REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FROSINONE
Sezione civile
Il Tribunale di Frosinone, in persona del giudice dott.ssa Maria Ciccolo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1441 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, pendente tra in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Parte_1 domiciliata in Frosinone, via Tommaso Landolfi n. 167, presso lo studio dell'avv. Giorgio De
Santis, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione attrice e quale mandataria di in persona del legale CP_1 Parte_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Frosinone, viale Pietro Tiravanti n. 31, presso lo studio dell'avv. Alfredo Sica, che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di risposta convenuta e in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Controparte_2 domiciliata in Frosinone, via Verdi n. 185, presso lo studio dell'avv. Ernesta Paniccia, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di risposta convenuta e in persona legale rappresentante Controparte_3 pro tempore, elettivamente domiciliata in Ferentino, via Aldo Moro n. 2/A, presso lo studio dell'avv. Alfredo Frasca, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di risposta convenuta 1 e
Controparte_4 convenuta contumace e
Controparte_5 convenuta contumace e in persona del sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Alatri, Controparte_6 via Circonvallazione n. 51, presso lo studio dell'avv. Sandro Figliozzi, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta e deliberazione della giunta municipale n. 34 del 13.4.2021 terzo chiamato e elettivamente domiciliata in Frosinone, viale Mazzini n. 51, presso lo Controparte_7 studio dell'avv. Antonella Sellari, che la difende e rappresenta giusta procura in calce alla comparsa di risposta terza chiamata e
, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in CP_8
Milano, via Fabio Filzi n. 2, presso lo studio dell'avv. Andrea Girardi, che la difende e rappresenta giusta procura in calce alla comparsa di risposta terza chiamata oggetto: vendita di beni immobili.
I motivi della decisione
1. I fatti di causa.
La società ha convenuto in giudizio i creditori della procedura esecutiva Parte_1 pendente innanzi il Tribunale di Frosinone r.g.e. 103/2014 (cui sono state riunite le procedure r.g.e.
n. 180/2014 e n. 171/2015), come sopra indicati, deducendo quanto segue:
• nell'ambito di detta procedura esecutiva, era risultata aggiudicataria del lotto n. 1 costituito dal corpo principale del sito in in via Parte_3 Pt_1 dei Villini 7, oltre alle relative pertinenze da A ad F, tutti identificati al n.c.e.u. del comune di al foglio 28, particelle 278 sub. 1, 1379 sub. 2 e 3, 1378, 1380, 1381, Pt_1
1382, 1383, 1384, 1385, 1386, 1390 al prezzo di € 16.500.000,00;
2 • l'acquisto era stato effettuato con lo scopo di adibire la struttura immobiliare ad attività imprenditoriale di natura medicale-ricettiva, con apertura programmata per il mese di giugno 2020;
• in seguito al decreto di trasferimento e alla successiva immissione in possesso, aveva avviato importanti e onerosi lavori di ristrutturazione, incaricando l'ing. Controparte_9 di verificare la conformità edilizia e urbanistica del compendio immobiliare acquistato;

• dalla perizia era emerso che il e le pertinenze presentavano una Parte_3 serie di difformità urbanistiche e edilizie risalenti agli anni 1989/90 e 2002/03, che il c.t.u. nominato nell'ambito della procedura esecutiva aveva omesso di rilevare: nel sono presenti superfetazioni volumetriche al piano seminterrato Parte_3
(volumi tecnici adibiti a servizi quali depositi detersivi e acqua minerale, un ulteriore deposito generico, un gabbiotto con i motori delle celle frigorifere, una struttura in pvc e vetro destinata alla governante, due strutture metalliche addossate al corpo principale del Palazzo destinate al deposito della biancheria pulita e sporca, per un totale di superficie abusiva pari a 78,31 mq), al piano terra (veranda chiusa a supporto del bar, di mq 53,17) e al piano ammezzato (superficie lorda di 387,64 mq, non presente nelle carte ufficiali); nell'edificio pertinenza A (è presente una superfetazione volumetrica nella parte retrostante, in cui è stata realizzata la cucina a supporto del bar;
inoltre, non risultano rappresentate in prospetto alcune aperture presenti in pianta, il porticato è traslato rispetto alla posizione attuale e la lunghezza totale è inferiore a quella rappresentata nell'elaborato grafico;
il tutto per una superfice complessiva di mc 725 circa a fronte di mc 506 assentiti), nell'edificio pertinenza B (presenza di un box auto abusivo e da demolire nonché altezze e profondità difformi tali da necessitare ingenti opere di remissione in pristino), nell'edificio pertinenza C (impianto planimetrico con quote in alzato differenti, e sbancamento frontale delle aree prospicienti, con conseguente modifica del volume dell'edificio, e abuso volumetrico pari a circa 400 mc); nella pertinenza D (notevoli differenze planimetriche rispetto ai progetti assentiti), nella pertinenza E (notevoli difformità sia rispetto allo stato assentito dell'ultima concessione edilizia rilasciata, ossia, quella del 15.11.1989, sia rispetto agli elaborati allegati all'istanza di concessione (è presente un parere favorevole al rilascio, ma non la concessione stessa); il fabbricato presenta un livello al piano terra completamente chiuso su 4 lati, altezza interna pari a 3,00 m, una scala interna, con posizione e conformazione difforme rispetto allo stato ultimo assentito, un primo livello destinato ad alloggi con pianta
3 rettangolare e due aggetti volumetrici, altezza interna pari a 3,00 m); nella pertinenza F
(tale edificio è risultato completamente abusivo);
• inoltre, il c.t.u. nella perizia di stima aveva omesso di dare atto della sussistenza di un vincolo di carattere paesistico ex l. n. 1497/1939, esistente dal d.m. n. 23.12.1964;
• tali difformità, consistenti, in molti casi, in rilevanti aumenti di cubatura, non sono sanabili e, di conseguenza, necessitano di una demolizione e rimessa in pristino, all'esito della quale il compendio immobiliare subirà una sensibile riduzione di cubatura, riconducibile alla fattispecie della evizione parziale di cui all'art. 1484 c.c. o, in subordine,
a quella della cosa gravata da oneri di cui all'art. 1489 c.c.;
• per le opere necessarie al ripristino dello stato legittimo aveva provveduto e stava provvedendo a una serie di attività con conseguente ritardo nell'apertura dell'attività, quantificabile in quattro mesi, e perdita di fatturato;

