N. R.G. 63690/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Persico ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 63690/2022 promossa da:
L' (P. IVA ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, Via Vittoria Colonna n. 3, presso lo studio dell'Avv. Fabio Cintioli, che lo rappresenta e difende unitamente agli Avv.ti
Giorgio Orsoni e Paolo Brambilla come per mandato in atti -
ATTORE contro

(P. IVA , in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2
pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Viale delle Milizie n. 15, presso lo studio dell'Avv. Stefano Piccolo, che la rappresenta e difende come per mandato in atti -
(C.F. e n. di Iscrizione al Registro delle Imprese di Controparte_2
Venezia Giulia ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente P.IVA_3
domiciliata presso le caselle pec Email_1
e rappresentata e difesa dagli Avv.ti Lidia Email_2 Email_3
Scantamburlo, Roberto Usai e Michele di Michele come per mandato in atti -
(C.F. e Controparte_3 P.IVA_4 [...]
(C.F. ) in persona dei rispettivi Ministri pro tempore, tutti CP_4 P.IVA_5
Pagina 1 elettivamente domiciliati in Roma, Via dei Portoghesi n. 12, presso gli uffici dell'Avvocatura
Generale dello Stato, che li rappresenta e difende ope legis -

(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_5 P.IVA_6
nella sua qualità di società di gestione del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo Immobili Pubblici”, elettivamente domiciliata in Roma, Via Ventiquattro
Maggio n. 43, presso lo studio degli Avv.ti Filippo Brunetti, Silvio Martuccelli e Andrea Costa, che la rappresentano e difendono come per mandato in atti -
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_6 P.IVA_7
tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Ventiquattro Maggio n. 43, presso lo studio degli
Avv.ti Umberto Borzi, Filippo Brunetti e Andrea Costa, che la rappresentano e difendono come per mandato in atti -
CONVENUTI

[...]
[...]
[...]
Controparte_7

ENTI NOTIZIATI TRAMITE NOTIFICA DELLA CITAZIONE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con atto di citazione in riassunzione ex art. 367 c.p.c. notificato via pec in data 12.10.2022,
l' ha convenuto nel presente giudizio civile i convenuti indicati Parte_1
in epigrafe al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia Codesto Ecc.mo Tribunale di
Roma, disattesa ogni diversa istanza, domanda ed eccezione, riassumere il presente giudizio e, per l'effetto: accertare e dichiarare la invalidità e/o la inefficacia del contratto di compravendita sottoscritto tra la Società e la Società Atlantica Properties Spa in data 28 Controparte_5
settembre 2016, nonché del successivo contratto di compravendita sottoscritto in data 19 dicembre
2019 tra la Società Atlantica Properties Spa e la Società , quantomeno nella Controparte_6 parte relativa all'unità immobiliare condotta in locazione dalla Parte_2
, nella quale quest'ultima esercita l'attività del Ristorante “il Vero RE, per tutte le
[...]
ragioni ampiamente dedotte nel ricorso introduttivo;
previa disapplicazione, ove occorra, dei
Pagina 2 provvedimenti che hanno legittimato la Società a procedere all'alienazione Controparte_5 dell'unità suddetta”. Il giudice ha provveduto al differimento ex art. 168 bis comma IV c.p.c. della prima udienza di comparizione alla data del 28.2.2023. La Atlantica Properties s.p.a. si è tempestivamente costituita in data 2.2.2023, rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale Ordinario di Roma adito, contrariis reiectis : a) in via preliminare, accertare e dichiarare la tardività ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 392 c.p.c. della riassunzione del giudizio e, conseguentemente e per l 'effetto, dichiarare l 'estinzione del presente giudizio ex art. 307 c.p.c. ;
b) ancora in via preliminare, dichiarare inammissibili le domande, tutte, per difetto di legittimazione ed interesse ad agire ex art t. 1418, I co . , c.c. in combinato di sposto con l 'art. 1421 c.c. e 100
c.p.c. ; c) infine, in via preliminare, dichiarare inammissibili le contestazioni, tutte, formulate nella memoria depositata dinanzi al TAR Lazio Sede di Roma in data 31 marzo 2017 in ordine alla invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità dell'apporto al FIP dell'unità immobiliare oggetto di causa ovvero alle modalità di selezione della società incaricata della gestione del FIP e all'attività amministrativa che ha portato al conferimento nello stesso Fondo dell'unità immobiliare de qua;
