N. R.G. 7900/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7900/2023
All'udienza del 6 ottobre 2025, innanzi al dott. Santo Sutera, sono comparsi l'Avv. Quadra anche in sostituzione dell'Avv. Di Freso per parte attrice e l'Avv. Rizzuto per parte convenuta.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti e chiedono che la causa venga decisa. L'Avv. Rizzuto chiede in subordine la compensazione delle spese. L'Avv. Quadra si oppone ed insiste nella condanna alle spese. Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del
Giudice Onorario Dott. Santo Sutera, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
pagina 1 di 8 nella controversia civile iscritta al n°7900 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023
vertente
TRA
, nata a [...] il [...], C.F. e Parte_1 C.F._1
nato a [...] il [...], C.F. , rappresentati e Parte_2 C.F._2
difesi dagli Avv.ti Antonino Di Fresco e Sergio Quadra per mandato in atti;

ATTORI
contro
, sito in Palermo, nella via Domenico Controparte_1
Russo nn. 16-22, c. f. in persona del suo amministratore in carica, rappresentato e difeso P.IVA_1
dall'Avv. Antonio Rizzuto per mandato in atti.
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale.
mediante la lettura, all'udienza del 6 ottobre 2025, alle ore 16.10, ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accerta e dichiara l'annullamento della delibera assunta dal Controparte_1
in data 12 luglio 2022, relativa al secondo punto dell'ordine del giorno (nomina
[...]
amministratore);
2) Accerta e dichiara la validità ed efficacia delle delibere assunte dal Controparte_1
in data 12 luglio 2022, relative agli altri punti dell'ordine del giorno (1, 3, 4
[...]
e 5), rigettando sul punto le ulteriori domande formulate dagli attori;

3) Compensa tra le parti le spese del giudizio.
pagina 2 di 8 e della seguente contestuale motivazione:
Con atto di citazione notificato in data 9 giugno 2023, i sigg. e Parte_2 Parte_1
hanno citato in giudizio il
[...] Controparte_2
Palermo, chiedendo l'annullamento delle delibere assunte dall'assemblea dei condomini del
[...]
detto Condominio in data 12 luglio 2022.
In particolare, gli attori hanno fondato la detta impugnazione sui seguenti motivi: 1) Nullità e/o annullabilità della delibera assembleare per violazione art. 67 disp att. cc.; 2) Nullità/annullabilità
delibera per omessa convocazione condomini;
3) Nullità - annullabilità della convocazione e della delibera per errata presupposto applicazione tabella millesimale.
In conclusione, parte attrice ha chiesto l'annullamento delle dette delibere e la condanna del convenuto al pagamento delle spese processuali. CP_1
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 3 ottobre 2023, si è costituito il CP_1
convenuto contestando i motivi di impugnazione sollevati da parte attrice e chiedendo il rigetto delle domande con condanna al pagamento delle spese processuali.
Nello specifico, parte convenuta ha eccepito:

1. La natura straordinaria di cinque dei sei punti posti all'ordine del giorno discussi dall'assemblea dei condomini, con la conseguente validità della convocazione e delle delibere assunte;