• in data 5.7.2019, nell'ambito della procedura immobiliare r.g.e. 103/2014, era stato depositato il piano di riparto relativo alle somme incassate con la vendita del compendio immobiliare, piano reso esecutivo con provvedimento del g.e. in data 24.7.2019.
In conclusione, la società ha chiesto di accertare e dichiarare che le Parte_1 difformità urbanistiche ed edilizie riscontrate e mai menzionate nell'elaborato di stima del c.t.u. costituiscono evizione parziale ai sensi dell'art. 1484 c.c. e, in subordine, vincoli ex art. 1489 c.c., e, per l'effetto, condannare le convenute, in solido fra loro, o, in subordine, pro quota e, comunque, ciascuna per quanto di autonoma ragione, alla restituzione, a titolo di riduzione del prezzo, dell'importo quantificato in € 884.496,99 (€ 280.241,69 per costi di demolizione e ripristino, €
475.755,30 a titolo di riduzione del prezzo in conseguenza della riduzione di cubatura, € 73.500,00 per oneri professionali relativi alla progettazione delle opere di demolizione e ripristino;
€
55.000,00 per oneri relativi alla richiesta di agibilità e al nuovo accatastamento) o nella diversa somma di giustizia, anche in via equitativa;
inoltre, ha chiesto la condanna di Controparte_10 al risarcimento dei danni subiti e subendi in conseguenza del ritardo nell'apertura
[...] dell'attività economica, quantificati, sulla base del business plan ipotizzato, in € 666.800,00 o nella diversa somma di giustizia, anche in via equitativa. Con vittoria di spese.
Si è costituita in giudizio la deducendo ed eccependo che: Controparte_10
• l'attrice aveva visionato il bene staggito il 11.2.2019, il 14.3.2019 e il 31.7.2019, accompagnata dal proprio tecnico di fiducia, e aveva ricevuto la documentazione urbanistica completa, per cui aveva avuto cognizione dei beni prima della partecipazione all'asta;
4 • in ogni caso, nell'avviso di vendita era stato chiaramente specificato che l'esistenza di vizi, mancanza di qualità, difformità della cosa venduta, anche se non evidenziati in perizia, non avrebbero potuto dar luogo a risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, poiché ne era stato tenuto conto nella valutazione dei beni, e che la partecipazione alle vendite non esonera gli offerenti dal compiere le visure ipotecarie e catastali;

• ancora, con il decreto di trasferimento l'aggiudicatario aveva accettato i beni nello stato di fatto e di diritto nel quale si trovavano;

• a seguito dell'immissione in possesso, avvenuta il 31.7.2019, l'acquirente non aveva sollevato alcuna eccezione, e, anzi, in quell'occasione aveva espressamente rinunciato a qualunque domanda, istanza o azione nei confronti del custode e degli organi della procedura, come risulta dal verbale di consegna del 31.7.2019;
• l'attrice, deve, quindi, essere dichiarata decaduta dall'azione, comunque fondata su abusi non dimostrati e in ogni caso riconducibile più all'ipotesi dell'aliud pro alio, per decorso del termine di cui all'art. 617 c.p.c., decorrente, quantomeno, dalla perizia del 10.3.2020, con cui aveva avuto cognizione piena dello stato dei luoghi, e tenendo conto del fatto che la procedura esecutiva non si è ancora conclusa;

• non è invocabile l'art. 2921 c.c., perché l'attrice non ha subito alcuna evizione, e, comunque, la domanda restitutoria doveva essere avanzata nei confronti della proceduta, ancora pendente;

• non sussiste alcuna responsabilità del creditore procedente, che non può effettuare alcun controllo sui beni del debitore e perché, comunque, non c'è alcuna prova del ritardo nell'apertura;
• i costi indicati nella perizia di parte sono del tutto generici e non supportati da un computo metrico e che talune spese sono state rese necessarie dagli interventi di ristrutturazione voluti dalla proprietà;
• la stima del c.t.u. non era stata eseguita sulla base della consistenza del compendio immobiliare, bensì a corpo, per cui trova applicazione l'art. 1538 c.c. e non è possibile alcuna riduzione del prezzo di acquisto.
Ciò premesso, la ha chiesto di accertare e dichiarare Controparte_10
l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda per decadenza ai sensi dell'art. 617 c.p.c.; accertare e dichiarare l'improponibilità della domanda;
nel merito, ha chiesto il rigetto delle avverse domande, anche risarcitoria, poiché infondate. Con vittoria di spese.
5 Si è costituita in giudizio quale mandataria di contestando la CP_1 Parte_2 fondatezza delle avverse pretese ed eccependo pregiudizialmente la nullità dell'atto di citazione per difetto di procura alle liti poiché priva di luogo, data e riferimento al presente giudizio, e, nel merito, che:
• in conseguenza della già avvenuta modificazione irreversibile dello stato dei luoghi da parte dell'attrice è divenuto impossibile accertare l'esistenza, consistenza, natura e rilevanza di qualsiasi ipotetica difformità o presunto abuso;