d) nel merito, rigettare le contestazioni, tutte, formulate nella memoria depositata dinanzi al TAR
Lazio Sede di Roma in data 31 marzo 2017in ordine alla invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità dell'apporto al FIP dell'unità immobiliare oggetto di causa ovvero alle modalità di selezione della società incaricata della gestione del FIP e all'attività amministrativa che ha portato al conferimento nello stesso Fondo dell'unità immobiliare de qua, perché del tutto infondate in fatto ed in diritto e non provate;
e) ancora nel merito, rigettare la domanda di invalidità e/o inefficacia dei contratti di compravendita immobiliare de l 28 settembre 2016 tra la « per conto del Controparte_5
Fondo FIP e «ATLANTICA PROPERTIES S.p.A. » e del 19 dicembre 2019 tra «ATLANTICA
PROPERTIES S.p.A. » e d « » ex art. 1418, I co., c.c. perché Controparte_8
infondata in fatto e diritto e non provata;
f) condannare, per i motivi esposti nel presente atto,
Pa « al risarcimento dei danni per lite temeraria Parte_1
ex art. 96 c.p.c., co 1 e 3, nella misura che sarà ritenuta di giustizia . Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio come per legge”. La Controparte_2 tempestivamente costituitasi in data 3.2.2023, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “voglia l'on.le
Tribunale di Roma, disattesa ogni altra richiesta o eccezione, di merito o istruttoria, così giudicare: in via preliminare all'esame del merito - per le ragioni dedotte nel presente atto, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva di con riguardo alla Controparte_2
pretesa azionata giudizialmente da - per l'effetto, emettere Parte_3
un provvedimento decisorio che espunga dalla platea processuale soggettiva la Controparte_2
ancora, sempre in via preliminare all'esame del merito - per le ragioni dedotte nel
[...]
Pagina 3 presente atto, dichiarare l'inammissibilità delle domande tutte formulate da Parte_3
nel merito (gradatamente) - rigettare, siccome giuridicamente infondate, tutte le
[...]
domande formulate da mandando conseguentemente assolta Parte_3
da ogni avversa pretesa. Con espressa riserva di ogni ulteriore Controparte_2
domanda, istanza, eccezione e deduzione, sia di merito, sia istruttoria, nonché di ogni opportuna produzione. Con il favore delle spese e delle competenze del giudizio ex d.m. 147/2022, oltre al rimborso forfetario delle spese generali, della Cassa Prev. Avv. ex art. 11 L. 576/80 e successive modifiche e dell'IVA, nella misura di legge”. Il e il Controparte_3
, tempestivamente costituitisi in data 3.2.2023, hanno rassegnato le seguenti CP_3 CP_4 conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei convenuti e, in subordine, rigettare le domande attrici siccome CP_9 inammissibili e infondate. Vinte le spese”.La tempestivamente costituitasi Controparte_5 in data 3.2.2023, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'ill.mo Tribunale adìto, disattesa ogni contraria argomentazione, istanza, azione o eccezione, (i) in via preliminare, dichiarare inammissibile la domanda attorea, per tutti i motivi illustrati in narrativa e in particolare nel §§ V. e
V. che precedono, o disporre la riunione del presente giudizio con quello, avente ad oggetto la medesima causa, già pendente dinanzi al Tribunale di Roma e iscritto al ruolo generale degli affari contenziosi con n. 1770/2020; (ii) in ogni caso respingere, in quanto infondate in fatto e in diritto, tutte le domande attoree;
ivi incluse quelle, qui non espressamente riproposte, di accertamento della sussistenza in capo a del preteso diritto di opzione o di Parte_3
prelazione ex art. 3 decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, o di prelazione e riscatto ex art. 39 legge 27 luglio 1978, n. 392, anche per intervenuta prescrizione e decadenza delle stesse, come già eccepito nel giudizio inter partes già pendente dinanzi al Tribunale di Roma e iscritto al ruolo generale degli affari contenziosi con n. 1770/2020. Con vittoria di compensi e spese, anche del giudizio amministrativo, come disposto dalla sentenza della Corte di Cassazione nel rimettere le parti davanti al giudice ordinario”. La tardivamente costituitasi in data Controparte_6
27.2.2203, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “… conclude per il rigetto delle domande attoree, in quanto inammissibili o comunque infondate nel merito, per le ragioni illustrate nel presente atto.
