TRIB
Sentenza 28 settembre 2025
Sentenza 28 settembre 2025
Commentari • 0
Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Salerno, sentenza 28/09/2025, n. 3806 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Salerno |
| Numero : | 3806 |
| Data del deposito : | 28 settembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda Sezione Civile
Seconda Unità Operativa
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Antonio Ansalone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in I° grado iscritta al ruolo in data 6.4.2018 al numero 3208/2018 R.G., avente ad oggetto: divisione giudiziale;
TRA avv. (c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Laura Parte_1 C.F._1
Lamberti;
ATTORE
E dott. (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Massimo Vincenti
CONVENUTO
NONCHE' ing. (c.f. , rappresentato e difeso dal prof. avv. Controparte_2 C.F._3
Salvatore Sica;
CHIAMATO IN CAUSA
E avv. (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Carlo Controparte_3 CodiceFiscale_4
Emiliano Scotti;
CHIAMATO IN CAUSA
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note ex art. 127-ter cpc che si intendono richiamate e trascritte.
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione notificato in data 28.03.2018 l'avv. conveniva in giudizio Parte_1 il dott. innanzi al Tribunale di Salerno per il giorno 4.7.2018 assumendo che in Controparte_1 data 5.11.2003 aveva acquistato, per atto notar rep. n. 38823, Rac. n. 6190, dalla Persona_1
1 Sig.ra la quota di ¼ della nuda proprietà dell'immobile sito in Salerno al Parte_2
Corso Garibaldi n. 47, secondo piano, scala A, interno 3, composto da sei vani oltre accessori e riportato nel catasto fabbricati alla particella 17499, fol. 64, p.lla n. 847 sub 16, cat. A/2, cl. 5, con riserva di usufrutto, vita natural durante della stessa quota alla Sig.ra che Parte_3 successivamente, in data 28.11.2011, il Dott. acquistava, per atto notar Controparte_1 Per_2
, rep. n. 9296, racc. n. 5136, dai sigg.ri ,
[...] Parte_4 Parte_3 CP_4
, la restante complessiva
[...] CP_5 Parte_5 Controparte_6 Controparte_7 quota di ¾ della nuda proprietà dell'immobile suddetto, nonché l'intero usufrutto vitalizio (4/4) già in capo alla Sig.ra in data 30.12.2014, decedeva in Salerno la Sig.ra Parte_3 [...] determinando tale evento la piena proprietà dell'attore, relativamente alla propria quota Parte_3 di ¼ dell'immobile sopra descritto;
l'attore ha diritto ed interesse attuale e concreto a pervenire allo scioglimento della comunione di proprietà esistente sul decritto compendio immobiliare, nella sua consistenza attuale, relativamente alla propria quota;
ai fini della procedibilità della presente domanda giudiziale, a seguito di deposito di istanza in data 3.06.2015, veniva espletata la procedura di mediazione obbligatoria, questa conclusasi con verbale negativo del 30.06.2015; l'attore ha anche autonomo diritto ad ottenere il pagamento, da parte del convenuto, di una somma corrispondente all'indennità di occupazione della propria quota di ¼, sine titulo detenuta dal Dott.
a far tempo dal 31.12.2014, in assenza di versamento di alcun importo;
invero, il Dott. CP_1
a mezzo PEC, inoltrata con posta elettronica dall'Avv. Massimo Vincenti, in data CP_1
12.06.2015, comunicava la propria volontà di riconoscere, a far tempo dal mese di gennaio 2015 e fino allo scioglimento della comunione, a titolo di occupazione di parte dell'immobile dallo stesso detenuta, la somma di € 275,00 mensili, somma questa unilateralmente determinata seppur giammai rimessa.
Tanto premesso, l'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così decidere e provvedere: dichiarare lo scioglimento della comunione esistente tra le parti del presente giudizio e concernente l'immobile in premessa descritto e, per l'effetto, dichiarare la divisione della predetta unità immobiliare, previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, secondo un progetto di divisione predisposto con
l'ausilio di C.T.U. a nominarsi;
condannare il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, della somma da determinarsi anche a mezzo C.T.U., a titolo dell'indennità di occupazione sine titulo, per il godimento della porzione immobiliare attorea a far tempo dal 31.12.2014 e fino allo scioglimento della comunione, oltre interessi legali via via maturati e maturandi.
Con vittoria di spese e competenze di lite.”.
2 Il giudizio veniva incardinato al numero di R.G. n. 3208/18 e la prima udienza, come detto fissata per il giorno 4.7.2018, veniva differita di ufficio al 10.07.2018.
Con comparsa tempestivamente depositata in data 11.06.2018 si costituiva il dott. CP_1 provvedeva alla propria costituzione ed, in via preliminare, deduceva di aver ceduto, a
[...] titolo di anticipata successione, la quota indivisa di 1/8 in nuda proprietà dell'immobile oggetto del presente giudizio al figlio e la quota di 1/8 in nuda proprietà del medesimo Controparte_2 immobile al figlio riservando per sé il diritto di usufrutto vitalizio su dette quote, Controparte_3 per cui chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa questi ultimi, facendo espressa richiesta al Giudice di fissare una nuova udienza di prima comparizione allo scopo di consentire la loro citazione nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 c.p.c..
Nel merito, deduceva che con contratto di locazione del 15 dicembre 2000, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate –Ufficio di Salerno in data 19 dicembre 2000 al n. 1335 serie III, la sig.ra concedeva in locazione all'odierno convenuto, Dott. Controparte_8 Controparte_1
l'appartamento sito in Salerno, al Corso G. Garibaldi n. 47, posto al secondo piano della scala “A” interno 3 e riportato nel NCEU di Salerno al foglio 64, particella 847, sub. 16, a fronte di un canone mensile di lire 1.500.000 (corrispondenti a circa 780,00 euro mensili). Il richiamato immobile, di lì
a poco veniva destinato, e lo è tutt'ora, ad abitazione esclusiva e principale del nucleo familiare del dott. . Il convenuto Dott. in sede di stipula del contratto di locazione Controparte_1 CP_1 manifestava il proprio interesse ad un futuro acquisto dell'immobile anche per non vanificare le somme importanti che avrebbe dovuto investire per la necessaria ristrutturazione che costò all'epoca circa euro 70.000,00.
In data 11.01.2007, veniva redatto un secondo contratto di locazione sempre ad uso abitativo tra la
Sig.ra ed il Dott. registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Controparte_8 CP_1 di Salerno in data 22.01.2007 al n. 629 serie III, con cui veniva stabilita la continuità del rapporto di locazione, seppur ad un canone leggermente superiore pari ad € 900,00 mensili.
In data 5.11.2003 l'avv. acquistava, con atto per notar di Battipaglia, Pt_1 Persona_1 rep. n.ro 38823, racc. n.ro 6190 la quota indivisa di 1/4 in nuda proprietà dell'appartamento, gravata dall'usufrutto vitalizio in favore della locatrice Nel 2008 l'avv. Controparte_8 Pt_1 comunicava al dott. l'acquisto della quota immobiliare effettuato il 5.11.2003, invitandolo CP_1 altresì verbalmente ad acquistare le residue quote dell'appartamento. Precisava, altresì, l'avvocato che, qualora il dott. avesse proceduto all'acquisto, in sede di scioglimento della Pt_1 CP_1 comunione, sarebbe stato interessato ad ottenere quale apporzionamento della propria quota, una superficie di circa 20 mq. da distaccarsi dalla stanza contigua al proprio studio professionale
(adibita da sempre a salone dell'appartamento de quo – lato Corso G. Garibaldi) ed un conguaglio
3 in denaro per la differenza. In data 28.11.2011 – alla luce del manifestato accordo divisorio (seppur verbale) raggiunto nel 2008, il dott. acquistava con atto per notar di CP_1 Persona_2
Napoli, rep. n.ro 9296, racc. n.ro 5136, la quota indivisa di 3/4 in piena proprietà dell'appartamento nonché il diritto di usufrutto di 1/4 relativo alla quota indivisa dell'avv. Il dott. Pt_1 CP_1 comunicava il suddetto acquisto qualche giorno dopo all'avv. che confermava al dott. Pt_1
l'intento divisionale di cui sopra, senza esito. CP_1
In data 30.12.2014 – decedeva la locataria Tale decesso comportava Controparte_8
l'estinzione del diritto di usufrutto di 1/4 relativo alla quota indivisa dell'avv. già acquistato Pt_1 dal dott. nel 2011. CP_1
Aggiungeva il convenuto che dal consolidamento dell'usufrutto (30.12.2014) fino all'anno 2018 il convenuto dott. con riferimento all'appartamento in oggetto, ha sostenuto per intero tutte CP_1 le spese relative a: condominio ordinarie e straordinarie, assicurazione fabbricato, Imu fabbricato,
TARI appartamento, pari a complessivi euro 6.618,47, come risulta dalle ricevute e dal dettaglio delle singole voci in atti, pertanto la parte attrice deve rimborsare pro quota le Parte_1 suddette spese al dott. CP_1
Infine, deduceva la non comoda divisibilità dell'immobile de quo, chiedendo di disporre l'attribuzione in suo favore della quota di proprietà dell'attore, in quanto quotista di maggioranza, previo accertamento del conguaglio da corrispondere allo stesso all'esito della CTU, decurtate le spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile nonché quelle di natura condominiale, che quantificava, come visto, rispettivamente in euro 70.000,00 ed in euro 6.618,47.
