N. R.G. 5768/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – Quarta Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Valentina Valletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al numero 5768/2023, avente ad oggetto: Comunione e condominio, impugnazione di delibera condominiale e vertente

TRA
nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...]
Giacomo dei Capri n. 39/d, ( C.F. ), elettivamente domiciliata C.F._1
in Quarto (Na) alla via E. De Nicola presso lo studio dell'avvocato Vincenzo Marino che la rappresenta e difende;

ATTRICE
E
(C.F. Controparte_1
) in persona dell'amministratore pro tempore Avv. nato a P.IVA_1 CP_2
Napoli il 19/03/1977 (C.F. ), elettivamente domiciliato in C.F._2
alla Salita Arenella n.9 presso lo studio dell'Avv. Gianluca Desiderio che lo CP_1
rappresenta e difende;

CONVENUTO

1
Conclusioni : come da note scritte depositate dall'attrice in data 05.11.2024 e dal convenuto in data 04.11.2024.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132
c.p.c. così come inciso dall'art. 45, comma 17 legge 18.6.2009, n. 69.
Con atto di citazione notificato il 24.02.2023, l'odierna attrice, sig.ra Pt_1
, conveniva in giudizio il
[...] Controparte_3
D, in persona del suo amministratore p.t. avv. rassegando le seguenti
[...] CP_2
conclusioni: “Piaccia all'On. le Tribunale adito: a) In via principale accertare e dichiarare l'invalidità e l'inefficacia di tutte le delibere assembleari adottate dal
in in data 13 ottobre 2022 Controparte_4 CP_1
con le quali venivano approvati i bilanci consuntivi degli anni 2020, 2021, e il preventivo 2022 in quanto adottate in spregio ai criteri di legge di cui agli artt. 1123
e ss. c.c.; b) Per l'effetto annullare, ovvero dichiarare nulle tutte le delibere assembleari adottate dal in Controparte_4 CP_1
in data 13 ottobre 2022 venivano approvati i bilanci consuntivi degli anni 2020,
2021, e il preventivo 2022, nonché ogni atto successivo e conseguente;
c) Con vittoria di spese e compensi di giudizio;
La causa è di valore indeterminabile. Esente dal pagamento del C.U. perché la parte è ammessa al Patrocinio a Spese dello Stato.
In via istruttoria si depositano i seguenti documenti, con riserva di meglio argomentare e provare a seguito delle difese della Controparte”.
L'attrice, premettendo di essere proprietaria di un immobile posto all'interno del
Condominio di via S. Giacomo dei Capri n°39/D in identificato al NCEU del CP_1
Comune di con il foglio 5 sez. Avv. Particella 443 sub 2 esponeva che il CP_1
giorno 13.10.2022 si svolgeva l'assemblea dei condomini. La delibera ivi adottata, a
2 dire di parte attrice, risulterebbe viziata ai punti numeri 1,2,3 dell'Odg relativi all'approvazione dei bilanci consuntivi degli anni 2020 e 2021, nonché del bilancio preventivo per l'anno 2022.
Nello specifico, l'attrice contestava l'irregolarità dei bilanci, consuntivo 2020 e 2021
e preventivo 2022, attesa l'erronea e arbitraria applicazione delle tabelle millesimali in relazione a talune spese in aperta violazione degli artt. 1123 e ss. del codice civile, precisamente alle spese per l'energia elettrica, alle spese per l'acqua condominiale e alle spese per la pulizia condominiale. Deduceva inoltre la erronea ripartizione delle spese straordinarie, in quanto suddivise tra tutti i condomini e l'arbitrariasuddivisione delle spese relative all'acqua. Infine, asseriva l'omessa predisposizione, nei bilanci condominiali, del conguaglio con gli introiti del parcheggio auto con quote condominiali.