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori di legge, anche del giudizio amministrativo, come disposto dalla sentenza della Corte di Cassazione nel rimettere le parti davanti al giudice ordinario”. Successivamente il Giudice ha concesso alle parti i richiesti termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.. Nella prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. la Atlantica
Properties s.p.a. ha precisato come segue le proprie conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale
Ordinario di Roma adito, contrariis reiectis: a) in via preliminare, accertare e dichiarare la tardività
Pagina 4 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 392 c.p.c. della riassunzione del giudizio e, conseguentemente e per l'effetto, dichiarare l'estinzione del presente giudizio ex art. 307 c.p.c.; b) ancora in via preliminare, rigettare l'istanza di riunione del presente giudizio con quello pendente dinanzi la VI
Sezione del Tribunale Ordinario di Roma, G.U. Dott. Corrias, rubricato al n. R.G. 1770/2020, formulata dalla odierna convenuta « non ricorrendo alcuna delle ipotesi Controparte_5
previste e disciplinate ex artt. 273 e 274 c.p.c.; c) sempre in via preliminare, dichiarare inammissibili le domande, tutte, per difetto di legittimazione ed interesse ad agire ex artt. 1418, I co., c.c. in combinato disposto con l'art. 1421 c.c. e 100 c.p.c.; d) infine, in via preliminare, dichiarare inammissibili le contestazioni, tutte, formulate nella memoria depositata dinanzi al TAR
Lazio Sede di Roma in data 31 marzo 2017 in ordine alla invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità dell'apporto al FIP dell'unità immobiliare oggetto di causa ovvero alle modalità di selezione della società incaricata della gestione del FIP e all'attività amministrativa che ha portato al conferimento nello stesso Fondo dell'unità immobiliare de qua;
e) nel merito, rigettare le contestazioni, tutte, formulate nella memoria depositata dinanzi al TAR Lazio Sede di Roma in data 31 marzo 2017 in ordine alla invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità dell'apporto al FIP dell'unità immobiliare oggetto di causa ovvero alle modalità di della società incaricata della gestione del FIP e all'attività amministrativa che ha portato al conferimento nello stesso Fondo dell'unità immobiliare de qua, perché del tutto infondate in fatto ed in diritto e non provate;
f) ancora nel merito, rigettare la domanda di invalidità e/o inefficacia dei contratti di compravendita immobiliare de l 28 settembre
2016 tra la « » per conto del Fondo FIP e «ATLANTICA PROPERTIES Controparte_5
S.p.A. » e del 19 dicembre 2019 tra «ATLANTICA PROPERTIES S.p.A. » e d «
[...]
» ex art. 1418, I co., c.c. perché infondata in fatto e diritto e non provata;
g) Controparte_8 condannare «L' al risarcimento dei danni per Parte_1
lite temeraria ex art. 96 c.p.c., co 1 e 3, nella misura che sarà ritenuta di giustizia . Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio come per legge”. Nella prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. la e l' hanno insistito Controparte_5 Parte_3 per l'accoglimento delle conclusioni già formulate. La causa è stata quindi rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 26.6.2024, in vista della quale la Controparte_2
ha depositato un foglio di precisazione delle conclusioni del seguente tenore: “Voglia
[...]
l'on.le Tribunale di Roma, disattesa ogni altra richiesta o eccezione, di merito o istruttoria, così giudicare: - in via preliminare all'esame del merito o accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva di con riguardo alla pretesa azionata Controparte_2
giudizialmente da o per l'effetto, emettere un Parte_3
provvedimento decisorio che espunga dalla platea processuale soggettiva la Controparte_2
Pagina 5 - ancora, sempre in via preliminare all'esame del merito o dichiarare l'inammissibilità CP_2
Pa delle domande tutte formulate da - nel merito Parte_3
(gradatamente) o rigettare, siccome giuridicamente infondate, tutte le domande formulate da mandando conseguentemente assolta Parte_3 Controparte_2
da ogni avversa pretesa. Con il favore delle spese e delle competenze del giudizio ex
[...]
d.m. 147/2022, oltre al rimborso forfetario delle spese generali, della Cassa Prev. Avv. ex art. 11 L.
576/80 e successive modifiche e dell'IVA, nella misura di legge”. Parte attrice ha invece precisato le proprie conclusioni definitive come segue: “Voglia Codesto Ecc.mo Tribunale di Roma, disattesa ogni diversa istanza, domanda ed eccezione, accertare e dichiarare la invalidità e/o la inefficacia del contratto di compravendita sottoscritto tra la Società e la Società Atlantica Controparte_5
Properties Spa in data 28 settembre 2016, nonché del successivo contratto di compravendita sottoscritto in data 19 dicembre 2019 tra la Società Atlantica Properties Spa e la Controparte_10
quantomeno nella parte relativa all'unità immobiliare condotta in locazione dalla
[...]
