N. R.G. 3453/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
Prima Sezione Civile in persona del Giudice Istruttore dott. Giuseppe CAMPAGNA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.3453 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022, riservata in decisione all'udienza del 18.02.2025 svoltasi mediante trattazione scritta, vertente
TRA
(cod. fisc.: ), rappresentato e Parte_1 CodiceFiscale_1
difeso dall'avv. Antonio Sebastiano Musmeci, giusta procura in atti, presso il cui studio in Reggio Calabria alla via Paolo Pellicano n.3 ha eletto domicilio
-attore-
E
(cod. fisc.: ), e CP_1 CodiceFiscale_2 Parte_2
(cod. fisc.: ), rappresentati e difesi dall'avv. CodiceFiscale_3
Giuseppe Antonio Maurici, giusta procura in atti, preso il cui studio in
Reggio Calabria alla Nicola Furnari n.32 hanno eletto domicilio.
-convenuti-
Conclusioni delle parti
pagina 1 di 14 All'udienza del 18 febbraio 2025, svoltasi mediante trattazione scritta, i procuratori delle parti insistevano nell'accoglimento delle conclusioni così come rassegnate nei propri scritti difensivi, nei verbali ed atti di causa.
IN FATTO ED IN DIRITTO
La presente sentenza è redatta ai sensi dell'art.132 c.p.c. come novellato, in base al quale si richiede soltanto la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. depositato il 04.11.2022 Parte_1
conveniva in giudizio davanti a questo Tribunale e CP_1 [...]
perché venisse accertato il grave inadempimento degli odierni Pt_2
convenuti in relazione all'obbligazione contratta con la sottoscrizione della proposta d'acquisto del 18.02.2022 con l'attore e per l'effetto, dichiarata la risoluzione della predetta proposta, con la loro condanna in solido al risarcimento di tutti i danni conseguiti ammontanti ad € 9.125,00, di cui €
8.000,00 derivante dal versamento di caparra confirmatoria e costo saldo provvigione ed € 1.125,00 conseguente al pagamento dei canoni locazione per i mesi di luglio ed agosto dell'anno 2022, oltre quelli relativi ai primi quindici giorni del mese di settembre, nonché al pagamento delle spese e competenze del giudizio.
Esponeva il che in data 18.02.2022, presso la sede della agenzia Pt_1
aveva sottoscritto una proposta d'acquisto Controparte_2
funzionale alla compravendita di una unità immobiliare ad uso abitativo ubicata in località Bocale di Reggio Calabria, meglio individuata al foglio di mappa 31 (sez. Pellaro) particella 735 sub. 3, rendita catastale euro
464,81, offrendo la somma di € 148.000,00, con termine finale per la stipula del rogito, la data del 30.06.2022, fatte salve eventuali proroghe;
osservava che nella proposta d'acquisto venivano altresì indicati il pagina 2 di 14 nominativo del pubblico ufficiale scelto per la formalizzazione dell'atto di compravendita;
l'istituto di credito che avrebbe concesso il mutuo ipotecario;
il termine di irrevocabilità della proposta d'acquisto; l'elenco delle documentazioni urbanistiche riferite all'immobile che si sarebbero dovute completare entro la data del rogito;
l'espresso impegno, che con l'accettazione della proposta d'acquisto, la venditrice ( ed il CP_1
titolare del diritto di abitazione ) avrebbero provveduto a Parte_2
propria cura e spese all'estinzione/cancellazione/rinuncia del diritto di abitazione, oltre l'obbligo di definire alcune pratiche urbanistiche dell'immobile relative a perimetrazioni catastali e altro;
assumeva che all'atto della sottoscrizione della proposta d'acquisto aveva consegnato alla
-in garanzia di caparra confirmatoria- un assegno Controparte_2
bancario di € 3.000,00 e che qualche giorno dopo, ritirato l'assegno in garanzia, aveva eseguito in favore dei venditori un bonifico bancario di €
3.000,00 ed emesso in favore dell'agenzia immobiliare un assegno bancario dell'importo di € 5.000,00 a titolo di saldo provvigione.
