REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
Prima CIVILE
R.G. 8308/2024
Il Tribunale di Venezia, in composizione monocratica, nella persona del dott. Gianluca Brol ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 8308/2024 R.G. promossa da
(C.F: ) e (CF: , Parte_1 C.F._1 Pt_2 C.F._2 con il patrocinio dell'Avv. MARCHI MONICA
RICORRENTI contro
(C.F. ), rappresentata dall' Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. CENTASSO LAURA
[...] C.F._4
RESISTENTE
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni sulle seguenti conclusioni per parti opponenti
“(…) accertare e dichiarare la mancanza di legittimazione attiva e quindi di titolo a chiedere una pronuncia della signora a stare in giudizio personalmente con ogni CP_2
conseguenza sul decreto ingiuntivo opposto emesso anche in suo favore;

(…) accertare e dichiarare non dovuta la somma di € 4.074,00 relativa alle spese condominiali come esposte e richieste in ricorso e in decreto ingiuntivo, in quanto prive di titolo giustificativo e non provate, quindi revocare il decreto ingiuntivo 600/2024 sul punto;
pagina 1 di 10 Parte (…) tenuto conto delle somme versate dai signori e a titolo di locazione e di Pt_1
caparra cioè € 1.840,00, nonché del periodo di pandemia e del comportamento omissivo tenuto Parte dalla locatrice, accertare e dichiarare la somma realmente dovuta dai signori e in Pt_1
seguito al contratto di locazione, in ogni caso ridurre la richiesta ad € 27.860,00 per i canoni ed
€ 2.160,00 per spese di condominio o la diversa minor somma che risulterà di giustizia.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, comprensivi di rimborso forfettario spese generali, Iva e C.p.a. come per legge” per parte opposta
“in via pregiudiziale, accertato e dichiarata l'applicazione del rito locatizio al presente procedimento, dichiarare la decadenza degli opponenti da ogni eventuale allegazione, istanza istruttoria e istanza difensiva formulata e da formulare nel presente giudizio;
in via preliminare, voglia concedere, anche inaudita altera parte, la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto N. 600/2024 Tribunale di Venezia R.G. N. 2223/2024 per l'importo totale di € 31.310,00 (di cui € 29.110,00 per canoni di locazione, ed € 2.200,00 per oneri condominiali) oltre interessi come per legge dal dovuto al saldo, per le ragioni cui in narrativa;
nel merito, rigettare l'opposizione così come proposta perché infondata in fatto ed in diritto per le ragioni cui in narrative e per l'effetto confermare del decreto ingiuntivo opposto N. 600/2024
Tribunale di Venezia R.G. N. 2223/2024 per l'importo di euro totale di € 31.310,00 (di cui €
29.110,00 per canoni di locazione, ed € 2.200,00 per oneri condominiali) per le ragioni cui in narrativa condannando gli opponenti al versamento della somma di € 31.310,00 oltre interessi come per legge, maturati dalla scadenza dei singoli canoni di locazione al saldo effettivo, per le ragioni cui in narrativa;
in via riconvenzionale, previo accertamento, condannare i sig. ri e al Parte_1 Pt_2 risarcimento dei danni cagionati all'immobile di proprieta della sig. ra nella Controparte_1
misura di € 4.500,00 oltre iva o alla diversa maggiore somma accertata in corso di causa, per le ragioni cui in narrativa;

Alla luce della domanda riconvenzionale proposta, si richiede - ai sensi dell'art. 418 c.p.c. - la fissazione dell'udienza di discussione in data successiva a quella stabilita nella citazione;
si fa pagina 2 di 10 pertanto istanza di nuova udienza entro i termini stabiliti dall'art. 418 commi 2, 3 e 4 c.p.c.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari;

In via istruttoria, si chiede l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli di prova introdotti da “vero che”:

1. La signora concedeva in locazione ai sig. ri e Controparte_1 Parte_1 Pt_2
l'appartamento di Mestre, via Gallina n. 13 a partire dal 2017 come da contratto che si rammostra e successive registrazioni