, nella quale quest'ultima esercita l'attività del Ristorante Parte_2 Pt_3
“il Vero RE, per tutte le ragioni ampiamente dedotte nel ricorso introduttivo. Vittoria di spese ed onorari”. La causa è stata infine nell'ultima suddetta udienza trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e successive repliche (60+20 gg.).
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La causa in decisione era stata inizialmente proposta dinnanzi al TAR, che aveva dichiarato la giurisdizione del giudice amministrativo con sentenza che è stata impugnata innanzi alla Corte di
Cassazione che ha stabilito la giurisdizione del giudice ordinario. La materia del contendere attiene alla pretesa illegittimità del contratto di compravendita sottoscritto tra la Società e Controparte_5
la Società Atlantica Properties Spa in data 28 settembre 2016, nonché del successivo contratto di compravendita sottoscritto in data 19 dicembre 2019 tra la Società Atlantica Properties Spa e la
Società I contratti di compravendita in questione riguardano l'unità Controparte_6 immobiliare sita in Piazza Augusto Imperatore condotta in locazione dalla società
[...]
, nella quale quest'ultima esercita l'attività del Ristorante “il Vero RE. Parte_3
Tale unità immobiliare è stata prima trasferita al Fondo Immobili Pubblici (gestito dalla Società
poi divenuta e, in seguito, venduta prima alla Controparte_11 Controparte_5
Atlantica Properties s.p.a. (28.9.2016) e poi alla (19.12.2019). Secondo la Controparte_6
tesi difensiva attorea l'alienazione dell'immobile de quo risulterebbe illegittima in quanto avvenuta in contrasto con la disciplina prevista per i beni pubblici, in base alla quale l'alienazione di tali beni
Pagina 6 deve avvenire sulla scorta di una procedura competitiva (art. 3 D.L. 351/2001) – non avviata nel caso di specie – e previa offerta in opzione al conduttore, ovverosia l' Parte_3 all' evidenziando la difesa attorea che quest'ultima società non è stata neppure Parte_3 notiziata dell'avvio della procedura di alienazione, con conseguente violazione anche della disciplina in materia di locazioni commerciali (art. 38 l. 392/78). Un'ulteriore violazione sostenuta dalla difesa attorea deriva dalla vendita in blocco del compendio immobiliare di cui fa parte l'unità di cui si discute, senza il previo esperimento di un'asta avente ad oggetto la cessione delle singole unità aventi caratteristiche urbanistiche e funzionali eterogenee, considerando che l'unità di cui si discute nella presente sede ha una destinazione commerciale, mentre le altre sono adibite a uffici
CP_1 pubblici dell' . Oltretutto, la difesa attorea ha sottolineato che il ristorante “Il Vero RE ricade nella disciplina introdotta dal per i cd. negozi storici di eccellenza, la quale CP_13
costituisce un vincolo. Il contratto di compravendita sottoscritto tra la Società e la Controparte_5
Società Atlantica Properties Spa in data 28 settembre 2016, nonché il successivo contratto di compravendita sottoscritto in data 19 dicembre 2019 tra la Società Atlantica Properties Spa e la
, secondo la prospettazione attorea, devono ritenersi nulli ex art. Controparte_10
1418, comma 1, c.c., per contrarietà alle norme imperative che prescrivono il ricorso alle regole dell'evidenza pubblica per la scelta del contraente, a garanzia del buon andamento e dell'imparzialità della Amministrazione. Nella comparsa di costituzione e risposta Atlantica
Properties s.p.a. ha esposto quanto segue: che, una volta divenuta proprietaria dell'immobile di cui si discute, ha agito in giudizio notificando all' l'intimazione di Parte_3 sfratto per finita locazione. L'avvenuta risoluzione del contratto di locazione al 31.10.2015 è stata quindi accertata dal Tribunale di Roma con sentenza n. 2373/2018 e confermata dalla Corte
d'Appello con sentenza n. 6742/2021. Successivamente, con atto di compravendita immobiliare del
19 dicembre 2019, rep. n. 5867, racc. n. 4103 a mezzo Notaio Dott.ssa Persona_1
la « ha acquistato in blocco da «ATLANTICA
[...] Controparte_6
le unità immobiliari facenti parte del più ampio fabbricato Controparte_14 posto in Comune di Roma, nell'isolato tra Piazza Augusto Imperatore, Via dei Pontefici, Via del
Corso, Largo dei Lombardi e Via della Tribuna di San Carlo, ivi compresa l'unità immobiliare occupata da Considerato l'assoggettamento Parte_3
del detto complesso immobiliare alle disposizioni di tutela previste dalla Legge n. 42/2004, in forza di Decreto di Vincolo emesso il 22/08/2006 dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali, il contratto era sottoposto alla condizione sospensiva legale del mancato esercizio della prelazione nei termini di legge dalla denuncia, il cui avveramento veniva certificato dal Notaio con atto del 5 marzo 2020.