• nella relazione tecnica del c.t.u., nell'avviso di vendita e nel decreto di trasferimento, vi era espressa menzione che l'immobile era stato riconosciuto quale palazzo di interesse particolarmente importante ai sensi dell'art. 10, comma 3, lettera a del d.lgs. 42/2004, oltre a essere indicati i vincoli cui era sottoposto e che, dunque, la sussistenza degli stessi era pienamente nota all'aggiudicataria;
• in ogni caso, trattandosi di vincoli pubblicistici imposti dalla legge, l'aggiudicataria doveva essere tenuta a conoscerne l'esistenza;
• i presunti costi dedotti dall'attore in realtà erano derivati esclusivamente dalle scelte della proprietà, dettate dall'esigenza di aprire l'attività entro giugno 2020;
• la aveva eseguito diversi sopralluoghi presso l'immobile prima della Parte_1 presentazione dell'offerta di acquisto, e, dunque, era suo onere effettuare tutti i controlli del caso prima della presentazione dell'offerta;
• la domanda è inammissibile perché proposta in via ordinaria, anziché con il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi di cui all'art. 617 c.p.c., e non è stata allegata né provata l'impossibilità ad agire con i rimedi endoesecutivi;

• in ogni caso, la società attrice è incorsa nella decadenza di cui all'art. 617 c.p.c. per aver fatto trascorrere oltre un anno dall'aggiudicazione (19.2.2019) e dall'emissione del decreto di trasferimento (28.5.2019) prima dell'introduzione del presente procedimento;

• l'art. 2921, comma 3, c.c. non è applicabile al caso di specie in quanto non è mai stato adottato alcun provvedimento amministrativo di demolizione degli asseriti abusi edilizi;

• a ben vedere, ai sensi dell'art. 64 c.p.c. la responsabilità degli asseriti danni lamentati dall'attrice dovrebbe essere imputata al c.t.u. della procedura esecutiva, ing. CP_7 che, però, non è stato evocato in giudizio;

• in sede di immissione in possesso del bene aggiudicato la società Parte_1 aveva rinunciato a qualunque domanda, istanza o azione nei confronti del custode e degli organi della procedura, come da verbale prodotto in atti, e, stante tale rinuncia, era
6 venuta meno la possibilità di eseguire una valutazione dell'operato del consulente tecnico, da cui l'impossibilità di agire nei confronti dei creditori;

• nella perizia tecnica prodotta dall'attrice è chiaramente specificato che gli abusi avrebbero potuto essere sanati, e tale sanatoria sarebbe avvenuta a costi irrisori, trattandosi di acquisto effettuato nell'ambito di una procedura esecutiva;

• nella perizia prodotta è stato omesso qualunque riferimento ai lavori già eseguiti, e l'attrice non ha precisato le quote che intende ripetere da ciascun creditore;

• in considerazione dell'irrilevanza e della sanabilità delle eventuali violazioni, l'importo di
€ 884.496,99 richiesto dall'attrice è privo di giustificazione e presumibilmente imputabile a interventi eseguiti dall'aggiudicataria al fine di adattare il bene alla nuova e diversa utilizzazione del bene;

• all'esito della distribuzione del ricavato è residuato un attivo non distribuito e, nelle more, nella procedura esecutiva è intervenuta la curatela del Controparte_11 al fine di rivendicare tutte le somme disponibili e quelle ancora da realizzare per distribuirle in sede concorsuale e, pertanto, la società avrebbe dovuto Parte_1 formulare le proprie istanze nei confronti di quest'ultima;
• ai sensi dell'art. 2921 co. 3 c.c., l'attrice non avrebbe dovuto chiamare in causa
[...]
per difetto di una causa di evizione parziale opponibile alla stessa. Parte_2
Concludendo, la quale mandataria di ha chiesto di dichiarare CP_1 Parte_2 nullo l'atto introduttivo del giudizio e tutti quelli successivi e dipendenti;
nel merito, ha chiesto il rigetto delle avverse domande poiché inammissibili e infondate;
in via subordinata, inoltre, ha domandato la riduzione della somma che dovesse essere riconosciuta come dovuta. Con vittoria di spese.
Si è costituita anche la convenuta la quale ha esposto che: Controparte_2
• è concessionaria delle entrate tributarie ed extratributarie del comune e, CP_6 pertanto, in tale veste, aveva provveduto ad accertare il mancato pagamento dell'I.C.I. e dell'I.M.U. da parte della società a notificare i relativi avvisi di Controparte_11 accertamento e, in seguito, a formulare istanza di intervento nella procedura esecutiva immobiliare n. r.g.e. 103/2014 al fine di recuperare tali importi;

• in ragione dell'intervento spiegato, aveva partecipato alla distribuzione del ricavato della vendita del lotto n. 1, in via chirografaria, per la somma di € 297.535,10 successivamente riversata al nei termini del contratto di concessione;
Controparte_6
7 • dunque, deve essere estromessa dal giudizio, per non aver beneficiato direttamente della somma percepita;

