria del compianto per cui rientrano nella dichia- Persona_2 razione di estinzione ed improcedibilità delle relative richieste.
Venendo alle spese di lite va premesso che “il provvedimento discrezio- nale di riunione di più cause - e la conseguente, congiunta trattazione delle stesse - lascia immutata l'autonomia dei singoli giudizi e non pre- giudica la sorte delle singole azioni, di modo che la sentenza che decide simultaneamente le cause riunite, pur essendo formalmente unica, si ri- solve in altrettante pronunce quante sono le cause decise, mentre la li-
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quidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudi- zio, atteso che solo in riferimento alle singole domande è possibile ac- certare la soccombenza, non potendo essere coinvolti in quest'ultima soggetti che non sono parti in causa” (cfr. Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinan- za, 16/09/2022, n. 27295).
Posto ciò: per il giudizio RG. n. 22387/16 (domanda di scioglimento di comunione e domanda riconvenzionale di scioglimento dell'intero asse ereditario di ) - le spese, stante la natura della deci- Persona_2 sione che ha rigettato la domanda attorea ed ha visto la declaratoria di improcedibilità della domanda relativa allo scioglimento della comunio- ne ereditaria del sig. (per mancato rispetto dei ter- Persona_2 mini per la notifica) possono essere interamente compensate tra le parti originarie, mentre nei confronti del terzo chiamato per gli stretti rappor- ti di parentela esistenti tra le parti, per non esacerbare gli animi in una materia così delicata coinvolgente stretti rapporti tra familiari, appare equo e giusto (cfr. Corte cost. 77/2018) compensare interamente anche tali spese tra le parti in causa.
Le spese di CTU, come in atti liquidate, vanno in via definitiva poste a ca- rico di tutte le parti in egual misura.
Per il giudizio RG. n. 3298/20 (domanda di frutti civili della locazione e domande riconvenzionali di pagamento degli oneri condominiali e relati- ve alla gestione dell'intero patrimonio relitto dal sig. Persona_11
), le spese seguono strettamente il principio della soccombenza e si
[...] liquidano d'ufficio come in dispositivo, tenuto conto dei parametri medi di cui al D.M. 10 marzo 2014, n.55 (come novellato dal DM 147/2022) re- lativi allo scaglione sulla base del decisum (domanda di valore indeter- minabile a complessità bassa), in relazione alla pronuncia adottata non- ché dell'attività concretamente esercitata dal difensore costituito, rap- portata al tenore delle difese svolte, con distrazione in favore dell'avvocato che si è dichiarato anticipatario ex art. 93 cpc.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, VIII Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte nei giudizi come in epigrafe indicati, così provvede:
1) dichiara la contumacia di NA PA MB;

2) rigetta perché inammissibile la domanda di scioglimento della comu- nione ordinaria proposta dagli attori nel procedimento rgn° 22387/16;
3) dichiara l'improcedibilità delle domande del procedimento RG. n. 22387/16 relative allo scioglimento dell'asse ereditario di CP_12
[...]
4) compensa le spese di lite tra gli attori, i convenuti e la terza chiamata nel procedimento rgn°22387/16, ponendo definitivamente le spese di CTU a carico di tutte le parti in egual misura;

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5) accoglie la domanda proposta dagli attori nel procedimento rgn°3298/20 e condanna, in solido, i convenuti e Controparte_1
a corrispondere in favore di la Controparte_2 Parte_1 somma di € 10.209,77, in favore di la somma di € Parte_3
17.867,10 ed in favore di la somma di €17.867,10 a Parte_2 titolo di indennità di occupazione dal mese di settembre 2014 all'odierna pronuncia;

6) dichiara l'improcedibilità, nel procedimento rgn° 3298/20, delle do- mande formulate in riconvenzionale dai convenuti in relazione alla ge- stione degli immobili relativi alla divisione ereditaria di Per_2
7) rigetta la domanda proposta dai convenuti nel procedimento rgn°3298/20 relativa al pagamento delle spese di condominio e gestione (ordinaria e straordinaria) dell'immobile sito in Napoli alla via F. Fracan- zano, 15;
8) condanna e al pagamento in Controparte_1 Controparte_2 favore di , e delle spese di lite, che si Pt_1 Pt_2 Parte_3 liquidano in € 600,00 per spese vive e € 7.616,00 per compensi, oltre Iva e Cpa e rimborso spese generali se dovute per legge, con distrazione in favore dell'avvocato dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli il 19/12/2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Barbara Di Tonto
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