Si costituiva il il quale Controparte_5
preliminarmente deduceva l'imprecisione dei fatti esposti da parte attrice nell'atto introduttivo in quanto deliberatamente generici e lacunosi. Deduceva altresì l'assenza di riferimenti concreti alle presunte inadempienze e violazioni contestate all'assemblea ed asseriva la piena conformità alle normative vigenti della delibera impugnata, tanto sotto il profilo procedurale che quello sostanziale.
Così, dunque, concludeva il : “affinché l'On.le Giudice adito, voglia CP_4
rigettare la domanda in quanto infondata per i motivi evidenziati in comparsa, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”.
Introitato il giudizio, all'udienza del 07.07.2023, il giudice, ritenuta inammissibile l'istanza di sospensione, rigettava la stessa, assegnava i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. All'udienza del 12.03.2024 ritenuta matura per la decisione, il Giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 08.11.2024.
La causa veniva, infine, rimessa in decisione con la concessione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c.
Preliminarmente occorre rigettare l'eccezione di parte convenuta relativa all'illegittimità della impugnativa proposta per carenza di chiarezza e precisione.
3 L'attrice, invero, nella sua citazione introduttiva, ha esposto con chiarezza e precisione gli elementi e le circostanze che riteneva viziati e, pertanto, meritevoli di essere dichiarati annullabili o nulli. Con una formulazione accurata e ben articolata, ha delineato in maniera inequivocabile le specifiche ragioni di illegittimità e le motivazioni giuridiche che a suo avviso giustificano la richiesta di annullamento della delibera del 13.10.2022. La parte attrice ha, infatti, chiaramente indicato i punti esatti di contestazione, specificando in modo puntuale gli aspetti che reputava non conformi alla normativa vigente, nonché le ragioni sostanziali e processuali che supportano la sua tesi.
Il contenuto della citazione si è rivelato, dunque, non solo esaustivo ma anche estremamente preciso, consentendo così alle controparti e al giudicante di comprendere in maniera netta e dettagliata le sue contestazioni, senza lasciare spazio ad equivoci o incertezze.
Passando all'esame del merito, la domanda risulta parzialmente accolta per le ragioni che di seguito si espongono.
Relativamente al riparto delle spese ordinarie ed in particolare alle modalità di ripartizione dell'energia elettrica l'attrice rileva come le spese di Pt_1
illuminazione siano ripartite in maniera iniqua, a causa della presenza di un unico contatore misurante tutti i consumi elettrici.
L'esistenza di un unico contatore non è stata smentita dal convenuto il CP_4
quale anzi specifica che, in concreto, il riparto delle spese di illuminazione viene effettuato, non essendo possibile accertare l'esatta imputazione dei consumi ad ogni singola voce (viale, scale ed ascensore), dividendo in tre parti uguali i consumi registrati dall'unico contatore e, successivamente, ripartendo tali somme tra i condomini secondo le differenti tabelle (tabella C per l'ascensore tabella B per le scale e tabella A1 per il viale). Orbene, quanto denunciato dall'odierna attrice, secondo cui parteciperebbero tutti in parti uguali alle spese e non in proporzione al valore della propria proprietà come sancito dall'art. 1123 c.c. non è del tutto corretto.
La ripartizione delle spese viene infatti effettuata secondo le tabelle millesimali che
4 tengono conto dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari.
Tuttavia, il criterio di distribuzione dei costi dell'illuminazione scelto dall'amministrazione del viene effettuato in Controparte_4
violazione dei parametri legali.
L'articolo 1123 c.c. afferma il principio secondo il quale: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio,per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Nel caso de quo, sebbene l'imputazione delle spese ad ogni singolo condomino formalmente avviene nel rispetto dell'art. 1123 c.c., in quanto, come si evince dai rendiconti in atti, ciascuno paga proporzionalmente ai propri millesimi, di fatto il meccanismo legale viene eluso nel momento in cui, essendoci un unico contatore, le spese di illuminazione sono arbitrariamente suddivise in tre parti uguali. Questo meccanismo, infatti, preclude qualsiasi accertamento in ordine agli esatti consumi di ciascuna voce (illuminazione scale, illuminazione viale, ed ascensore) e finisce per alterare la distribuzione dei costi tra i singoli proprietari che, solo formalmente rispetta le tabelle, ma di fatto non avviene proporzionalmente. Per tale ragione la delibera adotta dall'assemblea del 13.10.2022 va annullata per contrarietà a norme di legge, in ordine alle modalità di ripartizione dell'energia elettrica.