• la domanda attorea è inammissibile e improponibile per non essere stata introdotta nei termini e nelle forme dell'opposizione all'esecuzione di cui all'art. 617 c.p.c.;
• la società avrebbe potuto e dovuto avvedersi delle lamentate Parte_1 difformità sia prima che dopo l'intervenuta aggiudicazione;

• la situazione rappresentata dalla parte attrice non è riconducibile all'ipotesi dell'evizione parziale, e, ad ogni modo, l'unico rimedio esperibile nell'ipotesi di contestazioni attinenti alla regolarità della vendita è solo quello endoesecutivo;

• dalla vendita del compendio immobiliare è residuata la complessiva somma di €
1.740.335,15 e, pertanto, la domanda della società è inammissibile per Parte_1 violazione dell'art. 2921 c.c., che impone che l'aggiudicatario debba ripetere l'importo del bene evitto preliminarmente sul prezzo non ancora distribuito;

• l'ordinanza di vendita aveva espressamente escluso ogni garanzia conseguente all'esistenza di eventuali oneri urbanistici, anche se occulti o non rilevati in sede di stima del c.t.u. incaricato, e prevedeva che l'offerente non era esonerato dal compiere le visure ipotecarie e catastali idonee a verificare l'esatta consistenza dell'immobile,
l'aggiudicatario aveva accettato l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e, pertanto, la domanda avversaria deve essere dichiarata inammissibile;

• la vendita e la valutazione del bene era avvenuta a corpo, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e l'immobile era stato acquistato a un prezzo notevolmente inferiore a quello di stima, con esclusione di qualsivoglia diminuzione di valore in ragione delle lamentate difformità;
• l'attore non aveva fornito alcuna prova circa l'effettivo svolgimento dei lavori necessari alla eliminazione delle lamentate difformità e all'eventuale ripristino dello stato legittimo.
Concludendo, la ha domandato, in via preliminare, l'estromissione dal Controparte_2 giudizio e, in subordine, l'autorizzazione a chiamare in causa il in garanzia e Controparte_6 manleva dall'accoglimento, anche parziale, delle domande attoree;
nel merito, ha chiesto dichiararsi l'inammissibilità e l'improponibilità della avversa domanda per decadenza per mancata opposizione ex art. 617 c.p.c.; accertare e dichiarare l'improponibilità e l'infondatezza delle domande attoree. Con vittoria di spese.
Con ordinanza del 4.12.2020, è stata autorizzata la chiamata in causa del comune di Pt_1
Si è costituito, quindi, il il quale ha eccepito l'inesistenza della domanda nei Controparte_6 suoi confronti perché non formulata nelle conclusioni dell'atto di chiamata di terzo;
inoltre, ha
8 eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, perché non aveva mai partecipato all'esecuzione, né riscosso somme direttamente dalla procedura, e che non vi era alcun rapporto di garanzia tra il e la in virtù del quale il primo era tenuto a Controparte_6 Controparte_2 manlevare la seconda. Nel merito, il ha contestato la domanda attorea, nell'an e Controparte_6 nel quantum, e ha dedotto che:
• il danno lamentato dall'aggiudicataria, consistente nell'asserito ritardo di quattro mesi per l'apertura, era del tutto infondato, tenuto conto della generalizzata chiusura di tutte le attività a causa dell'emergenza covid-19;
• la parte attrice è decaduta dall'azione, per mancato esperimento dell'azione nei termini e nelle modalità dell'art. 617 c.p.c.;
• la domanda della è inammissibile poiché formulata in via solidale con Parte_1 la conseguenza che nella denegata ipotesi di accoglimento, i creditori si troverebbero costretti a restituire una somma maggiore di quanto effettivamente percepito in sede di distribuzione del ricavato dell'esecuzione immobiliare r.g.e. 103/2014 e ciò è, in ogni caso escluso, dall'art. 2921 c.c.;
• è inammissibile la richiesta di liquidazione in via equitativa di cui all'art. 1226 c.c. dettato in materia di risarcimento del danno e non applicabile analogicamente;

• in ogni caso, nella vendita forzata vi è la possibilità di offrire un prezzo inferiore del 25% del prezzo base e ciò è giustificato proprio dall'inoperatività della garanzia per i vizi e la mancanza di qualità del bene acquistato;

• la responsabilità del creditore procedente, di cui all'art. 2921 c.c., per i danni subiti a seguito dell'evizione trova il suo fondamento non nell'obbligo del creditore di verificare la conformità del bene alle norme urbanistiche, bensì nel suo onere di conoscere di eventuali diritti vantati da terzi sul cespite oggetto di pignoramento;