Pagina 7 Nonostante la cessazione del rapporto locativo, l' continua ad Parte_3 occupare sine titulo l'unità immobiliare di cui si discute. In diritto la difesa di Atlantica Properties
s.p.a. ha eccepito tardività della riassunzione, che doveva essere effettuata non nel termine semestrale di cui all'art. 367 c.p.c., bensì nel termine trimestrale di cui all'art. 392 c.p.c. Nel merito la difesa di Atlantica Properties s.p.a. ha osservato quanto segue: “Come rilevato dalla Suprema
Corte, le doglianze espresse dall' all'Augusteo non si rivolgono contro atti Parte_3 adottati nell'esercizio di un potere pubblico, bensì contro atti di esercizio di poteri negoziali di diritto privato;
inoltre, ciò che l' rivendica è il diritto soggettivo di prelazione/riscatto di Parte_3
cui esso si pretendeva titolare nella sua qualità di conduttore di una unità immobiliare compresa nello stabile ceduto ad Atlantica Properties. Di conseguenza, l'atto di trasferimento oggetto delle censure mosse da era un contratto di diritto privato avente ad oggetto il Parte_3
trasferimento di un immobile dalla proprietà privata del venditore alla proprietà privata del compratore, espressivo di autonomia negoziale e non di poteri pubblici”. Conseguentemente la difesa di Atlantica Properties s.p.a. ha rilevato che “non vertendosi in materia di esercizio di un potere pubblico, appare illegittimo il richiamo operato da controparte all'asserito obbligo di ricorso alle regole dell'evidenza pubblica per la scelta del contraente. Inoltre l'odierno attore non ha provato la propria legittimazione all'azione di nullità ex art. 1418, comma I c.c.”. Infine la difesa di
Atlantica Properties s.p.a. ha evidenziato che “l'unità immobiliare per la quale è causa è inequivocabilmente stata parte di vendita in blocco, come risulta dagli atti di compravendita e come accertato e dichiarato nel decisum dalle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione. Il comma

3-bis dell'art. 3 D.L. n. 351/2001, che riguarda ipotesi di acquisto in forma individuale risulta, pertanto, inapplicabile. Si richiede il risarcimento per danno da lite temeraria ai sensi dell'art. 96
c.p.c.”. Con la comparsa di costituzione e risposta ha sottolineato Controparte_2 quanto segue: “il bene della vita originariamente richiesto dall' in sede Parte_3 amministrativa corrispondeva all'accertamento dell'esistenza di un diritto di opzione o prelazione in suo favore;
dal momento che tale domanda non è stata riproposta in sede di appello al Consiglio di
Stato, deve intendersi rinunciata e risulta inammissibile la diversa domanda proposta nella presente sede, relativa all'asserita illegittimità della procedura seguita per l'alienazione dell'immobile. Nel merito, la domanda appare in ogni caso infondata, in quanto l'atto di trasferimento dell'immobile non può essere qualificato come esercizio di un potere pubblico e, per tale motivo, non sottostava ad alcun obbligo di evidenza pubblica. Si evidenzia, infine, il difetto di legittimazione passiva di nei confronti della quale non sono state proposte domande di merito. ( era stata CP_2 CP_2
invece convenuta in sede amministrativa, in quanto, fra gli atti della procedura di dismissione immobiliare all'epoca impugnati da , figurava (anche) la nota di del 21 Parte_3 CP_2
Pagina 8 dicembre 2016 con la quale quest'ultima, in qualità di servicer di , aveva comunicato alla CP_5
(all'epoca) ricorrente, l'alienazione del bene ad Atlantica Properties)”. Nella comparsa di costituzione e risposta per il ed il , Controparte_3 Controparte_4
l'Avvocatura dello Stato ha eccepito e dedotto quanto segue: “si eccepisce il difetto di interesse di parte attrice, in quanto, anche se la domanda venisse accolta, non potrebbe rivivere un contratto di locazione che, con la convalida dello sfratto, ha definitivamente cessato la sua efficacia, rendendo l' un'occupante sine titulo. Ciò rende la domanda proposta inammissibile. Parte_3