Il dott. rassegnava le seguenti conclusioni: Controparte_1
1) Nel merito, accertata e dichiarata la non comoda divisibilità del bene oggetto del presente giudizio, disporsi
l'attribuzione della quota dell'odierna parte attrice, all'odierno convenuto, in quanto quotista di maggioranza, previo conguaglio da corrispondere a da parte del convenuto di quella somma che il Parte_1 Controparte_1
Giudice riterrà giusta ed equa anche alla luce delle risultanze della espletata Consulenza Tecnica di Ufficio, decurtate le spese sempre sostenute in via esclusiva, pur gravando le stesse su tutti i titolari di quota, da Controparte_1 sostenute a far data dall'anno 2014 fino all'anno 2018, quantificate come in atti in € 6.618,47, oltre l'ulteriore somma di € 3.370,25 per spese condominiali ordinarie per l'anno 2018 e la somma di € 750,66 per l'anno 2019 per un ammontare complessivo di € 10.739,39, come precisato e documentato nella memoria n. 2 ex art. 183 c.p.c, oltre tutte quelle sostenute dal 2020 ad oggi pari a € 13.211,43, il tutto complessivamente € 23.950,81, il tutto oltre interessi legali come per legge fino allo scioglimento della comunione;
2) accertata e dichiarata la non comoda divisibilità del bene, oggetto del presente giudizio disporsi l'attribuzione della quota dei terzi chiamati in causa e al convenuto , in quanto quotista Controparte_2 Controparte_3 Controparte_1 di maggioranza, previo conguaglio da corrispondere ad ed di quella somma che il Controparte_2 Controparte_3
Giudice riterrà giusta ed equa e quindi la liquidazione in denaro del valore delle loro quote di nuda proprietà dell'immobile anche alla luce delle risultanze della espletata Consulenza Tecnica di Ufficio;
4 3) Determinare la indennità di occupazione dovuta alla parte attrice da parte di Parte_1 Controparte_1 sempre alla luce delle risultanze della espletata Consulenza Tecnica di Ufficio tenuto conto anche della offerta inviata allo stesso tramite pec, da (vedi documentazione in ns. produzione); Pt_1 Controparte_1
4) Rigettare tutte le avverse richieste, conclusioni e domande della parte attrice così come formulate nell'atto introduttivo del giudizio in quanto pretestuose ed infondate in ogni loro articolazione e prospettazione sia in fatto che in diritto. 5) Regolare il carico di spese come per legge e condannare sempre ed in ogni caso la parte attrice Parte_1 alla rifusione delle spese e del compenso del presente grado di giudizio, oltre accessori, IVA e C.P.A.
[...]
Accolta la richiesta di integrazione del contraddittorio ed effettuata ritualmente la chiamata in causa ex art.106 c.p.c., con separate comparse, depositate rispettivamente in data 17 e 18 gennaio 2018 si costituivano l'ing. e l'avv. , i quali aderivano alle argomentazioni Controparte_2 Controparte_3 difensive del chiamante.
L'ing. rassegnava le seguenti conclusioni: Controparte_2
a) in via principale, l'attribuzione in natura, ai sensi dell'art. 1114 c.c., di una porzione dell'immobile corrispondente alla propria quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
b) in via subordinata e nel merito, ove venga accertata la non comoda divisibilità del bene e la conseguente attribuzione dell'interezza del bene al quotista di maggioranza, disporsi a carico di quest'ultimo la liquidazione in denaro del valore della quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
c) ancora nel merito, rigettare comunque in toto, in quanto destituite di fondamento in fatto ed in diritto, le pretese tutte avanzate in questa sede dalla parte attrice nei confronti dei convenuti tutti;
d) in ogni caso, anche alla luce della condotta tenuta in sede di procedura di mediazione, condannare l'avv. Pt_1 alla refusione delle spese legali, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”
L'avv. rassegnava le seguenti conclusioni: Controparte_3
a) in via principale, l'attribuzione in natura, ai sensi dell'art. 1114 c.c., di una porzione dell'immobile corrispondente alla propria quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
b) in via subordinata e nel merito, ove venga accertata la non comoda divisibilità del bene e la conseguente attribuzione dell'interezza del bene al quotista di maggioranza, disporsi a carico di quest'ultimo la liquidazione in denaro del valore della quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
c) ancora nel merito, rigettare comunque in toto, in quanto destituite di fondamento in fatto ed in diritto, le pretese tutte avanzate in questa sede dalla parte attrice nei confronti dei convenuti tutti;
d) in ogni caso, anche alla luce della condotta tenuta in sede di procedura di mediazione, condannare l'avv. Pt_1 alla refusione delle spese legali, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”
Indi, ritualmente instaurato il contraddittorio, il giudizio proseguiva con il deposito delle memorie istruttorie di tutte le parti costituite.
All'esito, veniva disposta Consulenza Tecnica di Ufficio, affidata ed espletata da parte dell'arch.
la quale depositava l'elaborato definitivo in data 09.06.2021. Persona_3
5 A scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza cartolare del 17.03.2025, con ordinanza notificata tramite pec in data 25.03.2025, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
2. Tanto premesso in punto di fatto, deve preliminarmente darsi atto della procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5
d.lgs. n. 28/2010 – nella versione vigente ratione temporis –, conclusosi negativamente (cfr. verbale in atti).
3. Ciò posto, la domanda di scioglimento della comunione è fondata e va pertanto accolta in applicazione dell'art. 1111, co. 1 c.c. che assegna a ciascuno dei condividenti la facoltà di chiedere in ogni momento, e anche contro la volontà degli altri comunisti, lo scioglimento della comunione.
Nella fattispecie, l'avv. ha chiesto lo scioglimento della comunione esistente con Parte_1 le controparti relativamente all'immobile sito in Salerno, Corso Garibaldi, n. 47, secondo piano, scala A, interno 3, composto da sei vani oltre accessori;
riportato nel catasto fabbricati al foglio 64,
p.lla n.847, sub 16, cat A/2.
Dalla relazione ipo‐catastale del 01/04/2019, redatta dal notaio si desume che Persona_4
l'appartamento è parte integrante di un fabbricato ad uso civile abitazione, ubicato in zona centrale.
Il suddetto appartamento, posto al piano secondo, scala “A”, interno “3”, presenta una superficie lorda di circa mq 190,00; è dotato di sette balconi aventi una superficie complessiva di mq 24,00 e di una veranda di mq 3,26. L'immobile di che trattasi è pervenuto a dalla sig.ra Parte_1
per la quota di nuda comproprietà pari ad un quarto (1/4) indiviso Parte_2 dell'intero, con il diritto di usufrutto della stessa quota immobiliare in favore della sig.ra
[...]
(nata a [...] il [...]) per tutta la durata della sua vita, in virtù di atto di Parte_3 compravendita del 05/11/2003. A seguito del decesso dell'usufruttaria, in Parte_3 data 30/12/2014, il sig. è diventato comproprietario dell'immobile per cui è Parte_1 giudizio per i diritti di due ottavi (2/8) della piena proprietà.
