N. R.G. 1250/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Giudice,
Visto il provvedimento con il quale era stata disposta la sostituzione dell'udienza con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.; preso atto che depositavano le rispettive note scritte per il ricorrente
Parte_1
l'avv. DE VECCHIS FABRIZIO per il resistente Controparte_1
l'avv. CATAPANO ANTONIO
Il Giudice
Letto il contenuto delle note autorizzate;
preso atto delle richieste delle parti;

decide come da sentenza da considerarsi parte integrante del presente verbale
Ascoli Piceno, 26.3.2024
Il Giudice
dott. Annalisa Giusti
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Annalisa Giusti ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1250/2023 promossa da:
, in persona dell'omonimo titolare Parte_2 Parte_1
(CF: , nato il [...] a [...], corrente a Spinetoli, Via Celso C.F._1
Ulpiani n. 5 (P. Iva , rappresentata e difesa dall'Avv. Fabrizio De Vecchis P.IVA_1
ricorrente
Contro
, nato a [...] il [...], ivi residente a[...], codice Controparte_1
fiscale: , rappresentato e difeso dall'Avv.to Antonio Catapano C.F._2
resistente
Conclusioni: Come da note di trattazione scritta per l'udienza del 22.3.2024 che qui devono intendersi per richiamate e trascritte
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il Sig. nella qualità di titolare Parte_1
dell'omonima ditta individuale, conveniva in giudizio il Sig. , deducendo che: Controparte_1
- In data 06.10.17, sottoscriveva con contratto di locazione di immobile ad uso Controparte_1
commerciale sito in Spinetoli, Via Celso Ulpiani n.

1-3 concordando un canone di locazione variabile per i primi 2 anni e, poi, definitivo dal 06.10.19 per un importo di € 1.200,00 mensili;

- Che detto canone era notevolmente superiore rispetto ai prezzi correnti per locali analoghi e agli stessi valori OMI, atteso che le parti avevano inserito un'apposita pattuizione (art 7) in forza della quale il locatore acconsentiva, fin dalla sottoscrizione, ad eventuali miglioramenti e addizioni alla cosa locata, impegnandosi a rifondere il conduttore della spesa sostenuta;

pagina 2 di 5 - che esso attore procedeva ai lavori di ristrutturazione del locale destinato ad una attività di ristorante/pizzeria denominata per un costo totale degli stessi pari ad € 25.777,87, Pt_1
oltre Iva;