• dalle deduzioni dell'attore si evince come l'azione proposta presupponga inevitabilmente la declaratoria di responsabilità di un solo soggetto, il c.t.u. della procedura esecutiva immobiliare, che però non è parte del giudizio.
In conclusione, il ha domandato di essere autorizzato alla chiamata in causa Controparte_6 in manleva del terzo ing. c.t.u. della procedura esecutiva immobiliare r.g.e. Controparte_7
103/2014; in via pregiudiziale o preliminare, dichiarare l'inammissibilità della chiamata in causa del e, per l'effetto, dichiararne l'estromissione; dichiarare l'inesistenza delle domande Controparte_6 rivolte nei suoi confronti;
in subordine e nel merito, ha chiesto il rigetto delle domande attoree e delle domande svolte dalla nei suoi confronti perché infondate in fatto e in Controparte_2
9 diritto;
in via ulteriormente gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande dell'attore, dichiarare responsabile per colpa professionale l'ing. e tenuta a Controparte_7 manlevare l'ente da qualsivoglia esborso connesso al presente giudizio. Con vittoria di spese.
Con provvedimento del 29.10.2021 è stata autorizzata la chiamata in causa dell'ing. CP_7
la quale si è costituita e, in relazione alle domande avanzate dal ha
[...] Controparte_6 eccepito quanto segue:
• il difetto di legittimazione passiva e di titolarità del rapporto dal lato passivo, perché non era intercorso alcun rapporto contrattuale di prestazione d'opera professionale con il comune di né a tale fattispecie poteva essere ricondotto l'incarico svolto in seno Pt_1 alla procedura esecutiva, anche tenuto conto del fatto che il comune non era mai intervenuto direttamente in detta procedura;

• comunque, la società in occasione dell'immissione in possesso, aveva Parte_1 sottoscritto il verbale di consegna con cui aveva espressamente rinunciato a qualunque domanda, istanza o azione nei soli confronti del custode e degli organi della procedura, tra i quali era da ritenersi ricompreso il c.t.u.;
• l'inammissibilità/nullità dell'atto di citazione per chiamata di terzo per mancata specificazione del danno, del nesso di causalità e della colpa;

• l'ordinanza di vendita del bene staggito aveva espressamente escluso la risarcibilità di eventuali oneri, anche urbanistici, occulti o non evidenziati in perizia, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni;

• la con l'offerta sottoscritta, si era impegnata a corrispondere ogni Parte_1 eventuale onere di spesa, anche catastale o di regolarizzazione urbanistica;

• nel decreto di trasferimento era espressamente specificato che gli immobili sono trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, anche in relazione alla legge n.47/85 ed a quanto esposto nella relazione di consulenza tecnica;

• la aveva eseguito più di un sopralluogo dell'edificio e delle aree Parte_1 esterne, assistita dai tecnici di fiducia;

• l'attrice è decaduta dall'azione per non averla proposta nei termini e modalità di cui all'art. 617 c.p.c., considerato che, a far data dalla redazione della perizia di parte a firma dell'ing. del 10.3.2020, aveva assunto piena cognizione dei vizi e delle CP_9 difformità oggi lamentate;

• la garanzia per evizione, totale o parziale, può essere riconosciuta all'aggiudicatario limitatamente al solo diritto di proprietà e presuppone un ordine di demolizione che nel
10 caso di specie non risulta essere stato emesso;
in particolare, in data 25.3.2019 gli incaricati del avevano eseguito un sopralluogo per la verifica dei danni subiti CP_6 dal bene staggito in seguito agli eventi atmosferici del 23/24.2.2019 e in tale sede non era stata contestata alcuna difformità edilizia, urbanistica, paesistica, vincolistica;

• in ogni caso non ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 1484 c.c. in quanto l'immobile acquistato dall'aggiudicataria non è quantitativamente e qualitativamente diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita e meglio descritto nell'elaborato del c.t.u., la cui valutazione era stata eseguita “a corpo” e non “a misura”;
• l'ordinanza aveva escluso espressamente che la mancanza di qualità o difformità della cosa venduta e oneri di qualsiasi genere potessero dare luogo a risarcimento, indennità
o riduzione del prezzo, “essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni”;
• nella denegata ipotesi, la riduzione del prezzo doveva semmai essere quantificata sulla base del prezzo di stima (pari a € 30.600.000,00) e non di quello finale di aggiudicazione;

• è stata una libera scelta della di provvedere alle demolizioni, in luogo Parte_1 di presentare domande di permessi in sanatoria nei termini, con conseguente e irreversibile alterazione dello stato dei luoghi.
In conclusione, l'ing. ha chiesto di accertare e dichiarare il difetto di legittimazione CP_7 passiva o il difetto di titolarità del rapporto dal lato passivo;
nel merito, accertare e dichiarare l'inammissibilità e la nullità della domanda di manleva fatta valere dal In Controparte_6 subordine, ha domandato, in rito, di accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva o il difetto di titolarità del rapporto dal lato attivo della accertare e dichiarare Parte_1
l'intervenuta decadenza dell'attrice dalla azione promossa e per l'effetto dichiarare inammissibile la domanda;
nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza delle avverse pretese e l'inammissibilità,
l'infondatezza e l'errata quantificazione delle stesse.
Inoltre, ha chiesto di essere autorizzata alla chiamata in giudizio della compagnia assicuratrice
, in garanzia e manleva, fino alla concorrenza del massimale previsto in polizza. CP_8
Con provvedimento del 25.2.2022 è stata autorizzata la chiamata in causa di , la CP_8 quale si è regolarmente costituita in giudizio e ha esposto le condizioni del contratto di assicurazione n. 6Z/M14333988 sottoscritto con l'ing. e in particolare che: Controparte_7
• l'operatività della garanzia assicurativa era esclusa per i fatti posti in essere con dolo e/o colpa grave;