2. L'immobile cui al cap. 1) è stato locato unitamente al mobilio della cucina, del soggiorno, del bagno e della stanza da letto Parte

3. Al momento della sottoscrizione, la sig. ra consegnava ai sig. ri e i CP_1 Pt_1
contatti a cui rivolgersi nel caso in cui si fossero ravvisate problematiche all'immobile, tra i quali i contatti dell'Amministrazione condominiale e dell'agenzia che aveva curato la sottoscrizione del contratto Parte

4. I sig. ri e da marzo 2019, hanno versato regolarmente i canoni di locazione Pt_1
e gli oneri condominiali di competenza dei conduttori Parte

5. I sig. ri e contattavano la per chiedere la sospensione e/o la riduzione Pt_1 CP_1 del canone di locazione dell'appartamento per emergenza Covid 19

6. La sig. ra autorizzava la sospensione del pagamento del canone di locazione CP_1
durante il periodo emergenziale Covid 19

7. Al rientro in Italia, nel gennaio 2023la signora sollecitava il pagamento del CP_1
dovuto a titolo di canoni e oneri condominiali agli odierni opponenti come da doc. 8)

8. La sig. ra provvedeva al pagamento, per intero degli oneri condominiali come da CP_1
doc.

3-4 che si esibiscono

9. L'immobile concesso in locazione veniva rilasciato nel mese di ottobre 2023 alla presenza del sig. come da verbale che si mostra doc. 7) Parte_1
10. Le parti visionavano unitamente l'immobile di via Gallina 13, Mestre nel momento del rilascio
11. Al momento del rilascio e quindi ad ottobre 2023, l'immobile si presentava nello stato pagina 3 di 10 in cui viene rammostrato al doc. 5)
12. All'interno dell'abitazione, in ottobre 2023, venivano rinvenuti elettrodomestici unti e non funzionanti (lavatrice, forno e frigo) oltre ad uno stato di degrado e sporcizia generale tale da rendere inservibile l'appartamento
13. In casa, nel medesimo momento, venivano rinvenute tubature rotte del gas e dell'acqua in cucina, oltre travi di legno presenti sul pavimento della medesima stanza, e mobiletti con ante mancanti
14. In casa, al momento del rilascio, il mobilio si presentava nelle forme e nelle modalità cui alla consegna iniziale
15. Nella zona cucina, sono stati rinvenute blatte e nidi di ragno come da foto che si esibiscono
16. Le pareti dell'intero immobile apparivano tutte scrostate e presentavano uno strato giallo di sporcizia e unto
17. Per il ripristino dei luoghi cui ai capitoli 11)12)13)14)15)16)e al doc. 5 era necessario un intervento di carteggiatura e fissativo, di dipintura, di posizionamento del cartongesso in tutto l'immobile come da preventivo che si esibisce doc. 6
18. La signora , dopo il rilascio dell'immobile, ha effettuato i lavori necessari per CP_1
rendere vivibile l'appartamento di Mestre (VE) via Gallina 13
19. La sig. ra , durante i lavori di ripristino, e stata ospitata da familiari ed amici CP_1
20. I sig. e hanno saldato totalmente il debito dovuto a titolo di Persona_1 Pt_2
canoni di locazione e oneri condominiali;
Contr Si indicano quali testi su tutti i capitoli di prova, la sig. ra , ed il sig. CP_2
ed il sig. . Sul cap. 17) il sig. Testimone_1 Parte_3 Controparte_3 dell'omonima ditta individuale, sul cap. 8) l'amministratore del via Controparte_4
Gallina 13 sig. Per_2
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 4 di 10 e hanno interposto opposizione al decreto ingiuntivo N. 600/2024 Parte_1 Pt_2
dd. 19/03/2024 – R.G. 2223/2024, con cui il Tribunale di Venezia li aveva condannati a pagare la somma di € 33.774,00 oltre accessori in favore di , a titolo di Controparte_1
insoluti di un contratto di locazione stipulato tra le parti.
Si evidenzia, in primis, che il decreto ingiuntivo è stato pronunciato in favore della SI.ra
, parte locatrice, rappresentata dall' In fase di opposizione, inoltre, CP_1 Controparte_2