Rilevava che nell'agosto di quello stesso anno, essendo ormai ampiamente decorso il termine per la stesura del rogito di compravendita, aveva notiziato la dell'esistenza di una diffida redatta dal Controparte_2
proprio legale con la quale si sarebbe comunicata la volontà di recedere dalla proposta d'acquisto (divenuta vincolante per le parti) per inadempimento imputabile ai venditori contenente, altresì, la richiesta della restituzione degli importi versati a titolo caparra confirmatoria e saldo provvigione;
sottolineava che l'agenzia immobiliare aveva declinato ogni responsabilità, ritenendo a suo dire conclusa e perfezionata la propria prestazione d'opera e che invece i venditori avevano contestato la richiesta di restituzione della caparra confirmatoria, osservando che la volontà di pagina 3 di 14 recedere dalla proposta era stata inoltrata all'agenzia immobiliare e non direttamente al loro recapito;
che la scadenza ultima del termine per il rogito dovesse considerarsi il 10.08.2022 e che era stata consegnata all'agenzia immobiliare tutta la documentazione relativa al cespite.
Osservava, dunque, che i promittenti venditori si erano resi responsabili di grave inadempimento contrattuale ad essi imputabile, non avendo rispettato il termine ultimo utile per la stipulazione del rogito notarile, con conseguente obbligo del risarcimento dei danni conseguiti.
Rassegnava le conclusioni di cui in premessa.
Si costituivano e i quali, dopo aver ricostruito CP_1 Parte_2
nei dettagli lo sviluppo anche cronologico della vicenda negoziale oggetto di causa, assumevano che alla data della nota dell'08.08.2022 con la quale il promissario acquirente aveva manifestato la volontà di recedere dalla proposta, non era ancora trascorso il termine del 10.08.2022, salvo proroga, stabilito per la stesura del contratto definitivo presso il Notaio dott.
attesa peraltro la non pattuita perentorietà del Persona_1
termine, e che in ogni caso si erano dichiarati disponibili alla conclusione del contratto di compravendita, di cui avevano già curato la consegna dei documenti all'Agenzia intermediatrice, anche per il tramite dell'architetto eccepivano, quindi, la illegittimità e/o l'inefficacia del Testimone_1
recesso, comunicato soltanto all'agenzia immobiliare;
deducevano che nessun inadempimento poteva essere ascritto loro, atteso che l'atto negoziale concluso non individuava quale delle due parti fosse obbligata a convocare l'altra dinanzi al notaio per la stipula del definitivo;
chiedevano, in via riconvenzionale, che venisse accertata e dichiarata la risoluzione di diritto della proposta di acquisto/preliminare di compravendita del
18.02.2022 accettata dai convenuti il 05.03.2022 e che, per l'effetto, il Pt_1
pagina 4 di 14 venisse condannato al risarcimento del danno per inadempimento, da quantificarsi nella misura di € 10.225,00, ovvero nella maggiore o minore somma che sarebbe stata ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, con interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto sino all'effettivo soddisfo, e con vittoria di spese e competenze di lite.
Disposto il mutamento di rito, atteso che le contrastanti ed inconciliabili difese svolte da entrambe le parti su punti decisivi della controversia richiedevano un'istruzione non sommaria, il processo veniva istruito con l'espletamento della prova testimoniale diretta e contraria articolata da ciascuna parte;
infine, all'udienza cartolare del 18.02.2025, sulle conclusioni rassegnate nei termini integralmente riportati in epigrafe, la causa veniva riservata alla decisione collegiale, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
* * * * * *
Va premesso che la prassi immobiliare, da molto tempo, conosce una tipica procedimentalizzazione di formazione del consenso delle parti che non trova riscontro nella logica dualistica del codice civile.
Se questo, infatti, struttura la contrattazione nelle due fasi contratto preliminare/definitivo, il mercato immobiliare registra usualmente una tripartizione negoziale che passa attraverso l'accettazione da parte del venditore di una proposta d'acquisto spesso veicolata dal mediatore;
la stipula di un preliminare, con esborso di un'ulteriore somma a titolo di caparra confirmatoria;
il contratto definitivo.
Di recente, è stato abbandonato lo schema della proposta accettata che obbliga a concludere il preliminare, per spostarsi su proposte del tutto complete e chiare, come contenuti ed espressione della volontà dei pagina 5 di 14 contraenti, da costituire esse stesse dei preliminari, che non rinviano più alla conclusione di un preliminare successivo.