11 • la manleva era valida solo entro i limiti della polizza, individuati nel massimale per sinistro di € 2.000.000,00 ridotto a € 500.000,00 per sinistro e per anno assicurato, al netto della franchigia di € 1.500,00;
• stante il patto di gestione della lite, le eventuali spese legali e di tecnici non sono rimborsabili laddove la nomina non sia stata previamente concordata.
Nel merito, ha aderito, per quanto di ragione e per quanto compatibili con la sua posizione difensiva, alle difese svolte dall'assicurata ing. e ha chiesto accertare e dichiarare CP_7
l'infondatezza in fatto e in diritto di tutte le domande versate in causa da qualunque parte processuale contro l'assicurato ing. e per l'effetto rigettarle;
dichiarare in ogni caso CP_7
l'intervenuta decadenza dell'azione promossa dalla In via subordinata, nella Parte_1 denegata ipotesi, dichiarare la compagnia tenuta, in manleva e garanzia dell'ing. CP_8
nel limite del massimale di polizza ed al netto della franchigia, e delle condizioni generali e CP_7 particolari di assicurazione.
Stante la regolarità delle notifiche nei riguardi delle parti non costituite, è stata dichiarata la contumacia dell' e di Intesa San Paolo s.p.a.. Controparte_12
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., la parte attrice, con la prima memoria, ha esteso espressamente la domanda ai terzi chiamati.
Espletato l'interrogatorio formale della parte attrice, ritenuta l'opportunità di decidere le eccezioni pregiudiziali sollevate dalle convenute, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'8.11.2025 le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi ai rispettivi scritti difensivi e la causa è stata riservata in decisione.
2. I motivi della decisione.
1. Sulla eccezione di nullità dell'atto introduttivo per difetto di procura sollevata da CP_1
Con riguardo alla questione relativa alla nullità della procura alle liti della parte attrice si osserva che la mancanza di datazione non costituisce causa di nullità quando la data può desumersi dall'atto cui sia materialmente congiunta, così come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “nel caso di procura rilasciata su foglio separato, ma materialmente congiunto all'atto cui si riferisce, la mancanza di data non produce nullità della procura, dovendo essere apprezzata con riguardo al foglio che la contiene, alla stregua di qualsiasi procura apposta in calce” (cfr. Cass. n. 34259/2019) e, ancora, “qualora la procura alle liti sia apposta a margine di un atto processuale si presume - sino a prova contraria - che il luogo e la data di rilascio coincidano con quelli indicati sull'atto” (cfr. Cass. n.
23390/2014).
12 È parimenti privo di fondamento il rilievo di impossibilità di correlare la procura alla domanda, tenuto conto che la stessa reca il riferimento al “presente giudizio”. Sul punto, le Sezioni Unite della
Corte di cassazione (sent. n. 2077/2024) hanno affermato che il requisito della specialità della procura alle liti è integrato, a prescindere dal suo contenuto, dalla sua collocazione, nel senso che la firma per autentica apposta dal difensore su foglio separato e congiunto all'atto è in tutto equiparata alla procura redatta a margine o in calce all'atto stesso;
ne deriva che la procura deve considerarsi conferita per quello specifico giudizio anche se non contiene un espresso riferimento al giudizio da promuovere.
Per quanto esposto, la procura alle liti è da considerarsi rilasciata validamente e l'eccezione infondata.