C Contr ha precisato di agire in nome e per conto dell'amministrata, non a titolo personale, con la conseguenza che deve ritenersi superata l'eccezione di difetto di legittimazione sostanziale
Contr formulata dagli opponenti con riguardo a domande che sarebbero state avanzate a CP_6
titolo personale.
Nel merito la controversia attiene al mancato pagamento dei canoni di locazione nel periodo compreso tra marzo 2019 ed ottobre 2023 e degli oneri condominiali non versati in pari intervallo di tempo.
Sul punto è pacifico che il credito trova fondamento nel contratto di locazione (cfr. doc 7 ricorrenti) avente ad oggetto l'immobile sito in Venezia-Mestre Via Gallina n. 13, della durata annuale dal 15/03/2018 al 15/03/2019, poi rinnovatosi tacitamente di anno in anno, in quanto non è controverso che i ricorrenti abbiano mantenuto la detenzione dell'immobile sino al
03/10/2023.
Il canone di locazione era stabilito in € 6.600,00 annui, da corrispondere in 12 rate mensili di €
550,00.
Il deposito cauzionale ammontava ad € 1.200,00.
Le parti pattuirono, con riguardo agli oneri condominiali, che i conduttori avrebbero versato l'importo di € 480,00 annui, da corrispondere anticipatamente ogni mese in € 40,00.
I ricorrenti non hanno contestato l'importo ingiunto con riguardo ai canoni insoluti, salvo precisare di aver versato la somma di € 590 ad aprile 2019, come riconosciuto dalla controparte. L'importo dovuto a titolo di canoni, per tale ragione, va ricalcolato in € 29.110, oltre interessi dalle singole scadenze.
Le deduzioni svolte nell'atto di opposizione non valgono ad esimere i ricorrenti dalla pagina 5 di 10 responsabilità per inadempimento, in quanto essi hanno fatto mero e generico riferimento a difficoltà economiche derivanti dalla pandemia da Covid19. In aggiunta, essi hanno asserito che la situazione pandemica avrebbe ostacolato i contatti con la locatrice, senza tuttavia fornire alcuna prova di tentativi infruttuosi di contatto, a prescindere dalla circostanza che per il pagamento del canone era sufficiente il versamento tramite bonifico, senza necessità di contatto personale.
I ricorrenti hanno fornito la prova di aver versato l'importo di € 1.200 a titolo di deposito cauzionale, in quanto hanno depositato quietanza sottoscritta dalla parte locatrice, oltre al verbale di riconsegna dell'immobile, in cui la medesima parte locatrice dichiarava che avrebbe trattenuto il deposito cauzionale quale acconto rispetto alle somme insolute.
Tenuto conto della compensazione con il deposito cauzionale, pertanto, la somma dovuta dai conduttori è pari ad € 27.910, oltre interessi dalle singole scadenze.
I ricorrenti hanno, inoltre, asserito di aver versato l'ulteriore somma di € 640; pur tuttavia, essi non hanno fornito la prova di tale versamento, in quanto hanno depositato un assegno sottoscritto ed intestato alla locatrice, ma non hanno prodotto documentazione bancaria da cui evincere l'effettivo pagamento.
Rispetto al pagamento degli oneri condominiali, i ricorrenti hanno asserito che controparte non avrebbe “dimesso la prova della loro esistenza;
infatti, manca il doc. n. 4 che avrebbe dovuto provare il pagamento degli oneri condominiali, ma soprattutto manca il titolo cioè il verbale dell'assemblea che approva gli oneri ovvero la delibera, e il fascicolo è del tutto privo anche di un mero bilancio consuntivo o di una nota riepilogativa da parte dell'amministratore di condominio”. Hanno aggiunto “di non avere mai ricevuto alcuna comunicazione in merito alle spese condominiali e nessuna convocazione da parte del condominio per partecipare Parte all'assemblea, sicché I signori e non hanno potuto partecipare alle assemblee come Pt_1
previsto dagli articoli 11 e 12 del contratto”. Hanno, altresì, eccepito che non tutte le spese condominiali sarebbero a carico del conduttore, in quanto gli oneri di manutenzione straordinaria dovrebbero rimanere a carico del locatore.