L'immobile in questione, inoltre, risulta di per i diritti di quattro ottavi (4/8) della Controparte_1 piena proprietà e per i diritti di due ottavi (2/8) di usufrutto vitalizio in virtù dei seguenti atti: atto di compravendita del 28/11/2011 con il quale acquistava i diritti di comproprietà Controparte_1 dell'immobile in oggetto, pari a tre quarti (3/4) dai sig.ri , Parte_3 CP_4
, , nonché dalla CP_5 Parte_5 Parte_4 Controparte_6 Controparte_7 sig.ra il diritto di usufrutto per tutta la durata della sua vita, sulla residua quota Parte_3 indivisa pari a sei ventiquattresimi (6/24): detto usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà a seguito del decesso di verificatosi in data 30/12/2014. Parte_3
6 - atto di donazione del 14/02/2018 con il quale , riservando per se e dopo di se in Controparte_1 favore del coniuge, il diritto di usufrutto generale e vitalizio, donava al figlio la Controparte_2 quota indivisa pari ad un ottavo (1/8) dell'intero in nuda proprietà e al figlio , la Controparte_3 quota indivisa pari ad un ottavo (1/8) dell'intero in nuda proprietà. Per effetto di dette donazioni il sig. è proprietario della quota indivisa in piena proprietà pari a quattro ottavi Controparte_1
(4/8) dell'intero, nonché del diritto di usufrutto vitalizio sulla quota donata ai figli pari a complessivi due ottavi (2/8) di usufrutto. L'immobile di che trattasi, quindi, risulta anche in comproprietà del sig. per i diritti di un ottavo (1/8) della nuda proprietà e del sig. Controparte_2
per i diritti di un ottavo (1/8) della nuda proprietà in virtù di atto di donazione del Controparte_2
14/02/2018.
Pertanto, a seguito degli atti di trasferimento su descritti, si desume, allo stato, che:
nato a [...] il [...], è titolare dei diritti di 2/8 della piena proprietà; Parte_1
, nato a [...] il [...], per diritti di 4/8 della piena proprietà e Controparte_1 per diritti di 2/8 di usufrutto;
, nato ad [...] il [...], per diritti per 1/8 della nuda proprietà; Controparte_2
, nato ad [...] il [...], per diritti per 1/8 della nuda proprietà; Controparte_3 della seguente consistenza immobiliare sita nel Comune di Salerno, Corso Giuseppe Garibaldi, n.
47 costituita da: appartamento posto al secondo piano della scala “A”, distinto con il numero di interno 3, avente ingresso dalla porta a destra per chi sale le scale sul relativo pianerottolo, composto di sei vani oltre gli accessori, in catasto fabbricato del comune di Salerno al foglio 64, particella 847, sub 16, Corso Giuseppe Garibaldi, n. 47, piano 2, interno 3, scala A, zona cens. 1, cat.A/2 cl. 5 vani 8,5, superficie catastale totale mq. 202, superficie totale escluse aree scoperte mq.
194, rendita euro 2.151,04.
L'immobile, all'attualità, risulta in uso dei convenuti insieme con la moglie, Controparte_1
, e . Su tale circostanza non vi è contestazione. Controparte_9 Controparte_2 Controparte_3
4. Nel corso del giudizio è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio ad opera dell'arch. Per_3 le cui conclusioni appaiono pienamente condivisibili, in quanto immuni da errori e vizi
[...] logici e basate su un attento ed obiettivo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi.
Quanto al valore del cespite va detto che la stima dei beni da dividere, per giurisprudenza consolidata, deve effettuarsi, al momento della divisione, in base al loro valore venale, cioè di mercato (in tal senso, per tutte, Cass., n. 6035/1980: “La stima dei beni per la formazione delle quote nella divisione, a norma dell'art 726 cod. civ., deve farsi con riferimento al loro stato e valore venale al tempo della divisione stessa. La scelta del criterio tecnico da adottare per determinare il valore dei beni che formano oggetto della divisione rientra nel potere esclusivo del
7 giudice del merito, salvo il limite di una motivazione adeguata e scevra da vizi logici”); nel caso di specie, tuttavia, si ritiene di non dover rivalutare la stima alla data odierna, in considerazione del fatto che nonostante il lasso di tempo (circa quattro anni) trascorso dalle operazioni estimative ad oggi, la notoria stasi del mercato immobiliare inducono ad escludere che sia intervenuto un apprezzabile mutamento di valore che renda necessario l'adeguamento di quello determinato dal ctu, non avendo peraltro le parti dedotto un diverso stato delle cose, né allegato un aumento (o, all'opposto, diminuzione) del prezzo di mercato dei beni, idoneo ad incidere sulla stima presa a base per le operazioni divisionali (cfr. Cass., n. 29733/2017).
Nello specifico, il ctu ha quantificato il valore dell'immobile prendendo in considerazione il valore di mercato, avuto riguardo alle sue caratteristiche specifiche, tenuto conto dei valori segnalati dall'Agenzia dell'Entrate presso la banca dati dell'osservatorio immobiliare italiano nonché da talune agenzie immobiliari locali. Sulla base di tali criteri ha attribuito ai beni relitti il seguente valore: €707.500,00.
5. Il CTU, inoltre, ha ritenuto che il bene per cui è causa, tenuto conto della sua natura e consistenza, non risulta comodamente divisibile in quattro quote. Sul punto non vi è contestazione tra le parti. Nel caso in esame soccorre la norma di cui all'art. 720 c.c. ai sensi del quale “Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili … e la divisione dell'intera sostanza non può senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto”.
Infatti, ai sensi dell'art. 720 c.c., applicabile anche alla comunione ordinaria in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1116 c.c., se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione, mentre se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.
La non comoda divisibilità di un immobile, quindi, può essere ritenuta solo ove risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti e cioè “la irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile ovvero la sua realizzabilità a condizione di notevole deprezzamento o senza la possibilità di formare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non
8 compromesso da pesi, servitù o limitazioni eccessive” (v. tra le molte, Cass., sez. 2, sent. n. 2822 del 22.4.1986; Cass., sez. 2, sent. n. 3635 del 16.2.2007; Cass., sez. 2, ord. n. 27984 del 4.10.2023).
Pertanto, nel caso in cui la domanda di divisione comprenda un unico immobile indivisibile, con conseguente impossibilità di formare le porzioni, nell'alternativa tra l'assegnazione e la vendita, essendo impossibile la ripartizione in natura, va preferita la prima soluzione, posto che nel sistema della legge la vendita costituisce l'estrema ratio, cui è possibile ricorrere solo se nessuno dei comproprietari sia disponibile a ricevere la cosa per intero nella propria quota.
L'art. 720 c.c. rimette alla discrezionalità del giudice di attribuire il bene per l'intero ad uno solo dei condividenti, con l'unico obbligo di esporre le ragioni della preferenza (V. Cass. 14/2/85 n. 1258;
Cass. 1/3/95 n. 2335).
Nel caso di specie, , che risulta essere il quotista di maggioranza essendo titolare Controparte_1 dei diritti di 4/8 della piena proprietà e dei diritti di 2/8 di usufrutto, ha proposto istanza di attribuzione dell'intero cespite ex art. 720 c.c., liquidando gli altri comproprietari.
Stante la presenza di un'unica richiesta di attribuzione dell'intero, deve senz'altro essere accolta.
Peraltro, e hanno aderito alla richiesta del Parte_1 Controparte_3 Controparte_2 convenuto. Nulla osta, pertanto, all'accoglimento della domanda di attribuzione formulata dal maggior quotista . Controparte_1
6. Il CTU ha elaborato un progetto di divisione procedendo con la formazione di quote monetarie corrispondenti all'intero valore del cespite la massa (pari ad €707.500,00).