- che il convenuto, malgrado varie richieste in tal senso, rifiutava il rimborso della predetta somma disconoscendo la pattuizione contenuta nell'art. 7 del contratto di locazione di cui lo stesso si dichiarava non sottoscrittore.
Rassegnava, pertanto, le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, disattesa ogni avversa istanza ed eccezione, in virtù della superiore narrativa, accertare e dichiarare la fondatezza della richiesta di pagamento proposta dall'odierno attore in forza delle specifiche pattuizioni contrattuali intercorse con il convenuto e, per l'effetto, condannare quest'ultimo al pagamento della complessiva somma di € 25.777,87, oltre IVA 22% per i lavori di migliorie ed addizioni effettuate sull'immobile oggetto di locazione;
in subordine condannare il convenuto al pagamento della somma ritenuta di giustizia ed accertata in corso di giudizio. Vinte le spese di lite.”
Si costituiva il convenuto che nell'eccepire, in via preliminare, l'improponibilità della domanda in quanto esercitata in assoluto e palese dispregio all'art. 1592 cc., atteso che l'eventuale diritto all'indennità da parte del conduttore non è esercitabile nel momento in cui il miglioramento è eseguito o in ogni momento successivo, ma solo al momento della riconsegna del bene, mentre nel caso in esame, il rapporto di locazione è ancora in corso, chiedeva in ogni caso, il rigetto nel merito della domanda perché infondata.
Il procedimento, disposta la conversione del rito, ai sensi degli artt 447 bis e 426 cpc, in assenza di istruttoria orale, giungeva all'udienza del 22.3.2024 nel corso della quale le parti, anche mediante il deposito di note conclusionali scritte, discutevano la causa che veniva decisa a mezzo della presente sentenza.
Preliminarmente va esaminata l'eccezione di improponibilità della domanda per violazione del disposto di cui all'art 1592 cc sollevata da parte attrice.
Al riguardo, va innanzitutto osservato che la giurisprudenza di legittimità condivisibilmente ritiene che l'art. 1592 c.c., comma 1,nella parte in cui stabilisce, quanto ai miglioramenti apportati dal conduttore alla cosa locata con il consenso del locatore, il principio che quest'ultimo è tenuto a pagare al primo un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, se non può essere assunta quale condizione di proponibilità della domanda, deve nondimeno sussistere al momento della proposizione della domanda stessa.(Cassazione civile sez. II, 27/01/2023, (ud. 21/12/2022, dep. 27/01/2023), n.2535).
pagina 3 di 5 In altri termini, nel sistema normativo delineato dall'art. 1592 c.c., la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della relativa domanda (come hanno ritenuto Cass. n. 11551 del 1998; Cass. n. 2777 del 2003), ma quale presupposto perché si abbia un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire una pronuncia nel merito
(Cass. n. 17861 del 2007).
Il ricorrente sostiene che, in ogni caso, stante la previsione di cui all'art 7 del contratto, non disconosciuta dal resistente (che giammai ha disconosciuto la propria sottoscrizione apposta sul contratto), non sarebbe operativa la disposizione di cui all'art 1592 cc, atteso che le parti hanno previsto un legittimo accordo in deroga all'art. 1592 sia sotto il profilo della autorizzazione preventiva concessa in sede contrattuale (presta il consenso, ndr), che del criterio economico nonché di quello temporale (la non necessità di dover attendere la conclusione del contratto).
Orbene, nel caso in esame, è pacifico e documentale che il contratto di locazione sia ancora in essere e che l'art 7 prevede espressamente che “il locatore acconsente ad eventuali miglioramenti e/o addizioni della cosa locata. In tal caso i miglioramenti e/o addizioni apportati al bene locato resteranno in capo al locatore, il quale sarà tenuto al pagamento di una indennità pari all'importo della spesa sostenuta”
Ritiene il tribunale che, con la clausola de qua, i contraenti abbiano voluto derogare alla facoltà del conduttore di richiedere, in ipotesi di addizioni o miglioramenti al bene condotto in locazione, un'indennità corrispondente alla minor somma "inter expensum et meliorandum" ed alla necessità di richiedere il consenso del locatore, espresso nel caso in esame in via preventiva, ma non vi sono elementi per ritenere che abbiano anche voluto derogare, come ritiene il ricorrente, al dato temporale (la non necessità di dover attendere la conclusione del contratto).
Dall'altro canto, diversamente opinando, si arriverebbe, in assenza di un'espressa previsione in tal senso, all'assurdo di ammettere che il locatore dovrebbe rimborsare spese per addizioni o miglioramenti che ben potrebbero poi non essere presenti al momento della riconsegna dell'immobile (perché rimossi, sostituiti o deteriorati).
In altri termini, appare evidente che le parti abbiano voluto concordare una diversa modalità di rimborso delle spese sostenute dal conduttore per addizioni e miglioramenti, senza tuttavia potersi sostenere che detto rimborso possa avvenire in via anticipata rispetto alla naturale scadenza del contratto, con la conseguenza che deve ritenersi che il diritto ad ottenere il rimborso stesso vada esercitato “quoad tempus", al momento della riconsegna dell'immobile al locatore, potendo solo in tale occasione valutarsi la presenza delle addizioni e dei miglioramenti apportati dal conduttore.
pagina 4 di 5 Ne discende che la domanda andrà rigettata con ogni conseguenza in tema di spese di lite che, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza del ricorrente.
Non sussistono, infine, i presupposti per una condanna ex art 96 cpc del ricorrente, come invocata dal resistente, non potendo ravvisarsi un abuso del processo né una condotta caratterizzata da dolo o colpa grave nella condotta di chi si limita a sostenere teorie giuridiche poi giudicate erronee.

PQM

Il Tribunale di Ascoli Piceno, definitivamente pronunciando nel giudizio n.1250/23, ogni ulteriore domanda ed eccezione assorbita e/o disattesa, così provvede: rigetta la domanda di parte ricorrente per le ragioni di cui in parte motiva condanna il ricorrente alla refusione delle spese di lite che determina in euro 4560.00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge.
Ascoli Piceno, 26 marzo 2024
Il Giudice dott. Annalisa Giusti
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