Nonostante le censure mosse dagli opponenti, la locatrice opposta non ha adeguatamente pagina 6 di 10 circostanziato la pretesa inerente al pagamento delle spese condominiali, in quanto si è limitata a ribadire che “è di evidenza documentale come gli oneri condominiali, fossero stati adeguatamente contrattualizzati tra le parti nella misura di € 480,00 annui- 40,00 mensili - in
Parte modo da agevolare i signori e a provvedere al pagamento all'Amministrazione Pt_1
condominiale. Trattandosi di credito certo, liquido ed esigibile vi era già la legittimazione della sig. ra ad ottenerne il pagamento, senza necessita di deliberazione alcuna (v. art. 11 CP_1
contratto)”.
Tuttavia, tale argomentazione trascura che ai sensi dell'art. 11 del contratto “Prima di effettuare il pagamento, il Conduttore avrà diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di prendere visione presso la Locatrice dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali”.
Ebbene, non può affermarsi, anche considerando – per l'appunto – le specifiche contestazioni mosse sul punto dagli opponenti, che la parte locatrice abbia adempiuto agli oneri su di essa incombenti al fine di ottenere il pagamento delle spese condominiali, in quanto non vi è stata in proposito alcuna indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.
Non è, inoltre, contestato che il contratto non preveda, in deroga alla legge, l'assunzione degli oneri straordinari in capo al conduttore, e – nondimeno – la parte locatrice non ha fornito un conteggio spese dettagliato, da cui desumere che ai conduttori sarebbero state addebitate le sole spese inerenti alla manutenzione ordinaria.
Parte locatrice ha, quindi, operato un generico riferimento alla documentazione depositata, nonostante (cfr. Cass. Civ. n. 3022/2018) “si [debba] escludere in radice che la mancata indicazione degli elementi costitutivi della domanda genericamente formulata possa essere integrata da una sua specificazione effettuata mediante uno dei documenti prodotti dalla parte attrice”, “essendo manifesto che il richiamo generico, e non univocamente decifrabile, ad un materiale di prova documentale prodotto in causa non consente alla controparte di controdedurre adeguatamente, e di esercitare pienamente il suo diritto di difesa, ma si traduce in un inammissibile tentativo di demandare al giudice la ricerca degli elementi più utili alla tesi sostenuta” (cfr. Cass. Civ. n. 23976/2004).
pagina 7 di 10 Non soddisfa il predetto requisito di specificità dell'allegazione il generico richiamo alla documentazione in atti, con il quale, lungi dall'esporsi gli scopi della relativa produzione, non si chiarisce neppure quale parte del contenuto venga in considerazione ai fini della difesa (cfr. anche Cass. Civ. n. 3022/2018 “si evidenzia che un generico richiamo dei documenti non può in alcun modo svolgere una funzione integrativa del petitum e della causa petendi con l'effetto
(inammissibile) di demandare alla controparte (e anche al giudice) di scoprire, tra le varie produzioni, quali sono quelle che l'attore ha pensato di porre a fondamento della propria domanda”).
In definitiva, "le affermazioni del diritto preteso devono essere specificamente enunciate nell'atto, al quale le produzioni documentali forniscono un mero supporto probatorio, senza assurgere a funzione integrativa di una domanda carente di specificità” (cfr. Cass. Civ. n.
3022/2018).
Tali principi di diritto non sono stati osservati nel caso di specie.
La pretesa inerente al pagamento delle spese condominiali viene, dunque, rigettata.
La domanda riconvenzionale formulata dalla locatrice appare inammissibile. Invero,