2. Il difetto di interesse ad agire degli attori;

3. Il corretto invio degli avvisi di convocazione agli odierni attori;

4. L'applicazione delle uniche tabelle millesimali esistenti nel condominio ai fini della validità delle delibere assunte.
In conclusione, parte convenuta ha chiesto il rigetto di tutti i motivi di impugnazione di parte attrice con la conseguente condanna al pagamento delle spese processuali in proprio favore.
All'esito dell'istruttoria, fondata sulla documentazione versata in atti dalle parti, la causa è stata posta in decisione in data odierna previa precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ex art.
pagina 3 di 8 281 sexies c.p.c.
Preliminarmente si rileva che, essendo l'ente convenuto un supercondominio, ai sensi dell'art. 1117 bis c.c., introdotto con la lege 220 del 2012, la fattispecie in esame è regolata dalle disposizioni previste per il condominio negli edifici.
Sul punto, l'art. 67, comma 3, Disp. Att. c.c., come novellato nel 2012, prescrive due diverse procedure per la convocazione dell'assemblea, una che comporta il ricorso alle regole di convocazione ordinarie quando il numero dei partecipanti è inferiore a 60 oppure superiore a 60 e si deve deliberare la straordinaria amministrazione, e un'altra che richiede l'applicazione delle nuove regole quando il numero dei partecipanti è superiore a 60.
Nel caso in esame il numero dei partecipanti al supercondominio è superiore a 60, con la conseguenza che si deve ritenere applicabile la nuova normativa secondo la quale “… ciascun Condominio facente
parte del supercondominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, V° co., c.c., il
proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina
dell'amministratore.”.
Invero, per la gestione straordinaria delle parti comuni sono legittimati a partecipare e votare i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio.
Premesso ciò, dall'esame dei punti dell'ordine del giorno cui sono seguite le delibere in oggetto, si evince la natura ordinaria dell'assemblea limitatamente al secondo punto dell'odg relativo alla nomina dell'amministratore, e la natura straordinaria in merito agli altri punti dell'odg.
Ebbene, l'amministratore del supercondominio ha convocato i singoli condomini, e non i rappresentanti dei singoli edifici in violazione delle norme sopra citate.
Infine, è irrilevante la circostanza rappresentata dal convenuto, in ordine alla mancata nomina di un rappresentante da parte dell'edificio di cui fanno parte gli attori, posta a fondamento della pagina 4 di 8 convocazione di tutti i singoli condomini atteso che, l'art. 67 delle Disp. Att. c.c. sopra richiamato,
fornisce quale strumento di salvaguardia, la possibilità di adire l'autorità giudiziaria al fine di conseguire la nomina del rappresentante in tale evenienza.
Consegue che la delibera di cui al secondo punto dell'odg, relativa alla nomina dell'amministratore,
risulta viziata per violazione delle norme sulla convocazione sopra richiamate.
In ordine alla natura di tale vizio, la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 20052 del 18 luglio
2025 ha stabilito che la mancata nomina del rappresentante di un edificio in un supercondominio è un vizio grave, che viola le regole di costituzione dell'assemblea, e che tuttavia, questo vizio non rende la delibera nulla, ma solo annullabile.
Parte convenuta ha altresì sul punto eccepito il difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. degli attori.
Premesso che l'interesse ad agire è richiesto, in generale, come condizione per qualsiasi tipo di azione giudiziaria, nel caso di impugnazione di una delibera condominiale, aderendo alla giurisprudenza maggioritaria, si rileva che la legittimazione del a contestare una deliberazione CP_1
assembleare deve essere sorretta da un interesse concreto e rilevante del singolo alla sua caducazione che, in concreto, presuppone l'esistenza di un suo apprezzabile personale pregiudizio a seguito della deliberazione impugnata.
Nel caso in esame, parte attrice ha lamentato esclusivamente vizi formali delle delibere impugnate, sia con riferimento al procedimento di convocazione in violazione dell'art. 67 delle Disp. Att. c.c., sia in ordine alla mancata ricezione degli avvisi di convocazione, nonché alla errata applicazione delle tabelle millesimali per la verifica della regolare costituzione dell'assemblea.
In tali casi, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. non è subordinata alla prova di uno specifico interesse diverso da quello volto alla rimozione dell'atto impugnato e l'interesse ad agire richiesto come condizione dell'azione di annullamento è costituito esclusivamente dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le delibere assembleari condominiali di guisa che, esso deve considerarsi pagina 5 di 8 in re ipsa e coincidente con l'interesse a rimuovere l'atto viziato, essendo diritto di ogni condomino a vedere rispettate tutte le fasi del procedimento assembleare.