E' stato affermato che “è evidente che il primo impegno che le parti intendono cristallizzare in forma scritta, redatto prima che abbiano potuto munirsi di tutte le informazioni e di svolgere tutti gli accertamenti opportuni, è necessariamente più sommario e a volte i contraenti hanno interesse, prima ancora di addivenire alla stipulazione del rogito notarile,
a trasfondere la loro volontà traslativa in una scrittura privata più dettagliata e quindi più precisa. Ma ciò non toglie che già il primo negozio
-contenendo tutti gli elementi necessari, ossia la determinazione della res, il prezzo di vendita, il consenso alla stipula del successivo contratto di vendita e la data di stipula- è già atto perfetto, qualificabile come contratto preliminare di compravendita e le parti hanno rimesso alla successiva formalizzazione di una atto più completo la sola regolamentazione degli elementi accessori non ancora precisati” (Corte App Firenze 22.11.2002).
Nella stessa direzione si è orientata la giurisprudenza successiva, secondo la quale “qualora la proposta di acquisto accettata presenti il carattere della sostanziale completezza, contenendo essa gli elementi essenziali dell'identificazione dell'immobile costruendo e, in allegato, planimetria e piantina dell'edificio, prezzo e relative modalità e tempi di pagamento, data della stipula del definitivo, garanzie relative alla libertà dell'immobile da ipoteche ed altri pesi di modo che, al di là della questione se possa addirittura parlarsi di un vero e proprio accordo in senso tecnico
(l'accordo con il quale le parti s'impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare un immobile, prevedendo tutti gli elementi essenziali della futura vendita, deve qualificarsi come contratto preliminare "formale" o
"chiuso", non rilevando in contrario che sia anche prevista la necessità di
pagina 6 di 14 sottoscrivere un successivo preliminare notarile, dovendosi ritenere che quest'ultimo ha natura meramente riproduttiva di un accordo già completo) e della riserva di meglio specificare nel contratto preliminare il termine di consegna del bene e gli estremi delle concessioni edilizie, è inevitabile concludere che l'affare è stato concluso, nel senso che fra le parti contraenti si era costituito un vincolo giuridico che legittimava ciascuna delle stesse ad agire se non per l'adempimento, quanto meno, per il risarcimento danni (il promittente la vendita è stato condannato al pagamento della provvigione a favore dell'agenzia immobiliare pur in difetto della effettiva conclusione del successivo contratto preliminare e della vendita definitiva”. (Corte App. Firenze 14.04.2004).
Ebbene, nella vicenda qui scrutinata e sulla scorta della documentazione versata in atti dalle parti, va innanzitutto precisato che appare incontestata la circostanza che il abbia formalizzato in data 18.02.2022, attraverso Pt_1
l'agenzia immobiliare una proposta di acquisto di un'unità CP_2
immobiliare per civile abitazione ubicata in località Bocale di Reggio
Calabria di proprietà di offrendo la somma di € 148.000,00, CP_1
con termine finale per la stipula del rogito la data del 30.06.2022, proposta poi successivamente accettata dalla venditrice in data 07.03.2022.
Ciò posto, preme sottolineare che proprio dal modulo di proposta di acquisto preliminare di compravendita si evince chiaramente che è stata apposta in calce un'annotazione con la quale era stato pattuito, su iniziativa e per volontà della promittente alienante, che il trasferimento della proprietà dovesse avvenire entro e non oltre il 30.06.2022, in luogo dell'originaria data del 10.08.2022 indicata nella suddetta scheda.
In buona sostanza, la iniziale proposta sottoscritta dal prevedeva quale Pt_1
termine per la stipula del rogito notarile presso il Notaio dott.
pagina 7 di 14 la data del 10.08.2022, poi però modificata dalla Persona_1
venditrice con la postilla sopra menzionata, con la quale il giorno della stipula dell'atto pubblico era stato anticipato al 30.06.2022.
D'altra parte, contrariamente a quanto sostenuto dai convenuti, non è dato riscontrare in atti una richiesta di proroga della predetta data per la stipula del rogito proveniente dal né tantomeno dalla documentazione Pt_1
prodotta si evince una volontà dell'acquirente di ripristinare l'originario termine finale.