In ordine alla ripartizione delle spese di pulizia del viale, la stessa risulta avvenuta secondo l'osservanza di legge.
Relativamente all'erronea ripartizione delle spese straordinarie, l'odierna istante asserisce l'illegittima ripartizione delle stesse tra tutti i condomini. La sig.ra
, invero, contesta il criterio applicato in quanto le quote in parola in realtà Pt_1
spetterebbero solo ad alcuni condomini che hanno causato gli esborsi straordinari, e che, dunque, dovrebbero essere chiamati a ripianarle. Nello specifico, prosegue
5 l'attrice, vi sarebbero stati alcuni abusi edilizi, già denunziati dalla stessa, che hanno dato vita ad una serie di spese per interventii cui importi non potranno assolutamente essere addebitati al . CP_4
Relativamente a tale eccezione giova rammentare la circostanza secondo cui gli abusi edilizi lamentati dalla SI non risultano adeguatamente provati. Pt_1
L'articolo 2697 c.c. sancisce il principio secondo cui: “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”.
Tale norma esprime il fondamentale principio dispositivo in forza del quale alla base della decisione del Giudice devono essere poste soltanto le prove che le parti hanno prodotto nel corso del procedimento.
Le disposizioni applicabili e la conseguente decisione finale del Giudice dovranno dunque essere fondate su atti o fatti mostrati dalle parti, non potendo il Giudice formare il proprio convincimento sulla base dei propri pregiudizi o del suo istinto, né andare autonomamente alla ricerca di prove.
L'odierna attrice, alla luce di tale norma, avrebbe dovuto fornire la prova dei fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio, secondo il noto canone “onus probandi incumbit ei qui dicit” e dimostrare l'effettiva responsabilità dei soggetti convenuti.
I documenti allegati, sebbene facciano riferimento alla possibile presenza di abusi edilizi, risultano essere di natura eccessivamente generica, priva di dettagli sufficienti a individuare con precisione le irregolarità contestate. In particolare, la documentazione non fornisce informazioni chiare e specifiche circa la tipologia degli abusi edilizi né sulle modalità con cui si sarebbero verificati, limitandosi a riportare informazioni che non permettono un riscontro concreto ed oggettivo con quanto dedotto dall'attrice nell'atto di citazione.
Infatti, affinché si possa procedere con un'adeguata valutazione e contestazione degli abusi, è necessario che i documenti presentati identifichino in maniera circostanziata gli interventi edilizi ritenuti irregolari, indicando in modo chiaro le opere oggetto di contestazione, in che misura siano state effettuate e in che modo risultino in contrasto con le normative urbanistiche applicabili. La mancanza di tale specificità rende
6 impossibile effettuare un riscontro diretto con le argomentazioni dell'attrice, impedendo così una verifica adeguata dei fatti e delle circostanze.
Di conseguenza, in assenza di una documentazione più precisa e mirata che consenta di individuare in modo inequivocabile gli abusi edilizi, non è possibile trarre conclusioni attendibili in merito alla fondatezza delle affermazioni dell'attrice nell'atto di citazione e tale doglianza va dunque rigettata.
Con riferimento alla questione concernente la ripartizione delle quote relative al consumo e all'utilizzo dell'acqua all'interno del , si ritiene di dover CP_4
accogliere la doglianza mossa dall'odierna attrice in quanto dalla documentazione allegata agli atti emerge con chiarezza il mal funzionamento dei misuratori idrici da cui deriva una erronea misurazione dei consumi e di conseguenza una erronea ripartizione delle spese.