2. Sull'eccezione di inammissibilità della domanda messa proposizione dell'opposizione agli atti esecutivi.
Assumere carattere pregiudiziale rispetto ad ogni altra questione l'eccezione di inammissibilità delle domande attoree per omessa proposizione, nel termine di cui all'art. 617 c.p.c., dell'opposizione agli atti esecutivi.
Preliminarmente, occorre procedere alla corretta qualificazione della domanda formulata dalla parte attrice, nel limite dei fatti dalla stessa allegati.
La ha dedotto di essere risultata aggiudicataria di un immobile staggito nella Parte_1 procedura esecutiva r.g.e. n. 103/2014 innanzi il Tribunale di Frosinone e che, in conseguenza della mancata indicazione nella perizia estimativa del c.t.u. delle difformità urbanistiche ed edilizie, successivamente riscontrate sull'immobile, aveva dovuto provvedere a rilevanti opere di demolizione e ripristino, all'esito delle quali si era verificata una sensibile riduzione di cubatura, e ha chiesto la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno invocando la garanzia per evizione parziale di cui all'art. 1484 c.c. e all'art. 2921 c.c., o, in subordine, quella per l'ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri, di cui all'art. 1489 c.c..
La convenuta ha ritenuto che debba farsi riferimento, Controparte_10 piuttosto, alla fattispecie dell'aliud pro alio.
Per costante giurisprudenza di legittimità, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (Cass. n. 968/2025; Cass. n. 13214/2024); così, si è detto che
13 l'irregolarità edilizia del bene compravenduto può dare luogo ad una ipotesi di aliud pro alio allorché manchi la licenza di abitabilità, oppure quando non sussistano le condizioni per ottenerla a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica (Cass. n. 32944/2024).
Quando non ricorrano dette condizioni, l'irregolarità urbanistico-edilizia dell'immobile compravenduto può essere ricondotta alternativamente all'art. 1489 c.c. ovvero all'art. 1484 c.c., a seconda che ne derivi una mera restrizione alle facoltà di godimento o l'obbligo legale di demolizione (Cass. n. 23818/2012; sulla possibilità di agire ex art. 1849 c.c. in ipotesi di difformità dell'immobile acquistato dalla concessione edilizia cfr. Cass. n. 10947/2012).
In particolare, è possibile invocare le norme sull'evizione solo quando, in conseguenza della accertata difformità della costruzione rispetto al progetto edilizio, sopraggiunga l'ordine amministrativo di demolizione dell'opera illegittima, perché solo in questo momento si producono gli effetti sostanziali dell'evizione totale o parziale (Cass. n. 6399/1984), e ciò in ragione del fatto che l'elemento caratterizzante la garanzia per evizione è dato dall'intervento rivendicativo o espropriativo di un terzo soggetto, per cui non si ha evizione per la sola affermazione dell'esistenza del diritto di proprietà da parte del terzo, indipendentemente da ogni azione di quest'ultimo, occorrendo, invece, che il terzo si attivi per recuperare il bene, e che il suo diritto sia accertato in modo definitivo (Cass. n. 3249/1981; Cass. n. 7294/2003).
Anche per gli immobili costituiti in violazione di un vincolo di destinazione urbanistica occorre pur sempre che siano stati posti in essere atti ablatori del bene compravenduto, atti ablatori che vanno ricondotti alla disciplina della garanzia per evizione totale o parziale del bene, poiché per effetto di tali atti il compratore ne subisce la perdita in tutto o in parte (Cass. n. 5561/2015).
Ciò detto, la parte attrice invoca le previsioni di cui agli artt. 1484 e 2921 c.c. assumendo che la demolizione di una parte dell'immobile acquistato equivarrebbe alla perdita parziale del relativo diritto di proprietà.
L'assunto è infondato, perché, nel caso di specie, l'abbattimento dei manufatti che si assumono abusivi non è stata determinata da iniziative dei pubblici poteri, di cui non vi è deduzione né prova alcuna, ma da una scelta dell'attrice, precedente all'instaurazione del giudizio, volta ad accelerare la ristrutturazione dell'immobile senza attendere i tempi di un'eventuale sanatoria.
Pertanto, la domanda attorea risulta sussumibile nell'ambito della disciplina di cui all'art. 1489
c.c., che consente all'acquirente di richiedere la riduzione del prezzo, tutelabile anche nella vendita avvenuta in sede di procedura esecutiva (cfr. Cass. n. 7294/2003; Cass. 21384/2005).
Sennonché, venendo all'esame dell'eccezione di inammissibilità sollevata da tutte le parti convenute, si osserva che, per consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr.
14 Cass. n. 20331/2021; Cass. n. 22854/2020), ogni questione relativa alla validità ed efficacia dell'aggiudicazione e della vendita forzata deve essere fatta valere, tanto dalle parti del processo esecutivo quanto dall'aggiudicatario, nell'ambito del processo esecutivo stesso, attraverso i rimedi impugnatori ad esso connaturali (e, quindi, in primo luogo attraverso l'opposizione agli atti esecutivi di cui all'art. 617 c.p.c.), non potendo ritenersi ammissibile un'autonoma azione di ripetizione (in tutto o in parte) del prezzo di aggiudicazione, nei confronti dei creditori che hanno partecipato al riparto ovvero del debitore al quale sia stato attribuito l'eventuale residuo (e comunque qualsiasi azione volta a contestare l'efficacia della vendita forzata ovvero il prezzo della stessa), al di fuori del processo esecutivo, se non in via eccezionale, previa dimostrazione (che, nel caso di specie, non è stata fornita), da parte di chi la proponga, che l'esperimento dei rimedi endoesecutivi non gli era in alcun modo possibile prima della definitiva chiusura della procedura esecutiva, in ragione della data in cui era insorta la effettiva e concreta possibilità di far valere la causa di invalidità, nonostante una condotta improntata all'ordinaria diligenza.
La Corte di legittimità ha anche precisato che il principio appena enunciato ha validità generale per tutte le ipotesi di contestazioni attinenti alla regolarità della vendita coattiva e si applica non solo ai casi di inefficacia totale della vendita per l'ipotesi di aliud pro alio, ma ancor più nei casi in cui venga in discussione l'entità del prezzo di aggiudicazione e siano dedotti vizi che abbiano inciso sulla determinazione del prezzo base della vendita, trattandosi di contestazioni attinenti alla regolarità di atti della procedura esecutiva e, segnatamente, della fase della liquidazione e del trasferimento dei beni pignorati (cfr. Cass. n. 22854/2020; Cass. n. 27677/2022).