Le circostanze appena menzionate appaiono riscontrate dalle convincenti dichiarazioni rese dal teste titolare Testimone_2
dell'agenzia immobiliare, il quale ha riferito: “confermo che nella qualità di titolare dell'agenzia immobiliare ho ricevuto l'incarico da CP_2
parte di di vendere l'immobile di sua proprietà; normalmente CP_1
nella compilazione del modulo della proposta di acquisto deve essere indicato almeno approssimativamente la data della stipula del rogito notarile ed in questa circostanza ricordo che, sebbene inizialmente fosse stata pattuita la data di agosto di quell'annoi, concordata con l'acquirente, fu poi stabilito di indicare come termine ultimo la data del 30 giugno come controproposto dalla venditrice…..confermo che alla data del 30 giugno non fu possibile né redigere l'atto notarile né tantomeno accedere al mutuo da parte dell'acquirente perché mancavano alcuni documenti necessari e precisamente un certificato vincolistico che doveva essere rilasciato dalle
Ferrovie dello Stato;
a quanto mi risulta a tutt'oggi tale certificazione non
è stata rilasciata, così come non mi risulta che l'acquirente abbia mai chiesto alla venditrice né tantomeno all'agenzia di voler posticipare la data fissata per il rogito….. la proposta di acquisto da parte del è Pt_1
stata sottoscritta da acquirente e venditore…..chiarisco che sia
pagina 8 di 14 l'indicazione inziale della data dell'agosto 2022 che la controproposta formulata dalla del 30 giugno 2022 sono state concordate e CP_1
sottoscritte da entrambe le parti……ribadisco che l'unica certificazione mancante per consentire la stipula del rogito era la certificazione della società ferroviaria cui ho fatto prima cenno;
non ricordo bene ma verosimilmente ho più volte sollecitato la venditrice a reperire questa documentazione per definire la vicenda contrattuale….. non mi risulta o, meglio, non ricordo, di aver ricevuto nell'agosto 2022 un sms della CP_1
nel quale la stessa mi comunicava che il gli aveva chiesto una Pt_1
posticipazione del rogito notarile;
posso soltanto dire, al di là degli sms ricevuti che mi risulta esattamente il contrario e cioè che il abbia mai Pt_1
formulato richiesta di posticipo”.
Acclarato, dunque, che il termine finale per la stipula del rogito notarile era stato individuato nel 30.06.2025 per espressa volontà della promittente venditrice, e riscontrato che in ogni caso alla data dell'instaurazione del presente giudizio non era disponibile la documentazione completa per consentire al di poter accedere al mutuo bancario e soprattutto per Pt_1
formalizzare con l'atto pubblico l'accordo già raggiunto (“confermo che alla data del 30 giugno non fu possibile né redigere l'atto notarile né tantomeno accedere al mutuo da parte dell'acquirente perchè mancavano alcuni documenti necessari e precisamente un certificato vincolistico che doveva essere rilasciato dalle Ferrovie dello Stato;
a quanto mi risulta a tutt'oggi tale certificazione non è stata rilasciata”; teste “a tal CP_2
proposito ricordo che si perse un po' di tempo per ottenere la certificazione paesaggistico ambientale per la quale è previsto un iter piuttosto laborioso che finalmente ottenni subito dopo il periodo di ferragosto 2022; non ho mai saputo se fosse stato pattuito un termine
pagina 9 di 14 finale entro cui stipulare l'atto notarile di vendita;
…. dopo l'agosto 2022 ricordo che mi fu chiesto dalla di reperire una certificazione CP_1
attestante il vincolo ferroviario;
questa certificazione, per il cui rilascio
l'iter è abbastanza lungo, non è stata ancora rilasciata anche perchè me ne sto occupando ancora io”, teste , deve evidenziarsi, più in generale, Tes_1
che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art.1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo.
Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.
Deve tuttavia osservarsi che il termine di adempimento comunque indicato, quand'anche non rivestisse il carattere dell'essenzialità che consente alla parte non inadempiente di poter determinare la risoluzione di diritto del contratto, non ha una funzione meramente indicativa dovendo essere rispettato dalle parti, poiché nel caso in cui il termine inizialmente convenuto non venga rispettato e la parte non si attivi tempestivamente per la stipula dell'atto, il giudice potrà accogliere la domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 453 c.c., atteso che il ritardo che supera ogni ragionevole limite di tolleranza avuto riguardo all'oggetto, alla natura del contratto ed al comportamento complessivo delle parti, ben può essere considerato un inadempimento di non scarsa importanza.
pagina 10 di 14 Ebbene, per ritornare alla fattispecie qui scrutinata, va subito rimarcato che l'essenzialità del termine la si ricava non soltanto dall'espressione letterale utilizzata (“entro e non oltre”), bensì soprattutto dalla espressa e chiara volontà proprio della parte venditrice che, sebbene inizialmente fosse stato previsto il più lungo termine del 10.08.2022, ha preteso di inserire in calce l'annotazione che l'atto pubblico notarile si sarebbe dovuto stipulare per l'appunto entro e non oltre il 30.06.2022.