Oltretutto, controparte ha già instaurato dinnanzi al Tribunale di Roma (R.G. n. 1770/2020) un'altra causa per accertare la sussistenza del diritto di opzione e/o prelazione in suo favore. Occorre inoltre rimarcare l'estraneità dei convenuti ai contratti di compravendita di cui si discute nel CP_9
presente giudizio, con conseguente difetto di legittimazione passiva. Nel merito, la tesi proposta da controparte nell'atto introduttivo del giudizio muove da una inesatta interpretazione dell'art. 3 del
D.L. n. 351 del 2001, che l'attrice ritiene applicabile anche ai beni conferiti nel Fondo FIP. In realtà, tale disciplina non risulta applicabile al caso di specie, inerente a una diversa forma di privatizzazione. Inoltre, il FIP rappresenta un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso e di natura privata, così come sono privati i contratti di cui l' sostiene la Parte_3 nullità. Quanto, infine, alla richiesta di disapplicare “ove occorra” i provvedimenti che hanno legittimato la società a procedere all'alienazione - sull'assunto che essi Controparte_5
sarebbero invalidi per non essere stata la società selezionata con una procedura competitiva - la domanda appare nulla per la mancanza dei requisiti minimi richiesti dall'art. 163 s. c.p.c. ai fini della sua intelligibilità”. Con la comparsa di costituzione e risposta ha Controparte_5 dedotto ed eccepito quanto segue: “la domanda proposta appare inammissibile, in quanto rappresenta la riproposizione di una domanda già sottoposta al vaglio del Tribunale di Roma nell'ambito del giudizio R.G. n. 1770/2020; infatti, in tale sede, l' ha chiesto di Parte_3 accertare la “invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità dell'apporto al Fondo Comune di
Investimento denominato “Fondo Immobili Pubblici” gestito dalla dell'unità Controparte_5
immobiliare», «la nullità e/o invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità del contratto di compravendita sottoscritto tra la , quale società di gestione del FIP, e la Società Controparte_5
Atlantica Properties”, nonché la sussistenza di un proprio diritto di opzione all'acquisto di detto immobile”. In subordine, è stata richiesta dalla difesa di la riunione con il Controparte_5
procedimento R.G. n. 1770/2020, eccependosi altresì il difetto di legittimazione di parte attrice, in quanto “nonostante il carattere generale dell'azione di nullità, l'attore deve dimostrare la sussistenza di un concreto interesse ad agire, onere non assolto nel caso di specie”. Nel merito, la difesa di ha ritenuto la domanda attorea infondata, in quanto basata su un'illegittima Controparte_5
Pagina 9 assimilazione dell'operazione di apporto immobiliare al FIP ai sensi dell'art. 4 decreto-legge 25 settembre 2001 con la diversa operazione di cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico ai sensi dei precedenti artt. 2 e 3 decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, mediante conferimento
CP_1 alla (di seguito ”), società costituita con Controparte_15
Decreto del MEF del 30 novembre 2001. La difesa di ha richiamato la Controparte_5
statuizione del Consiglio di Stato che ha confermato che gli atti di oggetto di CP_5
impugnazione sono atti di natura privatistica, atteso che gli immobili non sono più pubblici, essendo stati apportati ad un fondo immobiliare privato gestito da soggetto pacificamente privato. La differenza tra le due procedure è stata altresì rilevata, come ancora esposto dalla difesa di CP_5
, dal Tribunale di Roma, con “sentenza n. 5340/2019 (R.G. n. 38267/2017 - dott.ssa
[...]