Inoltre, giova rammentare la circostanza secondo cui in seguito all'istanza di mediazione promossa dalla parte attrice, si è reso necessario l'intervento dell'impresa
Idrocomputex, la quale, in qualità di tecnico competente, ha provveduto alla revisione e al ripristino della corretta ripartizione delle spese, evidenziando inequivocabilmente che il precedente sistema di calcolo delle stesse era affetto da errori sostanziali. La ditta Idrocomputex ha pertanto comportato una correzione del precedente riparto, confermando che le modalità di suddivisione dei costi, originariamente adottate, non rispecchiavano i criteri oggettivi e le normative applicabili, risultando pertanto errate e prive di validità. Tale revisione ha avuto come esito il ricalcolo delle spese, che, per l'appunto, ha accertato la non congruità dell'allocazione originaria.
A corroborare ulteriormente la fondatezza delle osservazioni espresse da
Idrocomputex e a supporto della necessità di una rettifica, si rende necessaria l'osservazione che, successivamente all'intervento di tale ditta, si è proceduto alla sostituzione dei contatori, un'operazione che non solo costituisce una prova materiale della non conformità dei dispositivi precedentemente in uso, ma rappresenta anche un elemento di indubbia rilevanza al fine di dimostrare la concreta inadeguatezza del sistema di misurazione adottato. Tale sostituzione non può essere interpretata come
7 una mera operazione tecnica, bensì come un'ulteriore e decisiva conferma che il sistema di rilevazione dei consumi, e di conseguenza il relativo riparto delle spese, era viziato da anomalie che ne compromettevano la correttezza e l'affidabilità.
In conclusione, l'intervento di Idrocomputex, nonché la successiva sostituzione dei contatori, forniscono un quadro probatorio chiaro e incontestabile che dimostra l'errore originario nel riparto delle spese, costituendo un argomento decisivo a favore della necessità di una revisione della ripartizione stessa.
Con riferimento alle pretese avanzate dalla in merito alle quote parcheggio, Pt_1
dalla documentazione depositata agli atti a cura dell'attrice, non emerge alcuna prova di incasso relativo alla locazione dei posti auto, né alcuna evidenza di un contratto di locazione riferibile al fabbricato in questione. Si rileva, infatti, che la documentazione prodotta non attesta l'esistenza di alcun rapporto contrattuale concernente la locazione di posti auto, né tantomeno di incassi che possano giustificare l'asserita remunerazione derivante da tali locazioni. Di conseguenza, risulta evidente che le quote parcheggio di cui si discute non sono mai state oggetto di alcuna contabilizzazione formale o economica nei bilanci aziendali e, pertanto, non sussistono elementi che possano supportare la richiesta dell'attrice in tal senso.
Alla luce di quanto sopra esposto, la domanda dell'attrice deve ritenersi parzialmente accolta.
Le spese di lite, in considerazione della reciproca soccombenza, vengono integralmente compensate fra le parti.
Non occorre a questo punto esaminare alcuna altra questione prospettata o prospettabile, stante il principio della ragione più liquida il cui pregio è stato, ancora di recente, riconosciuto dalla Corte di legittimità e la rilevanza autonoma di ogni rilievo fin qui fatto (cfr. Cass. n. 363 del 9/1/2019; Cass. n. 11458 del 11/5/2018;
Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. Unite n. 9936 del 08/05/2014).

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P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, IV^sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico dott.ssa Valentina Valletta, sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di 39-D,
[...] Controparte_6
così provvede:
-accoglie parzialmente la domanda proposta dall' attrice e, per l'effetto, annulla la delibera del 13.10.2022, limitatamente alla parte indicata in motivazione;

- rigetta le ulteriori domande proposte dall'attrice;
- compensa interamente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Napoli, il 31.03.25 Il G.I.
Dott.ssa Valentina Valletta
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