Il valore del cespite, pertanto, deve essere ripartito tra i condividenti in relazione alle quote di proprietà spettanti sull'immobile, secondo il seguente schema:
per i diritti di 2/8 della piena proprietà 176.875,00 Parte_1
per i diritti di 4/8 della piena proprietà 353.750,00 Controparte_1
per i diritti di 2/8 di usufrutto 70.750,00 Controparte_1
per i diritti di 1/8 della nuda proprietà 53.062,50 Controparte_2
per i diritti di 1/8 della nuda proprietà 53.062,50 Controparte_3
In definitiva, occorre approvare e dichiarare esecutivo il progetto divisionale desumibile dalla relazione peritale del CTU arch. depositata in data 24/05/2004 con riferimento Persona_3 all'ipotesi di attribuzione dell'intero immobile a . Controparte_1
È utile dare conto che “Nel procedimento per lo scioglimento di una comunione, non occorre una formale osservanza delle disposizioni previste dall'art. 789 c.p.c. - ovvero la predisposizione di un progetto di divisione da parte del giudice istruttore, il suo deposito in cancelleria e la fissazione dell'udienza di discussione dello stesso - essendo sufficiente che il medesimo giudice istruttore faccia proprio, sia pure implicitamente, il progetto approntato e depositato dal c.t.u., così come non è necessaria la fissazione dell'apposita udienza di discussione del progetto quando le parti
9 abbiano già escluso, con il loro comportamento processuale (nella specie, richiedendo concordemente di differire la causa all'udienza di precisazione delle conclusioni e sollecitando, per quanto concerne la posizione di tre dei comunisti, l'assegnazione di una quota personale, in luogo di assegnazioni congiunte), la possibilità di una chiusura del procedimento mediante accettazione consensuale della proposta divisione, in tal modo giustificandosi la diretta rimessione del giudizio alla fase decisoria”, come è avvenuto nel caso di specie (Cass., n. 13621/2017).
Pertanto, a deve essere attribuita l'intera piena proprietà dell'immobile oggetto Controparte_1 della presente controversia, con obbligo di versare le seguenti somme a conguaglio:
€176.875,00 in favore di Parte_1
€53.062,50 in favore di Controparte_2
€ 53.062,50 In favore di Controparte_3
Su tali somme saranno eventualmente dovuti gli interessi legali soltanto dal momento in cui, con il provvedimento definitivo, sarà cessato lo stato di comunione (v. Cass., sez. 2, sent. n. 406 del
10.1.2014 e Cass., sez. 2, sent. n. 2483 del 10.2.2004; v. altresì Cass., sez. 2, sent. n. 20457 del
11.10.2016).
7. Va ora valutata la domanda avanzata dall'avv. di corresponsione dell'indennità Parte_1 di occupazione sine titulo a decorrere dal 31.12.2014. E' circostanza pacifica che il dott. CP_1 abbia utilizzato in via esclusiva l'immobile per cui è causa a decorrere dal 30.12.2014.
[...]
Infatti, come già descritto, l'attore con atto del 05/11/2003, acquistava la quota di Parte_1 un quarto (1/4) della nuda proprietà dell'immobile per cui è causa, con riserva di usufrutto, vita naturale durante della stessa quota, in favore della usufruttuaria, la quale, in Parte_3 data 30/12/2014, decedeva, determinando tale evento la piena proprietà dell'attore, relativamente alla quota di un quarto (1/4) sull'immobile in argomento.
Parallelamente, il sig. , insieme con il suo nucleo familiare ha avuto, inizialmente, Controparte_1 in uso l'immobile in questione con regolare contratto di locazione del 15/12/2000 e, successivo, contratto di locazione del 11/01/2007. Con atto di compravendita del 28/11/2011 acquistava i diritti di quattro ottavi (4/8) della piena proprietà ed i diritti di due ottavi (2/8) di usufrutto vitalizio afferenti all'immobile in locazione. Anche detto usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà con il decesso dell'usufruttaria, in data 30/12/2014. Parte_3
Quanto al valore locativo, lo stesso è stato determinato dal CTU, all'attualità, nella somma mensile di €1.650,00 ed annua di €19.800,00. Detto valore di locazione annua, pari ad €19.800,00, è stato devalutato alla data del 31/12/2014 in modo da calcolare il valore locativo del bene a quella data;
infatti, a decorrere da detta data l'attore è diventato proprietario per i diritti di un quarto (1/4) della piena proprietà dell'immobile a seguito del decesso dell'usufruttuaria. Ciò premesso, mediante calcoli matematici e utilizzando strumenti per il calcolo reperibili sul web, il CTU ha determinato 10 che il valore locativo dell'appartamento, nell'arco temporale dal 31 dicembre 2014 a maggio 2021,
è pari ad €124.414,68.
Per quanto sopra, il corrispettivo del godimento dell'immobile da parte del convenuto che ha avuto l'uso esclusivo a decorrere dal 1° gennaio 2015 a maggio 2021, ammonta ad €124.414,68.
L'indennità spettante a parte attrice per il mancato godimento del bene in relazione alla quota di spettanza pari ad un quarto (1/4) della piena proprietà è pari ad €31.103,67, ossia €124.414,68: 4 =
€31.103,67 sino a maggio 2021.
Considerando i ratei successivi, dal 2021 ad oggi, tenendo conto che la liquidazione del danno da occupazione abusiva e comunque di natura equitativa (vedi ex plurimis Cass. 11203/2019) appare equo liquidare, a tale titolo, in favore dell'attore la somma complessiva di €40.000,00, oltre i soli interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza e sino al soddisfo.
Dal suddetto valore vanno detratte le spese di manutenzione straordinarie sostenute da parte convenuta che ha avuto l'uso esclusivo del bene. Dall'esame degli atti di causa è emerso che parte convenuta ha sostenuto spese (spese di manutenzione straordinaria e l'IMU) per un importo pari ad
€1.403,93 nell'arco temporale dal 30/12/2014 al 01/06/2018.
In definitiva, l'indennità spettante a parte attrice per il mancato godimento del bene in relazione alla sua quota di spettanza pari ad un quarto (1/4) della piena proprietà, detratte le spese di straordinaria amministrazione pro quota, è pari ad €38.596,00, valutata già all'attualità e comprensiva di interessi.
Occorre, in ultimo, impartire la prescritta disposizione per la trascrizione della sentenza presso la
Conservatoria dei RR.II. di Salerno.
8. In merito alla regolamentazione delle spese di lite, l'adesione dei convenuti alla domanda di scioglimento della comunione e le motivazioni, condivise tra le parti, sottese alla decisione in ordine all'attribuzione del bene, consentono di ritenere integrati i presupposti per addivenire alla pronuncia di integrale compensazione delle spese legali di lite ex art. 92 c.p.c. (alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77 del 19 aprile 2018).
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, come liquidate con separato decreto, possono porsi a carico delle parti condividenti in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione.
In ogni caso, resta salva la solidarietà di entrambe le parti nei confronti del consulente tecnico d'ufficio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, Seconda Unità Operativa, in persona del giudice dott. Antonio Ansalone, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta nel giudizio n.
3208/18 R.G. ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
11 1) accertato lo stato di comunione tra le parti in causa, secondo le quote indicate in parte motiva, ne dispone lo scioglimento mediante attribuzione al convenuto dell'intero bene Controparte_1 oggetto di divisione, e segnatamente dell': appartamento posto al secondo piano della scala “A”, distinto con il numero di interno 3, avente ingresso dalla porta a destra per chi sale le scale sul relativo pianerottolo, composto di sei vani oltre gli accessori, in catasto fabbricato del comune di Salerno al foglio 64, particella 847, sub 16, Corso Giuseppe Garibaldi, n. 47, piano 2, interno 3, scala A, zona cens. 1, cat.A/2 cl. 5 vani 8,5, superficie catastale totale mq. 202, superficie totale escluse aree scoperte mq. 194, rendita euro 2.151,04. con obbligo a carico del convenuto di compensare l'eccedenza mediante il Controparte_1 pagamento dei seguenti conguagli:
- €176.875,00 in favore di oltre interessi legali come indicato in motivazione;
Parte_1
- €53.062,50 in favore di , oltre interessi legali come indicato in motivazione Controparte_2
- €53.062,50 in favore di , oltre interessi legali come indicato in motivazione;
Controparte_3
2) condanna , per le causali di cui in motivazione, al pagamento in favore di Controparte_1 della somma di €38.596,00, oltre interessi legali come indicato in motivazione;
Parte_1
3) ordina la trascrizione della presente sentenza, esonerando il competente Conservatore da ogni responsabilità al riguardo;
4) compensa le spese di lite, ponendo a definitivo carico della massa immobiliare e, per l'effetto, di ogni partecipante alla divisione in proporzione della rispettiva quota, le spese di c.t.u., liquidate con separato provvedimento (con diritto di eventuale correlativa rivalsa parziale pro-quota tra le parti per il caso di anticipazione totale o parziale esorbitante l'onere della corresponsione degli esborsi rispettivamente posti a loro carico in corso di causa).