Nardone) resa all'esito del giudizio promosso da altro conduttore commerciale di unità immobiliare sita nel complesso immobiliare qui in esame (doc. 21). Parimenti, si richiamano la sentenza del
Tribunale di Roma n. 22590/2019 (causa di riscatto di immobile R.G. n. 38270/2017 - dott.ssa cfr. doc. 22) e la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 2856/2018 (cfr. doc. 23)”. Per_2
Nella comparsa di costituzione e risposta ha dedotto ed eccepito quanto Controparte_6 segue: “si eccepisce la carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., in quanto l' Parte_3
non ha dimostrato quale diritto soggettivo sarebbe stato leso dalla conclusione dei negozi di cui si chiede di accertare l'invalidità. Inoltre, nell'ambito del giudizio R.G. n. 1770/2020 pendente dinnanzi al Tribunale di Roma, era già stata formulata la domanda proposta nella presente sede. Nel merito, la domanda appare infondata, in quanto, come evidenziato dalla Suprema Corte, il presente caso ha ad oggetto una forma di esercizio dell'autonomia negoziale di privati. Ciò emerge anche dalla normativa applicabile al caso in esame, rappresentata dall'art. 4 D.L. n. 351/2001”. In data
25.6.2024, ha depositato la sentenza che ha definito il giudizio R.G. n. Controparte_5
1770/2020. Nella propria comparsa conclusionale, parte attrice ha evidenziato quanto segue: “Nel richiamare integralmente quanto già dedotto dall'attrice nell'atto di riassunzione, nonché nelle successive memorie ex art. 183 cpc, ci si limita infine in questa sede a rilevare che, nelle more del presente giudizio il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6752/2023 (adottata sulla base della precedente sentenza 13.02.2023, n. 5 dell'Adunanza Plenaria del medesimo Consiglio di Stato), ha affermato la legittimità del vincolo culturale apposto nei confronti del locale condotto dall'attrice con il decreto del MIBACT n. 50 del 13.07.2018.” Nella propria comparsa conclusionale, CP_5 ha chiesto le spese “anche del giudizio amministrativo, come disposto dalla sentenza
[...]
della Corte di Cassazione nel rimettere le parti davanti al giudice ordinario.” La Controparte_6
ha fatto altrettanto nella propria comparsa conclusionale. Nelle proprie repliche, il
[...] CP_3
e il , come difesi dall'Avvocatura dello Stato, Controparte_3 CP_3 CP_4
Pagina 10 hanno evidenziato l'irrilevanza rispetto al presente giudizio di quanto statuito dalla sentenza
6752/2023 del Consiglio di Stato, posto che l'oggetto della controversia in decisione corrisponde alla validità o meno di due contratti di compravendita intercorsi fra privati. Anche
[...] ha sottolineato l'irrilevanza – nonché la tardività – di tale allegazione dell'attrice. Controparte_2
Nelle proprie repliche, parte attrice ha chiesto di sollevare la questione incidentale di legittimità costituzionale nei seguenti termini: “6. D'altra parte, qualora si ritenesse che il sopra citato art. 4 d.l.
5 settembre 2001, n. 351 (conv. dalla l. 23 novembre 2001, n. 410), consenta la vendita di beni pubblici, in violazione del principio dell'asta, sarebbe allora tale disposizione - così interpretata - a violare plurime previsioni costituzionali, dovendosi pertanto sollevarsi una questione incidentale di legittimità costituzionale, che sarebbe, nei termini che seguono, rilevante e non manifestamente infondata”. L'impostazione difensiva attorea muove dalla ritenuta applicabilità dell'art. 3 del D.L.