l'opposizione a decreto ingiuntivo è stata introdotta con rito ordinario, invece che con rito locatizio. Pertanto, con ordinanza dd. 02/07/2024, adottata in sede di verifiche preliminari ex art. 171-bis c.p.c., il Giudice, verificato che l'atto di citazione era stato depositato entro il termine di 40 giorni dalla notificazione del decreto ingiuntivo, e che di conseguenza, ferma l'esigenza di mutare il rito, la parte opponente non era incorsa in alcun termine di decadenza, ha fissato nuova udienza al 31/10/2024, assegnando a parti opponenti termine sino al
22/09/2024 ed a parte opposta termine sino al 21/10/2024 per il deposito di memorie integrative. Tuttavia, mentre parti opponenti hanno integrato l'atto introduttivo con memoria dd. 20/09/2024, parte resistente non ha depositato alcuna memoria integrativa, in cui vi fosse la richiesta di fissazione di nuova udienza ex art. 418 c.p.c. conseguente alla proposizione della domanda riconvenzionale, che – dunque – ai sensi della predetta norma appare inammissibile.
Si osserva, ad ogni buon conto, che la domanda appare comunque infondata nel merito, poiché il verbale di riconsegna sottoscritto da entrambe le parti il 03/10/2023 riporta che “per quanto pagina 8 di 10 riguarda le condizioni dell'immobile, a parte il normale degrado d'uso, si constata che la cucina presenta macchie di grasso in più parti. Il materasso della camera matrimoniale è danneggiato;
il conduttore dichiara che è dovuto all'usura”.
Le parti, quindi, hanno sottoscritto in contraddittorio un documento in cui si riscontrava un
“normale degrado d'uso”, mentre non vi era alcuna menzione degli ulteriori danni che parte opposta ha allegato nell'atto di costituzione in giudizio.
Si aggiunge che la presenza di macchie di grasso in cucina non appare costituire danno risarcibile, in quanto circostanza riconducibile all'uso e, in ogni caso, ovviabile con interventi dal costo trascurabile. L'asserito danno al materasso, invece, non è minimante circostanziato, specie a fronte della contestazione espressa sul punto dal conduttore.
Le spese di lite si liquidano ai sensi del D.M. n. 55/2014, scaglione da € 26.001 ad € 52.000, in
€ 2.356, valori minimi per la fase di studio, introduttiva e di trattazione, stante la natura documentale della controversia, l'assenza di questioni di fatto o diritto complesse, la non contestazione da parte degli opponenti rispetto al mancato pagamento di pressoché tutti i canoni richiesti, con conseguente agevolazione della definizione della lite, ed esclusa la fase decisoria, tenuto conto che la decisione viene assunta in esito alla prima udienza e senza il deposito di scritti o note conclusive. Accessori di legge.
Si compensano le spese del giudizio monitorio, stante la revoca del decreto ingiuntivo.
Stante l'ammissione di parte resistente al gratuito patrocinio, la condanna al pagamento delle spese processuali va disposta in favore dello Stato, ai sensi dell'art. 133 D.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


Il Tribunale di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattese, così decide:
- REVOCA il decreto ingiuntivo N. 600/2024 dd. 19/03/2024 – R.G. 2223/2024
- CONDANNA parti opponenti e al pagamento in favore di Parte_1 Pt_2
parte opposta , in persona dell' , della Controparte_1 Controparte_7
somma di € 27.910, oltre interessi ex art. 1284 co. 1 c.c. dalle scadenze dei singoli canoni, ed ex art. 1284 co. 4 c.c. dal dì della domanda al saldo pagina 9 di 10 - CONDANNA parti opponenti alla rifusione delle spese di Parte_1 Pt_2
costituzione e patrocinio sostenute da parte opposta , liquidate Controparte_1
in € 2.356 per compensi;
15% spese generali;
iva e cpa come per legge, disponendone il pagamento in favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 D.P.R. n. 115/2002
- COMPENSA le spese della fase monitoria
Venezia, così deciso il 31/10/2024
Il Giudice
dr. Gianluca Brol
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