Così deciso in Salerno, il 28.09.2025
Il Giudice
Dr. Antonio Ansalone
12
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda Sezione Civile
Seconda Unità Operativa
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Antonio Ansalone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in I° grado iscritta al ruolo in data 6.4.2018 al numero 3208/2018 R.G., avente ad oggetto: divisione giudiziale;
TRA avv. (c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Laura Parte_1 C.F._1
Lamberti;
ATTORE
E dott. (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Massimo Vincenti
CONVENUTO
NONCHE' ing. (c.f. , rappresentato e difeso dal prof. avv. Controparte_2 C.F._3
Salvatore Sica;
CHIAMATO IN CAUSA
E avv. (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Carlo Controparte_3 CodiceFiscale_4
Emiliano Scotti;
CHIAMATO IN CAUSA
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note ex art. 127-ter cpc che si intendono richiamate e trascritte.
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione notificato in data 28.03.2018 l'avv. conveniva in giudizio Parte_1 il dott. innanzi al Tribunale di Salerno per il giorno 4.7.2018 assumendo che in Controparte_1 data 5.11.2003 aveva acquistato, per atto notar rep. n. 38823, Rac. n. 6190, dalla Persona_1
1 Sig.ra la quota di ¼ della nuda proprietà dell'immobile sito in Salerno al Parte_2
Corso Garibaldi n. 47, secondo piano, scala A, interno 3, composto da sei vani oltre accessori e riportato nel catasto fabbricati alla particella 17499, fol. 64, p.lla n. 847 sub 16, cat. A/2, cl. 5, con riserva di usufrutto, vita natural durante della stessa quota alla Sig.ra che Parte_3 successivamente, in data 28.11.2011, il Dott. acquistava, per atto notar Controparte_1 Per_2
, rep. n. 9296, racc. n. 5136, dai sigg.ri ,
[...] Parte_4 Parte_3 CP_4
, la restante complessiva
[...] CP_5 Parte_5 Controparte_6 Controparte_7 quota di ¾ della nuda proprietà dell'immobile suddetto, nonché l'intero usufrutto vitalizio (4/4) già in capo alla Sig.ra in data 30.12.2014, decedeva in Salerno la Sig.ra Parte_3 [...] determinando tale evento la piena proprietà dell'attore, relativamente alla propria quota Parte_3 di ¼ dell'immobile sopra descritto;
l'attore ha diritto ed interesse attuale e concreto a pervenire allo scioglimento della comunione di proprietà esistente sul decritto compendio immobiliare, nella sua consistenza attuale, relativamente alla propria quota;
ai fini della procedibilità della presente domanda giudiziale, a seguito di deposito di istanza in data 3.06.2015, veniva espletata la procedura di mediazione obbligatoria, questa conclusasi con verbale negativo del 30.06.2015; l'attore ha anche autonomo diritto ad ottenere il pagamento, da parte del convenuto, di una somma corrispondente all'indennità di occupazione della propria quota di ¼, sine titulo detenuta dal Dott.
a far tempo dal 31.12.2014, in assenza di versamento di alcun importo;
invero, il Dott. CP_1
a mezzo PEC, inoltrata con posta elettronica dall'Avv. Massimo Vincenti, in data CP_1
12.06.2015, comunicava la propria volontà di riconoscere, a far tempo dal mese di gennaio 2015 e fino allo scioglimento della comunione, a titolo di occupazione di parte dell'immobile dallo stesso detenuta, la somma di € 275,00 mensili, somma questa unilateralmente determinata seppur giammai rimessa.
Tanto premesso, l'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così decidere e provvedere: dichiarare lo scioglimento della comunione esistente tra le parti del presente giudizio e concernente l'immobile in premessa descritto e, per l'effetto, dichiarare la divisione della predetta unità immobiliare, previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, secondo un progetto di divisione predisposto con
l'ausilio di C.T.U. a nominarsi;
condannare il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, della somma da determinarsi anche a mezzo C.T.U., a titolo dell'indennità di occupazione sine titulo, per il godimento della porzione immobiliare attorea a far tempo dal 31.12.2014 e fino allo scioglimento della comunione, oltre interessi legali via via maturati e maturandi.
Con vittoria di spese e competenze di lite.”.
2 Il giudizio veniva incardinato al numero di R.G. n. 3208/18 e la prima udienza, come detto fissata per il giorno 4.7.2018, veniva differita di ufficio al 10.07.2018.
Con comparsa tempestivamente depositata in data 11.06.2018 si costituiva il dott. CP_1 provvedeva alla propria costituzione ed, in via preliminare, deduceva di aver ceduto, a
[...] titolo di anticipata successione, la quota indivisa di 1/8 in nuda proprietà dell'immobile oggetto del presente giudizio al figlio e la quota di 1/8 in nuda proprietà del medesimo Controparte_2 immobile al figlio riservando per sé il diritto di usufrutto vitalizio su dette quote, Controparte_3 per cui chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa questi ultimi, facendo espressa richiesta al Giudice di fissare una nuova udienza di prima comparizione allo scopo di consentire la loro citazione nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 c.p.c..
Nel merito, deduceva che con contratto di locazione del 15 dicembre 2000, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate –Ufficio di Salerno in data 19 dicembre 2000 al n. 1335 serie III, la sig.ra concedeva in locazione all'odierno convenuto, Dott. Controparte_8 Controparte_1
l'appartamento sito in Salerno, al Corso G. Garibaldi n. 47, posto al secondo piano della scala “A” interno 3 e riportato nel NCEU di Salerno al foglio 64, particella 847, sub. 16, a fronte di un canone mensile di lire 1.500.000 (corrispondenti a circa 780,00 euro mensili). Il richiamato immobile, di lì
a poco veniva destinato, e lo è tutt'ora, ad abitazione esclusiva e principale del nucleo familiare del dott. . Il convenuto Dott. in sede di stipula del contratto di locazione Controparte_1 CP_1 manifestava il proprio interesse ad un futuro acquisto dell'immobile anche per non vanificare le somme importanti che avrebbe dovuto investire per la necessaria ristrutturazione che costò all'epoca circa euro 70.000,00.
In data 11.01.2007, veniva redatto un secondo contratto di locazione sempre ad uso abitativo tra la
Sig.ra ed il Dott. registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Controparte_8 CP_1 di Salerno in data 22.01.2007 al n. 629 serie III, con cui veniva stabilita la continuità del rapporto di locazione, seppur ad un canone leggermente superiore pari ad € 900,00 mensili.
In data 5.11.2003 l'avv. acquistava, con atto per notar di Battipaglia, Pt_1 Persona_1 rep. n.ro 38823, racc. n.ro 6190 la quota indivisa di 1/4 in nuda proprietà dell'appartamento, gravata dall'usufrutto vitalizio in favore della locatrice Nel 2008 l'avv. Controparte_8 Pt_1 comunicava al dott. l'acquisto della quota immobiliare effettuato il 5.11.2003, invitandolo CP_1 altresì verbalmente ad acquistare le residue quote dell'appartamento. Precisava, altresì, l'avvocato che, qualora il dott. avesse proceduto all'acquisto, in sede di scioglimento della Pt_1 CP_1 comunione, sarebbe stato interessato ad ottenere quale apporzionamento della propria quota, una superficie di circa 20 mq. da distaccarsi dalla stanza contigua al proprio studio professionale
(adibita da sempre a salone dell'appartamento de quo – lato Corso G. Garibaldi) ed un conguaglio
3 in denaro per la differenza. In data 28.11.2011 – alla luce del manifestato accordo divisorio (seppur verbale) raggiunto nel 2008, il dott. acquistava con atto per notar di CP_1 Persona_2
Napoli, rep. n.ro 9296, racc. n.ro 5136, la quota indivisa di 3/4 in piena proprietà dell'appartamento nonché il diritto di usufrutto di 1/4 relativo alla quota indivisa dell'avv. Il dott. Pt_1 CP_1 comunicava il suddetto acquisto qualche giorno dopo all'avv. che confermava al dott. Pt_1
l'intento divisionale di cui sopra, senza esito. CP_1
In data 30.12.2014 – decedeva la locataria Tale decesso comportava Controparte_8
l'estinzione del diritto di usufrutto di 1/4 relativo alla quota indivisa dell'avv. già acquistato Pt_1 dal dott. nel 2011. CP_1
Aggiungeva il convenuto che dal consolidamento dell'usufrutto (30.12.2014) fino all'anno 2018 il convenuto dott. con riferimento all'appartamento in oggetto, ha sostenuto per intero tutte CP_1 le spese relative a: condominio ordinarie e straordinarie, assicurazione fabbricato, Imu fabbricato,
TARI appartamento, pari a complessivi euro 6.618,47, come risulta dalle ricevute e dal dettaglio delle singole voci in atti, pertanto la parte attrice deve rimborsare pro quota le Parte_1 suddette spese al dott. CP_1
Infine, deduceva la non comoda divisibilità dell'immobile de quo, chiedendo di disporre l'attribuzione in suo favore della quota di proprietà dell'attore, in quanto quotista di maggioranza, previo accertamento del conguaglio da corrispondere allo stesso all'esito della CTU, decurtate le spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile nonché quelle di natura condominiale, che quantificava, come visto, rispettivamente in euro 70.000,00 ed in euro 6.618,47.