n. 351 del 2001 anche ai beni immobili che siano stati conferiti in Fondo FIP, per cui la vendita del compendio immobiliare nel caso di specie avrebbe dovuto rispettare le previsioni dei Decreti del
21 novembre 2002 e 7 novembre 2003, che, in attuazione Controparte_3
delle disposizioni di cui agli artt. 3 e 3 bis del d.l. n. 351 del 2001, indicano le modalità di alienazione dei beni immobili trasferiti alle società di cartolarizzazione. Occorre rilevare che le operazioni cd. di cartolarizzazione implicano una cessione o vendita cumulativa ad una società veicolo, mentre il conferimento o la dismissione di beni attribuiti a fondo immobiliare FIP gestito da società privata è assimilabile ad un trasferimento che abilita ad una successiva fase di tipo totalmente privatistico nella gestione ed alienazione degli immobili. Nel caso di conferimento di beni immobili a fondi comuni di investimento, viene in rilievo l'art. 29 del D.L. 269 del 2003 commi 1 e 1 bis, per cui l'Agenzia del Demanio è autorizzata, con decreto del MEF, a vendere a trattativa privata, anche in blocco, beni immobili adibiti ad uffici pubblici non assoggettati alle disposizioni in materia di tutela del patrimonio. Di conseguenza la previsione normativa suddetta in riferimento alla trattativa privata escluderebbe in radice la violazione di legge a monte del conferimento del compendio immobiliare di causa nel Fondo FIP non essendo imposta una diversa procedura di evidenza pubblica o una gara competitiva tra diversi potenziali contraenti. Una volta che il compendio immobiliare è stato conferito e passato nel possesso del Fondo FIP diventa patrimonio del Fondo FIP per cui i successivi atti di trasferimento costituiscono negozi di diritto privato tra privati rispetto ai quali non vi sono norme ad evidenza pubblica da osservare. Occorre altresì rilevare che la posizione soggettiva del privato rispetto alle procedure amministrative di scelta del contraente nelle operazioni di cartolarizzazione (società veicolo) e/o di dismissione a fondi immobiliari (Fondo FIP) non può che essere di interesse legittimo nei confronti dell'agire dei pubblici poteri potendo il privato interessato o controinteressato far valere esclusivamente innanzi al
Pagina 11 giudice amministrativo le doglianze in ordine alla non corretta osservanza delle norme che presiedono alla scelta del contraente della Pubblica Amministrazione, non potendosi quindi convertire l'interesse legittimo alla corretta osservanza delle norme suddette, qualora non tempestivamente e/o ritualmente coltivato innanzi al giudice amministrativo, in una successiva questione di nullità fatta valere innanzi al giudice ordinario per violazione delle medesime procedure di selezione del contraente della Pubblica Amministrazione, diversamente opinando, infatti, si potrebbe in tal modo sempre aggirare o annullare il rigido riparto di giurisdizione tra giudice amministrativo e giudice ordinario fondato sulle diverse situazioni soggettive tutelabili e sull'esercizio dei poteri pubblicistici autoritativi e discrezionali. Parte attrice ha agito specificamente a tutela dei singoli diritti soggettivi di opzione o di prelazione in altro giudizio R.G.
n. 1770/2020 innanzi alla Sezione VI Civile del Tribunale di Roma che, in base a quanto prospettato ed allegato dalle parti, è stato deciso con sentenza di primo grado che ha dichiarato la carenza di giurisdizione del giudice ordinario in relazione alle contestazioni della società Parte_3 concernenti le modalità di selezione della società incaricata della gestione del
[...]
Fondo FIP, rigettando ogni altra domanda proposta da con Parte_3 Parte_3
riferimento ai diritti di opzione/prelazione. In definitiva nel presente giudizio, per quanto sin qui argomentato, non vi è alcun margine per poter valutare le asserite nullità sollevate da parte attrice in quanto, da un lato, le questioni afferenti il rispetto delle normative sulla scelta del contraente
(società incaricata della gestione del Fondo FIP) della Pubblica Amministrazione non sono sindacabili dal giudice ordinario rientrando nella cognizione del giudice amministrativo, e, dall'altro, i contratti di alienazione successivi al conferimento del compendio immobiliare nel
Fondo FIP costituiscono negozi di diritto privato tra contraenti privati che non possono pertanto essere inficiati dall'asserito mancato rispetto della normativa invocata da parte attrice non applicabile alla fattispecie in oggetto di giudizio in quanto non assimilabile ad operazione di cartolarizzazione. Quanto sin qui argomentato è assorbente ai fini della decisione e rende superflua ogni altra delibazione. Le spese seguono soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore della causa (indeterminabile a complessità bassa), dei parametri aggiornati di cui al
D.M. 55/2014 e dell'attività processuale/difensiva in concreto espletata.

P.Q.M.

Rigetta le domande proposte nel presente giudizio da Parte_3 Parte_3
Condanna in persona del legale rappresentante pro-tempore Parte_3
al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di ciascuna delle seguenti parti convenute:
Controparte_1 Controparte_2 CP_5
in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore,
[...] Controparte_6
Pagina 12 liquidate, per ciascuna delle suddette parti convenute, in € 7616,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese generali ex D.M. 55/2014 come per legge. Condanna Parte_3
in persona del legale rappresentante pro-tempore al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di e Controparte_3 Controparte_4
, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, (quale unica parte
[...]
plurisoggettiva) liquidate in € 5200,00 oltre accessori (IVA, CPA e rimborso spese generali ex D.M.
55/2014) se dovuti come per legge.
Roma, 19-3-2025 Il giudice
Dott. Pietro Persico
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