Per altro verso, la giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che le contestazioni riguardanti gli atti di una fase del procedimento sono irreversibilmente precluse nella successiva fase, se non tempestivamente rilevate con gli appropriati strumenti oppositivi e, soprattutto, che anche eventuali difformità tra risultanze e consistenza del bene come effettivamente individuate nel decreto di trasferimento rispetto a quelle reali devono essere fatte valere all'interno del processo esecutivo con gli appropriati rimedi oppositivi (cfr. Cass. n. 27677/2022).
Orbene, la parte attrice ha dedotto che la perizia di stima redatta dall'ing. c.t.u. nella CP_7 procedura esecutiva r.g.e. 103/2014, non aveva tenuto conto delle rilevanti difformità edilizie presenti nel compendio immobiliare e che la stessa era stata presa a riferimento nella determinazione all'acquisto del bene.
Dunque, non vi è dubbio che le contestazioni della attengono alla stima del Parte_1 compendio immobiliare e alla conseguente determinazione del prezzo base della vendita. Infatti, la stessa attrice, nel quantificare la riduzione del prezzo richiesta, ha considerato quale parametro “il
15 minor prezzo che il compratore avrebbe dovuto pagare in conseguenza della minor cubatura concretamente conseguita”.
Alla luce di quanto esposto deve ritenersi che, nel caso in esame, l'unico rimedio a disposizione dell'aggiudicataria per azionare la garanzia per i vizi di cui si è detto era l'opposizione di cui all'art. 617 c.p.c., fatto salvo il caso dell'impossibilità di esperire il rimedio endoesecutivo prima della definitiva chiusura della procedura, in ragione della data in cui era insorta l'effettiva e concreta possibilità di far valere la causa di invalidità, nonostante una condotta improntata all'ordinaria diligenza.
Orbene, occorre rilevare che la ha esposto di aver acquisito piena e analitica Parte_1 cognizione dello stato dei luoghi e delle lamentate difformità con la perizia di parte redatta dall'ing.
in data 10.3.2020, e l'atto di citazione è stato notificato solo in data 12.6.2020, ben oltre CP_9 il termine di cui all'art. 617 c.p.c..
Inoltre, è pacifico e non contestato dalla parte attrice che, alla data di introduzione del presente procedimento, la procedura esecutiva r.g.e. n. 103/2014 era ancora pendente innanzi al Tribunale di Frosinone e che, all'esito della distribuzione parziale del ricavato delle vendite dei beni staggiti, sul conto della procedura era residuata la complessiva somma di € 1.740.335,15 (di cui €
1.706.595,53 in relazione alla vendita del lotto 1 di cui è causa).
Si aggiunga che, in ogni caso, le conseguenze di un'evizione non sarebbero quelle volute dalla parte attrice.
Ha affermato la Cassazione, in motivazione della sentenza n. 22854/2020 già richiamata, che la stessa previsione di cui all'art. 2921 c.c., comma 1, con riguardo all'evizione, in realtà non sancisce in alcun modo una facoltà discrezionale per l'aggiudicatario, di scegliere liberamente il momento in cui agire al fine di ottenere la restituzione in tutto o in parte del prezzo del bene per cui ha rispettivamente subito l'evizione totale o parziale, ma si limita a dettare le modalità dell'azione, a seconda del momento in cui sia avanzata (chiarendo che essa deve avvenire attraverso i rimedi endoesecutivi se l'aggiudicatario agisca entro il momento della distribuzione del prezzo ovvero mediante l'azione di ripetizione, se lo faccia successivamente), senza indicare le condizioni che rendano eventualmente ammissibile o meno ciascuna delle due alternative.
Anche siffatta previsione è, dunque, del tutto compatibile con la ricostruzione sistematica secondo cui l'aggiudicatario è sempre tenuto ad agire con i rimedi endoesecutivi in caso di contestazioni attinenti alla regolarità della vendita, salva l'ipotesi in cui ciò non sia oggettivamente stato possibile prima della definitiva chiusura della procedura esecutiva, nonostante una condotta improntata all'ordinaria diligenza (ipotesi che ovviamente potrà essere particolarmente frequente
16 proprio in caso di evizione, dipendendo il verificarsi di quest'ultima dall'iniziativa, di incerta collocazione temporale, di un terzo estraneo al processo esecutivo).
Per tutte le considerazioni che precedono, le domanda formulate dalla Parte_1 devono essere dichiarate inammissibili in quanto non formulate nei termini e nelle forme dell'opposizione cui all'art. 617 c.p.c. e non potendo l'attrice invocare, a sostegno della propria tesi difensiva, i principi giurisprudenziali che legittimano l'esperibilità di rimedi diversi da quelli endoesecutivi.
Si precisa che è inammissibile anche la domanda di risarcimento danni formulata nei riguardi della perché proposta, anch'essa, ai sensi dell'art. 2921 c.c.. Controparte_10
La soccombenza regola le spese di lite, che vengono liquidate come in dispositivo con riferimento ai valori medi di cui al d.m. n. 147/2022, ridotti in considerazione del livello di complessità della controversia.
Occorre precisare che la parte attrice va condannata alla rifusione delle spese sostenute dalle terze chiamate, stante l'espressa estensione nei loro confronti delle domande formulate con l'atto di citazione, in forza del principio, ampiamente consolidato, secondo cui, in caso di rigetto della domanda principale, le spese sostenute dal terzo chiamato devono essere poste a carico dell'attore soccombente che ne ha provocato e giustificato la chiamata in causa, anche se questi non abbia formulato domande nei confronti del terzo stesso, mentre restano a carico del chiamante quando la sua iniziativa si riveli manifestamente infondata o palesemente arbitraria, purché non vi sia stata estensione della domanda principale dell'attore nei confronti del terzo chiamato (cfr. Cass. n.
6144/2024; Cass. n. 34375/2023; Cass. n. 10364/2023).
Nulla sulle spese quanto alle convenute contumaci.

P.Q.M.

Il Tribunale di Frosinone, in persona del giudice dott.ssa Maria Ciccolo, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa eccezione, deduzione o istanza, così provvede:

1. dichiara inammissibili tutte le domande formulate dalla parte attrice;

2. condanna al rimborso in favore di quale mandataria di Parte_1 CP_1 [...]
, delle Parte_2 Controparte_2 Controparte_6 Controparte_7 CP_8 spese di giudizio, liquidate in € 20.598,00 per ciascuna per compensi, oltre spese generali.,
i.v.a. e c.p.a. come per legge;

3. condanna al rimborso in favore della Parte_1 Controparte_10 delle spese di giudizio, liquidate in € 24.977,00 per compensi, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

17 4. nulla sulle spese quanto alle convenute contumaci.
Così deciso in Frosinone il giorno 19.6.2025
Il giudice
(dott.ssa Maria Ciccolo)
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