Ne consegue il rigetto dell'eccezione di difetto di interesse ad agire degli attori, così come formulata dal convenuto.
Per ciò che concerne, invero, le delibere sugli altri punti dell'ordine del giorno, avendo natura straordinaria, si rileva che la convocazione di tutti i condomini facenti parte del supercondominio appare corretta.
Vanno, pertanto, esaminati gli ulteriori motivi di impugnazione sollevati dagli attori.
In ordine alla convocazione assembleare degli attori, parte convenuta ha prodotto in uno alla propria costituzione in giudizio copia degli avvisi da cui si evince che gli stessi sono stati spediti in data 20
giugno 2022, e consegnati al sig. il 22 giugno 2022, e alla sig.ra mediante idoneo Parte_2 Parte_1
avviso di giacenza in pari data.
Sul punto, contrariamente a quanto eccepito da parte attrice con la propria prima memoria ex art. 171
ter c.p.c., richiamando quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n°15346 del 9
giugno 2025 si rileva che l'avviso di convocazione può essere notificato tramite posta privata e ciò, sia perché l'art. 66 disp. att. cod. civ. che disciplina l'invio della comunicazione non fa riferimento alla tipologia di servizio postale, sia perché il d.lgs. 22 luglio 1999, n. 261 e la l. 4 agosto 2017, n. 124,
determinando la soppressione di ogni residua riserva in favore della società quale Controparte_3
fornitore del servizio postale universale, ha legittimato la notificazione anche degli operatori postali privati.
Consegue che l'avviso di convocazione assembleare trasmesso dall'amministratore tramite servizio postale privato, deve ritenersi valido purché sia garantita non solo la prova della spedizione ma anche quella della ricezione.
pagina 6 di 8 Nel caso del sig. dall'esame dell'avviso di ricevimento relativo all'avviso di convocazione Parte_2
in oggetto, si evince che lo stesso è stato consegnato in data 22 giugno 2022 al nipote, CP_4
mentre per la sig.ra , sempre in data 22 giugno 2022 è stato immesso in cassetta il
[...] Parte_1
relativo avviso di giacenza.
Sul punto si rileva che la Corte di Cassazione con la sentenza n°36379 del 13 dicembre 2022, ha stabilito il principio secondo cui il condomino che non ha ritirato l'avviso di convocazione in giacenza,
non può impugnare la decisione adducendo come pretesto il fatto di non essere stato tempestivamente informato, in quanto ciò che conta è che l'avviso di giacenza sia stato inserito nella cassetta almeno cinque giorni prima della riunione in prima convocazione.
All'avviso di convocazione, infatti, si applica la presunzione di conoscenza degli atti scritti, ex art. 1335 c.c., la quale opera per il solo fatto di essere giunti all'indirizzo del destinatario.
Ne consegue che tale motivo di impugnazione è infondato e va pertanto rigettato.
Analogamente va rigettato l'ulteriore motivo di impugnazione sollevato da parte attrice, e relativo all'applicazione di tabelle millesimali errate ai fini della verifica della regolarità costitutiva dell'assemblea condominiale.
Ebbene, sul punto, è la stessa parte attrice che nei propri atti difensivi dichiara l'inesistenza di altre tabelle millesimali oltre quella applicata in dall'assemblea dei condomini ed utilizzata per la verifica della sua validità costitutiva e deliberativa.
Peraltro, tale tabella, come confermato da entrambe le parti, è l'unica ad essere stata sempre utilizzata per il supercondominio, così da potersi ritenere intervenuto nel tempo un comportamento concludente delle parti, volto a cristallizzare la regolarità di tale modo di operare, e ciò in applicazione anche del principio di correttezza e buona fede che permea il nostro ordinamento giuridico.
Pertanto, fino a quando le tabelle esistenti non vengono modificate, rappresentano l'unico possibile pagina 7 di 8 strumento per la convocazione dei condòmini e le conseguenti deliberazioni.
Ne consegue che anche detto motivo di impugnazione va rigettato e le delibere di cui ai punti dell'odg
1, 3, 4 e 5, devono ritenersi valide ed efficaci.
Per le spese processuali, considerato il parziale accoglimento delle domande di parte attrice con l'annullamento di una sola delibera sulle cinque impugnate, nonchè l'accertamento della validità delle altre quattro delibere, viste le questioni di fatto e di diritto esaminate, e l'istruttoria documentale della causa, si ritiene di doverle compensare interamente tra le parti.
Così è deciso in Palermo il 6 ottobre 2025.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
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