Il dott. rassegnava le seguenti conclusioni: Controparte_1
1) Nel merito, accertata e dichiarata la non comoda divisibilità del bene oggetto del presente giudizio, disporsi
l'attribuzione della quota dell'odierna parte attrice, all'odierno convenuto, in quanto quotista di maggioranza, previo conguaglio da corrispondere a da parte del convenuto di quella somma che il Parte_1 Controparte_1
Giudice riterrà giusta ed equa anche alla luce delle risultanze della espletata Consulenza Tecnica di Ufficio, decurtate le spese sempre sostenute in via esclusiva, pur gravando le stesse su tutti i titolari di quota, da Controparte_1 sostenute a far data dall'anno 2014 fino all'anno 2018, quantificate come in atti in € 6.618,47, oltre l'ulteriore somma di € 3.370,25 per spese condominiali ordinarie per l'anno 2018 e la somma di € 750,66 per l'anno 2019 per un ammontare complessivo di € 10.739,39, come precisato e documentato nella memoria n. 2 ex art. 183 c.p.c, oltre tutte quelle sostenute dal 2020 ad oggi pari a € 13.211,43, il tutto complessivamente € 23.950,81, il tutto oltre interessi legali come per legge fino allo scioglimento della comunione;
2) accertata e dichiarata la non comoda divisibilità del bene, oggetto del presente giudizio disporsi l'attribuzione della quota dei terzi chiamati in causa e al convenuto , in quanto quotista Controparte_2 Controparte_3 Controparte_1 di maggioranza, previo conguaglio da corrispondere ad ed di quella somma che il Controparte_2 Controparte_3
Giudice riterrà giusta ed equa e quindi la liquidazione in denaro del valore delle loro quote di nuda proprietà dell'immobile anche alla luce delle risultanze della espletata Consulenza Tecnica di Ufficio;
4 3) Determinare la indennità di occupazione dovuta alla parte attrice da parte di Parte_1 Controparte_1 sempre alla luce delle risultanze della espletata Consulenza Tecnica di Ufficio tenuto conto anche della offerta inviata allo stesso tramite pec, da (vedi documentazione in ns. produzione); Pt_1 Controparte_1
4) Rigettare tutte le avverse richieste, conclusioni e domande della parte attrice così come formulate nell'atto introduttivo del giudizio in quanto pretestuose ed infondate in ogni loro articolazione e prospettazione sia in fatto che in diritto. 5) Regolare il carico di spese come per legge e condannare sempre ed in ogni caso la parte attrice Parte_1 alla rifusione delle spese e del compenso del presente grado di giudizio, oltre accessori, IVA e C.P.A.
[...]
Accolta la richiesta di integrazione del contraddittorio ed effettuata ritualmente la chiamata in causa ex art.106 c.p.c., con separate comparse, depositate rispettivamente in data 17 e 18 gennaio 2018 si costituivano l'ing. e l'avv. , i quali aderivano alle argomentazioni Controparte_2 Controparte_3 difensive del chiamante.
L'ing. rassegnava le seguenti conclusioni: Controparte_2
a) in via principale, l'attribuzione in natura, ai sensi dell'art. 1114 c.c., di una porzione dell'immobile corrispondente alla propria quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
b) in via subordinata e nel merito, ove venga accertata la non comoda divisibilità del bene e la conseguente attribuzione dell'interezza del bene al quotista di maggioranza, disporsi a carico di quest'ultimo la liquidazione in denaro del valore della quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
c) ancora nel merito, rigettare comunque in toto, in quanto destituite di fondamento in fatto ed in diritto, le pretese tutte avanzate in questa sede dalla parte attrice nei confronti dei convenuti tutti;
d) in ogni caso, anche alla luce della condotta tenuta in sede di procedura di mediazione, condannare l'avv. Pt_1 alla refusione delle spese legali, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”
L'avv. rassegnava le seguenti conclusioni: Controparte_3
a) in via principale, l'attribuzione in natura, ai sensi dell'art. 1114 c.c., di una porzione dell'immobile corrispondente alla propria quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
b) in via subordinata e nel merito, ove venga accertata la non comoda divisibilità del bene e la conseguente attribuzione dell'interezza del bene al quotista di maggioranza, disporsi a carico di quest'ultimo la liquidazione in denaro del valore della quota di (nuda) proprietà del bene, pari a 1/8;
c) ancora nel merito, rigettare comunque in toto, in quanto destituite di fondamento in fatto ed in diritto, le pretese tutte avanzate in questa sede dalla parte attrice nei confronti dei convenuti tutti;
d) in ogni caso, anche alla luce della condotta tenuta in sede di procedura di mediazione, condannare l'avv. Pt_1 alla refusione delle spese legali, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”
Indi, ritualmente instaurato il contraddittorio, il giudizio proseguiva con il deposito delle memorie istruttorie di tutte le parti costituite.
All'esito, veniva disposta Consulenza Tecnica di Ufficio, affidata ed espletata da parte dell'arch.
la quale depositava l'elaborato definitivo in data 09.06.2021. Persona_3
5 A scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza cartolare del 17.03.2025, con ordinanza notificata tramite pec in data 25.03.2025, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
2. Tanto premesso in punto di fatto, deve preliminarmente darsi atto della procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5
d.lgs. n. 28/2010 – nella versione vigente ratione temporis –, conclusosi negativamente (cfr. verbale in atti).
3. Ciò posto, la domanda di scioglimento della comunione è fondata e va pertanto accolta in applicazione dell'art. 1111, co. 1 c.c. che assegna a ciascuno dei condividenti la facoltà di chiedere in ogni momento, e anche contro la volontà degli altri comunisti, lo scioglimento della comunione.
Nella fattispecie, l'avv. ha chiesto lo scioglimento della comunione esistente con Parte_1 le controparti relativamente all'immobile sito in Salerno, Corso Garibaldi, n. 47, secondo piano, scala A, interno 3, composto da sei vani oltre accessori;
riportato nel catasto fabbricati al foglio 64,
p.lla n.847, sub 16, cat A/2.
Dalla relazione ipo‐catastale del 01/04/2019, redatta dal notaio si desume che Persona_4
l'appartamento è parte integrante di un fabbricato ad uso civile abitazione, ubicato in zona centrale.
Il suddetto appartamento, posto al piano secondo, scala “A”, interno “3”, presenta una superficie lorda di circa mq 190,00; è dotato di sette balconi aventi una superficie complessiva di mq 24,00 e di una veranda di mq 3,26. L'immobile di che trattasi è pervenuto a dalla sig.ra Parte_1
per la quota di nuda comproprietà pari ad un quarto (1/4) indiviso Parte_2 dell'intero, con il diritto di usufrutto della stessa quota immobiliare in favore della sig.ra
[...]
(nata a [...] il [...]) per tutta la durata della sua vita, in virtù di atto di Parte_3 compravendita del 05/11/2003. A seguito del decesso dell'usufruttaria, in Parte_3 data 30/12/2014, il sig. è diventato comproprietario dell'immobile per cui è Parte_1 giudizio per i diritti di due ottavi (2/8) della piena proprietà.