Del tutto fuorviante e suggestivo si rivela il richiamo al messaggio del
05.08.2022 inviato dalla promittente venditrice alla Controparte_2
che a dire degli odierni convenuti attesterebbe la volontà del di far Pt_1
differire la data di conclusione del contratto, laddove proprio dalla predetta messaggistica intercorsa tra i due soggetti, né tantomeno da altra documentazione in atti, non v'è traccia alcuna dalla quale poter desumere che il promissario acquirente abbia effettivamente avanzato tale richiesta, tant'è che inizialmente proprio i si erano determinati a restituire la CP_1
caparra ricevuta salvo poi inopinatamente e senza alcuna apparente valida ragione cambiare idea, per come riscontrato dalla messaggistica risalente al
28.08.2022 e al 05.09.2022 prodotta dall'attore.
Ma se ciò non bastasse, occorre ancora evidenziare che parte convenuta, nonostante avesse voluto anticipare la data del rogito, si è resa inadempiente anche sotto diverso profilo, non avendo reperito e messo a disposizione tutta la documentazione necessaria per rendere possibile la stipulazione dell'atto, tant'è che ancora oggi, per come ammesso dai testi e non è disponibile la documentazione urbanistico- CP_2 Tes_1
catastale completa.
Ed allora, avendo il esercitato la propria facoltà di recesso ai sensi Pt_1
dell'art.1385 c.c., avendo provato sia la conclusione di un contratto pagina 11 di 14 preliminare, sia l'avvenuto versamento della caparra, e riscontrato che l'inadempimento è imputabile al debitore e riveste carattere di non scarsa importanza, occorre passare ad esaminare i profili attinenti al quantum debeatur.
A tal proposito, va detto che secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità -da ritenersi qui integralmente condiviso e riproposto al fine di garantirne continuità- in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art.1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453-1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art.1223 c.c.
(da ultimo, Cass. n.30636/2024, ma prima Cass. n.18850/2004).
Ebbene, nella vicenda in esame, il ha richiesto la risoluzione del Pt_1
contratto con conseguente risarcimento dei danni subiti, sicchè la parte non inadempiente al contratto che ha causato la risoluzione (rectius, la mancata conclusione dell'affare) è tenuta a risarcire innanzitutto la provvigione pagata all'agenzia immobiliare alla parte lesa, poiché la provvigione è un danno patrimoniale indiretto subito a causa dell'inadempimento; l'affare si
è concluso con un vincolo giuridico, il preliminare, e il mancato raggiungimento del definitivo è imputabile a una delle parti.
pagina 12 di 14 Va altresì riconosciuta la somma di € 3.000,00 versata a titolo di caparra nonché l'ulteriore importo di € 900,00, comprensivo degli oneri condominiali, dovuto quali canoni locativi per i mesi di luglio e agosto
2022, che non sarebbero stati corrisposti al locatore se, come pattuito, il contratto fosse stato rogitato entro il 30.06.2022, data di scadenza del contratto di locazione.
Ed allora, unica proprietà del bene promesso in vendita va CP_1
condannata al pagamento della complessiva somma di € 8.900,00 alla quale vanno aggiunti gli interessi nella misura legale dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo.
La domanda spiegata in via riconvenzionale dai convenuti rimane assorbita dall'accoglimento della domanda principale.
Le spese di lite, seguendo la soccombenza, vanno poste a carico di parte convenuta e liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione Civile, in persona del giudice unico dott. Giuseppe Campagna, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di e , con ricorso ex art.702 bis CP_1 Parte_2
c.p.c. depositato il 04.11.2022, nonché sulla domanda in via riconvenzionale spiegata da e , ogni altra CP_1 Parte_2
istanza, eccezione e deduzione disattese, così provvede:
-accoglie la domanda nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
della complessiva somma di € 8.900,00, oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo;

pagina 13 di 14 -rigetta la domanda spiegata in via riconvenzionale da e CP_1 [...]
per le ragioni di cui in parte motiva;
Pt_2
-condanna al pagamento delle spese processuali del presente CP_1
giudizio che liquida in favore di in complessivi € 3.300,00, di Parte_1
cui € 300,00 per spese oltre Iva, Cpa e rimborso forfettario come per legge;

-sentenza provvisoriamente esecutiva per legge.
Così deciso in Reggio Calabria il 15.09.2025
Il Giudice dott. Giuseppe Campagna
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