L'immobile in questione, inoltre, risulta di per i diritti di quattro ottavi (4/8) della Controparte_1 piena proprietà e per i diritti di due ottavi (2/8) di usufrutto vitalizio in virtù dei seguenti atti: atto di compravendita del 28/11/2011 con il quale acquistava i diritti di comproprietà Controparte_1 dell'immobile in oggetto, pari a tre quarti (3/4) dai sig.ri , Parte_3 CP_4
, , nonché dalla CP_5 Parte_5 Parte_4 Controparte_6 Controparte_7 sig.ra il diritto di usufrutto per tutta la durata della sua vita, sulla residua quota Parte_3 indivisa pari a sei ventiquattresimi (6/24): detto usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà a seguito del decesso di verificatosi in data 30/12/2014. Parte_3
6 - atto di donazione del 14/02/2018 con il quale , riservando per se e dopo di se in Controparte_1 favore del coniuge, il diritto di usufrutto generale e vitalizio, donava al figlio la Controparte_2 quota indivisa pari ad un ottavo (1/8) dell'intero in nuda proprietà e al figlio , la Controparte_3 quota indivisa pari ad un ottavo (1/8) dell'intero in nuda proprietà. Per effetto di dette donazioni il sig. è proprietario della quota indivisa in piena proprietà pari a quattro ottavi Controparte_1
(4/8) dell'intero, nonché del diritto di usufrutto vitalizio sulla quota donata ai figli pari a complessivi due ottavi (2/8) di usufrutto. L'immobile di che trattasi, quindi, risulta anche in comproprietà del sig. per i diritti di un ottavo (1/8) della nuda proprietà e del sig. Controparte_2
per i diritti di un ottavo (1/8) della nuda proprietà in virtù di atto di donazione del Controparte_2
14/02/2018.
Pertanto, a seguito degli atti di trasferimento su descritti, si desume, allo stato, che:
nato a [...] il [...], è titolare dei diritti di 2/8 della piena proprietà; Parte_1
, nato a [...] il [...], per diritti di 4/8 della piena proprietà e Controparte_1 per diritti di 2/8 di usufrutto;
, nato ad [...] il [...], per diritti per 1/8 della nuda proprietà; Controparte_2
, nato ad [...] il [...], per diritti per 1/8 della nuda proprietà; Controparte_3 della seguente consistenza immobiliare sita nel Comune di Salerno, Corso Giuseppe Garibaldi, n.
47 costituita da: appartamento posto al secondo piano della scala “A”, distinto con il numero di interno 3, avente ingresso dalla porta a destra per chi sale le scale sul relativo pianerottolo, composto di sei vani oltre gli accessori, in catasto fabbricato del comune di Salerno al foglio 64, particella 847, sub 16, Corso Giuseppe Garibaldi, n. 47, piano 2, interno 3, scala A, zona cens. 1, cat.A/2 cl. 5 vani 8,5, superficie catastale totale mq. 202, superficie totale escluse aree scoperte mq.
194, rendita euro 2.151,04.
L'immobile, all'attualità, risulta in uso dei convenuti insieme con la moglie, Controparte_1
, e . Su tale circostanza non vi è contestazione. Controparte_9 Controparte_2 Controparte_3
4. Nel corso del giudizio è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio ad opera dell'arch. Per_3 le cui conclusioni appaiono pienamente condivisibili, in quanto immuni da errori e vizi
[...] logici e basate su un attento ed obiettivo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi.
Quanto al valore del cespite va detto che la stima dei beni da dividere, per giurisprudenza consolidata, deve effettuarsi, al momento della divisione, in base al loro valore venale, cioè di mercato (in tal senso, per tutte, Cass., n. 6035/1980: “La stima dei beni per la formazione delle quote nella divisione, a norma dell'art 726 cod. civ., deve farsi con riferimento al loro stato e valore venale al tempo della divisione stessa. La scelta del criterio tecnico da adottare per determinare il valore dei beni che formano oggetto della divisione rientra nel potere esclusivo del
7 giudice del merito, salvo il limite di una motivazione adeguata e scevra da vizi logici”); nel caso di specie, tuttavia, si ritiene di non dover rivalutare la stima alla data odierna, in considerazione del fatto che nonostante il lasso di tempo (circa quattro anni) trascorso dalle operazioni estimative ad oggi, la notoria stasi del mercato immobiliare inducono ad escludere che sia intervenuto un apprezzabile mutamento di valore che renda necessario l'adeguamento di quello determinato dal ctu, non avendo peraltro le parti dedotto un diverso stato delle cose, né allegato un aumento (o, all'opposto, diminuzione) del prezzo di mercato dei beni, idoneo ad incidere sulla stima presa a base per le operazioni divisionali (cfr. Cass., n. 29733/2017).
Nello specifico, il ctu ha quantificato il valore dell'immobile prendendo in considerazione il valore di mercato, avuto riguardo alle sue caratteristiche specifiche, tenuto conto dei valori segnalati dall'Agenzia dell'Entrate presso la banca dati dell'osservatorio immobiliare italiano nonché da talune agenzie immobiliari locali. Sulla base di tali criteri ha attribuito ai beni relitti il seguente valore: €707.500,00.
5. Il CTU, inoltre, ha ritenuto che il bene per cui è causa, tenuto conto della sua natura e consistenza, non risulta comodamente divisibile in quattro quote. Sul punto non vi è contestazione tra le parti. Nel caso in esame soccorre la norma di cui all'art. 720 c.c. ai sensi del quale “Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili … e la divisione dell'intera sostanza non può senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto”.
Infatti, ai sensi dell'art. 720 c.c., applicabile anche alla comunione ordinaria in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1116 c.c., se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione, mentre se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.
La non comoda divisibilità di un immobile, quindi, può essere ritenuta solo ove risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti e cioè “la irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile ovvero la sua realizzabilità a condizione di notevole deprezzamento o senza la possibilità di formare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non
8 compromesso da pesi, servitù o limitazioni eccessive” (v. tra le molte, Cass., sez. 2, sent. n. 2822 del 22.4.1986; Cass., sez. 2, sent. n. 3635 del 16.2.2007; Cass., sez. 2, ord. n. 27984 del 4.10.2023).
Pertanto, nel caso in cui la domanda di divisione comprenda un unico immobile indivisibile, con conseguente impossibilità di formare le porzioni, nell'alternativa tra l'assegnazione e la vendita, essendo impossibile la ripartizione in natura, va preferita la prima soluzione, posto che nel sistema della legge la vendita costituisce l'estrema ratio, cui è possibile ricorrere solo se nessuno dei comproprietari sia disponibile a ricevere la cosa per intero nella propria quota.
L'art. 720 c.c. rimette alla discrezionalità del giudice di attribuire il bene per l'intero ad uno solo dei condividenti, con l'unico obbligo di esporre le ragioni della preferenza (V. Cass. 14/2/85 n. 1258;
Cass. 1/3/95 n. 2335).
Nel caso di specie, , che risulta essere il quotista di maggioranza essendo titolare Controparte_1 dei diritti di 4/8 della piena proprietà e dei diritti di 2/8 di usufrutto, ha proposto istanza di attribuzione dell'intero cespite ex art. 720 c.c., liquidando gli altri comproprietari.
Stante la presenza di un'unica richiesta di attribuzione dell'intero, deve senz'altro essere accolta.
Peraltro, e hanno aderito alla richiesta del Parte_1 Controparte_3 Controparte_2 convenuto. Nulla osta, pertanto, all'accoglimento della domanda di attribuzione formulata dal maggior quotista . Controparte_1
6. Il CTU ha elaborato un progetto di divisione procedendo con la formazione di quote monetarie corrispondenti all'intero valore del cespite la massa (pari ad €707.500,00).
Il valore del cespite, pertanto, deve essere ripartito tra i condividenti in relazione alle quote di proprietà spettanti sull'immobile, secondo il seguente schema:
per i diritti di 2/8 della piena proprietà 176.875,00 Parte_1
per i diritti di 4/8 della piena proprietà 353.750,00 Controparte_1
per i diritti di 2/8 di usufrutto 70.750,00 Controparte_1
per i diritti di 1/8 della nuda proprietà 53.062,50 Controparte_2
per i diritti di 1/8 della nuda proprietà 53.062,50 Controparte_3
In definitiva, occorre approvare e dichiarare esecutivo il progetto divisionale desumibile dalla relazione peritale del CTU arch. depositata in data 24/05/2004 con riferimento Persona_3 all'ipotesi di attribuzione dell'intero immobile a . Controparte_1
È utile dare conto che “Nel procedimento per lo scioglimento di una comunione, non occorre una formale osservanza delle disposizioni previste dall'art. 789 c.p.c. - ovvero la predisposizione di un progetto di divisione da parte del giudice istruttore, il suo deposito in cancelleria e la fissazione dell'udienza di discussione dello stesso - essendo sufficiente che il medesimo giudice istruttore faccia proprio, sia pure implicitamente, il progetto approntato e depositato dal c.t.u., così come non è necessaria la fissazione dell'apposita udienza di discussione del progetto quando le parti
9 abbiano già escluso, con il loro comportamento processuale (nella specie, richiedendo concordemente di differire la causa all'udienza di precisazione delle conclusioni e sollecitando, per quanto concerne la posizione di tre dei comunisti, l'assegnazione di una quota personale, in luogo di assegnazioni congiunte), la possibilità di una chiusura del procedimento mediante accettazione consensuale della proposta divisione, in tal modo giustificandosi la diretta rimessione del giudizio alla fase decisoria”, come è avvenuto nel caso di specie (Cass., n. 13621/2017).
Pertanto, a deve essere attribuita l'intera piena proprietà dell'immobile oggetto Controparte_1 della presente controversia, con obbligo di versare le seguenti somme a conguaglio:
€176.875,00 in favore di Parte_1
€53.062,50 in favore di Controparte_2
€ 53.062,50 In favore di Controparte_3
Su tali somme saranno eventualmente dovuti gli interessi legali soltanto dal momento in cui, con il provvedimento definitivo, sarà cessato lo stato di comunione (v. Cass., sez. 2, sent. n. 406 del
10.1.2014 e Cass., sez. 2, sent. n. 2483 del 10.2.2004; v. altresì Cass., sez. 2, sent. n. 20457 del
11.10.2016).
7. Va ora valutata la domanda avanzata dall'avv. di corresponsione dell'indennità Parte_1 di occupazione sine titulo a decorrere dal 31.12.2014. E' circostanza pacifica che il dott. CP_1 abbia utilizzato in via esclusiva l'immobile per cui è causa a decorrere dal 30.12.2014.
[...]
Infatti, come già descritto, l'attore con atto del 05/11/2003, acquistava la quota di Parte_1 un quarto (1/4) della nuda proprietà dell'immobile per cui è causa, con riserva di usufrutto, vita naturale durante della stessa quota, in favore della usufruttuaria, la quale, in Parte_3 data 30/12/2014, decedeva, determinando tale evento la piena proprietà dell'attore, relativamente alla quota di un quarto (1/4) sull'immobile in argomento.
Parallelamente, il sig. , insieme con il suo nucleo familiare ha avuto, inizialmente, Controparte_1 in uso l'immobile in questione con regolare contratto di locazione del 15/12/2000 e, successivo, contratto di locazione del 11/01/2007. Con atto di compravendita del 28/11/2011 acquistava i diritti di quattro ottavi (4/8) della piena proprietà ed i diritti di due ottavi (2/8) di usufrutto vitalizio afferenti all'immobile in locazione. Anche detto usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà con il decesso dell'usufruttaria, in data 30/12/2014. Parte_3
Quanto al valore locativo, lo stesso è stato determinato dal CTU, all'attualità, nella somma mensile di €1.650,00 ed annua di €19.800,00. Detto valore di locazione annua, pari ad €19.800,00, è stato devalutato alla data del 31/12/2014 in modo da calcolare il valore locativo del bene a quella data;
infatti, a decorrere da detta data l'attore è diventato proprietario per i diritti di un quarto (1/4) della piena proprietà dell'immobile a seguito del decesso dell'usufruttuaria. Ciò premesso, mediante calcoli matematici e utilizzando strumenti per il calcolo reperibili sul web, il CTU ha determinato 10 che il valore locativo dell'appartamento, nell'arco temporale dal 31 dicembre 2014 a maggio 2021,
è pari ad €124.414,68.
Per quanto sopra, il corrispettivo del godimento dell'immobile da parte del convenuto che ha avuto l'uso esclusivo a decorrere dal 1° gennaio 2015 a maggio 2021, ammonta ad €124.414,68.
L'indennità spettante a parte attrice per il mancato godimento del bene in relazione alla quota di spettanza pari ad un quarto (1/4) della piena proprietà è pari ad €31.103,67, ossia €124.414,68: 4 =
€31.103,67 sino a maggio 2021.
Considerando i ratei successivi, dal 2021 ad oggi, tenendo conto che la liquidazione del danno da occupazione abusiva e comunque di natura equitativa (vedi ex plurimis Cass. 11203/2019) appare equo liquidare, a tale titolo, in favore dell'attore la somma complessiva di €40.000,00, oltre i soli interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza e sino al soddisfo.
Dal suddetto valore vanno detratte le spese di manutenzione straordinarie sostenute da parte convenuta che ha avuto l'uso esclusivo del bene. Dall'esame degli atti di causa è emerso che parte convenuta ha sostenuto spese (spese di manutenzione straordinaria e l'IMU) per un importo pari ad
€1.403,93 nell'arco temporale dal 30/12/2014 al 01/06/2018.
In definitiva, l'indennità spettante a parte attrice per il mancato godimento del bene in relazione alla sua quota di spettanza pari ad un quarto (1/4) della piena proprietà, detratte le spese di straordinaria amministrazione pro quota, è pari ad €38.596,00, valutata già all'attualità e comprensiva di interessi.
Occorre, in ultimo, impartire la prescritta disposizione per la trascrizione della sentenza presso la
Conservatoria dei RR.II. di Salerno.
8. In merito alla regolamentazione delle spese di lite, l'adesione dei convenuti alla domanda di scioglimento della comunione e le motivazioni, condivise tra le parti, sottese alla decisione in ordine all'attribuzione del bene, consentono di ritenere integrati i presupposti per addivenire alla pronuncia di integrale compensazione delle spese legali di lite ex art. 92 c.p.c. (alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77 del 19 aprile 2018).
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, come liquidate con separato decreto, possono porsi a carico delle parti condividenti in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione.
In ogni caso, resta salva la solidarietà di entrambe le parti nei confronti del consulente tecnico d'ufficio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, Seconda Unità Operativa, in persona del giudice dott. Antonio Ansalone, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta nel giudizio n.
3208/18 R.G. ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
11 1) accertato lo stato di comunione tra le parti in causa, secondo le quote indicate in parte motiva, ne dispone lo scioglimento mediante attribuzione al convenuto dell'intero bene Controparte_1 oggetto di divisione, e segnatamente dell': appartamento posto al secondo piano della scala “A”, distinto con il numero di interno 3, avente ingresso dalla porta a destra per chi sale le scale sul relativo pianerottolo, composto di sei vani oltre gli accessori, in catasto fabbricato del comune di Salerno al foglio 64, particella 847, sub 16, Corso Giuseppe Garibaldi, n. 47, piano 2, interno 3, scala A, zona cens. 1, cat.A/2 cl. 5 vani 8,5, superficie catastale totale mq. 202, superficie totale escluse aree scoperte mq. 194, rendita euro 2.151,04. con obbligo a carico del convenuto di compensare l'eccedenza mediante il Controparte_1 pagamento dei seguenti conguagli:
- €176.875,00 in favore di oltre interessi legali come indicato in motivazione;
Parte_1
- €53.062,50 in favore di , oltre interessi legali come indicato in motivazione Controparte_2
- €53.062,50 in favore di , oltre interessi legali come indicato in motivazione;
Controparte_3
2) condanna , per le causali di cui in motivazione, al pagamento in favore di Controparte_1 della somma di €38.596,00, oltre interessi legali come indicato in motivazione;
Parte_1
3) ordina la trascrizione della presente sentenza, esonerando il competente Conservatore da ogni responsabilità al riguardo;
4) compensa le spese di lite, ponendo a definitivo carico della massa immobiliare e, per l'effetto, di ogni partecipante alla divisione in proporzione della rispettiva quota, le spese di c.t.u., liquidate con separato provvedimento (con diritto di eventuale correlativa rivalsa parziale pro-quota tra le parti per il caso di anticipazione totale o parziale esorbitante l'onere della corresponsione degli esborsi rispettivamente posti a loro carico in corso di causa).
Così deciso in Salerno, il 28.09.2025
Il Giudice
Dr. Antonio Ansalone
12